1、爭議
物業服務合同，原為無名合同（詳見文末的注1）。
因其與大眾生活息息相關，被《民法典》第三編「合同」的第二分編第二十四章收錄為有名合同「物業服務合同」（詳見最下面的注2），是《民法典》新增的四大有名合同之一。
我國的其他有名合同中，當事人是誰，從法律規定一般就能看出，比如常見的「租賃合同」，當事人就是出租人和承租人，又比如「委託合同」的當事人為委託人和受託人。
但物業服務合同的當事人是誰？卻存在著很大的爭議。
有人會問，區分當事人有什麼意義嗎？
合同是當事人對於各自權利義務的約定，不進行區分，就不知道合同的權利誰來行使，義務找誰履行。
所以區分很有必要。
前期物業服務中，有些地方，只由開發商和物業服務人籤訂物業服務合同，這時，籤訂合同的一方為開發商，另一方為物業服務人（詳見文末的注3）。
有些地方，物業服務人在和開發商籤訂合同的同時，也和小業主（普遍，為了區分，將開發商稱為大業主，將從開發商處買房者稱為小業主）籤訂一份物業服務協議。
和小業主籤訂的物業服務協議，一般為物業和開發商籤訂的合同的縮寫本，是由物業提供的格式文本，不允許業主提出修改，存在業主主張部分內容無效的可能。
而且政府部門一般只要求備案物業和開發商籤訂的合同，法院審理時，也以物業和開發商籤訂的物業服務合同為主。
另一方面，業主籤訂了，肯定是當事人，所以討論意義不大。
因此，我們這裡討論更特殊的情況：小業主沒有和物業服務人籤訂物業服務協議的情況。
後期物業服務合同中，籤訂合同的一方都為業委會或業主大會，另一方為物業服務人，不存在物業服務人再和小業主籤訂一份物業服務合同的情況。
這樣看，前期，物業服務合同的一方當事人為開發商，另一方為物業服務人；後期，物業服務合同的一方當事人為業委會或業主大會，另一方當為物業服務人。
部分人持有這種觀點。
由此，有些業主發出疑問：
我沒有和物業服務人籤訂物業服務合同，我不是物業服務的一方當事人，憑什麼我要受物業服務合同約束，要繳納物業費？還要承擔逾期繳費的違約金呢？
如果此結論成立，那麼，物業服務人找誰收費？找開發商和業委會、業主大會收錢嗎？
這時，物業服務合同中又來了一方：業主！
那麼，到底誰是物業服務合同的當事人呢？業主要不要受物業服務合同的約束呢？
2、業主是當事人嗎？
一般情況下，籤訂合同的雙方就是合同的當事人，籤訂的合同在沒有違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗，雙方具有相應的民事行為能力，意思表示真實的情況下，合同就成立並且有效（注4），籤訂的各方就要受合同約束。
前期，合同一方由開發商籤訂。
這時，開發商一般都把房子部分或全部賣給了小業主，賣給小業主的房子，房子的所有權已經轉移給了小業主。
在物業服務中，開發商只享受自己還沒有賣掉的房子的物業服務，已經賣掉的物業服務由小業主享受。
這樣，雖然合同是開發商籤訂的，但小業主也享受了物業服務。
後期，合同一方由業委會或業主大會籤訂。
這時，房子的所有權人是小業主和大業主（有可能開發商這時候還持有小區的房子），小業主和大業主享受到了物業服務。
如果讓開發商或業主大會、業委會承擔小業主的義務——繳納小業主的物業費，顯然違背了法律的公平原則（詳見文末的注5），造成了權利義務不對等。
實踐中，不管前期和後期，一個小區內，小業主人數眾多，少則幾百戶，多則成千上萬戶。
每個業主（小業主、大業主）都對物業服務有自己獨特的要求，物業服務人沒辦法和每個業主達成一致的服務內容，物業服務人做的服務都是公共區域。
如果要求物業服務人和業主籤訂合同，勢必造成要籤訂成百上千甚至更多個物業服務合同，而每個合同的約定很可能不一致，物業服務人最後要按照那個物業合同來履行呢？
張三要求地每天掃三遍，李四覺得一遍就夠了，物業服務人要掃幾遍？
因此，從可操作性出發，籤訂合同的一方定為開發商或業委會、業主大會。
業主享受物業服務的同時，也要繳納物業費，有權利，有義務，是當事人。
所以業主是物業服務合同的一方當事人，要受物業服務合同的約束。
3、開發商是當事人嗎？
一方面，開發商持有房子的情況下，也是業主；另一方面，一個物業管理區域內（用「住宅小區」來說）的房屋等設施設備是由開發商建造完成的。
是業主，肯定享受業主的權利和義務，是當事人。
作為對住宅小區的房屋等設施設備的建造者，需要承擔對房屋質量（業主專有部分和共有部分）的修復或賠償責任，還需要承擔交接整個小區的相關資料給物業的責任，還需要承擔將物業用房按照相關規定交接給物業的責任，等。
這些責任，一般都在物業服務合同中進行約定。
開發商享有權利，要履行義務，
所以，開發商也是物業服務合同的當事人。
4、業委會或業主大會是當事人嗎？
有些物業服務合同是業委會蓋章籤訂的，有些物業服務合同是業主大會籤訂的，甚至有的物業服務合同上同時蓋了業主大會和業委會兩個章，也即業主大會和業委會同時籤訂的。
業主大會可以代表全體業主，業委會也可以代表全體業主。
很多時候，業主的權益還是需要他們來進行維護。
相對業主來說，業主大會或者業委會是一個組織，還有經費，所以代表業主行使權利會更有利。
業主大會在法律上的主體地位，爭議不大，可以以自己名義提起訴訟，作為訴訟中的一方主體。
但業委會，有些人認可其具有法律上的主體地位，有些人卻不認可，結果就是，業委會用自己名義去法院起訴可能不被法院受理。
但不管哪種情況，業主大會還是業委會，都可以代表業主對物業公司或開發商按照物業服務合同去主張權利。
物業服務合同中，也會對業委會或業主大會約定義務，比如積極配合物業收繳物業費，給物業服務人交接物業用房，提供小區的相關管理資料等。
有權利，有義務，應該是當事人。
所以，業主大會或業委會，也是物業服務合同的當事人。
5、業主不能籤訂合同，權益怎麼保障？
前期，為了防止開發商和物業服務人串通損害小業主的利益，要求前期物業服務合同必須備案。
備案時政府會審查服務內容和物業費標準等。
很多地方都有物業服務合同文本，必須用，只能填寫內容，物業服務人和開發商不能修改。
後期，為了防止業委會幾個人和物業服務人串通損害小業主的利益，要求召開業主大會，對於服務合同的內容和收費標準等要經過法定的投票程序。
6、結語
在物業服務合同中，籤訂合同的一方雖然是開發商、業委會或業主大會，另一方是物業服務人，但合同的當事人卻不光包括籤訂合同者，還包括沒有籤訂合同的業主，這也是物業服務合同的特殊性所在。
注1：有名合同是指法律上或者經濟生活習慣上按其類型已確定了一定名稱的合同，又稱典型合同。中國合同法中規定的合同和民法學中研究的合同都是有名合同。無名合同是指有名合同以外的、尚未統一確定一定名稱的合同。無名合同如經法律確認或在形成統一的交易習慣後，可以轉化為有名合同。
網址：https://baike.baidu.com/item/%E6%9C%89%E5%90%8D%E5%90%88%E5%90%8C/8256053?fr=aladdin
注2：見《民法典》181頁第九百八十七條的規定：「物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建築物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。」
注3：見我前面寫的文章《民法典之「物業服務人」》。網址如下：
https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg3ODEyMzM5MQ==&mid=2247484236&idx=1&sn=e3a07e8d8b6f4ccb52e75ec7426ee207&chksm=cf19c35cf86e4a4a0f69a2d08419bfc720bd87e9ce10099b35c86eb385cbf8d67a7ba09240d9&token=1816885802&lang=zh_CN#rd
注4：見《民法典》第34頁第一百四十三條規定：「具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。」
注5：見《民法典》第10頁第六條規定：「第六條 民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。」
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