九倉歷史 一鳴驚人的香港時代廣場

香港時代廣場2014年新年倒計時

紐約曼哈頓，西46街與百老匯大道的交會處，自從1904年以來，每到辭舊迎新之時，許多來自全美乃至全世界各地的人匯集於此，共度不眠之夜。這裡的水晶球降落倒計時活動，已經成為紐約社會生活的一部分。因為《紐約時報》總部的入駐，這地方得名為「紐約時代廣場」。

香港銅鑼灣，勿地臣街、霎東街、羅素街三街環繞之處，1994年以來，每到新年夜，無數香港市民與世界各地遊客在此聚會，觀看香港明星的文藝表演，隨著蘋果倒計時，迎接新年到來。這是香港氣氛最熱烈、參與人數最多的迎新年節目。它是九龍倉在銅鑼灣興建的「香港時代廣場」，也是世界上最成功的多層直立式商場。

2011年新年伊始，《華盛頓郵報》在頭版顯著位置大篇幅報導了香港時代廣場的新年倒計時，與紐約時代廣場和莫斯科紅場並列。時代廣場成為助推香港躍升世界名城的重要地標。

華盛頓郵報將香港時代廣場的新年活動與紐約時代廣場、莫斯科紅場並列

從「老鼠街」到銅鑼灣地標

香港時代廣場崛起的背後，是一段變廢為寶、點石成金的商業佳話。

時代廣場舊址是九龍倉旗下的香港電車公司車廠，位於銅鑼灣霎東街，用以停泊及維修電車。1972年，銅鑼灣至紅磡的海底隧道正式通車，港島與九龍之間第一次被隧道連接。隧道修建後，銅鑼灣逐漸繁華起來，成為商家必爭之地，並在80年代聚集了大丸、松坂屋、三越、崇光四大日資百貨公司，銅鑼灣因此有「小銀座」之稱。

雖然與四大日資百貨距離不遠，電車廠的周邊環境可謂有天壤之別。霎東街是修車廠集中地，行人寥寥；羅素街遍地皆是大排檔、雜貨店、菜市場，街上潮溼陰暗，老鼠四竄，有「老鼠街」之稱。直到1980年代末，霎東街電車廠才拆除遷移，當時九龍倉在此開發直立式商場與寫字樓的計劃，被市場認為是「大膽而冒險的嘗試」。

時代廣場所在地羅素街與勿地臣街交界處今昔對比

其實，早在70年代，九龍倉已將電車廠址已納入發展之列，初時的計劃只是在原址發展一座小型住宅樓宇。1978年吳光正隨船王包玉剛加入九龍倉董事局，被委派電車廠址的發展項目。吳光正發現該廠址位於銅鑼灣極具發展潛力的區域，提醒公司領導層重新考慮原先的發展計劃。吳光正的這項革新建議，並未被採納。身兼怡和與九倉兩家英資大行主席的蘇格蘭人紐璧堅（Sir David Kennedy Newbigging）決定延遲考慮電車廠址的發展計劃。

1980年，包玉剛家族購得49%的九龍倉股票，包玉剛爵士出任九龍倉主席，九龍倉華進洋退，銅鑼灣電車廠的發展計劃便重新由吳光正主導。1988年，已經出任九龍倉主席的吳光正，面對英資紛紛撤離香港，他強調對香港未來的信心，並以「創建明天」的理念，積極展開一系列令香港矚目的投資活動，首個大型項目便是在電車廠舊址興建一個新型商場。

時代廣場1988年開始動工，至1993年落成。項目包括兩幢樓高46層和 36層的寫字樓—蜆殼大廈及利西敏寺大廈，以及一座17層高的商場。時代廣場建成後，即以其恢宏的氣勢、美侖美奐的外觀傲視同儕，成為銅鑼灣區域最優質的商廈和地標建築，出租率高達100%。華人入主九龍倉後的首項大型發展計劃取得完滿成功。

時代廣場的興起，帶動了整個銅鑼灣的發展。當年被稱為老鼠街的羅素街，如今躍居全球店鋪租金排行榜三甲。因為時代廣場的輻射效應，銅鑼灣商圈人流不絕，一片興旺，國際名牌爭相進駐羅素街，是香港「鋪王」的集中地。而香港的十大「鋪王」中，銅鑼灣佔了七個。2013年，羅素街在兩年內先後超越法國巴黎香榭麗舍大街和美國第五大道，成為商用租金世界最昂貴街道。

隨著時代廣場的興起，銅鑼灣商圈的重心逐漸轉移到霎東街地段，並且擴大近兩倍，而在原先日資百貨聚集的銅鑼灣東區，四大日資百貨公司如今只剩下一家崇光百貨。

觸發銅鑼灣地段升值的紅勘隧道，其工程亦是由九龍倉承建。銅鑼灣成長為世界最著名商業區域之一，進而躍升為世界租金最昂貴地段，九龍倉功勳卓著。

在電車廠舊址興建時代廣場，是九龍倉「大膽而冒險的嘗試」

時代廣場的鐘樓，頗具歐洲小鎮風情

時代廣場是銅鑼灣的地標

從紐約到香港

香港時代廣場與紐約時代廣場有太多的相似之處。九龍倉建設香港時代廣場的構思正是源自紐約的時代廣場，兩者都處於三角形的畸零地，周圍被三條街道不規則地環抱。但正是這種特殊的地理格局，為畸零地導入大量人流，成為行人的匯聚之地和潛在的巨大商機。

置身紐約的時代廣場，四周是大量的霓虹燈廣告、大型戶外屏幕，奪目耀眼，充滿強烈的時代感。為了在香港複製紐約的時代廣場，九龍倉特意在項目外牆設置一部7米高、9米寬的特大電視屏幕，發揮了吸引人流的效應。

創建初期，時代廣場仿效海港城，也在廣場上豎立起五支旗杆，希望能把市民在尖沙咀海港城旗杆前等人的習慣複製到銅鑼灣時代廣場，結果沒想到，電視幕牆的吸引力更遠勝於五支旗杆，市民養成「在大屏幕前等人」的習慣。

初踏進時代廣場的中庭，遊客都會對凌空飛起的三條飛天扶梯驚嘆不已。2009年，九龍倉耗資港幣1億元，加建三條「飛天梯」，以應對商場人流給升降電梯增加的過度負荷。「飛天梯」啟用後，不但緩和了升降電梯的負荷，還提升了到商場三層、五層、七層的客流量，有效地導向了商場內的人流，令商場內的零售主題分區更加明顯。

「飛天梯」是時代廣場改建的第一步。2013年，先後歷時5年、耗資港幣5.5億元的「時代廣場改建計劃」終於完成， 把地下的UA影院搬到了最高層，空間更大，設施一流；翻新了食通天；引入了60個新品牌，由最受年青人最歡迎的Top Shop，到最頂尖fashion的LV、Chanel；由最大眾化既蘇寧，到Tiffany，一應俱全。更多元的品牌和更廣泛的價格區間，把時代廣場從一個「青年人的商場」變身為一個「從3歲到80歲、從本地人到外來遊客，人人都想來的生活廣場」，在日益激烈的香港商場競爭中，時代廣場繼續領先地位。

時代廣場的飛天梯

時代廣場首創採用弧形扶手電梯，至今仍是全港獨有

複製與創新

時代廣場，已躋身《香港經濟日報》評選的「全港十大最受喜愛商場」之類，更榮獲香港旅遊發展局選為香港十大景點之一。

2013年，雖然商場可出租面積因翻修工程大幅減少17%，但時代廣場零售銷售額仍有1.6%增幅，達創紀錄的港幣94億元。商場收入增加10%至港幣14.92億元。自創建以來的20年裡，時代廣場的出租率一直維持接近100%。截至2014年6月30日，時代廣場的資產值達到港幣476億元。

獨特的十七層設計、多元化的商戶組合以及直通地鐵的便利，是時代廣場成為全球最成功的直立式商場的三大因素。時代廣場的地面露天廣場是銅鑼灣唯一一個露天城市廣場，在此舉辦的活動及展覽多不勝數，是香港城中盛事集中地，也是時代廣場區別於銅鑼灣其它購物中心的一大優勢。說到底，時代廣場的核心優勢是創新性的思維和創新能力。

時代廣場在香港大放異彩後，九龍倉將「時代廣場」的品牌在內地註冊，在內地多個重要城市的黃金地段複製了時代廣場的商業模式，這些項目包括1999年的大上海時代廣場、2008年的武漢時代廣場及大連時代廣場、2011年的重慶時代廣場。

動畫人物「高達」模型展在時代廣場上演

懸浮於時代廣場中庭的高迪複製品：一座紙質聖家大教堂

大上海時代廣場

武漢時代廣場

大連時代廣場

重慶時代廣場

自1980年包玉剛爵士入主後，九龍倉在新管理層帶領下不斷推陳出新：

——1980年代，完成尖沙咀貨倉碼頭舊址的地產開發，建設成全港乃至全球最大的商業綜合體—海港城；

——1990年代，把一個周邊充斥汽車修理廠與菜市場的社區打造成銅鑼灣地標性的商業中心—時代廣場，吸引各大品牌與跨國企業總部；

——2000年代，九龍倉在內地建設的一系列時代廣場陸續投入使用，在上海南京西路黃金地段推出內地品質最高的純寫字樓—會德豐國際廣場，成為內地寫字樓的行業標杆；

——2010年代，集團正在成都、長沙、重慶、無錫、蘇州發展五個國際金融中心（IFS），其規模媲美、甚至超越香港的海港城和時代廣場。

This is your time.時代是你的。以創新性的手法發展優質投資物業的時代廣場與九龍倉， 正在創造一個繁華的新時代。

用一種知性的方式和大眾交流，用一種含蓄的方式傳達九龍倉對世界的看法。

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