阿布阿布咖啡館創始人武鈺峰，是一個開店近10年的老司機。
這10年的經驗不能說不豐富，他先後在寫字樓、社區、購物中心、甚至汽車4S店裡，開過4種選址類型的5家咖啡館，深諳每種類型的經營之道。
前兩天，我從他那兒「偷來」一套選址秘籍。
明確定位：你想開一家什麼樣的咖啡館？
每個女人都想開一個咖啡館，每個男人都想開一個小酒館！不能面朝大海也要春暖花開！
但當你認真地問，「你到底想開一家什麼類型的咖啡館時」，很多人就傻了眼。
按照武鈺峰的劃分，咖啡館分為4個類型：專業型咖啡館、外帶型咖啡店、餐飲型咖啡館、複合型生活館。
獨立咖啡館的類型
不同類型的咖啡館代表不同的經營業態，對選址的需求也完全不同。在選址之前，想清楚要做什麼十分重要。
如果是要實現個人的情懷和夢想，開專業精品小館最好不過；但從盈利角度來說，外帶型咖啡館和複合型咖啡館存活率更高一些。
外帶咖啡館對租金和人員成本要求相對較低，對於既沒有人脈背景又沒有經濟實力的小本經營者，這種模式更合適。
如果資金實力好一些，複合型咖啡館時下正熱，雖然面積大租金高，但是銷售文創家具家居等用品，客單價也大大提高。像代字就屬於複合型咖啡館中，經營得很不錯的。
清晰思路：咖啡館選址分5類，你和哪種最匹配？
確定好自己要經營的咖啡館類型後，就可以對號入座，根據類型選擇合適的店址了。
「但盲目選址肯定會嚴重影響效率。其實任何城市也都可以劃分為商業中心區（商場、步行街等）、城市中心區（機場、市民中心、廣場公園等）、商務中心區（寫字樓聚集區）、大學城區、大型居民區（大型社區聚集區）。」武鈺峰說。
按照武鈺峰的分析，想要開的咖啡館類型和城市區域該是對應的。
比如商業中心區，商場租金高人流大，適合純外帶或複合型、餐飲型的咖啡館， 要麼即買即走，要麼坐下來多消費一些。
而在商務中心區，咖啡館對於職場人士的訴求有兩個，一是提神續命，二是商務會談。所以你會發現，這兩個區域是瑞幸和豪麗斯的主要布局點。同理大學城區，學生要複習要戀愛，而這裡的租金又相對較低，所以要開帶空間慢節奏、文藝型的咖啡館，雕刻時光就是典型。
社區咖啡館在這兩年越來越多，星巴克也在布局（傳送門：星巴克低調布局社區店，持續加碼「第三空間」），社區店就是第三空間，是客廳的延伸，是見客會友的一個最佳地方。但社區店也有雷區，儘量不要開成餐飲型咖啡館，因為咖啡館的餐肯定拼不過周圍小飯館，便利店+咖啡館會是個不錯的選擇。
控制預算：要和錢匹配
必須要說，喝咖啡和開個喝咖啡的館子是兩回事兒，開咖啡館首先是個生意。不當生意做，就做不長久。
所以當你看中一個位置，到底該如何快速判斷這個地方是否合適呢？第一看看兜裡的錢。
藍蓮咖啡店主熊棘表示，你的錢起碼要足夠：轉讓費+押金+至少一年的房租+至少半年的人員工資+裝修費用+機器設備+首批原物料+至少三個月運營雜費+一定的備用流動資金。
在武鈺峰看來，以新一線城市鄭州來說，如果沒有35萬以上的資金，就不要輕易考慮咖啡館的生意。
所以在選址時，預算特別重要，有多少錢辦多大的事兒。
投入行動：掃街
找到租金和預算相匹配的區域後，你會發現，街道千萬條的城市，可選擇的餘地並不多。
這時候就需要「跑斷腿」了——把和你的經營類型、租金預算相匹配的區域劃分出來，這樣就不用滿大街瞎溜達了，而是目的性極強、效率極高的掃街運動。
每月不同時期，每天不同時段到這些不同的選址區域去觀察，直至找到合適的。
綜合評估：掃雷行動
一般進行到第5步，大部分的人都會找到2-3個目標選址。不過，千萬別高興得太早——即使找到了經營類型合適、租金不高的店鋪，也不代表這中間沒有雷區。
1.要看店鋪結構，店鋪門頭是否夠大、結構是否適合吧檯擺放、門前有無小廣場、有無倉庫、空間利用率如何，都是要一一考慮的。
2.要看物業條件，轉讓費是否高、交通和停車是否方便，租給你房子的是房東本人、中介還是二房東，一定要搞清楚，否則後患無窮。另外籤合同的時候，租金每年上調百分之幾也要考慮進去。
3.一定要到市政去問問這一帶有沒有拆遷計劃，有很多剛剛經營有起色的小館子，遭遇拆遷後，轉讓費裝修費都賠了進去。
蹲守人流：初步確定客群數量
到這一步的時候，說明你已經找到了一個各方面都特別滿意的店址，但是開店掙錢從來沒那麼簡單。
這時你要問自己這幾個問題：誰買你的咖啡？他們有什麼特點？他們有多少人？他們每周喝多少杯咖啡？他們怎麼知道你在賣咖啡？他們為什麼要買你的咖啡？
蹲點數人流是個笨功夫，是所有成功選址都必不可少的環節。根據武鈺峰的方法論，我舉例來說，假設你找到的店鋪80平米，租金5000元/月，你準備開一家社區咖啡館，客單價在25左右。
這時候你要做一套經營分析，用預估的月租金+物業費+水電費+員工工資+機器裝修損耗+原材料，得出一個月的運營費用。
用這個運營費用除以25元，就能測算出你一個月的出杯量，假設這個出杯量是500杯，那麼你在這個地方必須有3倍以上的有效人流，才能支撐咖啡館的基本營收。
關於數人流也有好多雷區。
人流量不是客流量。如果周圍都是老人小孩，再多也沒用，有效流量指的是那些會喝咖啡的人。他們是年齡在20-45歲，職業打扮、舉止談吐商務風的白領們。
蹲點數人流一般要以月為單位，但並不是一個月從早到晚搬個小板凳坐在那裡。
以商場咖啡館為例，商場是周一到周五人少，周末人多，白天人少，晚上人多。這時候你要蹲點的時間節點就在晚餐時段、周末時段，節假日的中餐、晚餐時段，下午茶時段等有效時間。
預估購買力：圈定有效人流
如果測算過客流量能達標，還要考慮很重要的一點——這個地方的購買力。
用武鈺峰的話來說就是：你看樓下的高架橋，修高架橋的工人工資應該不低於80%的白領，但是他們捨得像白領們一樣花30塊錢喝一杯咖啡嗎？
以社區咖啡館為例，可以站到停車場出口，看多少車早上出去，多少車晚上回來；中午飯點多少人出來吃飯；這個區域是一家人住還是年輕人租住多。
肯定是車多、有外出吃飯習慣、獨身年輕人多的社區是首選，這些人不僅購買力高，最重要的是捨得為一杯咖啡付費，懂得一杯咖啡的價值。
武鈺峰的阿布阿布咖啡館目前就開在鄭州方圓經緯小區，他表示當時周圍三個社區都有位置，這三個社區還是在同期銷售的，但是他對比了這三個社區開盤時的售價，發現方圓經緯小區是最高的，就說明這個社區人的購買力相對高一些。
對比驗證：分析競爭對手
最後一步，看隔壁老王家——周圍有多少競爭對手，這些競爭對手活得怎麼樣，和你未來要開的店相比，有哪些優劣勢，你的店鋪差異化是什麼？
分析競爭對手的時候，不要以為，這個地方一個咖啡館都沒有，就是一個完美的藍海區域。極有可能，這個地方根本就不需要一家咖啡館。
結語
咖啡館選址彈性很大，很難找到一條適用於所有區域所有類型的方法論，也沒有絕對的好和絕對的壞。
比如大家都喜歡門前有個小空地的，但是有空地，視野開闊了，距離路遠了，可能路人就看不見你的店了。
比如大家都覺得有臺階不方便，影響生意，但是有的店把臺階設計得特別好看，做成軟包 ，反而成了亮點。
「選址中的變量很大，不要用公式、不要死守20%甚至其他的完美租金比利，如果生意可以用公式套的話，誰也賺不了錢。」 武鈺峰說。
（來源：咖門 姬國君）