未來5年的樓市「大綱」，快面世了。
最近，住建部部長王蒙徽接受人民日報專訪，透露了不少「乾貨」。
比如，今年要建立住房與土地、金融聯動機制，加強住宅用地管理，房價異動的監測會更加靈敏。
加強對重點城市房價的管控，像2020年深圳、寧波、杭州等地出現的房價上漲，今年會被重點「關照」，調控政策會更迅速出臺。
此外，還要開展整治房地產市場秩序專項行動，隨後我們看到北京、海南就對40多家違規房企開出了罰單。
採訪中還有一句話值得重點留意：加快研究編制「十四五」住房發展規劃。
2021是十四五的開局之年，在樓市調控「因城施策」的框架下，各個行業的十四五規劃，有很強的信號意義。
前段時間，已有北京、上海、廣東、河北、天津、江蘇、浙江、重慶、四川、海南、湖北、湖南、安徽、江西、遼寧、吉林、山東、黑龍江、貴州、寧夏、陝西、廣西、雲南等23個省市相繼發布了「十四五」規劃，都強調了要堅持「房住不炒」定位。
各個省市對房地產的表態，可以理解為地方上的態度，而住建部部長提及的住房發展規劃，可以理解為制定一個「大綱」，相當於房地產未來5年的行動指南。
政策基調會不會更加嚴厲？未來5年舊改的規模會增加多少？2000年以後的老舊小區要不要改造？住宅用地的供應會增加還是減少？租賃房會不會迎來「井噴式」的供應？租售同權的進展路線圖如何制定？
以上種種疑問，都能在即將面世的十四五住房規劃中得到體現，因為2021年是十四五的重要開端之年，按照時間表，今年3-4月份的高層會議召開前，極有可能跟我們見面，大家不妨拭目以待。
事實上，住建部部長已經透露出了規劃的風向。
1，租賃房會「打頭陣」。
前段時間高層經濟工作會議中，用了很大的篇幅，定位2021年房地產市場。
內容如下：加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。
從這個角度來看，未來5年的住房發展規劃，必然會大篇幅提及住房租賃市場。
比如，長租房的建設要跟上，以上海為例，一直在供地資源上對租賃房進行傾斜，2020年共完成19宗租賃住宅用地的出讓。按計劃，今年有共計13宗地塊計劃於2021年1月出讓，可提供至少1.7萬套租賃住房。
就在1月7日，上海市集中出讓5宗租賃住房用地，總出讓面積13.33萬平，總起始價14.02億元。最終，5宗地塊均以底價成交。
以北京為例，1月13日發了一份《租賃房建設導則徵求意見》指出：出租用於居住的房屋，主要分為住宅型租賃住房、宿舍型租賃住房、公寓型租賃住房三種建築類型，原則上，住宅型租賃住房戶型以90平方米以下中小戶型為主；宿舍型租賃住房人均使用面積不得小於4平方米；公寓型租賃住房原則上適用1-2人居住，人均使用面積不得小於5平方米。但所有居室不應布置在地下室。
除了租賃房源的供地、建設要「給力」，「租購住房享受公共服務上具有同等權利」同樣很重要。
廣州、成都、合肥、鄭州多個城市，最近兩年都在想辦法擴大租賃房源規模，降低公租房申請門檻，新落戶的租戶子女雖然上不了名校，但絕大部分都能就近劃片。
解決大城市住房問題，讓新市民「住有所居」，「老有所養」，「子女有學上」，將會成為接下來樓市「大綱」的重要布局領域，如果你是一名剛畢業的大學生，剛結婚卻沒錢買房的外來務工人員，未來5年將是「黃金時間」。
2，舊改會成為「重頭戲」。
去年12月下旬舉行的經濟工作會議指出，要實施城市更新行動，推進城鎮老舊小區改造。
在12月底，全國住房和城鄉建設工作會議也指出，要全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。
兩場會議，都有一個關鍵詞：城市更新。
所謂「城市更新」，其實指的是「舊改」，也就是我們經常說的老舊小區改造，比如加裝電梯、水電暖氣、整修道路、改造外立面、基礎設施，還能帶動上下遊十多個行業的投資額。
華安證券測算指出，未來5年，舊改主要受益的有水泥、防水材料、建築塗料、管材4大板塊，並據測算此輪舊改可拉動的防水材料需求近3000億元、管材需求超過2000億元、水泥需求超過4000億元。
原住建部副部長仇保興曾測算過，老舊小區改造的市場空間或達5萬億，有專家稱，若按5年改造期來計算，預計每年可貢獻1萬餘億投資額。
去年，全國老舊小區改造規模已經達到了700萬戶，今年的規模會更大，如果你住的2000年以前的老房子，接下來不要擔心社區老化、出行不便這些問題，好事早晚會輪到你。
3，調控政策會持續保持「高壓」態勢。
從最近各部門的行動來看，未來的調控政策只會更嚴。
拿央行發出的「限貸令」來說，對各大銀行的房地產貸款餘額佔比及個人住房貸款餘額佔比做出限制，絕大部分人的房貸，都是在六大行和中型銀行做的，央行此舉相當於階段了房地產的「水源」，未來幾年，每家銀行要時刻計算涉房貸款的佔比，謹小慎微的執行新規，房地產市場的「錢景」無疑蒙上了一層陰影。
再聯繫一下去年的三道紅線新規，這兩天又傳出試點範圍擴大的消息，高層背後的意圖，不言自明。
銀行「限貸」，控制的是資金「供給端」，房企「限融資」，控制的是資金「需求端」。
供需兩端都控制住了，沒有槓桿，房價幾乎就丟失「彈性」，房地產沒了金融屬性，大部分城市的房價只能「趴窩」。
央行的動作只是「前奏」，住建部即將發布的住房發展規劃，極有可能在土地出讓、限地價、限制融資、限制房價漲幅等多個層面進行嚴格規定。
可以肯定地說，2021年，將是樓市房改以來「政策面」壓力最大的一年。