來源：券商中國
作者：張達
近日，有研究機構的數據顯示，5月北京租賃市場總體成交量同環比大幅上漲，租金水平觸底回升，預計6月畢業季市場仍將持續增長。那麼，北京租賃市場真的全面復甦了嗎？日前北京疫情再次反覆，又給市場帶來了哪些影響？
券商中國記者日前從北京多個區域的租賃中介、租客及業主處了解到，北京租賃市場真實情況並沒有報告中那麼樂觀，部分區域大量房源空置，有的最長已經空置了超過200天，現在的租金價格比疫情前下降4%左右；多個長租公寓在部分區域已經停止收房，並且在跟部分房東協商降價甚至解約；租賃中介6月份的優惠力度比前幾個月更大，最高免租3個月。
接受券商中國記者採訪的業內人士認為，5月北京住房租賃市場出現回暖復甦，但跟往年的那種傳統旺季不太一樣，當前市場比較平穩，房源供應充足，租金穩中有降。北京疫情反覆對租賃市場有較大影響，但具體影響有多大尚沒法精準判斷。預計今年成交量上不去，租金價格仍然呈現低迷下跌態勢，疫情反覆或加快淡季變冷。
部分長租公寓停止收房，與業主協商降價
近日，李先生告訴券商中國記者，自如管家給他打電話協商降價的事，說經過財務部門的測算，他委託的這套房子運營處於虧損狀態，希望他能夠降點租金。
李先生的房子在北京東城區，是一套一居室，目前按合同約定，自如每月付他的租金是6000元。券商中國記者從該片區的一位自如出房管家處了解到，目前附近的1居室，自如對外出租的價格在6800左右。
隨後，券商中國記者又以業主身份又找到東城區的一位自如收房管家小劉，他說他所在片區現在停止收房了，因為有大量房子空著租不出去，他自己名下就有100多間房空置，最長空置時間超過200天。
對於停止收房的原因，小劉對券商中國記者說：「過完年就停收了，因為疫情影響，租金價格降了，裝修也沒法進行，現在疫情又有新變化，後面裝修也是受影響，收上來房子也租不出去，公司公告說先停收消化庫存。」
當問到是否有跟業主談降價的事，小劉告訴券商中國記者，目前有少數房源是在跟業主協商降價，不全是疫情原因，可能公司承擔虧損有一年左右時間了，再加上疫情影響。「我們也不是強制要求降價，如果談不妥，公司核算繼續經營下去會持續虧損太多的話，也會主動解約，但會按照合同約定承擔相應的違約責任。」
券商中國記者了解到，不只自如，蛋殼也有一部分房源在跟業主協商降價。
針對部分企業存在讓業主降租金的情況，一位知情人士對券商中國記者表示，一方面，受疫情對大環境的影響，疫情下房屋租賃也受到較大衝擊，特別是租房平均成交周期驟升至70天以上，導致業主租金收入降低。很多業主也積極適應市場規律變化，降低租金、調整租金價格，以實現快速出租降低損失。另一方面，處於疫情中的長租公寓各項成本均在提升，尤其是佔比最大的租金成本高於市場平均水平。一些租賃平臺因之前收房時的評估價較高，隨著疫情影響經濟下行、城市規劃變更、商圈發展遷移等因素，原有定價與現在價格存在較大落差，會出現極小部分根據當前市場情況綜合評估後，與業主溝通協商調整優化個別房源合同的現象。
租金比疫情前下降4%左右，有業主降價有業主扛著
小王上周剛剛搬家，因為在網上找到了房租更低的房子，寧可給了之前的房東一個月的違約金。她對券商中國記者說，現在租的房子是一套300多平方米的複式裡的一間次臥，朝南，房間比之前的更大，房子裝修更好更乾淨，小區環境更好，但租金卻比之前要便宜650元/月。
小王新租的房子在北京朝陽區東四環附近，比之前的房子向東一站地，雖然距離上班地點遠了一點，但勝在「物美價廉」。她告訴券商中國記者，這套複式是最近業主新掛出來直租的，之前都沒有對外出租過，因為疫情對其生意有一些影響，手頭沒之前那麼寬裕了，所以才對外出租了，報價也相對低一點。
帶小王看房的中介表示，通常來講，6月份是租賃旺季，租金是要漲價的，但今年一直都沒有漲價。因為好多比較好的房子雖然有掛出來，但是也租不出去。小王的一個住望京的朋友想轉租自己的房子然後搬去順義，但是掛出來半個多月了仍沒租出去。
「現在好多房子租不出去，可能價格定的高，但有的業主心裡價位很高，有的空了一個月了，最多空了2個月了，仍不想降價。」北京豐臺區某商圈的鏈家經紀人小方對券商中國記者說，現在有客戶來了，她們會努力勸業主降價，現在網上顯示的月租金，有的還能談下來一二百元，有的就硬扛著不能談，這個還要看房子和業主。
小方還告訴券商中國記者，南三環附近有個2居室租金很便宜，因為房東特別著急出租，一開始標價5300元，後來降到5000元，又降到4800元，現在已經降到了4600元了，一個月內降價3次，還沒租出去呢，主要因為房子比較舊、小區環境不太好。
不僅普租市場的租金下調了，多家長租公寓的租金也有調整。
自如東城區某片區的收房管家小張告訴券商中國記者，現在網上顯示價格已經是比疫情前降了大概4%-5%。「其實去年下半年租金開始回落，到年底至降至兩年前水平，疫情更加劇了供需關係的變化，以前是10個人搶4-5套房，現在反過來了，4-5個人租房，有10套房在租，人口外流比較嚴重。」
上述片區蛋殼的管家也對券商中國記者表示，最近蛋殼好多房源都已經降價了，每個房源調的不一樣，大概每個月降了300元-500元，官網上是已經調完的價格。
6月傳統旺季租金優惠力度比4-5月份更大
券商中國記者注意到，雖然5月份市場的確有所恢復，看房人多了不少，但多個長租公寓在6月傳統旺季推出的租金優惠力度比4-5月份更大。
券商中國記者以租客身份諮詢現在租房有何優惠活動時，自如一位出房管家表示，5月開始到年底有「海燕計劃」，包括畢業生租房0首付、0押金、送搬家券等租住福利，6月還有個分期免押金活動，相當於免一個月的房租。
蛋殼一位出房管家也對券商中國記者表示，現在優惠力度挺大，除了每年的「椋鳥計劃」給畢業生首月0押金，送半年內免費換租外，6月還有個「安居計劃」，最高可以獲得三個月免租。
對於多家長租公寓大力度的優惠活動，接受券商中國記者採訪的業內人士認為，疫情對租賃市場影響確實挺大，住房需求沒有上來，畢業季不像往年那樣大批量租房，現在出租率不是很樂觀，6月多家長租公寓的優惠力度比4-5月份更大，雖不是價格下降，但從側面看他們在通過這種方式促進市場成交，先要減少空置率，提高出租水平。
此外，談到近日北京疫情反覆的影響，上述蛋殼管家說：「雖然最近看房的人挺多的，但市場離正常水平還差點，這兩天突然疫情反覆，小區又不能帶看了，會有一些影響。」
北京疫情反覆或加快租賃市場淡季變冷
原本疫情得到控制後，租賃市場需求有望持續回暖，6月的畢業季也備受期待，沒想到，北京疫情突然反覆，給剛剛回溫的市場再次蒙上陰影。
北京房地產中介行業協會6月11日發布的報告顯示，隨著北京的疫情響應等級下調，以及高校畢業生租房需求的釋放，住房租賃市場持續回暖。5月整租成交量環比增長20%左右，分租環比增長近30%。由於市場房源供應充分，成交量的回升並未對租金價格產生波動，整體租金水平保持平穩。
貝殼研究院此前發布的貝殼平臺的租賃住房成交數據更顯示，5月北京總體成交量環比上漲27.3%，同比上漲45.5%；平均租金水平為84.33元/平方米/月，環比上漲4.2%，結束了今年1月以來的下跌趨勢，但仍未達到去年同期租金水平，同比下跌2.7%。
北京房地產中介行業協會在報告中表示，二季度以來，隨著國內復工復產步伐加快，租房市場回溫明顯。不同於往年春節後的「V」型回升，受到疫情影響，今年租賃市場「U」型底部運行一段時間後，才開始回升。
在此次北京疫情出現反覆前，業內人士對6月的畢業季充滿期待。北京房地產中介行業協會還在報告中表示，接下來，畢業季將進入倒計時，大批高校畢業生即將集中進入租房市場；與此同時，政府相繼出臺消費券、減稅降費等方針政策，多措並舉對衝疫情影響，也將進一步推動房屋租賃市場回歸常態。貝殼研究院此前的報告更是樂觀預計，隨著6月高校畢業季的到來，高校畢業生集中進入租賃市場，6月租賃市場將會持續升溫創新高。
然而，6月12日北京疫情突然反覆，隨後多個區域風險等級提升，中高風險區域小區再次出入嚴控，這給剛剛回溫的租賃市場帶來一定影響。
對於當前的北京住房租賃市場形勢，北京房地產中介行業協會秘書長趙慶祥接受券商中國記者採訪時表示，當前北京住房租賃市場比較平穩，房源供應充足，租金穩中有降。新冠肺炎疫情發生近半年來，住房租賃企業受到重大影響，截至目前尚未根本好轉，租賃企業的經營生存還是比較艱難。5月份，新冠肺炎疫情防控取得階段性勝利，住房租賃市場出現回暖復甦，但跟往年的那種傳統旺季不太一樣。
「往年傳統住房旺季，一是春節後的務工返城的三四月份，二是大學生畢業季的六七月份，但今年的情況有些特殊。」趙慶祥進一步對券商中國記者說，按照疫情防控要求，目前多數高校畢業生尚未返校，畢業和就業都受到影響。原來六七月份高校畢業生離開學校要租房住，但目前住房租賃市場期待的「畢業季」尚未到來。即使有畢業租房需求，也因疫情防控需要，與常年不同，如要提前通過房東或中介人員與房屋所在社區及小區物業確定搬家時間、條件及需要準備的相關材料等。通常要按照社區或物業的要求辦理小區出入證。目前有些封閉管理的小區不允許進出。
談到北京疫情反覆對租賃市場的影響，趙慶祥表示，肯定是有影響，甚至是較大影響，但具體影響有多大尚沒法精準判斷。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂接受券商中國記者採訪時也表示，北京租賃市場受疫情直接衝擊，預計今年成交量上不去，租金價格仍然呈現低迷下跌態勢，疫情反覆或加快淡季變冷。
趙慶祥建議，房東或者業主需調整心態，接受租金穩中有降的現實，正常住房租賃市場租金應當有漲有跌。商品房價格2017年衝高之後，到現在已經有了一定程度的回落；住房租金經過2018年快速上漲後，出現穩中有降也是正常的。同時，對於住房租賃企業來說，他認為，要做好過緊日子過苦日子的長遠打算，因為住房租賃本身不是一個「暴利」行業，還是靠精細化運營管理和高效服務來獲得長遠發展的生命力。