「曾經的商圈玫瑰，如今隕落」
「女人街將成為永久的記憶」
「傳統老商圈都不熱鬧了，到處都是商圈」
……
自上遊財經2月15日推出《未來5年租金已抵押，誰來拯救金鷹女人街？》獨家報導以來，再度引發業界對重慶傳統老商業的討論。
事實上，楊家坪金鷹女人街只是當前重慶傳統老商業尷尬「遭遇」的一個縮影。如今重慶老商業很「傷」，正遭遇自身轉型難和新商業綜合體不斷面市的雙重壓力，內憂外患。
據數據顯示，2017年，僅重慶預計亮相的購物中心（含各類綜合體）數量就超過50個。
重慶傳統老商業，它見證了重慶城市的踽踽前行，烙印著幾代人的記憶，如今它們該何去何從？
網絡圖
楊家坪地下商場租金十年未漲
陳阿姨的店鋪「人去樓空」
距離楊家坪金鷹女人街直線距離大約150米處，是楊家坪地下商場。它建成於1991年，最早由人防工程演變而來。
陳阿姨，楊家坪地下商場的「元老」級商戶，從1991年地下商場開業以來，她在地下商場一堅守就是26年。
對於她來說，地下商場就像她的另一個家。不過，2月底，她租約滿了，就要離開她堅守26年的地方。
「看嘛，都走完了。」2月18日下午，陳阿姨指了指她周圍的開間，齊刷刷的「晾」了一排，打著招租字樣，她成了這一排商戶最後走的人。
陳阿姨說，即使打著招租，逛的人都沒有，哪個還敢來做生意？
她回憶，「上世紀90年代，每天逛街的人都打擠，生意從早到晚都沒有斷過，日均營業額都上千元，那個時候我們每天早上凌晨4點過就要去朝天門『搶貨』，晚了暢銷的貨品都沒有了。」
2005年後，地下商場生意就開始走下坡路。「生意差了，商場租金十年都沒有漲。」據她觀察，由於租金很低（每平米租金約50元），一年大約有近10家商戶撤離。
為了「求生」，陳阿姨早在5年前就轉戰地攤市場。「每個月擺地攤有4000-5000元的收入，還不要租金，只要早點到搶佔個好位置。」
觀音橋朗晴廣場賣場門可羅雀
周末朗晴廣場人煙寥寥
而另一個讓重慶人耳熟能詳的商業體——朗晴廣場，位於江北觀音橋步行街，從觀音橋輕軌車站僅5分鐘步行時間。它商業體量1.5萬平方米，於2011年3月開業。
2月18日下午3點，與旁邊及對面熙熙攘攘的人流截然不同的是，朗晴廣場賣場盡顯冷清，門可羅雀。
不少商鋪張貼出轉讓信息，且都是以個人名義轉讓。據大致估計，整個商場空置率高達40%以上，猶如一座「空城」。
周末朗晴廣場人煙寥寥
在樓層導航牌上，寫著「1F 潮人休閒服飾館」，但事實上，該樓層經營服飾的店鋪只有一家「以純」品牌店，再無其他品牌服飾。上百平米的「以純」品牌店並沒有顧客選購，剩下的就是，飾品、旅行社、彩票店，駕校等繁雜的店鋪。
而曾經宣稱打造浪漫金街重要元素的「愛情天梯」、「旋轉木馬」、「地中海教堂」等設施呈現出一種荒廢現狀。目前，朗晴廣場就僅依靠周大福旗艦店、民營口腔醫院、金夫人兒童攝影來改善人氣。不過，仍於事無補。
朗晴廣場麥當勞已撤場
「原來麥當勞在的時候還有些人氣，現在連麥當勞都搬走了。」一樓，某旅行社工作人員小杜感嘆。
原麥當勞店玻璃門緊閉，布滿灰塵，門上貼著告知顧客的公告「餐廳於去年4月7日正式停業」，讓顧客選擇就近的嘉年華餐廳用餐。
5大商圈已開業商業體量超400萬平方米
調查
那些「嫁」出去的老商業
據悉，楊家坪地下商場、觀音橋朗晴廣場、南坪流行前線等這些在重慶人記憶深刻的老商業，基本都已「銷售變現」。
觀音橋朗晴廣場
2009年對外銷售，銷售時「一鋪難求」，坊間傳聞有商鋪賣到25萬/平方米的天價。
當時的報紙、網絡到處充斥著朗晴廣場開盤後2小時熱銷商鋪139個，攬金1.62億的重慶商業地產神話。其二期商鋪中央大道甚至還未開盤，已被500萬以上大客戶搶定一空，朗晴廣場為此還專門致信其餘等候已久意向客戶道歉；
楊家坪金鷹女人街
2015年起開始售賣，如今所剩無幾，僅3樓還有少許商鋪仍在銷售；另外，楊家坪地下商場部分商鋪早於10多年前開始銷售。
沙坪垻地下商場
建築面積18平方米，使用面積9.7平方米；沙坪垻三峽廣場步行街煌華新紀元（新世紀百貨旁）正對的地下通道......目前打開百度，輸入「沙坪垻商圈門面」，地下商場的銷售信息便不斷彈出，而賣方基本都是個人業主；而沙坪垻另一大型百貨商業體——金城廣場，也於1999年開業時候就已經銷售，之後商戶直接從商鋪業主手中進行租賃。
南坪流行前線
同樣，它在開業時就已賣給個人，再由業主個人出租給商鋪。
原因
全盤銷售、布局不合理成「硬傷」
據不完全統計，近五年重慶主城區有13個大型商業「洗牌」，其中包括3個購物中心和10家百貨商場。而這10家百貨商場，有7家轉型為購物中心，另有3家關門停業。
知名房地產專家陳寶存：
老商業遭遇瓶頸有兩大共性
1.統一經營管理權缺失，傳統老商業幾乎有一大半商鋪都出售給了小業主。小業主為了追求租金收益，自行招商，使商戶在業態品種、經營模式等方面各自為政，商場難以形成統一的經營管理。導致招商業態混亂、商家品質參差不齊，缺乏統一的推廣、統一的營運、沒有清晰的主題。
2.鋪位分割、通道設計、業態組合問題繁多。當初開發商為了銷售回款價值最大化，幾乎把每一寸土地在商鋪分割時用到了極致，導致通道狹窄、鋪位密集、公共休閒區域缺失，使消費者容易產生消費疲勞感。
建議
傳統老商業，轉型，究竟路在何方？
調：從「分散」再到「集中」
重慶正合嘉地產顧問有限公司董事長張建軍：
首先必須從『分散』走向『集中』，業主需要找到一個專業的營銷公司，進行合理調整、統一規劃和招商。
以河北某商場為例，業主成立招商委員會是全體時代廣場業主招商的全權代表，負責規劃時代廣場商業布局，整合業主房屋資源，劃分商業區域，負責面對社會進行招商，讓業主獲取更大的收益，擯棄以前大家各自為政，商業散戶凌亂，無力與各大商場競爭的局面，徹底改變過去一盤散沙狀態。
仲量聯行重慶分公司董事總經理蘇仲禮：
針對散售的老商場改造，最主要的問題就是產權問題。為了日後商場規劃和經營，政府或企業出面回購商鋪的產權或使用權是主要方法。主要通過兩種方式：
1.回購該商場中位置最佳、人流量較大的鋪面，通過對重點商鋪的改造、招商、管理，帶動周邊小商鋪銜接整個商場定位及主題，從而達到經營狀況改善的目的。
2.根據老商場的業權結構，回購佔比最大的產權方，以此達到統一管理商場。如較場口30度街吧，政企合作回購該街鋪的產權，由此對其統一招商管理，成功打造了一條以老字號餐飲為主題的飲食一條街。
改：合理規劃人流動線
仲量聯行重慶分公司董事總經理蘇仲禮：
解決商場內部問題的同時，還需通過提升交通便利程度引入人流，以提升商場人氣；同時，對周邊環境重新打造也是改造商場的重要環節。
可以選擇性的關掉一些出入口。商場的門，應該放在人們經常走的方向。人從東邊來，門就不能放在西面，要順勢而為。
重慶博建建築設計公司副總經理尹端：
而合理規劃人流動線是老商業內部調整的另一重要問題。讓消費者只走一趟。根據經驗，人流動線要麼「一」字型，要麼「口」字型。如果設計成平行兩條線，必定有一條比較冷清。
變：改變業態
重慶新中地產總經理何偉堅：
傳統老商業求生，首先必須要學會『犧牲』在重慶新中地產總經理何偉堅看來，以大都會為例，20年前大都會廣場進入重慶時，就「慷慨」給了一部分區域給遠東百貨經營，而遠東百貨的中高端消費群就能給大都會帶來「人流」，吸引人氣。
中國商業地產聯盟副會長王永平：
整體業態重新定位必須「大眾化」，強調消費式體驗，大於所有業態的50%。根據萬達對顧客購買行為做過調查：目的性消費只佔20%-30%，三分之二以上都是隨機性消費。
傳統商業可以「劃」一塊區域作為發展體驗式經濟，老商業要有未來，必須往體驗化、生活美學化和市場更細分等方面發展，如此，商場更容易達到聚合效應，消費者停留時間越久，消費的可能性就越大。
連結
瀋陽萬達拆遷：用重建終結產權分散
2003年，在瀋陽太原街，建了一個300多個店鋪的萬達廣場。當時沒有摸清商業地產的核心，以為就是賣店鋪。300多個店鋪，一共賣了6.1個億。
但是開業後，生意慘澹，尤其冬天的時候，整個廣場冷冷清清。這裡前後5次開業，更換過19個總經理。可見當時情況是多麼慘烈。
就這樣折騰了幾年，做了一個痛苦的決定：給老百姓退鋪。回收重建，一共花了15個億。
瀋陽萬達商業廣場中的產權式商鋪拆遷，對於瀋陽商業地產來說都是一個信號：將產權、經營權、管理權三者分散，是最不利於商業經營的方式。因此，即便是在一些比較負責的商業地產項目中，返租、包租或者成為銷售中的「技巧」，或者稱為暫時穩定市場的「稻草」，卻不能彌補產權分散無法經營管理的根本缺陷。
（上遊財經-重慶商報記者 鄧依依）
原標題：楊家坪地下商場租金十年未漲 重慶老商業真「老」了