引言：隨著樓市調控、住宅限購不斷升級，獨具慧眼的投資者們緊抓房地產的「風向標」，紛紛將目光轉向公寓市場。但是，市場上的公寓項目越來越多，產品特點也各不相同，長沙公寓市場環環境究竟是什麼樣的呢？
01.住宅政策高壓，
公寓政策環境較為寬鬆，
承接「投資兼自住」需求，
為開發商溢價首選。
：長沙住宅市場目前以「五限」等政策為主，調控嚴厲程度居全國前列，而商辦公寓等產品目前政策環境相對寬鬆，而購置公寓可落戶背景下，公寓產品承接了長沙購房者「投資兼自住」需求，市場開啟階段性紅利。
：17年8月底長沙出臺土拍新政「熔斷+搖號」，住宅價格採用成本綜合定價法，導致住宅價格利潤空間有限，而近5年商住用地佔比大幅增加，純住宅用地稀缺，僅商業建面年均成交佔比達40%，商業庫存高企，公寓物業相對商辦物業投資成本較低，溢價空間較大，為各開發商打造首選。
02.成交佔比逐年加大，
公寓供求比達到歷年最高，
市場進入乏力階段。
：住宅限購後，投資客轉戰公寓市場,商務公寓市場引來爆發期，成交佔比逐年抬升，19年住宅限購成交縮減之後，公寓市場逐漸呈逆勢上揚態勢，19年成交佔比高達10.4%；
然長沙625反炒房政策出臺，樓市逐漸「退燒」，公寓市場在18年供銷達到峰值，逐漸開始供大於求，同求比差距拉大。
03.在售項目高達155個，
公寓項目進入供應井噴期，
中心板塊、梅溪湖等
熱點板塊項目聚集。
：截止19年7月長沙累計在售項目達155個，而17年在售項目僅96個，商辦物業庫存龐大，公寓市場進入供應井噴期，尤其表現在中心板塊、梅溪湖、洋湖、高鐵新城、省府紅星等板塊，片區在售體量龐大，河西在售公寓項目明顯少於河東。
從各區域庫存情況看，商務公寓藍海競爭板塊為洋湖垸、濱江新城、市府、高橋、雅塘井灣等成熟板塊；紅海競爭板塊為中心、高鐵新城和梅溪湖等板塊，公寓市場短期壓力由中心成熟板塊向南城轉移。
04. 單價段不斷抬升，
含loft和平層公寓項目
數量持續增加，
純loft公寓項目佔比
持續加大。
住宅限購後，投資客轉戰公寓市場，公寓市場價格上升後推動更多開發商以LOFT公寓溢價，且地鐵沿線高端公寓持續推升，主力單價段集中在10000-15000元/㎡，中高價段公寓成交佔比也逐年增大；
疊加市場公寓項目增加，開發商更注重打造差異化產品，純平層公寓項目大幅減少，平層+loft形式的公寓項目數量持續增加，純loft公寓項目在19年顯著增加，相對平層公寓loft具有更高的溢價。
05. 同項目公寓和住宅，
公寓普遍比住宅高15 %~30%，
且多偏好精裝出售、
裝標偏高端（軟裝家電易於出租），
裝標價格集中在
2500-5000元/㎡範圍。
長沙新房市場住宅限購，「房票」資源珍貴，公寓等類住宅作為住宅的替代品，「不限購、不限貸、低總價」等特點，成為部分客戶的過渡產品，且長沙公寓的投入和產出比相對適中，同項目公寓和住宅價差普遍高20~30%。
而公寓項目精裝推售佔比較大，裝修標準集中在2500-5000元/㎡，開發商多偏好中高端裝修，部分項目精裝部分軟裝家電，以提升項目溢價和性價比。
06. 長沙主力總價段為50-70萬，
總價天花板呈上移趨勢；
面積段30-40㎡成交佔比連續提升，
40-50㎡較為穩定，主要受
公寓項目單價拉高控總價等結果，
市場主力成交段為30-50㎡。
根據下文數據中顯示，長沙目前成交熱點區域主要集中梅溪湖、麓谷、中心板塊、高鐵板塊等，本文將長沙公寓市場大致分為河西金星北望城、梅溪湖麓谷、濱江市府、洋湖等4個圈層；河東中心板塊、高鐵新城、南城紅星、星沙、開福北等5個圈層，逐一分析每個圈層的特徵和情況。
第一梯隊：≥200套/月；
中心板塊、梅溪湖和高鐵新城板塊、濱江新城；第1梯隊內主要為景觀、教育資源等城市配套高度集中區域。
第2梯隊：≥100，≤200套/月；
雅塘井灣、麓谷、洋湖垸；第2梯隊成交主要集中地鐵沿線或城市次核心區域。
第3梯隊：≥50，≤100套/月；
秀峰-鵝羊、紅星洞井、芙蓉北、高橋、金鷹月湖、尚東；第3梯隊成交主要集中在城市近郊，城市區位稍差，片區公寓項目較多，品質不一。
第4梯隊：≤50套/月；
市政府、省府北、省府南、青竹湖、暮雲；第4梯隊成交主要集中在省府板塊，片區在售項目較少，競爭壓力不大。
01、面積、總價控制仍為首要，
打造方面可以住宅產品為參照，
吸附受限購影響的改善型客群，
同步滿足投資兼自住需求。
在戶型打造層面參照類住宅設計，增加贈送面積，提高性價比，吸附受限購影響的改善型客群，同步滿足投資兼自住需求、「二變三」，「雙（多）鑰匙入戶」及類住宅產品等。
龍湖湘江星座——「雙鑰匙」設計， 4.5米層高，買一層送一層；兩層均設置衛生間，滿足雙鑰匙功能使用需求，飄窗設計，擴大空間可感知面積。
啟迪協信中心——搭配景觀陽臺，大開間設計，高贈送；建築面積66㎡，除去公攤以及加上半贈送陽臺面（9.08%），後，得房率達80%，開闊了起居室的空間，提高了採光性；以毛坯形式驗收。
02、增加特色服務等附加值
打造項目多核心賣點。
增加自住便利店、書吧等現代都市型生活社交空間等特色服務，打造項目多核心優勢，以華遠·華時代為例，項目推出公寓社群服務，提升項目整體服務品質，增加客戶體驗感。
1.打造公寓配套服務，營銷中心引進繁趣花藝、仙鋒麵包店/熱跑社區、書籍象牙塔、智能販賣機等「華遠雲際社群平臺」服務；
2.精裝細節考究，入戶門採用智能密碼鎖，並設計了愛心掛鈎/小夜燈/玄關收納櫃等人性化設計。
END
作者：譚赳
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