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前段時間，我們寫了兩篇關於深圳擴容猜想的文章：「擴容」逐漸明朗？寶中聞風而動，臨深又火熱起來了、究竟向誰要地？三件事引發的深圳「擴容」思考，遠超預期，累計閱讀超23萬次，網友的討論非常熱烈，可見大家對此事關注之高。
現階段，臨深的房子，無疑是購房者最關注的地方，進軍的速度和規模，比起之前更快更迅猛。據了解，上周臨深片區，僅位於惠州南站旁的星河丹堤，就銷售了56套。
置業者之所以對臨深片區如此感興趣，可能逃不過三層原因：
一是大灣區概念，東莞、惠州同為大灣區九城之子，同一個圈層，發展自然不會差。
二是臨深優勢，若對標北京，莞惠可看成真正的深圳一環，承接了不少的產業轉移和居住外溢。
三是深圳擴容預期，不用說，擴大後深圳會大力發展轄區經濟，比如深汕合作區，有了深圳的「加持」，進入了大開發大建設的提速階段，去年以23.1%的GDP增速位列第一。
不過也有人表示擔心，通過併入東莞、惠州的「硬擴容」，來擴大深圳發展空間，真的可行嗎？如果不擴容怎麼辦，城市拓展結束了嗎？
遠遠沒有。如果參考東京、紐約會發現，當超大、特大城市經濟社發展到一定階段，即便沒有擴容，但是通過都市圈的方式，同樣獲得了很大的發展空間，也發展成了最好片區。
現在，深圳也在都市圈建設這條路上走著，而且今年市委政府下發了一個很重要的文件，將會是深圳擴大發展空間的關鍵一步。
▲深圳都市圈，來自百度地圖慧眼
PART.1
大家漏掉了一個重要文件
特殊性質的深圳「擴容」
就在前段時間，我們都漏掉了一個重要的文件，其中包括這樣一段話：
注意當中的「都市圈」，著實讓人激動不已。可能大家還沒有意識到這個的重要性，來跟大家說幾個重要信息：
第一，記住是首次。雖然政府在這個文件裡面只是提了短短的一句話，但這是官方首次提出要「編制深圳都市圈規劃」。
第二，規劃推進很快。去年9月開始啟動「都市圈」一事，今年2月就出文件要求加快編制，說明這個規劃的進展很快，不再是停留在藍圖上的規劃，而是要紮實推進的現實。
第三，規劃層次很高。之前深圳談都市圈、深莞惠更多的是在深圳市的層面談，或者最多是在廣東省的層面談，但是這次是國家發改委牽頭在做這個事情，然後又委託給深圳具體來編制這個規劃，可以看出這次規劃的層次是非常高的，因此也特別值得大家期待。
在這三層背景下，深圳正在迎來一場城市大轉身。
這也可以看成是深圳的「軟擴容」、特殊性質的深圳「擴容」。深圳要建設都市圈，則要思考三個問題：
一是深圳都市圈的範圍有多大？
二是深圳都市圈建設首先要解決什麼？
三是深圳都市圈建設對臨深有什麼影響？
PART.2
拷問一
都市圈應該是怎樣的範圍？
往哪個方向走？
深圳都市圈的範圍應該有多大？
如果有留意早先的新聞，會注意到一點：深圳將參照國際大都市發展經驗，基本要在50公裡範圍內配置作為都市圈核心城市所應有的資源。
因此，若以深圳福田CBD為中心原點，向外輻射50公裡，會發現覆蓋了香港、東莞、惠州、中山、珠海、廣州部分地區。
從圖上可以看出，深圳都市圈最佳的發展方向應該往哪？必然是東莞、惠州！
不妨看看之前透露出來的深圳大都市圈構想圖，範圍正是包括了深圳、東莞和惠州，合計15800平方公裡，實際人口3300萬，這與16380平方公裡的東京都市圈驚人的相似。
根據深圳與莞惠現有的軌道交通，這個範圍也正好是一小時左右的交通圈，基本上可以實現居住在都市圈，上班在深圳的中心區，所以這可能才是未來大都市圈的整體構想。
因此現階段看，深圳大都市圈，以深圳為核心，主要向東莞、惠州周邊延伸。當然也不排除今後範圍不只停留在深莞惠層面，也可能再加上河源和汕尾，形成「3+2」都市圈格局，甚至更大範圍。
PART.3
拷問二
現在最應該解決的是什麼？
誰已經走在了前面？
方向清楚了，深圳都市圈建設首先應該解決什麼？答案是軌道交通建設。
簡單說，都市圈的核心是都市圈內具有通勤聯繫。東京都市圈就是最為典型的案例，通過最有效、最大容量的城際軌道交通，聯接中心城區和新城，實現產業空間布局的優化，引導人口不斷向外圍疏解。
▲東京軌道交通線路圖
說白了，都市圈更多的是一種通勤概念，人口向都市圈郊區集中，軌道交通是最優選擇，若要實現都市圈的發展，當務之急是要解決城市間的交通建設。
在這方面，深圳很快就行動了。
就在今年3月20日上午，也就是發布要加快編制深圳都市圈規劃後的20天，深圳宣布新增5條城際：穗深延長線、深汕高鐵、深惠城際、深大城際、龍大城際，分別聯通著東莞、惠州、深汕合作區。
有意思的是，5條城際鐵路，有4條在深圳東部，3條與惠州有關，比如深惠城際是深圳到惠州的，深大城際是深圳到惠州大亞灣的，深汕城際是深圳到深汕合作區的，中間也要經過惠州設站。更進一步證明了深圳東部發展的戰略高度，以及惠州的戰略性地位。
而且這幾條線很開就開工，也表明深惠同城的時代開啟，惠州的居住價值短期將得到提升，這對想到惠州買房的人是一個重要的消息。
其實，在軌道交通方面，惠州與深圳的同城化早已走到了前面。
2013年12月，廈深高鐵正式通車，自此惠州正式邁入高鐵時代，也是惠州與深圳同城化的開局之年，為深惠融城創造了重要的通勤條件。
現在從惠州南站乘高鐵到深圳北站，純高鐵時間是30分鐘左右，就算加上檢票、進站、出站，整個通勤時間在40-50分鐘左右，完全是可接受範圍。
而且車次頻繁，票價便宜，相當於深圳市區打個短程的士的票價，住在惠州南站附近的，可以將其當做地鐵使用。
所以現在惠州南站周邊的房子大多被深圳人買走。據我們所知，惠州南站旁的星河丹堤，現在有70%業主都是深圳的，他們大多數人乘坐高鐵到深圳上班，晚上回丹堤居住。老人和孩子也生活在丹堤，因為旁邊就是小學到高中制的華南師大附屬學校，項目本身也配有購物中心、圖書館、文化室、社康中心、體育公園、環湖跑道等，生活所需是能滿足的。
除了現有的城際線，深圳與惠州也早已規劃了深圳地鐵14號線、16號線延長線，一條聯繫惠陽，一條聯繫、大亞灣。
PART.4
拷問三
都市圈建設對臨深影響幾何？
真正的都市圈生活是怎樣的？
都市圈建起來後，可以暢想一下，未來有可能會出現這樣的場景：深圳跟莞惠戶籍互認、城市間沒有高速收費站了、惠州坐地鐵直達深圳中心、深圳人的孩子可以在惠州讀書、惠州人來深圳醫院看病同樣可以享受醫保……
這些不是沒有可能的，現在包括深圳、香港在內，都不約而同地提出與惠州進行產業、養老、教育等合作的計劃，可有效緩解各城市現存的難題。
比如這段這段時間深圳樓市有些亢奮，不少業內人士表示，很大程度是源於學位房，家長面臨下半年孩子入學，需要提前布局學位房。但是深圳本身教育資源短缺，學生數量多，導致學位房價格越來越高。若等到深圳都市圈建起來後，深圳孩子去到惠州讀書，就有效的解決的這一問題。
當然，都市群建起來後，帶來的也是巨大的經濟增量。像東京都市圈GDP佔到了日本全國的一半，紐約都市圈城市化水平達到90%以上。深圳本身有大灣區+示範區背書，都市圈建起來後，將成為繼東京、紐約都市圈之後，世界著名的都市圈。
現階段能夠明顯感覺到的一個趨勢是，特殊時期，開發商還在積極拿地（星河7.85億首次進軍仲愷市場，萬科6.79億首進惠陽奪地，58家開發商爭東莞商住地），置業者還在積極買入（惠州星河丹堤、盛世、榮域、山海半島4個項目3月認購490套房源，上周一周又賣了121套），這或許是一個信號。
接著靈魂拷問
特區40年，深圳格局發生改變？
深圳都市圈規劃，城市價值要重構？
灣區新格局下，人生升級方向在哪裡？
為解決每個人心頭困擾的問題，星河東部區域聯合深廣電壹深圳、深圳壹地產、灣區壹地產共同舉辦線上直播活動：灣時代，東機遇——特區40周年發展機遇與深惠同城論壇。
特邀請中國城市經濟專家委員會副主任宋丁，《大鬍子說房》系列 IP創始人李俊懷，共同研討全球局勢發展，解讀時代變局下的機遇。
活動將在4月25日（周六）晚上8點正式開始，歡迎屆時觀看。
-End-
（本文僅代表《灣區壹地產》觀點，不構成具體投資買房建議，樓市有風險，投資須謹慎。）
文丨林中舟
主編丨劉二磊
總編輯丨陶文杰
【深圳熱盤系列】
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