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問：首房首貸 工作：在寶安福永 家庭：兩個小孩，一年級，3年級。 需求：能兼顧。學位和自住 ，600以內， 是去新安老城區找，還是去買沙井福永西鄉一手樓，請給些意見，沙井沒什麼好學校，還是買個2房的都市翠海，靈芝新村，謝謝
答：你好，考慮學位，建議多關注新安 翻身。 都市翠海華苑，2004年建造，靠近靈芝地鐵口，一點也沒都市的感覺，獨棟樓，靠馬路，樓下是醫院，戶型以小戶型為主19-25平左右單房、30平左右一房一廳、52到60平的兩房、80平左右的三房。 靈芝新村是多層樓梯房，這個學區範圍內最大的樓盤，93棟，1983年左右，共2700多戶，戶型69-90平兩房三房。 對於這類老破小學區房只能單考慮總價了，不能看單價。 這2個盤對比，更傾向入手都市翠海。 站在現在看，現在的每一套學區房都貴。站在未來看，現在的每一套學區房都是筍盤。一直如此。 沙井的新盤，海岸城可以關注下。
問：老師你好！我已賣了親戚名下的一套房，餘下120萬，自己名下橫崗有141平的自住，博羅有三塊地皮，現想賣一塊建兩塊出租屋，但要做貸款100萬左右。又想在深圳用親戚名額買房，但又擔心深圳房價上漲有限。如果買房可行，又應該買何處？請老闆指點。
答：你好，感謝大額讚賞！ 建議抵押或者直接出手橫崗自住房。橫崗發展不如西部。 先入手一套熱門板塊樓盤，南山 寶安是重點推薦的區域。 可以說說你的首付預算和房票情況再做具體推薦。 貸款100萬很簡單，並發2-3筆信用貸就好了。
問：十三老師，房價在1000-1100萬之內，純投資，深圳有什麼好的樓盤可推薦嗎？謝謝！
答：你好，感謝讚賞！ 總價1000左右，建議多開發幾張房票參與華潤城打新，價格倒掛，有確定收益。核心稀缺的位置，便利的配套，沒有幾個盤是可以取代的。 其次，關注幾個南山集團學區。 太古城的流動性會很好，因為它算網紅盤； 雍景灣和海境界學位適中、樓齡新； 南玫環境好； 1000萬寶中學位四盤和深高北三盤不錯。
問：老師，你好！目前子彈500左右，計劃購入總價900左右，考慮因素第一學位第二宜居第三升值空間，有關注以下片區，希望老師指點：一、園嶺片區，如園中花園，園東花園，目前單價9萬左右。二、保稅區，帶福外南雙學位，目前單價7-8萬。三、前海南片區，如鼎太風華，雷圳碧榕灣，目前單價10-11萬。四、龍華龍悅居或金地上塘道，但龍悅居目前只有小兩房，我們需要三房至少大兩房。 以上區域應如何排序，或者還有其他的推薦也可以。寶中片區價格好高，準備放棄了。 謝謝老師！
答：你好，感謝讚賞！ 總價900，綜合考慮，有以下2種選籌方案： 1.長持： 買前海網紅盤，目前單價10w+，這個單價入手，短期內有可能會站崗。深圳要麼橫盤 要麼漲 只是不會下跌，但是長遠看，前海南的想像空間很大。如果不著急，可以在這幾個盤裡淘一淘筍。 2.短持： 追短期的板塊輪動，上一波漲幅西部領漲，目前中部和東部學位和標杆樓盤一直在補漲，現在可以追一追。龍華除了自身發展，更多的是承擔福田的外溢，龍華金地上塘道 上河坊都還行。 園嶺和保稅區長遠看，板塊投資價值不如上面前海。
問：退休生活，2000萬左右，不貸款。
答：你好，養老最關注的幾點：環境好、醫院近、子女近 目前比較推薦華僑城和香蜜湖板塊
問：福田區有兩套房：福民大廈（三房）自己住；一套是南方國際廣場小戶型，放租。有三個小孩想換四房。想出掉一套，換成一套四房一是自己居住，二來希望以後老三能就近上學，所在的學校（主要考察初中）希望不能比「石廈中學」差！ 目前「南方國際廣場」這套小房子比較容易出手，因石廈中學還不錯有學位費概念，如果願意出售估計280W。"福民大廈"這套可能市場價是530W左右，但出的可能沒那麼快。目前手裡現金有500W。希望找總價不超過1000W，最好是800W出頭，適合居住交通配置好，學位要好，不比石廈中學差。關外也能接受！如果羅湖希望能上深中或翠園！請您給予詳細指導！最好能直接推薦幾個樓盤今年完成換房計劃，謝謝！
答：石廈中學在福田僅次於四大、福外和明德，屬於福田家長比較認可的名校。 但是石廈片區樓盤過多，學位非常緊張，是福田幼升小錄取分數最高的小學，大量學生被分流，石廈中學也會面臨這種情況。 深圳教育集團化趨勢明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實驗、南山外國語等，缺乏集團化支撐的石廈中學，優異成績能否保持存在變數。 所以出手石廈是正確的決定。 孩子即將上學可以重點關注四大、福外本部、深實驗百花，短期內比較穩。 其次成長性不錯的盤，比較推薦： 南山中熙君南山，寶中第五大道或西城上築，紅山深高北的水榭春天5.6期都是不錯的選擇 深業東嶺在羅湖的黃貝嶺板塊，是僅有的次新盤，帶翠園的學位，其實性價比還不錯。
問：南山深航飛行員公寓三房750萬，碧海泰華陽光海三房879萬，或者沙井的西薈城700萬四房。是否深航這個已經沒有啥升值空間，最多跟著大勢。南山的生活環境比碧海好很多，飛機還不吵。您覺得呢？
答：你的判斷正確，南山中心區自住還不錯，但是屬於普漲板塊，升值潛力一般 投資還是跟著規划走，碧海和沙井都是不錯的選擇
問：老師好，龍華的龍悅居4期有深外龍華學校的中小學雙學位，但當年是按經濟適用房建設和銷售的，網上看到8萬左右的價格，想問下這種房子的質量和未來升值潛力如何？那個小區好像大部分都是低收入人群，會不會影響樓盤的價值
答：學位讓一部分居住體驗差的樓盤也雞犬升天 龍悅居四期，之前叫經濟適用房，補地價，確實能轉紅本交易，原購價低，不過當時也不是誰都能買到，主要分配給保障房歷史遺留，還有參戰退役、基建工程兵的住房問題。 學區劃分在深外龍華學區內，有學位利好因素，不過新學校暫時還沒中考成績。 深外龍華校區，小學部只有3個豪宅盤，再加龍悅居可以報，這個學位確實是吸引力。
問：您好！十三老師。我上班在福田，每周深圳老家（潮汕）兩地兼，年收入40-50萬。最近因房事糾結焦慮，望您給予指點迷津:上月不經意賣掉福田一套老小舊小二房（南光捷佳大廈，持有3年半升值約90萬），手頭現金不足200萬，現想在深圳重新換一套適合自住還有四年後小女兒讀書，最好能跑贏大市的小戶型，考慮到自己年齡已近50不想太超負荷，老家也有改善型房子 初步預算總價300萬左右，因為是二套了，首付預算約150-180萬，初步標的1.是龍崗大運板塊的中海康城小兩房，2.南山寶安等熱門區域的一房學位房（目前還沒有具體目標）3、8號線地鐵口鹽田萬科東海岸、中海半山溪谷等兼帶學區有適合養老的冷門標的，但不知道這兩項目所帶的學校如何？請老師幫忙分析指點!
答：你好，感謝讚賞！ 宜居不僅看環境，還要看通勤、配套。鹽田大鵬這類板塊謹慎，僅有自住需求，漲幅永遠跑輸。 總價300，現在去追寶安和南山的學位房不合適。 漲幅已經開始蔓延到中東部，龍崗交易量已經快速增長了，接下來就是邊際遞減，現在入手中海康城比較合適。大運板塊未來潛力看好。
問：老師您好，目前自住一套兩房房子位於布吉樓盤為信義假日名城逸翠園，因寶寶出生想把房子賣掉置換一套三房以上的，夫妻二人年收入50萬，手上有現金100萬，因夫妻二人在福田上班，比較糾結是買在福田還是在目前生活圈置換，在福田就教學質量來說還是比龍崗要好但好一點的房子房價都較為高，請老師給點建議
答：你好，布吉是補漲區域，信義假日名城在布吉是領漲盤，跑贏布吉其它盤沒有問題，但是跑贏大盤還有很大的差距。考慮學區和未來升值潛力，可以換到福田。 總價控制在600左右，東部沒有好學校。 好學校都集中在關內，學區稍微好點的可以在羅湖和福田保稅區 想各方面都兼顧，可以考慮一下3個板塊： 1.福田： 600在福田想要兼顧學位、投資和住家還是蠻困難的，福田一類名校單價普遍在10-15萬，樓齡大多15-20年。 福外南屬於福田二類，保稅區均價7-8萬，600還能選到三房，算是住家和學區比較均衡的選擇。 福保片區本是福田多年窪地，但18年3號線南延線通車和福田外國語南校區建成，兩項重大利好加持，完成了一次房價暴擊，從五萬多直升到七萬多，但將來如果沒有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱勢片區，會一直處於跟漲的狀態。 但如果是自住，又想兼顧學位，福保也是一個不錯的選擇。 2.寶安 從學位價值來講，寶安實驗近年都在寶安前三的位置，比南山文理要高，原因也是寶安實驗囊括了寶安中心非常優質的樓盤：熙龍灣二期、凱旋城和西岸觀邸，將來還有幾個已經是現樓的高端盤入市，因此寶安中心帶寶安實驗的幾個盤，是絕對的投資大熱點。 但一街之隔的翻身-寶安實驗學區就尷尬了一點，是很多剛需家庭想上學的低成本選擇。 另外沙井的海岸城也是一個不錯的選擇。 3.龍華推薦2個盤 金地上塘道 學校：深圳龍華實驗小學中學學位 價格：單價6萬 未來利好：紅山輻射區域（熱點板塊） 潛龍曼海寧花園 品質過硬，交通和商業配套差，在龍勝地鐵站和上塘地鐵站中間地帶，離兩個地鐵站都有500米距離。 南北兩區共14棟樓，容積率3，戶型基本南北向通透，帶入戶花園 河南煤老闆開發，2010年5月開盤，當時周圍的水榭春天2.1萬，特發和平裡1.9萬，該盤2.4萬，2013年交房，仍然有一半未賣完。 時間過去5年，我們用現在的價格總結，不是一手開盤賣的高未來二手市場賣的價格就高，二手市場是一個綜合的較量，環境、容積率、綠化率、戶型、商業配套、交通平均分高者得勝。
問：深圳法拍房風險大嗎？是否適合投資？
答：你好，法拍房能賺錢，但是水比較深，只適合專業人士。 一、法拍房有哪些風險？ 法拍房既然是法院操作的，那他伴生的風險，必然有相應的法律瑕疵 風險 1 是清戶風險，原來的房東在裡面賴著不走 對應的法律瑕疵：最高法專門出臺過唯一住房是否可執行的司法解釋，簡單來說就是，如果被執行人確實只有這一套房可住，沒有別的地方可去，就不要強制執行 風險 2是其他債權風險 就是你拍了之後，有別的債權人過來，說這個房已經提前抵押給他了，有單據，日期比法院查封日期還早。 對應的法律瑕疵：從法律上來說，不能傷害善意第三人利益，如果這個事實屬實，也是需要保護這個債權人權利的。如果原房東又沒有其他的可執行財產，那麼很可能再拿這個房子做文章，尤其是如果拍賣了付款了，法院還沒有給建委送協助執行通知書時，遇到這個情況，很難出協執 風險 3是 租賃風險 你拍了之後，有人過來說這房子之前租給他們了已經，籤了20年租約，如果違約需要支付巨額違約金。 對應的法律瑕疵：法律上有個原則是「買賣不破租賃」，理論上你買了這套法拍房只是擁有了所有權，原來的租賃合同還得繼續，如果違約你應該是支付違約金的。當然，你也可以向法院去主張這個違約金的金額是否是合理的。 二、如何降低法拍房風險？ 上面的風險碰到了，都比較難處理。所以降低風險最主要的原則，就是規避風險發生的可能性，通過慎重選擇房源方式。我的篩選法拍房房源原則如下： 原則1 案子要是個好案子 最好的案子，就是官員貪腐被抓起來判刑的這種。 幾點優勢 （1）當事人本身一般入獄了，親屬也都避之不及，沒人願意給你惹事 （2）這種房子一般戶型、裝修、位置、小區環境都比較好，原因你懂得 （3）當事人一般沒有什麼債主，原因同上 最差的一種案子，就是非銀行的借貸糾紛，也就是當事人跟擔保公司、小額貸款公司之類的借款糾紛，這種案子意味著當事人可能會很多潛在的債務，後患無窮。 至於刑事犯罪入獄的案子，也是最差的案子之一。主要是當事人沒準過幾年出來了，回來找你麻煩。或者在號子裡，找些社會人給你添亂。 其他的普通合同糾紛或者銀行借款糾紛的案子，這種安全性適中。銀行借款糾紛中，由於銀行對於抵押房產管得嚴，較少存在二次抵押的風險。普通合同糾紛，當事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不會主動添亂，但也存在其他債權人風險。 原則2 當事人最好是非退休、非自由職業人員 退休老人最多的就是時間，有充分的時間跟你折騰。自由職業人員，例如藝術家、攝影師這種，時間可以自由安排，也會增加很多跟你搗亂的可能性。如果當事人是外地人，本地關係少，也會比本地人好很多。 原則3 最好是本地法院的案子 如果是外地法院拍賣的北京房產，如果後面遇到問題，他們一般不管。北京本地法院的案子比較有保障，如果可能，本區法院或者指導本區的中級法院的案子拍賣的本區房產，更有保障。 如果後期除了問題，對於法院來說，他就是想幫你，前提是他得有這個能力。跨區甚至跨市執法，對於哪個司法機構來講都不容易，會大大降低其執法力度和效率。 原則4 最好是空置房 無論是房子裡面住著當事人、親屬還是租客，清戶總是一件很麻煩並且風險很高的事情。因此，這個房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了 原則雖然好說，但是具體的案件每一個都不同，要開動腦筋分析具體情況。
問：十三老師，您好。 想請教關於學位自用+投資，本人在羅湖上班小孩剛上幼兒園，預購入學位房。資金有限預算480W以內，房票用過一次只能首付5成，區域不限制，只想跑贏大盤，未來有增值空間好出手好出租，打算長期持有。 目前看了幾個片區，一.羅湖翠園東曉，今日家園、君逸華府、陽光明居，可買到2房，除君逸華府環境比較好以外，其它感覺環境不佳，但勝在通勤近勉強2房能用來自住。二、福田石廈麗陽天下、星座大廈、宏軒名庭....2.南油南海學府中學一房，我比較看中優山美地、現代城華庭、匯賓廣場、信和自由廣場。 如以上不考慮自住，哪個會好些？以上是我的初步想法，迷茫，如果方向不對麻煩老師幫我建議下更好的樓盤，謝謝。
答：你好，投資學區房有很多打法： 1.買沒有學區的學區房（有暴擊） 2.買學位用過的可以有折扣（時間的財富） 3.買成熟自己要用的學位房（投資+剛需） 如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中 深高 深實驗）深外考試招生...這些覆蓋的小區來進行選擇 投資角度建議買未來成長空間大的學區房，深圳教育集團化趨勢明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實驗、南山外國語等。 可以考慮南山的教育集團（南二外 南山實驗 南山外國語）覆蓋的小區，新的教育模式，生員也很好。 把南山區初中學校主要分以下等級： 1.績優持有型：南二外、南外高新 2.創業上升型：學府中學 3.穩紮穩打型：麒麟實驗、育才三中 4.持續衰退型：南外文華、育才二中、北師大附中 5.黑天鵝型：南海中學 6.非地段但成績優秀型：北大附中、南山中英文 這幾個選項裡，優先南海學府中學。
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