我是廣叔談房，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房導師，目前為提供買房最佳解決方案。廣叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選
提問：廣叔你好，總價預算200w以內，朋友說的是增城保利立方花園，據說增城緊挨著黃埔，房價卻有很大區別，可以投資，社保剛買，限購區域買不到，主要是想投資，哪裡有適合的？房叔給個好的建議，謝謝！
回答：立方花園在永和，沒有地鐵，自住可以買，投資需要持有較長時間。更建議考慮新塘，如：錦繡新天地、力誠凱怡灣、保利東江首府
提問：你好廣叔，計劃採購一套改善型房，預算400左右，無貸款資格，無廣州房票，目標：自住兼投資。備選方案如下：1.品秀星圖有一套，想著可以再採購一套，和父母分開住，但是看了保利天際之後，更喜歡保利天際的位置，內心保利天際＞品秀星圖2.東莞有房票，個人喜歡想嘗試一下別墅，看了麻湧的招商雍華府和沙田碧桂園，預算吻合，作為備選3.虎門採購一套，純投資的。糾結中，希望房叔給點意見
回答：你好。1、品秀星圖地鐵上蓋，交通要便捷一些。保利天際區位不錯，旁邊就是保利335金融中心，配套方面還可以。可優選保利天際。2、首選沙田碧桂園，景觀更強。但別墅自住可以考慮，投資方面略跑輸住宅。3、虎門有限考慮長安，臨近深圳沙井的區域，可參考：長安花園、金沙花園、龍光江南大境
提問：廣叔你好，300w的預算，不知惠州投資價值如何，請給中肯建議。另外，廣州南沙有什麼合適投資樓盤推薦，謝謝
回答：惠州適合中長期，當然是沒有廣州南沙好的，南沙可考慮越秀濱海珺城、疊翠峰、南沙保利城
提問：你好廣叔，我現在碧海一套，手上現金600w，打算再投資一套1000左右的房子，有以下考慮：1. 寶中，但是明顯感覺到寶中沒有學位加持的情況下，普遍10w+了，這輪漲得有點高。2 、前海：這邊還沒仔細去看過，不過1000左右的單價應該也到10w+。3、西麗：去看了麒麟公館，房子品質沒得說，就是學校和配套太差，而且升值空間有效。4、山海上園，價格不高，但感覺比碧海差好多。廣叔，我這種情況怎麼做會合適，或者有更好的建議呢？
回答：你好，寶中不建議再追高了，沒有學區的10W+大概率是要橫短時間。 1000左右建倉首選南山，具體選籌參考： 【前海自貿區】前海時代，頤灣府 【蛇口】半島城邦（南外濱海），南海玫瑰園（育才太子灣） 【後海】蔚藍海岸二期（北師大），後海理想雅園、海境界（育才）漾日灣畔（南二外），太古城（深圳灣），海怡灣（深圳灣） 【後海總部基地】紅樹西岸、中信紅樹灣（少量2房戶型） 麒麟公館沒什麼性價比，板塊拉低後腿 山海上園 項目太孤立了，而且又沒有地鐵規劃。 一直不太推薦，現在雞犬升天，出貨比較快，平穩期，拋盤嚴重，會經常出現筍盤。
提問：你好廣叔，看您說深圳可上車了，目前篩選出兩個選項如下A和B，本人情況是自住加投資，300左右的首付，廣叔幫忙看下哪個選項更優？A:南山前海中海玫瑰陽光園，學區房，09年小區，掛牌價很高，又怕現，在不上車過兩年更加追不上了？B:福田皇崗皇御苑，學區房，03年小區，您的掘金50城提到落馬洲河套。片區的科技園規劃是否會成為未來的小區利好？本人在郊區沙井已純投資套，如還買在龍崗非熱點片區，價值和意義是不是都不太大？
回答：你好，如在沙井已有布局，確實可以考慮在市區布局一套。皇御苑，當前現狀中性。河套科技園的落地節奏，要看與港港的關係的冷暖，當前看來，暫時沒法推進。玫瑰陽光園，區位不錯，依山，環境也行；但周邊有港區、碼頭，對升值性有制約，我沒研究過這個片區的規劃，但感覺未來港區的功能將壓縮，如果這樣就有利於此小區升值。總體來看，二選一，還是建議考慮玫瑰陽光園。上車時間，不宜糾結於短期了，要著眼於中長線。還是上吧。
提問：廣叔你好，請問小白 普通人第一套房應該怎麼買？
回答：這段時間接觸的諮詢和問題，相對更加小白，往往是第一次接觸買房，對於這件人生的頭等大事，大多數人毫無頭緒，憑感情用事。所以講一講這個話題，儘可能直白。怎麼買？先說結論：1.盡一切可能湊到更多首付；2.打好看房的底子，必須選增值潛力大的房產；3.儘可能貸款貸足。
因為房產的增值，是穩定的，雷打不動的；房產的價值，就是國家的股份，城市的乾股。最重要的，是房產擁有槓桿。只要你的選籌正確，房貸可以瞬間放大你的收益；從12%一年，變成36%一年。沒有任何一個投資產品，具備36%的穩定收益。
工資，是現金流，是賺錢的手段。現金，是生產工具，而不是生活資料 買房少貸款，才是風險更大的選擇。一元錢的冗餘現金，10年後就只剩下1塊錢的真實價值。而你的現金流，也會受到更沉重的壓力。第一套房買好了，才能房生房，才有第二第三第四套；第一套房買差了，工作一輩子賺的錢，都買不回第一套好房。上班掙的工資，大概率是永遠也湊不上首付，越往後，這個現象就會越明顯。一步錯，步步錯。
提問：你好廣叔，我坐標廣州，已婚，孩子一歲半，計劃這兩年二胎，目前存米50w，社保滿五年，首套房，家庭年收入在30w左右，目前租房住4000元每個月，不想再給房東打工了，想在廣州買個小三房。之前看了增城大國璟，黃埔的萬科幸福譽，南沙保利城和濱海新城，這幾個樓盤哪個保值增值更好點，因為現在首付不多，想先買套自住，過幾年經濟寬裕一些再置換，二手房也可以考慮。廣叔有沒有好的建議，或者好的適合我們現階段首付的樓盤？結合我現有的存款我能買3室麼？怎麼操作比較好？
回答：你好，你的想法是正確的，租房沒有未來，儘快買房上車，才能在廣州紮根安家。資金有限，一線城市寧可先上車後面再置換，不然靠攢錢買房，很難追上房價上漲的速度，普通人要學會用資產追資產，實現風險對衝。
子彈50因為比較偏少，買3室總價一下子太高，槓桿就會拉的偏高，我建議先買2室的先上車，後面有機會再置換。子彈50，首套首付3成，正常可以買到總價200左右的房子，目前二室總價300左右，不夠的這100可以gpgd, 一般中介都可以操作。
提問：廣叔你好，我在廣州科學城上班，老婆和倆個孩子在深圳，老大讀初一，老二讀小四，名下碧水龍庭一套房無貸款，老婆在惠州一套房出租，想將惠州房賣掉，在深圳或廣州購一套500萬左右學位房居住。手頭120萬，限售股票80萬，家庭年收入50萬，請問怎樣選擇。謝謝。
回答：你好，從土地供應、人口結構、落戶政策、人口遷移數量的角度看深圳優於北上廣，這也是深圳這一輪率先走出獨立行情的原因。 建議倉位集中在深圳，未來發展深圳優於廣州。 總價500，關注南山、寶安2002年以後的學位品質兩房。
提問：廣叔您好！請問福田的新天石廈花園值得入手嗎？86平的3房，9萬/平，總價800萬左右。戶型方正、贈送大、套內面積有80平、是新房，現樓交售。帶荔園小學跟紅嶺中學學位。缺點是獨棟，沒有花園，停車位不足。請廣叔幫忙指點分析，謝謝！
回答：你好。新天石廈花園整體交通非常便利，周邊商業也成熟，同時距離學校較近，業主的子女上學方便。不足之處是，背靠城中村、不僅整體的密度很大，人員素質也參差不齊。項目商品房住宅與回遷房住宅相互夾雜；不夠純粹、同時體量也較小、新房定價也不低、與周邊的新房或二手房相比較，競爭力不大。眾孚小學與荔園小學將通過「分校」或類似的形式。眾孚小學是廣東省一級學校，新成立眾孚校區雖有「名校」加持，但教學質量能否大幅度提升，還需要時間的考驗。買學區房，還是要謹慎入手。
提問：廣叔你好，考慮首付160-170萬左右，總價500萬左右，想買個三房，剛需首套自住，最近在關注大運這個板塊，在一路向西的大背景下，大運板塊現在是否值得入手，我之前也有關注星河時代這個盤，不知道這個盤學位怎麼樣，對比陽光天健城等四大神盤相比怎麼樣呢？謝謝！
回答：你好，不能買龍崗已經成為一種政治正確，不推薦龍崗這個區域的原因就是第一產業薄弱，高收入的人群較少。第二，二手房存量大。第三距離主要CBD距離較遠主要集中在南山、福田，第一高樓最快也要到2024年，大學城對房價的影響也是微乎其微，因為大學生是不買房的，都是住宿舍，地鐵開通後對房價的漲幅也是很有限，因為未來的中心依舊會是福田南山前海，特別是前海對企業的吸附力很大，多中心格局規劃的雖好，但是資源有限。未來多條地鐵交匯旁邊的商業舉步可達，學校雖然不會加分，但也不會減分，大運為龍崗體制內人群競相購置之地，生源肯定是沒有問題的。
壹城中心一邊倒不能買的聲音還言猶在耳，如今它的房價已經起來了，而且漲得毫不輸人，太古城漲的時候華潤城還是個小弟，而現在也悄然跟上去了。深圳灣爆發的時候，寶中表現還差強人意，現在也藉機崛起了。都說只能買西部的時候，上塘的500萬也不知不覺變600萬了，所以其實我們需要甄別的是產品坑，一些沒有底層邏輯支撐的戶型以及一些過氣的老舊碟片區
提問：你好廣叔，資金總量400萬，買鹽田區的佳兆業新房還是光明龍光玖龍臺公寓？或廣叔有更好的建議？
回答：你好，在我們成為土豪之前多念幾遍： 不要買公寓 不要買公寓 不要買公寓 鹽田能不能買，主要從內生需求，外溢需求，以及深圳還有第三種需求，投資需求來看。 鹽田的主要產業是港口物流以及小打小鬧的旅遊產業，前者低附加值低薪，後者帶不來購買力。第二，外溢需求，8號線強連接羅湖，弱連接福田，羅湖由於寫字樓老舊，城市建設過早，歷史包袱重，產業只剩一些娛樂餐飲，零售，物流以及小型貿易，這些對房價都是弱推動力。那福田人會不會買鹽田呢？對於深圳人民來說，龍崗如果是鄉下，那山的那邊海的那邊的鹽田就是另一個世界，自然投資熱錢也不會進來，所以你是外地純投資，佳兆業也不算一個好的標的。
以上為「廣叔談房」微信公眾號粉絲提問精選