佛山樂居編輯部 上線2個多月，佛山樂居在線答疑平臺已接收超100條網友提問，而問的最多的問題就是：XX項目值得投資嗎？升值空間如何？其次是：兩大樓盤PK，哪個更好？
在這些提問中，我們也發現，當下佛山購房者的幾個共同難題：
1、首付有限，既想滿足自住，又要有升值空間，哪個板塊/項目好？
2、高價盤入市，會否帶動周邊二手房價？
3、同樣價格，買一手好，還是二手好？
今天，樂居小編特別挑選幾個典型案例，來看看佛山購房者在買房前，都會考慮哪些問題？（以下所有觀點僅供參考，不做具體投資決策依據）
問：板塊發展前景佛山新城問：佛山新城接下來的發展規劃怎樣，新佛山人，求指點。
對此，佛山樂居答覆如下：
您好，感謝提問，歡迎成為新佛山人。
佛山遍地新城，佛山新城是發展相對較快的一個，目前已納入三龍灣規劃中，總體定位趨於清晰，最重要、最核心的定位是新的城市中心重要組成部分，同時還有交通中心、體育休閒中心、新聞中心、行政服務中心、商務金融中心。
三龍灣多片區房價示意
佛山新城的規劃規格起點很高，新城基礎配套已趨於完善，如圖書館、塔坊、世紀蓮等文體配套，還有已開通的東平河夜遊項目，儘管配套先行，但由於產業欠缺，導致片區居住氛圍日益成熟的同時，人氣一直未能達到很好的集聚效應。
三龍灣軌道配套
未來佛山新城破局有兩個關鍵點，第一個當然是如何更好地把握機會，深度融入三龍灣，引進產業，集聚人氣，目前已有中國移動、建設銀行、佛山傳媒集團、農業銀行、順聯、蒙娜麗莎等總部企業進駐，但如何讓CBD定位的寫字樓有發揮空間，考驗才剛剛開始。
第二個是城市更新，如何為新城區縱深發展提供更為廣闊的土地空間，除了卓越中選小湧村前期之外，其他大墩、荷村、小布村也取得了相應的進展，但舊村改造耗時頗長，每個項目至少要需要8-10年光景。
四條舊村改造範圍示意
佛山新城教育資源相對緊張，多以村小為主，如片區內唯一的公辦小學——東平小學，是由樂從鎮大墩、荷村、嶽步、小湧、騰衝、小布村及北滘鎮水口、上僚村八個村的小學集約而成，除了滿足以上八個村之外，還有眾多新城樓盤戶籍生的需求，目前學位已供不應求，2020年提供一年級學位僅450個。
好消息是，至2025年，順德計劃在佛山新城區域新建8所義務教育學校、4所公辦幼兒園，改擴建5所學校，增加學位超2.9萬個。同時引進華南師範大學附中、佛山華英學校、順德國華中學、順德一中等名優品牌，實行集團化辦學。
其中，華英實驗學校初步選址於嶽步村的留用地，即龍光玖龍璽對面，最快有望年內通過公開出讓拿地。
華英實驗學校擬選址
佛山新城現階段商業氛圍比較薄弱，目前僅有星耀101開業，不過在年底到明年間，將相繼迎來東平保利廣場、愛琴海、星翠匯購物中心等商業配套投用，或有望形成相對成熟的商住氛圍。
小結：佛山新城文體配套領銜全市，產業、人氣、教育、商業配套相對薄弱，但在可以預見的數年間，除了產業不確定因素較多外，其他都有相對清晰的規劃。
廣佛新城PK三龍灣
問：廣佛新城和三龍灣，哪個更值得投資？
對此，佛山樂居答覆如下：您好，感謝提問。
從範圍上看，三龍灣覆蓋禪城、南海、順德接壤區域，規劃涉及三山新城、奇槎板塊、佛山新城、北滘、陳村等片區，總面積約93平方公裡；
三龍灣範圍
而廣佛新城範圍涉及荔灣的滘口、大坦沙、海龍圍，南海的海北、黃岐、鹽步、映月湖片區，啟動區總面積約70平方公裡。兩項規劃涉及範圍大，面積廣，且各個板塊發展不均衡，故無法提供針對性的投資建議。
從規劃層級來看，三龍灣為市級規劃，並被寫入《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，而廣佛新城僅由廣州荔灣與佛山南海兩區牽頭共建，預計投入體量前者大於後者。
從建設進展來看，三龍灣已進入實質性建設階段，而廣佛新城目前仍在規劃編制階段，前者明顯要快於後者；
從未來定位來看，三龍灣的定位已十分清晰。根據規劃三龍灣定位成為創新資源密集、創新人才聚集、創新成果富集，國際高端、國內一流的生態宜居創新發展區、粵港澳大灣區創新增長極、踐行新發展理念的示範區。而廣佛新城規劃定位尚未確立，但計劃打造為廣佛高質量融合發展的「區區合作」的先鋒典範；
從近期地鐵規劃來看，三龍灣片區未來至少有7條軌道規劃經過，而廣佛新城雖無未來軌道規劃，但也有現成的廣佛線、廣州5號線和廣州6號線。
小結：從目前來看，三龍灣已開足馬力，正如火如荼地進行，未來可期。而廣佛新城還未進入實質性階段。投資的話，儘量選擇規劃已有實質落地和進展的片區。
高明
問：請問高明是否有投資價值，除了高鐵利好，還有什麼利好消息嗎？有推薦樓盤嗎，一二手都想看看？高明最好的中小學是哪個？
對此，佛山樂居答覆如下：
您好，感謝提問。在佛山五區中，高明經濟發展水平相對較低，2019年GDP為871.58億元，同比增長6.5%，其中第二產業，即製造業、房地產等為絕對主體，佔比達75.6%。從人口來看，2019年末全區常住人口44.96萬人，比上年末增加0.67萬人，增長1.5%。其中城鎮人口比重88.9%，戶籍人口329780人，人口增長也相對緩慢。
高明高鐵線路規劃
從房價來看，佛山市住建局數據顯示，高明2019年商品房成交有所下滑，成交面積159.21萬平方米，同比2018年下降7.87%，均價則維持在8605元/㎡。
2019年高明樓市成交數據
而截至今年8月，在土地市場有所降溫的情況下，粵灣第三方數據機構統計，高明當月的備案均價為9153元/㎡，價格微跌多月。與此同時，全市備案均價為16277元/㎡。
2020年前8月高明成交數據
官方方面曾透露，未來高明發展取決於兩個發力點，一個是交通，另一個是生態（全域打造旅遊區）。尤其是交通方面，地鐵、高鐵、機場齊發，佛山地鐵2號線二期已納入二輪規劃，肯定會建的（時間問題），對西江新城會有直接帶動作用，具體站點選址有待確定。
高明交通規劃情況
還有一個珠三角廣州新機場年內會確定選址，日前已召開內部評審會，大概率在肇慶高明（更合）交界處，其未來最理想的發展下，參照對象或許是白雲機場空港新城。
民航局牽頭舉行的珠三角廣州新機場選址內部評審會
毋庸置疑，西江新城是高明重點打造的區域，也會是高明的房價風向標所在。但進入2020年以來，片區房價其實有所下調，如保利玥府此前一度賣1.2-1.3萬/㎡，目前在售低至10500元/㎡起，無論是自住或投資，西江新城、楊和鎮（旅遊景區）是較為可供參考的區域，可能更傾向於推薦品牌房企，如美的置業、保利等房企樓盤，後續風險較小。
至於學校方面，樂居諮詢高明本地人獲悉，荷城一小、荷城二小、荷城三小等小學，滄江中學（民辦初中）、高明一中（公辦高中）等中學在當地口碑較好，同時還有西江新城東片區學校建設中，預計明年投用。今年中考放榜，滄江中學有兩名學子成績被屏蔽（即排名進入全市總分前100名，加上同分情況，共有110名。）
問：項目升值空間
廣佛保利城
問：倫教保利城又近番禺，又近南站和黃沙，請問，這個盤未來會有升值空間嗎？現在價格也不便宜，值得購買嗎？
樂居答覆如下：
您好，感謝提問。
經查得，廣佛保利城是由保利集團旗下的保利置業分別於2018年6月、2019年6月和2019年8月分別斬獲的三宗地塊組成，三宗地塊樓面價分別為9575元/㎡、11749元/㎡、9674元/㎡。三宗地塊位置各有不同，故在此就整個片區的發展潛力為您來分析一下。
其一、該片區地處順德新城北部，東至北城水軸片，南至桂畔海，西至105國道，跨大良、倫教兩個街道，項目最近距番禺約8公裡，番禺房價從2.1-4.8萬/㎡不等，對倫教片區房價有一定的提振空間，但帶動程度有待番禺價值的進一步提升；而片區距廣州南沙約20多公裡，對板塊影響有限。
其二、該片區還地處順德新城區北部居住片區，按照規劃，該片區擬打造成以居住功能為主的功能混合型城市新區、順德新城西北部門戶、順德高品質生態居住示範區、區域公共服務及商貿服務設施配套及展示區，片區整體規劃宜居，但真正的價值提升還有待片區商業的發展。
順德各片區規劃定位
其三、按照規劃，建設中佛山地鐵3號線將在片區設有荔村站和順德醫院站兩個站點，兩個站點均位於廣佛保利城附近，隨著地鐵的開通，無疑將成為樓盤又一大利好。待通車後，坐3-4站即可在北滘新城可換成廣州地鐵7號線，再坐5個站即可達廣州南，參考廣州南片區房價2.1-4.8萬/㎡，屆時對片區價值或將大大提升。
綜上，從片區發展來看，未來整個板塊會有一定的升值空間，從自住角度來看值得購買，但從投資角度來看，短期內預計上升空間不大。
項目所在板塊規劃
金域藍灣二期
問：金域藍灣二期這個樓盤怎麼樣？從居住和投資角度分析。
樂居答覆如下：
您好，感謝提問！
經查得，萬科金域藍灣Ⅱ所在地塊是由萬科於2018年3月以13462元/㎡斬獲的項目，項目佔地近7.7萬㎡，容積率3，綠化率30.94%，規劃2153戶，車位約2055個，物業費2.76元/㎡·月，小區內配套有12班幼兒園和建面至少4.5萬㎡的人才住房。
從項目所在位置來看，項目屬於桂城街道，位於季華東路附近，東平河北側，靠近禪城的奇槎版塊。周邊有石肯小學、石肯中學、麗日廣場、鵬瑞利廣場、天安中心，擁有一定的居住氛圍，但項目西側的石肯片區同樣亟待改善。
根據最新公開資料，片區未來將陸續釋出8個改造項目，面積超1800畝。其中，石肯四村正在開展調查摸底和規劃編制，石肯鋼鐵市場已成功招募前期整理方，預計2年內拆改；石肯三村文海圍工業區地塊規劃為住宅和教育用地，正在摸底調查；石肯一村東周巷口地塊已於今年4月表決轉國有，預計將作為商住地出讓。隨著片區舊改的推進，將大大提振板塊價值。
片區舊改
另一方面，根據項目當時的地塊規劃條件附圖中，規劃中的佛山地鐵4號線也將在項目附近設站點。目前，4號線已被納入佛山第二輪地鐵規劃上報，待通車也將大大方便片區出行。
項目所在地塊規劃
綜上，萬科金域藍灣Ⅱ無論是自住還是投資都有一定的價值，但具體還要看石肯片區舊改的推進速度和4號線最終的站點線位。
卓越萬科朗潤園
問：請問樂從卓越萬科朗潤園可以作為投資麼？似乎地鐵還要很久。
樂居答覆如下：
您好，感謝提問。
引入順德一中名校資源，就是卓越萬科朗潤園最大的賣點。目前順德一中樂從北圍片區校區已經封頂，為九年制公辦學校，預計2021年8月交付。遠期辦學規模為108個教學班。其中，小學每個年級10個班共60個班，初中每個年級16個班共48個班，屆時預計可為佛山中心城區增添超5000個優質公辦學位。
樂從教育局+朗潤園引入順德一中資源籤約儀式
順德一中有多牛，自不必多說，在順德的高中裡面是數一數二的。現在買朗潤園跟劍橋郡的業主大多都是看中了名校學區房，不管是自住還是投資，這學位短期內是沒跑了。
順德一中有多牛？
名校資源加持，朗潤園自開盤以來，一直也備受關注，10月成交榜，朗潤園成交108套位居順德第五，備案均價16401元/㎡。
卓越萬科朗潤園10月熱銷過百套
再看看卓越萬科朗潤園所處的樂從北圍片區，地處樂從最南端，南接龍江，距離佛山新城約8公裡，周邊地鐵、軌道規劃都不在短期內（至少10年後才有可能），片區除了在建兩個小區，也基本都是工業區為主。
卓越萬科朗潤園周邊控規
比較加分的是旁邊的琴湖公園，是不錯的公園及景觀資源。其他商業、醫療等配套基本都要到樂從市區或佛山新城，可以說是比較荒涼。
琴湖公園景觀
從戶型來看，朗潤園的戶型都是萬科的經典戶型，南北朝向，方正實用，有萬科物業加持，未來轉手問題不大。
卓越萬科朗潤園主力戶型圖
總體來看，朗潤園的最大價值就是順德一中的名校效應，且明年9月就開學投用了，而業主要2022年6月才收樓，預計3、5年後價值將開始凸顯。而比較大的缺點則是周邊配套，短期內比較難有改善。不過好在，均價15000-17000左右，相比佛山新城22000+還是窪地，距離佛山新城也不算遠，也可享受市級千億配套。
佛山新城市政配套
目前佛山同樣價格段的熱盤，還有綠島湖的龍光玖龍臺可做對比，玖龍臺主打2號線地鐵上蓋。完全不同賣點，不過兩個盤有共同點，都是靠各自區域的本地客消化為主。從目前貨量的緯度來看，綠島湖相對供應較大，而樂從北圍片區貨量相對小些，從未來轉手難易度來看，顯然樂從北圍片區競爭會少些，但前提還是要看順德一中樂從校區投用後的口碑和成績。
龍光玖龍臺效果圖
綜上，如果看好順德一中，看好學位價值，就選朗潤園。如果更喜歡禪城，看好2號線的潛力，那麼玖龍臺也是不錯的選擇。
*所有規劃均存在變數，以官方最新公示為準，上述內容僅供參考。
龍光玖龍臺
問：禪城西的龍光玖龍臺升值潛力如何？周邊規劃不錯，但價格也不低，都可以買到禪桂中心地方了。而且離廣州有點遠，難受到廣州的輻射，人口支撐不住，有點猶豫是否值得入手。
樂居答覆如下：
您好，感謝提問。
近年來，隨著全國各路房企先後進駐綠島湖，據第三方代理行統計，預計兩年後片區一二手住宅總量將突破2萬套，體量可謂驚人。與此同時，綠島湖新房在售樓盤價差也相對較大，如望湖的佛山半島豪宅單價已超3萬，龍光玖龍臺則偏向剛需戶型，主打地鐵+商業綜合體的便利。
正如您所觀察到的，對於綠島湖片區而言，南莊本地客戶毫無疑問為主力，而因禪城核心區價格過高外溢至綠島湖置業的主城區剛需客群亦不在少數，此外與片區通勤便利及價格差異較小的獅山和羅村客戶也被綠島湖環境所吸引，未來綠島湖將新建的羅村通道、張槎通道以及在建的季華二橋，都將增強對相應地區客戶的吸引力。
綠島湖三大通道規劃示意
說回項目本身，龍光玖龍臺是龍光集團於佛山首個開發的地鐵上蓋綜合體，商場、地鐵就在家門口，生活便利程度自不待多言，不過就算2號線能於明年如期開通，但距離廣州較遠也是不爭的事實，由於廣佛樓市價差的存在，佛山房價升值天花板短期內仍取決於臨近廣州的距離。
可以佐證的是，同屬禪城片區的奇槎板塊，地處廣佛交界接壤，也定位為豪宅板塊，發展不過短短幾年時間，房價就坐穩了2.3萬+/㎡，速度較之綠島湖是快了不少。
綜上，目前龍光玖龍臺在售均價1.6-1.7萬/㎡的價格而言，禪城另外可供選擇的板塊也只有張槎、城北等少數樓盤，如濱江首府等樓盤，如果賣到1.8-1.9萬/㎡，可供選擇區域多了城南板塊，但相比較禪桂中心的大多數樓盤仍具有價格優勢，玖龍臺由於地鐵、商業等配套加持，未來升值空間潛力仍可期。
禪城板塊均價示意圖
時代水岸
問：2017年入手了南海區時代水岸一期，想了解下後期的升值空間，是否值得繼續持有，或者置換佛山其他地方值當？
對此，佛山樂居答覆如下：您好，感謝提問。鑑於您入手時代水岸一期的時間為2017年，當時佛山房價已經處於相對高位，截至今年，時代水岸已開發至三期，目前在售均價為2.8萬/㎡，房價漲幅未見十分誇張，二手2.7萬的放盤價或許因此吸引力不足。
同時，根據最新規劃，廣州荔灣和佛山南海將共同劃定70平方公裡的「廣佛新城·科創智谷——廣佛融合示範區」範圍作為深化合作啟動區，在生態、產業、交通、服務等方面探索「全域、全線、全面」融合發展，裡水金沙洲、時代水岸涵蓋在內。
廣鋼新城範圍示意
不過，上述規劃尚屬規劃階段，暫未具體的實施範圍及落地細則，未來數年內金沙洲的升值空間，可能更多將取決於路橋的建設速度。
據官方透露，大坦沙大橋、沉香沙大橋、同心橋等項目前期已完成，其中碧江大橋和同心橋由佛山方面負責推進，沉香沙大橋、大坦沙大橋由廣州方面負責推進。
金沙洲近期規劃路線一覽
至於是否要置換成佛山其他片區房產，建議您從下面的兩個角度多加以考慮。
首先，從整個佛山房價未來升值空間來看，仍舊將遵循「廣佛交界>市中心>次中心>鎮街」的升值空間梯度，目前廣州金沙洲二手均價約2.5-3.5萬/㎡，而金沙洲佛山區域及周邊共計8盤在售/待售，新房最高賣到3.5萬+，片區房價可以說是位居佛山高位。
而廣佛交界樓盤未來房價的天花板取決於相鄰廣州板塊，從這個角度來看，佛山金沙洲之於廣州金沙洲，恐怕不如三山新城之於廣鋼新城等片區。
同時，依照市場主流觀點，佛山樓市產品也會與廣州類似，將加快結構分化格局，即豪宅愈「豪」，在地價逐步上行的背景下，局部樓盤憑藉地段、品牌、產品等優勢，持續衝擊片區乃至佛山房價的天花板，如千燈湖的保利天悅、德勝新城的鵬瑞皓玥灣等樓盤。
綜上所述，鑑於「房住不炒」的長期樓市調控政策，佛山房價或將進入一段橫盤期，而目前廣佛交界地段的樓盤仍是較為堅挺的，甚至是逆勢上漲，建議繼續持有房產觀望。
保利和堂玥
問：詳細分析一下三水保利和堂玥升值空間怎樣？
對此，佛山樂居答覆如下：
您好，感謝提問！
保利和堂玥地處三水新城，我們先從三水新城說起。
近年來，隨著佛山地鐵4號線規劃的推進，加上房價低洼，越來越多的廣佛投資客湧進三水置業，這也促使越來越多外來房企進軍三水拿地，地價一度被炒高至8090元/㎡。
三水軌道交通規劃
時間也證明了一切，三水樓市被4號線過渡消耗，瘋狂賣地過後，4號線遲遲未獲批動工，房價地價已被超前透支，北江新城、三水新城貨量龐大，兩大區域在售/待售樓盤合計多達20餘盤。
自2019到2020年來，三水樓市後勁明顯乏力，不少樓盤已悄然降價去貨。而三水房價亦出現了滯漲局面。今年來，三水新城賣地均底價成交，足以見得大多房企暫對該片區失去了熱情。
不過，三水新城作為三水區發展的重要王牌，近年來，除了賣地引進房企外，在產業、教育、醫療、商業等方面均有所作為。包括三水新城醫院、華中附屬學校、文化中心、三水體育中心、雲東海國家溼地公園、博文小學等等，都是為板塊加分的項目。
三水新城核心區規劃示意
三水新城公共配套示意
從現有的規劃來看，未來5-10年，三水新城融入灣區發展只能依託輕軌站。而三水北站周邊也即是三水新城CBD片區，顯然是三水發展重中之重。
三水新城輕軌站
距離三水北站約2公裡的保利和堂玥作為保利中央公園的新組團，臨湖而建，一線南向望荷香湖公園、三水文化中心，景觀資源豐富，可以說是保利中央公園較好的位置。在佛山，有亞藝湖、千燈湖、綠島湖作為先例，有湖的地方，都暗藏生機。從位置上來說，保利和堂玥是相對優越的。
三水保利和堂玥規劃示意
而從貨量來看，和堂玥共計約3000套房源，是個不小的數目。再加上周邊在賣的10個樓盤，三水新城CBD住宅貨量至少達1.5萬套以上。
目前三水新城一手房價1.1-1.3萬/㎡，近期二手次新房成交大概在9000-11000元/㎡之間。
三水新城片區一手房價
供應多了，價格自然就很難漲，未來5-10年內，三水新城如何發展產業，吸引更多人就業將是至關重要的一點。只有人口湧進，二手房交易需求才會上升，亦是所謂升值空間才會增長。
建議多留意三水新城二手成交情況，一個片區有無升值潛力，二手成交是一個很好的衡量和判斷工具。
問：剛需能否入手？
東建世紀錦園
問：您好，請從學位、地段、交通、周邊環境四個方面分析點評一下東建世紀錦園，剛需帶孩子是否值得入手？
對此，佛山樂居答覆如下：
您好，感謝提問！
從學位上看，東建世紀錦園自身配套有幼兒園，周邊分布有東鄱小學、白燕小學、張槎小學、張槎中學、佛山市第六中學等，教育資源豐富。項目地屬張槎街道，根據2020年最新的招生方案，東建世紀錦園所在片區對口的學校分別為東鄱小學和張槎中學，可滿足九年段公立教育。
從地段上看，項目地處張槎市區，步行可達昇平百貨、佛山正骨骨科醫院和白燕公園、東鄱肉菜市場等，周邊也有多個成熟二手社區，生活氛圍成熟，可滿足生活基本需要。
東建世紀錦園周邊現狀
從交通上看，項目地處張槎四路沿線，緊靠佛山大道，周邊交通路網密集，可快速通達祖廟、羅村、桂城、獅山、順德等眾多板塊。與此同時，項目緊鄰公交站東便站，開設有102路、123路、124路、128路、164b路、172路、高峰2路等路公交。此外，按照規劃，佛山地鐵7號線東鄱小學站點擬選址於項目西北側，但由於7號線為遠期規劃線路，存在眾多不確定性，故僅供參考。
項目所在地塊規劃圖
從周邊環境上看，項目四周除了北側的正骨醫院和南側的昇平百貨外，四周多以自建房和廠房為主，周邊居住環境有待進一步提升，目前該片區還尚未納入舊改計劃，但整體也不影響居住。
綜合項目目前周邊的情況下來看，項目還是比較適合自住的，只要對學位要求不是太高，剛需還是可以考慮入手的。
瀧景8期
問：請問禪城的瀧景8期怎麼樣？對面是瀾石小學，值得購買嗎？
樂居答覆如下：
您好！歡迎提問！
瀧景開發至今，已有將近10年時間，以汾江南路為分界，西片區目前開發已接近尾聲，最後收官便是8期地塊。去年東片區已開發了七期，至此拉開東區改造新篇章，也即是說，未來5年瀧景的主戰場都在東區。
瀧景版圖示意圖
從瀧景版圖來看，西區目前一期、二期、三期已有一定的居住氛圍，生活配套也慢慢完善。八期作為西區最後一個開發地塊，無疑可享受現成的居住配套。包括瀾石小學（目前新瀾石小學一年級招8個班，每班40人）、明珠幼兒園、菜市場、社區醫院、悠方商業都在八期北側&附近，相當便捷。
片區的利好還包括有：1、3公裡濱江長廊（休閒好去處、看東平河夜景）；2、中央公園，已動工在建；3、臨近有禪城區中醫院（在建）、佛山第三、四醫院、瀾石中學等醫療教育配套。4、最靠東南向的樓棟或能無遮擋望江，因為四期都是別墅期，無遮擋。
不過8期有2點小問題：
1、8期距離瀾石地鐵站有點遠，百度測距大概要1公裡左右。
2、部分樓棟靠近佛山大道，肯定會有點吵。
當然，後者可以避免。地鐵不想走路，踩個共享單車也是可以解決。
從戶型來看，面積段涵蓋85-128㎡三四房，滿足剛需、改善不同需求。按瀧景常規的戶型，基本都是比較方正實用的戶型，問題不大，就看樓棟和朝向了。
價格方面，目前整個瀧景均價在20000-22000元/㎡左右，在城南板塊來說還是低位，銷售業績一直都很理想，如果有合適的戶型、樓棟，自住完全是可以考慮入手的。不過考慮投資的話，因片區供應較大，短期內也難以有很大的升值空間，可能需要持有較長時間。
如果不嫌麻煩，淘淘二手次新房也說不定有不錯的低價單位。
融創望江府二手
問：禪城融創望江府二手自住值得買嗎，發展潛力如何？樂居答覆如下：
你好，感謝提問。
融創望江府位於禪城張槎，項目在2017年3月開盤，2018年清盤，當時由於融創負債率問題，項目在後期清盤時，一度是以1.1-1.2萬/㎡的毛坯售賣，吸引了一大批投資客湧入。目前已達到證滿2年，從鏈家二手房源可見，目前項目放出的二手房源達161套，選擇較多，南向三四房，毛坯單價在1.5-1.7萬/㎡之間。總體而言，該項目二手交易還將處於一段高頻階段，社區居住氛圍和來訪人員等方面會存在一定問題。
自住來看，項目屬於西南向望江，但項目東北向緊挨主幹到季華北路，西北向緊挨在建的季華二橋上橋位，因此，始終會對社區有一定的噪音問題，尤其是13-18棟等臨路邊樓棟。但這樣的區位也給項目帶來了便捷，來往禪城中心區和綠島湖溼地公園都很方便。
學位方面，根據2020年禪城區的學位劃分，融創望江府對應的是羅格小學，和佛山四中新校區和佛山十四中。其中小學屬於村小，而佛山四中新校區為2016年新啟用，而在2020年該校共約16人被佛山一中錄取，在全市中考尖子生佔比排名中位居前列，總體來說，無論是配置還是實力都是不錯。該校離項目不到1公裡，另外，項目自帶的望江幼兒園屬於公辦幼兒園，在今年9月已投用。同時，季華二橋開通後，從項目自駕到綠島湖板塊的佛山市外國語學校（九年制）極為便利，也是個不錯的選擇。
至於你諮詢的發展潛力，項目位屬禪西新城，是近年禪城重點推進的板塊。臨近在建地鐵2號線和規劃地鐵4號線的交匯站蓮塘站，自駕1.6公裡，騎行大約10分鐘；離廣佛環線城際站張槎站則須自駕2.9公裡。儘管項目不屬於步行可達的地鐵盤，但依舊有一定溢價利好。此外，就在項目旁，海倫堡以11842元/㎡的樓面價拿地，命名為海倫堡弘陽悅江一號，並將於近期亮相，主打高層和疊墅，從產品和地價來看，該項目的入市必定只高不低，對相鄰的融創望江府二手房價同樣有溢價效應。
總體而言，該項目無論是自住還是發展潛力而言，都是不錯的。
問：項目PK選誰？
佳兆業悅峰PK保利時代天珀
問：禪城石灣西部的佳兆業悅峰，作為相對不太偏的市區部分，也為僅有市區稀缺毛坯一手，升值空間如何？需要長持幾年？和城北的保利時代天珀比較如何？
樂居答覆如下：
您好！感謝提問！
佳兆業悅峰是佳兆業在去年6月以12834元/㎡樓面價斬獲的項目，項目總佔地面積逾3萬㎡，地處魁奇西路以南、鎮中路以西，地屬石灣片區，項目周邊以陶瓷廠、自建房等為主，片區面貌有待改善。至於項目未來的升值空間，或主要取決於以下兩點：
其一是看佛山地鐵2號線的建設情況。佳兆業悅峰與建設中的佛山地鐵2號線站點相距約800米左右，屬於準地鐵旁物業。其中，2號線一期西起南莊，東接廣州南，地鐵的開通勢必將對項目的價值起到一定的提振作用。
其二要看佳兆業悅峰所在片區的發展定位。從片區來看，佳兆業悅峰地處石灣西片區，按照目前最新的規劃，片區的功能定位為以石灣陶瓷設計和研發為特色的產業集聚區，以及通過城市更細膩建設的濱江居住和生活配套區，未來居住人口18756人。片區擬規劃新增石灣鎮第二小學、綜合醫院、農貿市場等。待項目西側的學校，以及醫療配套跟進後也將在一定程度上帶動項目價值提升，但具體落實時間還尚未可知。
至於需要長持幾年，還要看個人需要。若僅從投資角度出發，至少還須等到地鐵通車後。而按照最新的消息，佛山地鐵2號線預計將於2021年底試運行，而正式開通估計也要等到2022年以後。
至於與城北的保利時代天鉑比較而言，保利時代天鉑周邊配套更為成熟，也臨近建設中3號線站點，從自住功能上與悅峰相比優越不少，不過中山公園站不在3號線首通段範圍，還至少要等3年以上，且片區學位相對較差，最重要是天珀均價比佳兆業貴3000元/㎡左右。
綜合起來，就性價比而言，可能佳兆業悅峰更勝一籌。
雅居樂新地PK首創禧悅臺
問：獅山雅居樂新地和首創禧悅臺哪個值得投資？
對此，樂居答覆如下：您好，感謝提問。
從項目本身來看，兩個項目拿地時間相差不到1年，產品和價格相仿，基本參數大同小異，雖說雅居樂新地在容積率、綠化率以及車位配比上更勝一籌，但物業費和價格也偏高，二者從產品性價比上來看整體持平。
二者項目基本情況
因此，我們在此就兩個項目所在區位來進一步分析。
1、雅居樂新地更靠近洗馬井水庫和佛山植物園，從環境上來看更加優越；而首創禧悅臺靠近小塘中心，周邊醫療生活配套豐富，從生活上來看更加便利。
2、雅居樂新地一路之隔即為獅山博愛湖板塊。按照規劃，片區西北角不僅將新增規劃一所小學，還將步行即可直達博愛湖，而博愛湖板塊未來會新增4號線和8號線規劃，待規劃落地後都將對雅居樂新地的價值產生正面影響；而首創禧悅臺則位於小塘城區，周邊僅有住宅和中學的規劃，可發展空間有限。
雅居樂新地周邊規劃
首創禧悅臺周邊規劃
3，雖說廣佛肇城軌對於雅居樂新地或存在一定的噪音影響。
綜上，二者相距直線距離雖說僅有1.6公裡，但從生活便利度來看首創禧悅臺周邊成熟度更高或更宜居，從未來投資價值來看雅居樂新地或更勝一籌。
南海萬達華府&南海萬科廣場
問：南海萬科廣場、萬達華府、怡翠尊堤，小三房戶型，純投資出租，哪個更好？
樂居答覆如下：
您好，感謝提問。
顯然，你提問的三個樓盤中，南海萬科廣場與萬達華府旗鼓相當，有得一拼，而怡翠尊堤不管從二手房價、區位、配套、產業等都難以與前兩者相提並論。以下回答將側重於南海萬科與萬達之間的對比。
同在廣佛線沿線，南海萬科位於桂城舊城區，南桂北路B出口過馬路即是，部分住宅位於商場上蓋，部分為封閉式小區；南海萬達華府位於金融高新區，為封閉式住宅小區，離金融高新區站步行要500米左右。前者位於鬧市區，人流量大，配套成熟，輻射更多禪桂中心人群；後者則位於省級金融高新區，且離廣州更近，發展後勁更足。
萬達&萬科，投資出租哪個好？
以小三房戶型89㎡為例子，在貝殼找房上可見，萬達89㎡南向房源，帶裝修掛牌價在25000-28000元/㎡之間，以豎廳為主，放盤房源較多，總價230-250萬不等；而萬科89㎡南向房源，帶裝修掛牌價在28000-32000元/㎡之間，以橫廳為主，北向居多，南向放盤房源較少，總價要到250-270萬不等。從價格來看，同樣的南向戶型，萬科總價要貴個20萬左右。
從出租市場來看，目前萬達華府3房可租到3200-3600元/月，萬科3房可租到3400-4000元/月。跟二手價格相比，兩者的差距基本同步。
萬達&萬科貝殼房源截圖
那麼，從片區發展潛力來看，南海萬科地處桂城舊城區，周邊短期內基本很難有新盤，只能依靠舊改騰地。周邊次新房可租房源較少。因此短期內，南海萬科因片區供應緊缺，且有地段優勢，增值空間會相對穩定上漲。
而南海萬達位於金融高新區，作為省級高新區，目前這裡已是佛山最值錢地段之一。隨著夏北多條村舊改不斷推進，預計3年內陸續會釋放宅地，整個片區將會有新貨上市的同時，金高區的房價也會更上一層樓（目前保利天悅坐陣，片區新房都要3萬起步）。此外，金高區也在不斷引進各種產業進駐，未來高端人才越來越多，居住需求也會增加。此外，還有大量廣州的外溢需求。從長遠來看，金高區的發展後勁會更大些。
綜上，如果只看短期收益或手頭資金較為寬裕，可入手南海萬科。而如果手頭資金較為緊張，且眼光放長遠些，那南海萬達更具潛力，也是不錯的投資選擇。
普君新城華府ⅡPK南海萬科廣場
問：普君新城華府二期值得投資嗎？如果和南海萬科廣場二手相比較，您推薦哪個？投資的話偏向買北向低價還是南向高價單位，謝謝！
對此，樂居答覆如下：
您好，感謝提問！
你的問題簡單來說，就是：普君新城華府跟南海萬科廣場的較量。回顧2015-2016年，也就是房價大漲之前，普君新城華府跟南海萬科廣場差不多同期在賣，普君華府均價1.3-1.5萬左右，南海萬科均價1.5-1.6萬左右，差價約2000-3000元/㎡。
5年過去了，我們來看看這兩個盤二手成交情況。以90㎡南向戶型為標準，普君華府成交均價約2.2-2.3萬左右，而南海萬科成交均價約2.7-3萬左右，差額大概4000元/㎡以上。
兩者差額比當年一手房高。也即可簡單看出，南海萬科升值空間更大些。
近期貝殼找房成交對比
其一：南海萬科地處桂城，南桂路地鐵站旁，近千燈湖、近廣州，承接更多廣州客外溢，價值更為凸顯。普君新城華府所對應的普君北路相對南桂北路站有4個站之遠，且樓盤離地鐵有1公裡左右。
簡而言之，廣佛線沿線越近廣州升值空間越大。當然，普君新城華府也不差，地處禪城中心，相對來說較為保值。但升值空間沒有桂城大。
其二：南海萬科為商住綜合體，由萬科運營的品牌商圈明顯要優於東建的普君新城，且周邊產業更為密集，離千燈湖、金高區也僅兩三站的距離。
其三：從學位來看。目前桂城可以說是佛山教育較為拔尖、也是政府投入較大的地方。包括南海萬科廣場對應的燈湖六小在內，這兩年桂城多所新學校投用，皆為高配置、高水平。業內也一致看好未來的桂城教育。而禪城的教育相對桂城要落後些，不過，吹風快10年左右的新九小也有望明年開工。到時普君華府的學區也不會很差。
有業內人士說過：從本質上決定房價水平的永遠是生產力，也就是房子所依附的就業中心。學區、地鐵、景觀也會影響房價，但都是次要因素。
看完這裡，應該就不需要看普君華府二期了吧，推薦買南海萬科二手。不過二手比較繁瑣，稅費、中介費比較多。如果你更傾向一手，那華府二也是可以的，起碼保值。（另外小tips：碧桂園嶺南盛世很多轉手的，2.3萬或可以考慮）
至於投資買南向還是北向的問題，咬咬牙，能買南向絕不買北向，據小編了解，南向戶型一向吃香，雖然價格高，但轉手要快很多。而且，今年新入市大多項目都是主打南向戶型，未來市場肯定是南向的天下。
問高價地會帶動二手嗎？
龍光玖悅臺
問：城南龍光玖悅臺項目的入市，會帶動周邊的望河二手房價格上浮嗎？
對此，佛山樂居答覆如下：
您好，感謝提問。
城南新貨斷供多時，龍光玖悅臺一期規劃3棟住宅，共計240套房源，主打4大戶型，涵蓋建面約88-126三四房，首推2/3座，帶裝修發售，日前已有64套住宅單位預售獲批，備案價區間介於2.56-2.73萬/㎡，首次開盤2.45-2.5萬/㎡。
項目整體規劃情況
據佛山代理行人士透露，一般實際成交價與備案價有±10%浮動，項目可以在實際售賣的時候適當調整價格。樂居此前現場與購房者溝通，意向購房者多為周邊居民，看重城南的成熟配套，對龍光品牌認可度頗高。
另據樂居了解，玖悅臺分兩期開發，規劃16棟洋房，合計1100多戶，兩期相繼入市的情況下，加上地鐵2號線加快建設步伐（計劃2021年底試運行），或將持續刺激周邊二手房，尤其是次新房的掛牌價上浮。不過，周邊如濱海御庭近兩月住宅成交價在1.8-1.9萬/㎡左右，掛牌價介於1.8-2.2萬/㎡區間，具體接受度得視市場而定。
鵬瑞皓玥灣會帶動大良房價嗎？
問：鵬瑞皓玥灣會帶動大良的房價嗎？
樂居答覆如下：
您好，感謝提問。
皓玥灣4萬+的售價佔據了大良房價制高點，當然會對周邊乃至片區房價有所帶動，類似於保利天悅之於金高區的其他樓盤，鵬瑞皓玥灣主打大平層+獨棟別墅，面向客戶群體略有不同，帶動周邊項目和板塊的價格補漲效應，或許對同類產品效果更顯著。
值得注意的是，大良擬規劃建設一條有軌電車，串聯行政服務中心、德勝商務區、順德港澳城、華僑城、體育中心及周邊居民區，並作為肇順南高鐵、廣珠城軌、廣州軌道26號線、佛山軌道3號線、11號線、13號線的接駁線，對片區有一定的提振作用。
問首付40萬可以買哪裡？
問：首付40萬月供5000元左右，在佛山置業買哪裡好？
對此，佛山樂居答覆如下：
您好！感謝提問！
首先可以三水、高明排除在外，畢竟這個價格在那邊有很多選擇。我們不妨把目標鎖定在市中心地段，並且最好有軌道交通（已通車或在建的），配套越成熟越好。
經過一段時間的了解，小編按這三種房源去篩選，①新房＞②二手次新房＞③公寓式住宅。
1、新房：利：純新房，信息相對公開透明，且跟開發商交易，減少很多不必要麻煩；弊：交樓時間需要等，有的甚至等2-3年；
根據樂居最新發布的佛山限購區房價地圖，大概可以鎖定，3成首付40萬左右只有這幾個板塊：禪城城北、南莊湖湧、樂從南、北滘南。
這四個板塊對比，均在重點片區外圍，比如城北是祖廟的外圍，湖湧是綠島湖的外圍，樂從南是佛山新城的外圍，北滘南是北滘新城的外圍。那麼，權衡的標準可以看看哪個重點片區更有潛力，也可根據自己的喜好做選擇，喜歡自然環境的，可以選湖湧；喜歡CBD的可以選樂從南；喜歡舊城區的，可以選城北。
在這裡推薦幾個樓盤，保利時代天珀（央企大盤、離3號線地鐵近、離佛山高鐵站近、離千燈湖近），保利中交大都匯（2號線湖湧站tod、近綠島湖），萬科金域時光（2號線湖湧站旁、近綠島湖、萬科物業）；
如果考慮非限購區，沿著3號線軌道走，位於荔村站附近的廣佛保利城、凱藍錦倫華庭的小戶型都可以考慮！
2、次新房：利：城區選擇範圍更多，過戶即可交樓；弊：二手交易較為繁瑣，且或會涉及房貸、戶口遷移等問題。
次新房方面，相對新房而言，或可以淘到市中心小戶型房源。樂居小編了解了禪城區，首付40萬隻能選70㎡以下的兩房單位，有部分可選房源。目前，禪城區較新的二手小戶型（電梯房）並不多。
在這裡推薦幾個樓盤，普君新城、普君新城東苑（廣佛線普君北站附近，配套成熟）、時代雲圖（廣佛線朝安站附近，）、天御盈品、凱德城脈（2號線魁奇站附近）。
3、公寓式住宅：利：戶型小，總價低，有學位可入戶；弊：公寓式布局，梯戶比低，適合投資，不太適合自住。
在佛山，目前在賣公寓式住宅極少，位於佛山新城東平站的M-CITY還有30-65㎡的一、二房住宅；位於東方廣場附近的國瑞鉑金公館，還有44-69㎡一、二房住宅，首付均20萬起即可上車，比較適合用於投資。但是佔用了一個限購名額，未來轉手也不一定容易，需要謹慎考慮。
綜上，把40萬首付可以買的類型都理清楚後，再根據自己的需求跟喜好去挑選，這樣是不是目標更加明確了呢？
更多問答，歡迎掃碼查閱！
*所有規劃均存在變數，以官方最新公示為準，上述內容僅供參考。
【購房資訊輕鬆享，快來關注樂居網】
文章來源:樂居買房
優質內容推薦
連發7份招標！佛山地鐵4/11號線再爆新進展！有望2026年完工！一周榜單：限購區發力！南海7盤霸屏！上周佛山樓市榜單出爐3年內竣工！配建4萬㎡商業中心！三水白坭掛牌4.3萬㎡商住地