文：繆禾
根據國家的最新規劃，到2025年，建成2000多年的舊住宅區改造任務將基本完成。棚改退出，舊改來臨，讓老小區的居民看到了「舊貌換新」的轉變。當然，除了水、電、道路、綠化、停車位等基礎改造外，一些小區也提出了更高的要求，如在老樓上增加電梯等。國家對此的態度也非常明確，即「鼓勵條件允許的小區增加電梯」，並給予財政支持。
可以說，老舊小區加裝了電梯之後，將會迎來前所未有的機遇。雖然不拆遷了，但老舊小區換新裝，業主們也該高興才對吧？新問題的出現，讓不少住戶幾家歡喜幾家愁。在舊改項目中，人們對電梯加裝一事尤為關注，因為電梯的添加直接影響到整個樓的房產價值格局的變化。頂樓業主自然是很高興了，加裝電梯後，就再也不用爬樓梯了，老房子也可以享受電梯房的高級待遇了，加上自己房子的其他突出優勢，未來的升值潛力可想而知；
而一樓業主就很不開心了，因為是否加裝電梯對他們來說無所謂，自己根本用不到不說，還會影響到居住舒適度，特別是對整棟樓的房價升值帶來影響，一樓比起5-6樓，升值潛力大大縮水。所以不同意，不表態成為了許多小區一樓業主的共同態度。一個朋友小李最近就遇到了這個問題。19年前，小李買了一座二線城市二環內的多層住宅頂樓，19年前，小李剛畢業，面臨著結婚生子等大事，所以買房成了一座不得不跨越的大山。
所以小李只好到處周轉借錢，最終也是不夠買一套好房，無奈選擇了一套6層的頂樓房，19年前，電梯房還沒有普及，只有豪華酒店才配置電梯，民用商品房住宅90%以上是多層建築。六樓的優勢很明顯：大面積贈送，房子產權面積50平米，實際套內可使用面積達到120平米；還可以享受從高處看美景的體驗。頂層較低的價格意味著它的缺點也非常明顯：沒有電梯，只能爬樓梯進出，這對於年輕人來說是可以接受的，但是對於老年人來說爬樓梯就非常困難了。
頂樓還面臨著冬冷夏熱和漏水的風險。這兩大缺點中，防水隔熱還可以自行解決，但前者卻成為了一個根本缺陷。既然生活的不舒服，為什麼不賣了呢？問題再次出現，在市場上對於頂層的多層住宅也不受歡迎，因為其明顯的缺點限制，所以在商品房銷售市場的價格不能上調。如果小李想賣房子，售價需要大幅降低。比如，4樓或5樓同一套公寓的價格是100萬，6樓的價格可能會降至80萬到90萬才行。
這種得不償失的行為，小李自然不願意做，於是靜等拆遷。然而，根據住建部的安排，棚改政策將逐步結束，城市將不再進行大規模的拆遷建設，今後的存量房產開始修補工程，也就是我們稱之為「舊改」的策略。不過，這也給了頂樓居民很大的希望，因為在舊改政策中，就包括加裝電梯在內的內容。如果電梯安裝成功，勢必給五、六樓的房屋帶來很大的升值空間。
結果不出所料：一樓和二樓的住戶持100%反對態度，因為他們覺得電梯安裝後，自己根本用不到，這會影響整體建築質量，給自己的房子帶來折舊風險。只有5樓的住戶同意6樓的住戶，支持電梯的加裝。3樓和4樓的居民意見不明確。他們想加裝電梯，但又不願意承擔過高的安裝費用和後期的維護費用。
一層的居民提出了一個解決方案：如果支持加裝電梯，五層和六層的居民需要滿足兩個條件：
居住在一樓和二樓的居民不需要花費任何電梯安裝費用和後期維護費用；
一、二層業主提出增設電梯後需要維持整棟樓原來的價值不變化，給5樓和6樓帶來的升值溢價空間，需要根據市場價值進行核算，溢價升值部分的50%要給一樓和二樓作為加裝電梯帶來的影響補償。3樓和4樓買房時本來價格就較高，所以房子升值溢價值不做分享。最終，五樓和六樓安靜了。
可行嗎？顯然，這是不可行的，但它確實指出了一樓和二樓的居民不同意增加電梯的原因。他們認為電梯的增加會改變整棟樓的價值模式，使一樓和二樓的房子更不值錢。事實也的確如此。在18到20年前賣房子，3 - 4層的房子是最貴的，因為樓層不高不低，採光通風順暢，接下來是一樓和二樓，一樓有一個大院子贈送，樓間距也可以保證採光效果，最便宜的就是6樓的房子。
因為樓層高，還處在頂層，所以房子最便宜，即便是這樣買房人依然不願意買頂樓，所以開發商又贈送露臺、又贈送閣樓，甚至「偷」面積送給頂樓，為了把這房子順利銷售出去。可以看出20年前的頂層是多麼尷尬。如果加了電梯呢？頂層所有的缺點都消失了，只剩下比一到五層更多的優勢，面積大，總價低，還有電梯，所以未來六層會有很大的升值空間。
房產市場認為，解決問題是前進的階梯。問題和尷尬並不可怕。關鍵是要正視它們帶來的結果，並給出恰當的解決方案，從而實現雙贏。高層住宅樓的溢價補償給低層住宅或許不可取，但是可以吸取很多小區的成功經驗，如適度增加底層居民的福利，比如添加一間適用的房子給一樓居民，或者增加一個小花園給一樓居民等等；對二層給予適當的經濟補償，免除其電梯費用承擔等；也許可以較好地解決這個問題，實現電梯的安裝。
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