眾聯資產評估有限公司
ASSETS APPRAISAL CO. ,LTD
本資產評估報告依據中國資產評估準則編制
萊茵達體育發展股份有限公司
擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司
股東全部權益價值評估項目
資產評估報告
眾聯評報字[2020]第1297號
（共1冊，第1冊）
湖北眾聯資產評估有限公司
2020年11月24日
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
目 錄
第一部分、聲明............................................................................................. 1
第二部分、資產評估報告摘要...................................................................... 4
第三部分、資產評估報告正文...................................................................... 7
一、委託人及其他資產評估報告使用人............................................... 8
二、評估目的.........................................................................................11
三、評估對象和評估範圍......................................................................11
四、價值類型及其定義......................................................................... 13
五、評估基準日.................................................................................... 13
六、評估依據........................................................................................ 13
七、評估方法........................................................................................ 15
八、評估程序實施過程和情況............................................................. 18
九、評估假設........................................................................................ 20
十、評估結論........................................................................................ 20
十一、特別事項說明............................................................................ 21
十二、資產評估報告使用限制說明..................................................... 23
十三、資產評估報告日......................................................................... 24第四部分、資產評估報告附件.................................................................... 25
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
第一部分、聲明
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
聲 明
萊茵達體育發展股份有限公司、萊茵達控股集團有限公司：
一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。
二、委託人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定及本資產評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告；委託人或者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估師不承擔責任。
本資產評估報告僅供委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。
本資產評估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同於評估對象可實現價格，評估結論也不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證，也不能用評估對象實際實現的價格驗證評估結論的合理性。
三、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅持獨立、客觀和公正的原則，並對所出具的資產評估報告依法承擔責任。
四、評估對象涉及的資產以及負債清單由委託人、被評估單位申報並經其採用籤名、蓋章或法律允許的其他方式確認；委託人和其他相關當事人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。
五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關係；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事人不存在偏見。
六、資產評估師已經對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調查；已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關注，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗，對已經發現的問題進行了如實披露，並且已提請委託人及其他相關當事人完善產權以滿足出具資產評估報告的要求。
七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報告中假設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
八、評估結論的使用在資產評估報告中載明的有效期內有效。資產評估報告使用者應當根據評估基準日後的資產狀況和市場變化情況合理確定資產評估報告使用期限。
九、未經委託人書面許可，資產評估機構及其資產評估專業人員不得將資產評估報告的內容向第三方提供或者公開，法律、行政法規另有規定的除外。未徵得資產評估機構同意，資產評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露於公開媒體，法律、行政法規規定以及相關當事人另有約定的除外。
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
第二部分、資產評估報告摘要
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
資產評估報告摘要
重要提示
本摘要內容摘自資產評估報告正文，欲了解本評估業務的詳細情況和正確理解評估結論，應當閱讀資產評估報告正文。
湖北眾聯資產評估有限公司接受萊茵達體育發展股份有限公司及萊茵達控股集團有限公司的共同委託，按照法律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正的原則，採用資產基礎法，按照必要的評估程序，對萊茵達體育發展股份有限公司擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益在2020年8月31日的市場價值進行了評估。現將資產評估報告摘要如下：
一、評估目的：為萊茵達體育發展股份有限公司擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益在2020年8月31日的市場價值進行了評估，為該經濟行為提供價值參考。
二、評估對象和評估範圍：評估對象為杭州楓郡置業有限公司的股東全部權益；評估範圍是杭州楓郡置業有限公司經審計後帳面上列示的全部資產及相關負債。具體範圍為委託人及被評估單位提供的審計後「各類資產及負債評估申報明細表」上所列內容。
三、價值類型：市場價值。
四、評估基準日：2020年8月31日
五、評估方法：資產基礎法。
六、評估結論：本資產評估報告採用資產基礎法評估的結果作為評估結論。具體評估結論如下：
截止評估基準日2020年8月31日，杭州楓郡置業有限公司經中審眾環會計師事務所（特殊普通合夥）審計後的總資產為1,198.30萬元，負債總額757.25萬元，股東全部權益為441.05萬元。採用資產基礎法評估後股東全部權益價值441.13萬元，評估增值0.08萬元，增值率0.02%。
七、評估結論的使用有效期：本報告評估結論使用有效期為一年，即自2020年8
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
月31日至2021年8月30日期間使用有效。
八、特別事項說明：
1．本次評估是在被評估單位基準日財務報表已經審計的基礎上進行的，評估基準日的審計報告是本次評估的重要依據。
2．對企業存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項，在企業委託時未作特殊書面說明而評估人員已履行評估程序仍無法獲知的情況下，評估機構及評估人員不承擔相關責任。
3．資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同於評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證。
4．資產評估報告使用人應當充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
5．按照國家現行國有資產監督管理有關要求，本評估項目屬於需要辦理備案的資產評估項目。因此，本資產評估報告必須經過由國有資產監督管理機構授權經營的出資企業進行備案後，才能作為相應經濟行為作價的參考依據。
湖 北 眾 聯資 產 評估 有 限 公司
2020年11月24日
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
第三部分、資產評估報告正文
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
萊茵達體育發展股份有限公司
擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司
股東全部權益價值評估項目
資產評估報告正文
眾聯評報字[2020]第1297號
萊茵達體育發展股份有限公司、萊茵達控股集團有限公司：
湖北眾聯資產評估有限公司接受雙方的委託，按照法律、行政法規和資產評估準則的規定，堅持獨立、客觀和公正的原則，採用資產基礎法，按照必要的評估程序，對萊茵達體育發展股份有限公司擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全
部權益在2020年8月31日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下。
一、委託人及其他資產評估報告使用人
（一）委託人概況
1、委託人1
名稱：萊茵達體育發展股份有限公司
主體類型：其他股份有限公司（上市）
住所：浙江省杭州市文三路535號萊茵達大廈
法定代表人：胥亞斌
註冊資本：壹拾貳億捌仟玖佰貳拾貳萬叄仟玖佰肆拾玖元
成立日期：1988年03月31日
營業期限：1988年03月31日至2026年10月15日
統一社會信用代碼：913300002434900169
經營範圍：實業投資，體育活動的組織、策劃，體育場館的設計、施工、管理及設備安裝，體育用品的研發與銷售，化工原料（不含化學危險品和易製毒品）的銷售，體育經紀代理業務，智慧財產權代理（除專利代理），會展服務，設計、製作、代理、
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
發布國內各類廣告，設備租賃，物業管理，經濟信息諮詢，投資諮詢，建築技術諮詢，
企業管理諮詢，投資管理，倉儲服務（不含危險品），資產管理。（依法須經批准的
項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）
2、委託人2
名稱：萊茵達控股集團有限公司
主體類型：有限責任公司(自然人投資或控股)
住所：西藏自治區拉薩市堆龍德慶區團結路口遠大商廈504
法定代表人：高靖娜
註冊資本：壹億元整
成立日期：1995年04月20日
營業期限：1995年04月20日至2025年04月19日
統一社會信用代碼：913300002539065131
經營範圍：創業投資（不得從事擔保和房地產業務；不得參與發起或管理公募或私募證券投資基金、投資金融衍生品；不得以公開方式募集資金、吸收公眾存款、發放貸款；不得從事證券、期貨類投資；不得公開交易證券類投資產品或金融衍生產品；不得經營金融產品、理財產品和相關衍生業務。），紡織原料、金屬材料（不含鋼材）、化工原料（不含危險品及易製毒品）、裝飾材料、五金交電、電梯、家用電器、煤炭（無儲存）、礦產品、木槳的銷售、房屋租賃，物業管理，計算機軟體設計及系統集成工程，經營進出口業務。【依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動】
（二）被評估單位概況
1、被評估單位的基本概況
企業名稱：杭州楓郡置業有限公司
統一社會信用代碼：91330110063996554X
住所：浙江省杭州市餘杭區東湖街道東湖北路100-7號302-2室
類型：有限責任公司（自然人投資或控股的法人獨資）
法定代表人：易能超
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告註冊資本：伍仟萬元整
成立日期：2013年04月22日
營業期限：2013年04月22日至2033年04月21日
經營範圍：房地產開發經營。室內裝飾工程施工；房屋租賃；物業管理；國內廣告設計、製作、代理、發布（除新聞媒體及網絡廣告）。（依法須經批准的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）
杭州楓郡置業有限公司（以下簡稱「楓郡置業」）系由上海勤飛置業有限公司出資組建的有限責任公司，於2013年4月在杭州市工商行政管理局餘杭分局註冊登記成立，初始註冊資本為人民幣2,000萬元整，由上海勤飛置業有限公司以貨幣形式出資認繳。上述出資情況業經浙江宏達會計師事務所有限公司驗證，並出具了浙宏會(2013)驗026號驗資報告。
2013年9月，楓郡置業增加註冊資本人民幣3,000萬元，新增註冊資本由上海勤飛置業有限公司以貨幣形式全額認繳。該次增資後，楓郡置業註冊資本為人民幣5,000萬元，實收資本為人民幣5,000萬元。上述出資情況業經浙江正大會計師事務所有限公司驗證，並出具浙正大驗字(2013)第192號驗資報告。具體如下：
序號 股東姓名或名稱 認繳出資額(萬元) 實繳出資額(萬元) 持股比例
1 上海勤飛置業有限公司 5,000 5,000 100%
2015年12月，上海勤飛置業有限公司將其持有的100%股權轉讓給浙江萊茵達智慧地產有限公司，該次股權轉讓後，浙江萊茵達智慧地產有限公司持有楓郡置業100%股權。
2019年12月，楓郡置業增加註冊資本人民幣2,800萬元，新增註冊資本由浙江萊茵達智慧地產有限公司以貨幣形式全額認繳。該次增資完成後，楓郡置業註冊資本為人民幣7,800萬元，浙江萊茵達智慧地產有限公司持有楓郡置業100%股權。
2019年12月，浙江萊茵達智慧地產有限公司將其持有的楓郡置業100%股權，以人民幣730.73萬元的價格轉讓給萊茵達控股集團有限公司。該次股權轉讓完成後，萊茵達控股集團有限公司持有楓郡置業100%股權，具體情況如下：
序號 股東姓名或名稱 認繳出資額(萬元) 實繳出資額(萬元) 持股比例
1 萊茵達控股集團有限公司 7,800 7,800 100%
截止評估基準日，杭州楓郡置業有限公司股東及股權情況未發生變化。
2、被評估單位的財務狀況及經營情況
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告杭州楓郡置業有限公司2019年及2020年1-8月財務狀況及經營成果情況見下表：
（單位元）
項目 2019年12月31日 2020年8月31日
資產總計 14,009,016.34 11,983,000.91
負債總計 9,507,977.08 7,572,472.11
淨資產 4,501,039.26 4,410,528.80
項目 2019年度 2020年1-8月
營業收入 13,009,523.75 -
營業成本 - -
淨利潤 10,923,323.94 -90,510.46
以上財務數據業經中審眾環會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並出具眾環審字[2020]280037號標準無保留意見《審計報告》。
3、委託人與被評估單位的關係
委託人1萊茵達體育發展股份有限公司擬購買委託人2萊茵達控股集團有限公司持有的被評估單位股權。
（二）資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人
本報告的使用人僅為委託人和資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人。除法律、行政法規另有規定外，其他任何機構和個人不能成為本資產評估報告的使用人。
二、評估目的
根據萊茵達體育發展股份有限公司文件《關於啟動對楓郡置業公司審計、評估的相關事宜》的相關內容，萊茵達體育發展股份有限公司擬購買萊茵達控股集團有限公司持有的杭州楓郡置業有限公司股權，湖北眾聯資產評估公司接受萊茵達體育發展股份有限公司及萊茵達控股集團有限公司的共同委託，對上述經濟行為所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益的市場價值進行評估，作為該經濟行為的價值參考。
三、評估對象和評估範圍
（一）評估對象
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告根據本次評估目的，評估對象是杭州楓郡置業有限公司股東全部權益。
（二）評估範圍
評估範圍為杭州楓郡置業有限公司經審計後帳面上列示的全部資產及負債。截至評估基準日2020年8月31日，杭州楓郡置業有限公司的資產總額為11,983,000.91元，負債總額7,572,472.11元，股東全部權益4,410,528.80元。評估範圍詳見下表：
單位：元
科目名稱 帳面價值 科目名稱 帳面價值
一、流動資產合計 11,979,870.91 四、流動負債合計 7,572,472.11
貨幣資金 10,572.95 應付帳款 2,311,244.48
其它應收款 11,969,297.96 應付職工薪酬 15.88
二、非流動資產合計 3,130.00 應交稅費 160,337.11
固定資產 3,130.00 其他應付款 5,100,874.64
五、負債總計 7,572,472.11
三、資產總計 11,983,000.91 六、淨資產（所有者權益） 4,410,528.80
委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致。評估基準日帳面值經中審眾環會計師事務所（特殊普通合夥）審計,審計報告號為：眾環審字[2020]280037號。
1.對企業價值影響較大的單項資產或者資產組合情況
杭州楓郡置業有限公司申報的實物資產為電子設備，共計8臺，主要為桌上型電腦、印表機等。至評估基準日，均可正常使用。
2.企業申報的帳面記錄或者未記錄的無形資產情況
（1）企業申報的帳面記錄的無形資產情況
無。
（2）企業申報的帳面未記錄的無形資產情況
無。
3.引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和帳面金額
本次評估未引用其他評估中介機構的結果。
以上納入評估範圍的具體資產，以委託人和被評估單位提供的審計後「各類資產及負債評估申報明細表」為準。
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告本次納入評估範圍的各項資產與資產評估委託合同書中確定的範圍一致。
四、價值類型及其定義
根據本次評估目的，價值類型確定為市場價值。即是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
本項目選定的資產評估基準日是2020年8月31日。
評估基準日是根據本次評估的特定目的，由委託人確定。其成立的理由和條件是：
（一）與企業財務報告期相銜接；
（二）與委託人的經濟行為實現日相接近。
本次資產評估工作中，資產評估範圍的界定、評估價格的確定、評估參數的選取等均以此日企業內部財務報表、外部經濟環境以及市場情況確定。
六、評估依據
（一）行為依據
1.萊茵達體育發展股份有限公司文件《關於啟動對楓郡置業公司審計、評估的相關事宜》（2020年8月11日）；
2.湖北眾聯資產評估有限公司與萊茵達體育發展股份有限公司、萊茵達控股集團有限公司籤訂的《資產評估委託合同》。
（二）法律依據
1. 《中華人民共和國公司法》（2018年10月26日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第六次會議通過修訂，自2018年10月26日起施行）；
2.《中華人民共和國物權法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2007年10月1日起施行）；
3.《中華人民共和國企業國有資產法》（2008年10月28日第十一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過，自2009年5月1日起施行）；
4.《中華人民共和國資產評估法》（2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會
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常務委員會第二十一次會議通過，自2016年12月1日起施行）；
5.《中華人民共和國企業所得稅法》（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，自2008年1月1日起施行）；
6.《國有資產評估管理辦法》（國務院1991年第91號令）；
7.《企業國有資產評估管理暫行辦法》（2005年8月25日，國務院國有資產監督管理委員會令第12號）；
8《. 關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國資委產權[2006]274號）；
9.《國有資產評估管理若干問題的規定》（2001年12月31日，財政部令第14號）；
10.《企業國有資產交易監督管理辦法》（國務院國資委、財政部第32號令，2016年6月24日）；
11.《中華人民共和國增值稅暫行條例》（經2017年10月30日國務院第191次常務會議通過）；
12.《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（2011年10月28日經財政部、國家稅務總局審議通過修訂，自2011年11月1日起施行）；
13.《財政部 稅務總局 海關總署關於深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部稅務總局 海關總署公告2019年第39號）；
14《資產評估準則基本準則》（財資[2017]43號）；
15.《企業會計準則—基本準則》（財政部令第76號修訂，2014年7月15日）；
16.其他相關法律、法規和通知文件等。
（三）準則依據
1.《資產評估職業道德準則》（中評協[2017]30號）；
2.《資產評估執業準則——資產評估程序》（中評協[2018]36號）；
3.《資產評估執業準則——資產評估報告》（中評協[2018]35號）；
4.《資產評估執業準則——資產評估方法》（中評協[2019]35號）；
5.《資產評估執業準則——資產評估委託合同》（中評協[2017]33號）；
6.《資產評估執業準則——資產評估檔案》（中評協[2018]37號）；
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告7.《資產評估執業準則——企業價值》（中評協[2018]38號）；
8.《資產評估執業準則——機器設備》（中評協[2017]39號）；
9.《企業國有資產評估報告指南》（中評協[2017]42號）；
10.《資產評估機構業務質量控制指南》（中評協[2017]46號）；
11.《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2017]47號）；
12.《資產評估對象法律權屬指導意見》（中評協[2017]48號）。
（四）權屬依據
1.企業營業執照；
2.重要設備的購置發票；
3.企業出資證明（公司章程、驗資報告等）；
4.其他與企業資產的取得、使用等有關的合同、會計憑證、會計報表及其他資料。
（五）取價依據
1.《資產評估常用方法與參數手冊》楊志明著，由機械工業出版社出版於2011-11-01；
2.國家有關部門公布的物價指數；
3. 2020年《機電產品價格信息查詢系統》；
4.有關設備生產廠家或經銷商提供的價格資料，市場調查價格；
5.被評估單位提供的有關文字資料及相關資料；
6.被評估單位提供的各項合同、會計憑證、會計報表及其他會計資料；
7.被評估單位提供的《資產評估申報明細表》；
8.評估人員現場勘察記錄工作底稿。
七、評估方法
根據《資產評估執業準則—企業價值》規定，執行企業價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場法、成本法（資產基礎法）三種基本方法的適用性，選擇評估方法。
企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法中常用的兩種方法是上市公司比較法
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和交易案例比較法。由於在目前國內資本市場的公開資料中尚無法找到在相同經濟行
為下的同類資產交易案例，因此不具備使用市場法的必要前提，本次評估不適宜採用
市場法。
企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確定評估對象價值的評估方法。杭州楓郡置業有限公司主要從事房地產開發，房地產開發項目為旺角7號項目，主要包括住宅、商鋪、車位等。截止評估基準日，可售部分地產已全部出售完畢，尚無新的拿地開發計劃，故不適用收益法。
企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，評估表內及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。本項目對委估範圍內的全部資產及負債的資料收集完整，適宜採用資產基礎法進行評估。
因此，本項目採用資產基礎法進行評估。
（一）資產基礎法
1.關於流動資產評估
本次納入評估範圍的流動資產包括：貨幣資金及其他應收款。
（1）貨幣資金
納入本次評估範圍的貨幣資金為銀行存款，以經核實後的帳面值作為評估值。
（2）其他應收款
對其他應收款的評估，評估人員在對應收款項核實無誤的基礎上，藉助於歷史資料和現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等，採用個別認定和帳齡組合的方法估計評估風險損失，對關聯企業的往來款項等有充分理由相信全部能收回的，評估風險損失為零；對有確鑿證據表明款項不能收回或帳齡超長的，評估風險損失為100%；對很可能收不回部分款項的，且難以確定收不回帳款數額的，參考企業會計計提壞帳準備的方法，根據帳齡分析估計出評估風險損失。
2.關於設備類固定資產評估
根據本次評估目的，按照持續使用原則，以市場價格為依據，結合委估設備的特點和收集資料情況，本次評估主要採用重置成本法進行評估。
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告設備評估值＝設備重置全價×設備綜合成新率
根據企業提供的機器設備明細清單，進行了帳、實核對，做到帳表、帳實相符，同時通過對有關的合同、發票等法律權屬證明及會計憑證審查核實對其權屬予以確認。在此基礎上，組織設備評估人員進行現場勘察和核實。
（1）重置全價的確定
設備重置全價由設備購置費、運雜費、安裝調試費組成。
重置全價計算公式：
重置全價＝設備購置費＋運雜費＋安裝調試費
①設備購置價的確定
向設備的生產廠家、代理商及經銷商詢價，能夠查詢到基準日市場價格的設備，以市場價確定其購置價。
由於被評估單位適用增值稅簡易徵收，故設備購置價為含稅價。
②運雜費的確定
設備運雜費是指從產地到設備安裝現場的運輸費用。運雜費率以設備購置價為基礎，根據生產廠家與設備安裝所在地的距離不同，按不同運雜費率計取。如供貨條件約定由供貨商負責運輸和安裝時(在購置價格中已含此部分價格)，則不計運雜費。
③安裝調試費的確定
參考《資產評估常用數據與參數手冊》等資料，按照設備的特點、重量、安裝難易程度，以含稅設備購置價為基礎，按不同安裝費率計取。
對小型、無須安裝的設備，不考慮安裝調試費。
（2）成新率的確定
依據國家有關技術經濟、財稅政策，通過查閱設備的技術檔案、現場考察，從設備的實際技術狀況、負荷率、利用率、工作環境、維護保養等方面綜合考慮其損耗，從而確定尚可使用年限，計算提出年限法的成新率，年限法的成新率計算公式為：
成新率＝[尚可使用年限/（已使用年限＋尚可使用年限）]×100%
（3）評估值的確定
評估值＝重置全價×綜合成新率
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八、評估程序實施過程和情況
本次評估程序實施過程介紹如下：
（一）明確資產評估業務基本事項
受理資產評估業務前，公司業務負責人與委託人的授權代表進行交流，了解並明確資產評估業務基本事項，包括被評估單位以及委託人以外的其他資產評估報告使用人、評估目的、價值類型、評估對象和評估範圍、評估基準日、資產評估報告使用範圍、資產評估報告提交期限及方式、評估服務費及支付方式、委託人與資產評估機構及其資產評估專業人員工作配合和協助等需要明確的重要事項。
（二）訂立資產評估委託合同
公司對專業能力、獨立性和業務風險進行綜合分析和評價後，與委託人籤訂《資產評估委託合同》，明確雙方各自承擔的責任和義務，正式受理該項資產評估業務。
（三）編制資產評估計劃
評估計劃是明確評估技術思路，合理安排人員、突出項目重點、防止出現評估疏漏的保證。根據本項目的具體情況，制定了資產評估操作方案和計劃，擬定收集資料提綱。根據評估計劃和評估方案，組建評估小組成員，執行本次評估任務。
（四）進行評估現場調查
在企業申報並全面自查的基礎上，評估人員對納入評估範圍內的資產進行了核實。核實資產包括流動資產和非流動資產，核實內容主要為核實資產產權、數量、使用狀態及其他影響評估作價的重要因素，主要步驟如下：
1.指導被評估單位填表和準備應提供的評估資料。評估人員指導被評估單位的財務與資產管理人員在自行資產清查的基礎上，按要求填寫「資產評估申報表」，同時收集準備資產的產權證明文件和反映性能、狀態、經濟技術指標等情況的文件資料等。
2.審查和完善被評估單位填報的資產評估申報表以及收益法預測表。評估人員通過查閱有關資料，了解納入評估範圍的具體資產的詳細狀況，然後仔細審查各類「資產評估申報表」，檢查有無填項不全、錯填、資產項目不明確等情況，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查有無漏項等，同時反饋給被評估單位進行完善。要求委託人
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或者被評估單位對其提供的評估明細表及相關證明材料以籤字、蓋章或者其他方式
進行確認；
3.資產評估師和評估專業人員通過詢問、函證、核對、監盤、勘查、檢查等方式進行現場調查，獲取評估業務需要的基礎資料，了解評估對象現狀，關注評估對象法律權屬；
4.根據客觀環境和資產的重要程度採用資料核實，相關人員訪談或抽樣等方式進行調查。
（五）收集整理評估資料
資產評估專業人員應當根據資產評估業務具體情況收集資產評估業務需要的資料。包括：委託人或者其他相關當事人提供的涉及評估對象和評估範圍等資料；從政府部門、各類專業機構以及市場等渠道獲取的其他資料。如與交易案例相關的交易報告書、獨立財務顧問報告、審計報告、評估報告。並對收集的評估資料進行分析、歸納和整理，形成評定估算和編制資產評估報告的依據。
（六）評定估算形成結論
資產評估專業人員根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集等情況，分析市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法的適用性，選擇評估方法。針對各類資產的具體情況，根據選用的評估方法，選取相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成測算結果。項目負責人對形成的測算結果進行綜合分析，形成評估結論，編制初步資產評估報告。
（七）編制出具評估報告
根據公司資產評估業務流程管理辦法規定，對初步資產評估報告進行內部審核。項目負責人在內部審核完成後，根據審核意見修改資產評估報告，形成評估報告徵求意見稿。在不影響對評估結論進行獨立判斷的前提下，與委託人就資產評估報告有關內容進行溝通，根據委託人反饋意見進行合理修改後形成資產評估報告正式稿並向委託人提交。
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九、評估假設
本評估報告分析估算採用的假設條件如下：
（一）一般假設
1.假設評估基準日後被評估單位持續經營；
2.假定評估對象和評估範圍內資產負債已經處在交易的過程中，資產評估師根據交易條件等模擬市場進行評估；
3.假定擬在市場上交易的資產，資產交易雙方彼此地位平等，都有獲取足夠市場信息的機會和時間，以便於對資產的功能、用途及其交易價格等作出理智的判斷；
4.假設評估基準日後被評估單位所處國家和地區的政治、經濟和社會環境無重大變化；
5.假設評估基準日後無不可抗力對被評估單位造成重大不利影響。
（二）特殊假設
1.假設評估基準日後被評估單位採用的會計政策和編寫本評估報告時所採用的會計政策在重要方面保持一致；
2.假設評估基準日後被評估單位在現有管理方式和管理水平的基礎上，經營範圍、方式與目前保持一致。
本評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當上述假設條件發生較大變化時，籤字資產評估師及本評估機構將不承擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任。
十、評估結論
（一）評估結論
我們根據國家有關資產評估的法律、法規、規章和評估準則，本著獨立、公正、科學、客觀的原則，履行了資產評估必要的程序，採用資產基礎法對杭州楓郡置業有限公司的股東全部權益價值進行了評估。
杭州楓郡置業有限公司評估基準日帳面總資產為 1,198.30 萬元，負債為 757.25萬元，所有者權益為441.05萬元，採用資產基礎法評估後的總資產評估值1,198.38萬
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元，評估增值0.08萬元，增值率0.01%；總負債評估值757.25萬元，無評估增減值；
股東全部權益評估值441.13萬元，評估增值0.08萬元，增值率0.02%。具體評估匯總
情況詳見下表：（金額單位：人民幣萬元）：
項目 帳面價值 評估價值 增減值 增值率％
A B C=B-A D=C/A×100%
流動資產 1 1,197.99 1,197.99 - -
非流動資產 2 0.31 0.39 0.08 25.81
其中：固定資產 3 0.31 0.39 0.08 25.81
資產總計 4 1,198.30 1,198.38 0.08 0.01
流動負債 5 757.25 757.25 - -
負債合計 6 757.25 757.25 - -
淨資產（所有者權益） 7 441.05 441.13 0.08 0.02
以上評估結論自評估基準日起壹年內使用有效。
（二）評估結果與帳面價值比較變動情況及原因分析
評估增值是由固定資產評估增值造成的，固定資產評估增值0.08萬元，增值原因為企業會計折舊年限與評估所使用的經濟年限不同。
十一、特別事項說明
以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項：
（一）權屬等主要資料不完整或者存在瑕疵的情形；
無。
（二）委託人未提供的其他關鍵資料情況；
無。
（三）未決事項、法律糾紛等不確定因素；
1.本評估結果是反映評估對象在本次評估目的下，根據公開市場原則確定的現行價格，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。當前述條件以及評估中遵循的持續經營原則等發生變
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化時，評估結果一般會失效；
2.在執行本次評估程序過程中，評估專業人員對資產評估對象法律權屬資料進行必要的核查驗證，但並不表示評估專業人員對評估對象法律權屬進行了確認或發表了意見。執行資產評估業務的目的是對資產評估對象價值進行估算並發表專業意見，對資產評估對象法律權屬確認或者發表意見超出資產評估專業人員的執業範圍。資產評估專業人員不得對資產評估對象的法律權屬提供保證。
（四）重要的利用專家工作及相關報告情況；
無。
（五）重大期後事項；
評估基準日後若資產數量發生變化，應根據原評估方法對資產額進行相應調整；若資產價格標準發生變化，並對資產評估值產生明顯影響時，委託方應及時聘請評估機構重新確定評估值。
（六）評估程序受限的有關情況、評估機構採取的彌補措施及對評估結論影響的情況；
無。
（七）其他需要說明的事項。
萊茵達體育發展股份有限公司於2015年10月28日以159,044,200.00元的價格購買了杭州楓郡置業有限公司持有的 215,867.65m 的商業超市，自購買之日起，該商業超市的收益權、處分權已由萊茵達體育發展股份有限公司佔有，截至評估基準日，上述商業物業尚未辦理產權變更。根據萊茵達體育發展股份有限公司原控股股東萊茵達控股集團有限公司與現控股股東成都體育產業投資集團有限責任公司於2019年3月11日籤署的《股份轉讓協議》約定，在不減少萊茵達體育發展股份有限公司淨資產的前提下，萊茵達控股集團有限公司須在《股份轉讓協議》生效之日起兩年內，將杭州楓郡置業有限公司全部股權轉讓至萊茵達體育發展股份有限公司名下，實現將該不動產產權過戶至萊茵達體育發展股份有限公司名下。鑑於本次評估範圍為杭州楓郡置業有限公司經審計後的帳面資產及負債，評估人員未考慮上述事項對評估值的影響，請報
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告使用者重點關注。
評估報告使用者應注意以上特別事項對評估結論產生的影響。
十二、資產評估報告使用限制說明
（一）使用範圍
1.本資產評估報告經承辦該項業務的資產評估專業人員（或資產評估師）籤名並加蓋資產評估機構印章後方可正式使用；
2.評估結論使用有效期為自評估基準日起一年（2020年8月31日至2021年8月30日）。委託人或者其他資產評估報告使用人應當在評估結論使用有效期內使用資產評估報告。
3.未經委託人書面許可，資產評估機構及其資產評估專業人員不得將資產評估報告的內容向第三方提供或者公開，法律、行政法規另有規定的除外。
4.未徵得資產評估機構同意，資產評估報告的內容不得被摘抄、引用或者披露於公開媒體，法律、行政法規規定以及相關當事人另有約定的除外。
5.按照國家現行國有資產監督管理有關要求，本評估項目屬於需要辦理備案的資產評估項目。因此，本資產評估報告必須經過由國有資產監督管理機構授權經營的出資企業進行備案後，才能作為相應經濟行為作價的參考依據。
（二）委託人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法規規定和資產評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告的，資產評估機構及其資產評估專業人員不承擔責任；
（三）除委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外，其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人；
（四）資產評估報告使用人應當正確理解評估結論，評估結論不等同於評估對象可實現價格，評估結論也不應當被認為是對評估對象可實現價格的保證，也不能用評估對象實際實現的價格驗證評估結論的合理性。
資產評估報告使用人按本報告所載明的評估目的使用時，應關註上述報告使用限制事項。
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十三、資產評估報告日
本資產評估報告日為2020年11月24日，是資產評估師和評估專業人員形成評估結論的日期。
資產評估師（資產評估專業人員）（籤章）：
資產評估師（資產評估專業人員）（籤章）：
湖 北 眾 聯資 產 評估 有 限 公司
2020年11月24日
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第四部分、資產評估報告附件
「萊茵體育」擬購買股權所涉及的杭州楓郡置業有限公司股東全部權益價值評估項目●資產評估報告
資產評估報告附件
附件一：與評估目的相對應的經濟行為文件；
附件二：被評估單位專項審計報告；
附件三：委託人和被評估單位法人營業執照；
附件四：委託人和其他相關當事人的承諾函；
附件五：籤名資產評估師的承諾函；
附件六：資產評估機構備案文件或者資格證明文件；
附件七：資產評估機構法人營業執照副本；
附件八：負責該評估業務的資產評估師資格證明文件；
附件九：資產評估匯總表或者明細表。
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評估機構名稱：湖北眾聯資產評估有限公司
機構地址：武漢市武昌區東湖路169號1棟4層
法定代表人：胡家望
聯 系 人：胡傳清
聯繫電話：（027）85856921
郵政編碼：430077
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