在以往官方媒體做年度總結時，喜歡用一句固定句式開篇——剛剛過去的某某年是不平凡的一年。這句話用在2020年的總結上，似乎比以往哪一年都貼切。
無論對於國民經濟還是房地產行業，2020年都是值得回顧與思考的一年。歲末之際，我們總結了2020關於行業與天津樓市的四個方面，以此記錄這不平凡的一年，同時也讓我們更好的看清未來的路。
01
政策：守住底線的一年
說2020是地產行業守住底線的一年，其中有兩層含義，一是調控政策在經濟壓力如此之大的一年中並沒有放鬆，二是行業銷售數據並未出現明顯衰退。此篇我們先不講市場，主要談政策。
在疫情對經濟影響最嚴重的第一、第二季度，對於地產調控放鬆的聲音不絕於耳，宏觀上希給地產行業打一劑強心針以此託住經濟底線，微觀上庫存較大的城市希望政策放鬆給予去庫存更多的助力。
然而就在這樣一個特殊的年份裡，據媒體統計今年發布的房地產調控措施卻是史上最多，無論從銷售火爆的如深圳、杭州、南京等城市，還是一些庫存較為嚴重的三四線城市，從中央到地方關於樓市調控在這一年中形成了更為成熟的機制。
另外，在調控手段的創新上，各地今年也在根據自身樓市運行情況進行了「精緻打擊」。
這其中最典型的案例就是深圳今年發布了史上最嚴的限購政策，核心內容包括購房客戶須落戶滿3年且社保滿36個月，以及離婚家庭成員追溯3年婚史內的家庭住房套數。「離婚追溯」或許將成為未來銷售火爆城市調控的主要工具。
期盼的「一城一策」並未真正落地，「只嚴不松」是今年的政策基調。而在這背後，筆者認為是國家堅定的進行經濟結構轉型的決心，即當前的宏觀政策傾斜以金融、科技、消費三大行業為主。在「雙循環」的背景下，各類財政、稅收政策均向以上行業聚焦，而對於房地產，「穩即是安好」。
02
人才新政：樓市放鬆新路徑
在樓市調控政策並未放鬆的2020年，各地人才新政的頻頻出臺就顯得格外亮眼。
首先說各地人才新政的初衷，主要背景是面對新的產業結構以及保障經濟的活力，希望引進更多的人才發展城市經濟。
僅就2020年上半年，全國就有有超120個城市發布了各種人才政策，全面放開對學歷型人才的落戶限制。其中最有代表性的當屬作為戶口含金量最高的上海——「清華、北大、復旦、上交、華師、同濟六所大學學生本科畢業即可落戶上海」。
「推動各類城市放開、放寬落戶限制」，這是今年發改委關於未來新型城鎮化建設的重點工作，我們可以把它看作是各城市「人才新政」的政策來源。
「人才新政」與樓市掛上鉤主要是來源兩個政策。首先，多數城市公布的人才引進政策都規定了「可以享受直接購房」。這對於有著人口流入的一二線城市而言，間接的放開了一部分客戶的限購政策，從而刺激了市場需求。
另外，部分城市給予高級別人才直接的購房補貼，例如南京江北新區，提出最高300萬元購房補貼；杭州最高給予200萬購房補貼；蘇州工業園區頂尖人才按「一事一議」最高500萬購房補貼。這樣的補貼力度在一定程度上刺激了部分城市的樓市成交。
「人才新政」雖然不是為了刺激樓市而生，但間接上也促進了市場需求的穩定，或者這將是未來各地方政府「曲線救市」的一種常規手段。
03
三條紅線：防範「灰犀牛」第一戰
9月份，恆大債務事件讓「三條紅線」真正走到了臺前，一時間成為了懸在行業頭上「達摩克利斯之劍」。「三條紅線」第一次在執行層面明確了房企在資產負債率、淨負債率及「現金短債比」的量化要求。而在此政策公布的9月，全國224家上市房企中，僅有68家三項全部合格。
以往而言，金融領域對房地產的調控只是停留在「定性」或「窗口指導」層面，而「三條紅線」的出臺是第一次形成了「定量」式的金融監管。
來看看政策初衷。銀保監會主席郭樹清近期多次指出，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」圍繞房地產行業已經形成了非常大的金融生態。房企依賴金融加速擴張，甚至出現過度金融化的現象，資金鍊斷裂的風險也隨之增加。「三道紅線」的出現對於房企來說，無異於「打蛇打在七寸」上。
「三條紅線」或許只是開端，未來從金融監管層面，針對房地產行業還有有新的政策出臺。作為全國一盤棋的金融政策，也最有潛力成為未來行業調控最有力的「工具包」。
對於房企而言，金融「強監管」下房企也要面臨一場革命。萬科鬱亮表示，「三道紅線」的影響力不亞於2002年實施的土地「招拍掛」政策，自此房地產行業進入管理紅利階段。在此次重大行業規則的轉變下，行業打法會變。這對所有開發商都是挑戰。
04
津城調控：等待時機的一年
2020年天津對於影響樓市量價的核心政策如限購、限貸等內容，並未做出調整。全年對行業發布的相關政策，更多圍繞促進行業運行效率及購房者便利為主，包括了公積金新政、土地開發審批流程等。
在2020年，唯一可以間接解讀為利好政策的是，濱海新區政府發布的促進濱海海洋高新區發展的配套政策中。關於引進的人才在津購房一項中，模仿去年寶坻中關村的做法，給予項目轉移到濱海高新區的外地員工，可以享受「在津無住房的在職職工，可購買1套住房，所購住房取得不動產權證3年後方可轉讓。
據筆者了解，目前在環城及遠郊項目中，享受以上政策直接購房的外地客戶正在逐步增多，間接上也刺激了天津樓市客戶基數的增大。
原本以為政策面將在平淡中走完2020年，但最先發端於中介圈的一場「取消限購」的喧囂卻引爆了年末的市場各方關注。11月初，由於將「外地員工只需提供工作單位證明，不再需要社保或完稅證明」包裝成「天津即將取消限購」，天津樓市的一線從業人員迫不及待的想迎接一波購房小高潮。
雖然最後並未獲得官方證實，但從市場累計的巨量庫存以引進更多的外地人員天津工作這兩個初衷看，天津的調控政策似乎確實需要找到一個切口，讓市場的活力進一步釋放。
05
關於2021的三個預判
關於2021，我們遵循2020的宏觀軌跡，梳理金融與政策脈絡，有三個基本判斷。
全國：三四線城市嘗試調控放鬆，保障房再次回歸在2020都能守住調控底線，那麼在2021隨著經濟全面復甦，地產調控總體上還會延續從嚴的氛圍，政策面對於房地產不會有明顯改變。
然而在行業局部，我們預判會有一些新的變化。從本月公布的《十四五年規劃》上看，「因城施策」與「有效增加保障性住房供給」這兩條指導性意見最可能是2021年行業調控的落腳點。
「因城施策」有可能將在庫存量較大的三四線城市最先放開，因為部分城市人口持續流出，限購政策本身已經意義不大。在2020年年底，已經最先啟動的是哈爾濱樓市放鬆政策，包括了公積金新政、鼓勵房企去庫存等措施。
另外在供應層面，由於之前的保障性住房大多數是經濟適用房與拆遷安置房，真正惠及普通購房群體（非公務員與非拆遷戶）的保障房佔比極低。
因此，未來在房價高企、一二手房嚴重倒掛的城市，保障性住房能否在土地、建設、政策等方面進行創新，並能有針對年輕群體的保障房政策安排值得期待。
金融政策：監管手段再加碼2020年開啟的對房地產行業金融監管主要圍繞開發商一端，即出臺了「三條紅線」政策對開發商槓桿化操作進行限制。
而在2021年，金融監管在「灰犀牛」的壓力下，或者將進一步從嚴，路徑上的創新有可能會聚焦銀行體系及非銀途徑的融資體系。
首先說銀行體系，目前對於開發貸及個人住房貸款的規模控制更多是窗口指導，並未真正形成全國統一量化標準。筆者認為，2021年經濟改觀後，貨幣政策會相對收緊，不排除銀保監會對房地產相關的信貸規模直接出臺控制措施，就像「三條紅線」一樣給予銀行量化限制。
另外，在非標融資領域，信託、ABS等依舊佔比較大。尤其對於信託融資，未來監管機構預計會出臺更為嚴格的對相關業務的限制要求。
天津：「人才引進」購房範圍進一步擴大筆者認為，2021年雖然會存在部分城市根據「因城施策」實施樓市調控放鬆，但對於天津而言，即使有可能發布相關政策調整，步子也不會太大。
原因在於，第一天津畢竟作為重點二線城市，樓市政策相對敏感，總體調控走勢需要與國家整體步調保持一致；第二天津市場無論是成交總量還是人口流出，並沒出現較大波動，出臺實質性調控放鬆的急迫性並不強。
但在局部，尤其是以「人才引進」的放鬆給予市場在交易層面更多靈活及便利性，這種方式的調整空間還是很大的。
本月11日，濱海新區對外宣布，未來將探索實施京冀居民在濱海新區落戶及購房新政，吸引京冀居民在濱海新區安家置業。
因此，天津極有可能在2021年上半年，將「遷入天津的企業中外地員工可直接購房」政策，在原有中關村及濱海高新區的基礎上進一步擴大到寶坻區、濱海新區及武清區。這三個區域基本代表了天津目前接受外地企業遷入的主力區域，相對的企業及人才政策也更有針對性。