東莞樓市:大部分人的思維都錯了!買房能不能賺錢,這一點很關鍵...

我是廣叔，你相見恨晚的買房導師，廣叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。

以下精選問答內容來自「廣叔談房」公眾號。

提問：廣叔你好，1.虎門高鐵站旁邊的保利新樓盤是明年10.1開盤，到時開盤價格大概多少，虎門整體房價到明年10.1會不會有大的變故，漲幅大概又是多少，上一個問題廣叔說的新調控，我買的第一套房有貸款，而且是二押，這樣的話，到時買高鐵站保利首付大概在幾成？2.我老公說高鐵旁邊的保利漲幅會比厚街金域世家要快，金域世家是今年12月開盤，所以放棄購買金域世家，等保利開盤再買，廣叔怎麼看，想聽取意。3.住房公積金除了買房以外，其他還有什麼用途；4.虎門目前除了虎門公館，哪裡還可以買房做投資？

回答：你好。1、虎門高鐵站周圍怕你還是比較少的，旁邊的虎門國際公館都在3.6w，我猜想也是差不多這個價3w-3.5w；目前還不清楚未來調控。2、厚街金域世家也不錯的。其實高鐵站旁的優勢並不會很大，高鐵不是地鐵。而且虎門站周圍環境不是很好，你去看下就知道，工業廠房居多。3、提現；4、具體參見內部分享！

提問：廣叔你好，本人東莞戶口，名下無房，首付資金只有50萬，正在考慮幾個樓盤的二手房，以兩房為主1橋頭鎮的石竹山水園，優點是便宜，2常平鎮的蔚藍城邦，優點是離常平東站近，3樟木頭的豐泰橡樹溪谷，優點是離地鐵樟洋站也近，以投資為主我應該怎麼選？至少要持有多少年？

回答：你好。我的看法，2>3>1，重點考慮常平，經濟重鎮，要持有3-5年

提問：新人首問。廣叔你好，本人在橫瀝工作，首套房，自住。手上有20萬現金，可借款到65萬現金做首付。最近看了橫瀝碧桂園松湖明珠和招商雍景灣，碧桂園松湖明珠還沒有開盤，聽銷售講開盤價可能在2萬1左右，招商雍景灣價格1萬9，擔心現在購買價格過高，過幾年回老家發展房子不好出手。好處是這兩個樓盤到上班地方近。同時還看過常平都市華府和半島豪庭，價格在2萬左右。常平和橫瀝比較，哪裡升值空間大？

回答：你好。當然是常平升值空間大，有規劃利好，未來要建成東部中心區，經濟較強，且全國唯一有兩個大型貨車站的鎮區，雙TOD加持。碧桂園松湖明珠可以考慮；招商雍景灣也可以考慮，景觀好。能留在東莞發展，儘量在東莞發展。常平都市華府和半島豪庭兩個盤很近，都可以考慮，優選半島豪庭。

提問：你好廣叔，我是湖南人，女，目前在佛山工作，單身，純投資，目前面臨幾個問題想問下您，我手裡有70w,我老家湖南株洲，1、鄉下房子裝修下，20萬左右，剩下50萬去佛山千燈湖買套公寓。 2、去株洲市裡買套住宅，大概也是70萬左右。您看下哪個選擇比較好，還是你有更好的提議，別人都勸我不要買公寓，老家房子是剛需，佛山我現在自己就是租的公寓。還是您有更好的方案介紹下。謝謝

回答：你好，方案1和2都不可取。 方案1 鄉下房子住得少，沒必要花20萬裝修，錢花的沒有價值，佛山千燈湖區位是不錯，但是別人勸你不要買公寓是對的投資不會選擇公寓，因為已經過了「一鋪養三代」的黃金時期了，現在實體經濟有點萎靡，主要來自消費的低下和電商的衝擊，商鋪的投資回報率很低，公寓亦如此，40年產權，且水電都是商業用途，不值得投資。

方案2 株洲三四線城市投資沒有潛力，城市能級太低，看不到太大機會。而且更不建議全款買房，資金利用率太低，沒有槓桿。 我的建議是佛山千燈湖可以買，但只能買純住宅，不要買公寓，用你的首套資格，首付3成，70萬可以買到總價200萬左右的標的，選擇性還是蠻大，佛山潛力大於株洲，未來可以享受深圳廣州的外溢需求。

提問：你好廣叔，名下只有牛奶廠一套四房自住，非首貸。想在天河東部科學城或老黃埔再投一套，先出租，未來可能兼父母過來住。 手上現金不多，而這幾個區域近地鐵次新花園小區，小三房基本都要400了，實在夠不到。長遠看兩房未來還有市場嗎？總價在300內的話，重點關注哪幾個盤和戶型好呢？ 另外，二套的七成首付有什麼方法可以破？除了假離婚。還有可能用上公積金嗎，沒用過公積金貸款。

回答：你們好，沒用過公積金，就可以用的，這個沒問題的 總價300萬以內，二套的話首付7成肯定不划算了，要走全款再抵押吧，這樣你的資金使用效率就不會很低 未來來看兩房的戶型產品肯定沒有三房，尤其是小三房的優勢大，這是必然，所以能買的起三房就首選，這是原則問題 至於這套房的總價是300萬，還是350萬，可能要結合您的資金預算以及這套房源的槓桿情況來定，目前來看：老黃埔或者科學城這些地方，投資屬性都沒有任何問題，隨便舉幾個小區，萬科城市花園、君和名城、東薈城、金色夢想、黃埔花園，具體要結合您的首付資金 希望有給您提供到幫助和思路的規劃

提問：你好廣叔，我先自購一套三房下梅林 ，梅香學區，想投資一套450以下的小房。嘉鑫陽光350接近9萬一平，福興花園54平450萬，景田凱旋豪庭390萬，北環中學，40平，不知道哪一套更有投資空間。下梅林 景田還有投資的價值嗎？除了下梅林還有哪些地方，這個價位還能看看。當然如果有稍好的學位更好。

回答：你好，景田是福田CBD的核心居住區，得益於福田CBD大量的金融從業者，景田租金和房價都有不錯的勢頭；但未來，福田CBD的金融企業會逐漸往前海、後海、深圳北遷移，加上福田本身未來規模薄弱，景田的投資潛力不會太大，中長期看持平大勢； 梅林雖是重點發展區域，但短時間無法兌現，相對於整體單價偏高，關外次新很大的選擇空間，買過後需要考慮以後接手的對象，剛需客已買不起，改善環境差，房齡也已過20年往後金融屬性也會越來越差，除非絕對的筍盤。 福田整體選籌難度很高，目前重點發展區域梅彩-福保-河套，上下沙是長周期舊改拆遷、香蜜湖金融街整體升級為城市客廳，熱點很多，但是比較分散。 建議策略： 一、低總價剛需次新電梯房 二、頂級名校學區最低總價學票房 三、實現頂級名校+自住品質的稀缺樓盤 福田考慮學位還可以關注福外南的雙學位，比如朗庭豪園，麗港灣等。

提問：您好廣叔，剛需上車，首付160萬，請問深圳坪山的碧湖春天現在值得入手嗎？自住為主，保值升值為輔！還請廣叔指點。謝謝！

回答：你好！坪山碧湖春天自帶商業、周邊舊改多；但沒有地鐵、配套欠缺、學校很一般。基本沒有什麼亮點，如果你是附近工作，自住可以買，投資的話就不建議考慮了。另外你是三成首付嗎？三成首付總價500萬買哪不好，偏偏就要跑到這個偏僻的地方來買？很容易跑輸大勢。如果你非要買坪山，坪山中心實屬坪山較有價值的區域了。

提問：你好廣叔，繽紛假日豪園和雷圳碧榕灣的兩房，哪個值得入手？考慮自住，也兼顧投資。兩套總價差不太多，糾結～

回答：你好，我們的投資邏輯：學位越好越好；摟齡越新越好；地鐵越近越好；選好小區後，再從裡面找性價比最優的一套，雖然十年期不一定掙最多，但短期內增值有保障、流動性強、心裡踏實。雷圳碧榕灣是九年制南山雙實驗學位，而且非常有保障，前海一線，便宜的戶型都比較吵。按照目前的漲幅趨勢，小戶型學位會繼續受追捧。這2個盤對比優先雷圳碧榕灣。

以上內容來自「廣叔談房」公眾號。