今天來討論房地產一般計稅方式下，土地成本的抵減問題。
一、主要計算公式
房地產開發企業中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的餘額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
（1) 全部價款和價外費用，一般來源於銷售臺帳上的金額銷售數據。
（2）當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
根據國家稅務總局公告第2016年18號規定，可供銷售的建築面積是計容面積，即一般不包括車庫的建築面積。
二、允許扣除的土地價款
支付的土地價款的取數來源主要有以下幾點：
1、直接付款，取得財政收據。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。同時應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
2、間接付款，未取得財政收據。比如通過拆遷，抵押或其他方式獲取到的土地。比如，支付的拆遷補償款是否可以享受扣除？
根據《關於明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（
財稅[2016]140號）第七條規定：《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中「向政府部門支付的土地價款」，包括土地受讓人向政府部門支付的徵地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。
房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
3、對於已支付土地款後，又取得的政策補償，是否衝減土地成本？
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：「取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。」由於稅收徵管遵循實際發生原則（參詳：土地增值稅稅前扣除四大原則），所以這裡的「支付的地價款」，應為實際支付的價款，即土地增值稅清算時的土地成本應該是扣除政府返還款之後的土地實際價款。所以，以拆遷補償費的名義取得土地出讓金返還款，應衝減「房地產開發成本」中的土地成本。
三、總結，對於房地產企業計算增值稅銷項稅額的抵扣時，無論是直接支付還是間接支付，其中重點為「支付」二字，強調實際支付了款項，
財稅籌劃案例分享——免租期：
問：出租商鋪中的租金優惠如何合理籌劃，可否和其他月份進行合併納稅？
答：根據《關於土地價款扣除時間等增值稅徵管問題的公告》（國家稅務總局第86號）規定：納稅人出租不動產，租賃合同中約定免租期的，不屬於《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發）第十四條規定的視同銷售服務。
因此，在涉及商鋪出租中，對租金優惠部分應在合同中將免租期進行明確，以避免視同納稅繳納增值稅、和所得稅。
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