圖片來源：視覺中國
努力從疫情陰影裡走出來的樓市，不斷上演出人意料的戲碼。屢屢傳出「豪宅秒光」、「百萬喝茶費」等勁爆消息的深圳在嚴厲監管下，已開始趨向冷靜。但你方唱罷我登場，緊鄰深圳的東莞，在近期又因「二手房漲幅第一」捲入輿論漩渦。
近日，某房地產網站發布的《62城二手房冰山指數漲幅排名（157期）》（以下簡稱「《冰山指數》」）顯示，5月第4周，東莞二手房價格為19751元，環比增長2.7%，漲幅首次超過深圳，排名全國第一。
東莞市住建局對於這一數字並不認同，「不知道該指數是依據什麼數據算出來的，但跟我們網籤系統的交易數據有很大差異。最近三個月新建商品住房、二手住房成交價格略有波動，但總體平穩。」
不過，據時代財經調查發現，「總體平穩」之下仍掩不住局部的瘋狂。貝殼網顯示，東莞松山湖片區的不少房源在4-5月間出現較大幅度的提價。如2019年12月以1350萬掛牌的光大錦繡山河（五期）某毛坯別墅，今年4月22日首次漲價50萬，5月29日再次提價250萬，不到半年時間售價上浮300萬。
不止松山湖片區，東莞市委、市政府所在地南城片區的房價也出現「跳漲」，作為東莞人的華捷（化名）直呼漲得太厲害了，「半年時間（單價）從『3萬+』漲到『4萬+』」。
東莞樓市的溫度與經濟形勢不太一致。在國內外新冠肺炎疫情影響下，外貿大市東莞受到較大衝擊，尤其中小製造企業出口訂單銳減。今年一季度，東莞地區生產總值1923.70億元，同比下降8.8%。但從房價漲幅看，樓市並未受到經濟形勢的影響。「漲」聲背後，東莞樓市發生了什麼？
有房源半年調價上百萬
光大錦繡山河五期位於松山湖園區紅棉大道3號。貝殼網信息顯示，上述別墅建築面積377.43平方米、5室2廳，目前掛牌價為1650萬。不過，從帶看記錄看，近30天內並無意向客戶上門看房。一位當地的房產中介楊林（化名）向時代財經表示，主要原因是總價高。「總價1000萬、1500萬以上的房源，客戶量相對較少，但1000萬左右的房子，意向客戶挺多。」
楊林透露，該套別墅於2018年網籤。根據東莞市2017年4月11日起執行的限購政策，該別墅要在取得不動產權證滿2年後方可上市交易。「業主是提前掛牌，真正完成過戶要到明年，風險相對高一點。」
不能即時過戶並不影響業主提高銷售預期。「目前在松山湖買房要做好業主可能隨時會反價的心理準備，就算你同意目前的報價，業主不一定會賣給你。因為松山湖目前房少客多，基本上一套房子最少兩三個客戶同時看上。有的業主一天一個價，我們不敢給客戶承諾售價。」 楊林表示。
任性漲價在松山湖，甚至東莞都不是孤例。2018年9月掛牌的錦繡山河四期某洋房，338平方米、5室2廳，今年4月29日提價97萬，6月6日再次提價220萬，目前掛牌價1500萬。南城區天珺灣某獨棟別墅681平方米、6室4廳，去年5月掛牌，今年5月1日漲價400萬，目前售價3400萬。
除了直線上調掛牌價的房子，亦有房源售價出現反覆。如松山湖教師村某3室2廳的普通住宅，建築面積149.45平方米，今年3月20號以463萬掛牌，當日漲價5萬，4月16日降價10萬，5月17日漲價22萬，目前售價480萬。
「業主要換房，因此一直關注市場變化。4月份成交沒那麼火，掛太高賣不出去，業主就適當降了一下，但後面市場需求量突然提高了。」 房產中介馬遠（化名）告訴時代財經。
從貝殼網上房源的調價記錄看，漲價集中在4月末以後。在楊林看來，這其中不乏投資客的推動。「3月份大都處於觀望狀態，4月份開始有很多外地來的投資客，因為他們看到了松山湖的潛力和房價漲幅。雖然說今年經濟形勢比較嚴峻，但如果資金充裕，還是投入房地產比較好。」
「我有一部分改善型需求的客戶，小房換大房或者換到比較好的地段。比如松山湖分北部、中部、南部，中部的環境最好，今年北部的一些業主賣房到中部置業。北部某樓盤2013年左右第一次開盤，當時單價才1萬多甚至八九千元。有客戶說『買房是會買上癮的，做生意還不如買房』，因為他們嘗到甜頭了。」
東莞市住建局局長何紹田近日表示，對於當前房地產市場出現的亂象堅決進行重拳整治，嚴厲打擊捂盤惜售、製造房源緊張氣氛、哄抬炒作房價、抱團漲價、虛高掛牌等行為，確保東莞房地產市場的平穩健康發展。
但貝殼網信息顯示，6月以來仍有不少業主上調掛牌賈，如松山湖萬科虹溪諾雅某234平方米四房住宅，6月4日掛牌價上調50萬至1200萬。這是其3月掛牌以來第三次漲價，總價共上調220萬。而南城某92平方米的三房住宅，繼5月底漲價5萬後，在6月4日再漲5萬，目前售價170萬。
誰在推動房價上漲？
「業主看漲樓市，微信群裡集體控價，我們也控制不了。」在房產中介小王（化名）看來，已經「上車」的業主是推動房價不斷上漲的動力之一，「信息透明，個個小區都有業主微信群，某個業主報了最新成交價，其他業主就會跟著漲價。」
除了抱團漲價，業主還上演過「抱團護盤」的戲碼。網傳的業主微信群聊天截圖顯示，2019年11月，松山湖某樓盤業主推出小區房源「指導價」，並表示「到農曆年底預期目標成交單價4萬/平方米。」東城某小區還被曝業主委員會換屆選舉時公開在小區張掛橫幅，組織業主把二手房價從3萬炒到5萬。
在楊林看來，業主之所以能這麼任性，還是因為房少客多、物以稀為貴。「現在東莞尤其是松山湖的房價絕對不是高位，松山湖這幾年都是賣方市場。」他鼓動說，「對房子有六七分滿意就可以下手了，畢竟房子沒有十全十美的，特別是二手房，掛出來就那麼幾套，挑選餘地不大。」
一手房供應不足也是購房者火拼不限購的二手房市場的原因之一。據東莞中原戰略研究中心不完全監測統計，2020年東莞預推61個樓盤，住宅潛在新增供應量達455萬平方米，同比下降9%，依然保持連續下跌態勢，市場供應持續緊張。
土地市場的火熱也在助推房價上漲的預期。合富大數據顯示，今年一季度，東莞土地市場總成交額約72.4億元，同比大幅上漲148%，創2012年以來歷史最高。
從土拍過程看，競爭頗為激烈，地價、溢價率也屢創新高。6月3日，經71輪競價，卓越置業以17.1億元拿下東莞厚街一宗商住地，溢價率達85.85%，樓面價13842元/平方米。4月23日，陽光城17.05億拿下東莞大朗鎮一宗商住地，溢價率約30%，折合可售樓面價20907元/平方米，刷新大朗最高地價紀錄。
不過，在東莞市房地產協會秘書長陳駿良看來，東莞樓市的暴漲只是對疫情期幾乎零成交的「報復性上漲」，且主要是松山湖、中心城區等部分區域，他表示看好東莞樓市未來的發展，「東莞靠近深圳，且處粵港澳大灣區中心，受外來購買力的輻射很大。另外，東莞是人口淨流入城市，本地消費力也強，民間資本也充足。」
去年9月，東莞市發展和改革局發布關於徵求《東莞市人口發展規劃(2020-2035年)》意見的公告，未來10餘年，東莞要繼續「長大」，2030年常住人口將達到1020萬人。