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石家莊房天下數據中心重磅推出《2021年終石家莊房地產市場研究報告》，為您深度解析石家莊樓市的運行情況和新變化。
2021，在石家莊城市發展史上，絕對又是一個值得載入史冊的年份。
隨著七月初《關於大力支持省會建設和高質量發展的意見》及實施方案的正式提出，石家莊城市建設的大動作便如雨後春筍般集中爆發。
短短五個月時間，新一輪的石家莊城市更新升級便完成了從規劃的頂層設計到具體實施項目的遍地開花。
如果一開始你覺得這次可能又是喊喊口號，那一個接一個既有開創性又切實方便了工作生活的城建利好，絕對讓你大呼過癮。
從大力拆除違建、「爛尾樓」整治、9大高品質城中村改造試點、石煤機城市更新項目，到三環內高速公路免費、北三環以及復興大街市政化改造，再到太平河城市發展示範區規劃全球徵集、高鐵商務區控規優化調整……石家莊的城市更新升級實現了由點到線再到面的全覆蓋。
這也許是從2008年三年大變樣開始到現在，石家莊城建利好湧現最為集中的一年。
新的城市決策層，讓近些年有些迷失了方向和動力的城市再次被激活。
19個城市更新項目集中開工 總投資超千億
根據官方發布的數字，今年以來，石家莊共謀劃了42個城市更新重點項目，計劃總投資1687億元。其中城中村改造高品質示範區項目9個，集中安置區項目2個，城市更新項目4個，1975年以前建設的老舊小區危舊房屋更新工程8個，重點片區城市更新項目4個，道路、綠化等工程15個。
12月初，石家莊2021年城市更新重點項目（第一批）集中開工的項目共19個，計劃總投資1028億元。
其中城中村改造高品質示範區項目7個，集中安置區項目2個，回遷區安置區項目1個，1975年以前建設的老舊小區危舊房屋更新項目4個，城市更新及重點片區更新項目5個。按轄區細分為，新華區6個，橋西區5個，長安區4個，裕華區4個，包括前太保、高柱村城中村改造高品質示範區項目，宮家莊、十裡尹村、西簡良村城中村改造高品質示範區項目，西莊屯城中村改造高品質示範區項目，石煤機城市更新項目，東京北村城中村改造高品質示範區項目，南位村集中安置區項目，高鐵商務區城市更新項目等。
頂層設計：二環以內做減法 二環以外做乘法
總結石家莊這一輪城市更新升級的頂層設計，用兩句話可以概況：二環以內做減法，二環以外做乘法。
五個多月來，幾乎所有的城建大動作都在圍繞這兩句話展開，做減法就是要「還空間於城市、還綠地於人民、還公共配套服務於社會」，做乘法就是實施擁河發展戰略，打造滹沱河生態經濟帶。
——石家莊城市更新大事件盤點——
房地產「爛尾樓」整治
從8月初開始，到9月初，一個月時間，石家莊接連發布了5批爛尾樓整治名單，涉及44個爛尾樓項目，每個項目都詳細的註明了項目名稱、地址、開發單位、整治方式，目前的進度、完成時間，責任人及職務。
從公布的內容來看，石家莊對於爛尾樓的整治可謂力度空前，很多爛尾多年的項目赫然在列，像西湖壹品、祥雲國際等知名的項目。
44個項目分別為：長豐路6號住宅、省軍區鍋爐廠、橋頭街43號院（眾裡景園）、天水麗城二期AB地塊（鑫界九號院）、金華停車綜合服務樓、藏龍國際D座、學府名城、省博物館文物保護中心、博勝廣場、錦城北區商業、寶鼎世家、振四街城中村改造15號樓、苑西小區二期、昶昊悅府、佳地佳座、拉美風情、弘達商務樓、何東比鄰居、盛世華府、盛紫中央公園二期、西湖壹品、環島豪庭二期、春天裡、嘉恆大廈、御瓏灣2號樓、金悅華府、濱河花園、志誠花園、翡翠家園、同泰領域、望公府、博愛雅苑、東尚御景、佳天廣場、香木林C區、樂城國際貿易城、卓升尚郡、南三條小商品第一市、上上東、長安公館、振新商務大廈、河西一號、祥雲國際一期西二期、華夏商務中心。
9大高品質城中村改造試點
九月初，石家莊把八個城中村列為高品質試點項目先期推進，分別是：店上、西莊屯、十裡尹村、西簡良、高柱、前太保、方村、東京北村，全部位於主城區，長安、橋西、新華、裕華雨露均沾，每個區兩個。隨後又增加了橋西區宮家莊村作為試點，一共九個村。
石家莊城中村改造政策迎來巨大變化。這幾個城中村要怎麼改呢？
首先從整體理念上看，城中村改造將堅持「二環以內做減法，二環以外做乘法」，未來石家莊的城中村改造項目無論是回遷還是商品房，都要按照容積率2.0以下建設，以前那種「百米樓群、水泥森林」似的小區不會再出現。另外，還提到完善相關配套設施、補齊城市短板，打造「15分鐘社區生活圈」，不再規劃和建設低品質底層商業，結合產業規劃集中建設高品質商業綜合體等等。總結起來就一個目標，那就是提高居住環境和居住品質，解決「城市病」。
第二，在開發上，實現土地一二級市場徹底斷開。以前石家莊城中村改造採取的是土地市場一二級聯動方式，開發商大包大攬，回遷安置補償標準給的過高，為了保證利潤，導致項目開發強度大容積率嚴重超標、公共配套縮水、非法銷售、樓盤爛尾等一系列問題。以後城中村改造一級開發也就是拆遷階段的土地徵收、補償、安置、規劃設計等土地前期開發工作都由政府統一組織實施。二級開發也就是商品房樓盤開發階段進行土地公開招拍掛，實行市場化運作。這樣做的目的是從根本上杜絕城中村改造過程中的違法違規行為，形成規範、透明的房地產市場秩序。
根據官方給出的時間節點，城中村改造的集中安置區計劃於2021年年底前開工建設。
在石家莊，城中村改造一直是敏感話題，過去十幾年，大大小小的城中村改造項目數不勝數，雖然極大推動了石家莊的城市更新，但是伴隨而來的問題也愈發突出。這次新政的發布，標誌著石家莊的城中村改造將由粗放式發展向品質精細化轉變，未來城中村改造的推進速度可能會有所放緩，但是項目品質將迎來質的提升。
最新進展上，九個試點中，進展最快的當屬新華區前太保村，根據官方消息，12月12日，前太保村改造項目已拆除478戶，徵遷工作基本完成，各項工作正在有序推進中。
作為全市第一個集中安置區建設地，位於省會裕華區的南位集中安置房項目經過前期緊張的籌備，於12月12日正式開工。按照市委、市政府提出的「還空間於城市、還綠地於人民、還公共配套服務於社會」的城市發展理念，建設高品質集中安置生活區。
南位集中安置房建設項目位於倉盛路以北、建通街以東、倉興街以西、緯四路以南，總佔地面積273.75畝，其中實用地面積146.69畝（居住用地130.64畝，商業用地16.05畝），道路用地72.15畝，綠化用地24.15畝，公建地30.75畝。規劃用途為，住宅、商服、教育用地，居住容積率≤2.0，商服用地容積率≤4.5。住宅部分50%為集中安置房，50%為商品房，配建9班幼兒園，24班小學，建成後將無償移交裕華區政府。該項目已於2021年12月3日成功競得國有建設用地使用權。
石煤機城市更新項目以及石藥中諾中潤城市更新項目
從兩個地塊的控規調整可以看出，這兩個老廠區改造地塊被當做「二環以內做減法」的標杆項目。
八月初，首批按照「二環以內做減法」思路進行城市更新的地塊——石煤機和石藥中諾中潤兩個地塊的控規動態維護方案相繼公示。
其實石家莊的城市更新一直在進行，每年都有數量不少的城中村改造、老舊小區改造、舊廠區改造項目面世，更新的方式相信不用多說，大家也都知道，那就是房地產開發。比如近兩年非常火熱的棉五生活區改造東勝時間山東勝天御、棉五廠區改造中海雲錦、石鋼西區改造融創都會中心等等數不勝數。
這樣做的優點是可以充分利用社會資本，快速高效實現城市更新的目的。但是缺點也顯而易見，那就是資本都是追逐利益的，為了利潤最大化，往往導致城市開發強度過大，很多新建住宅項目容積率超過3.0，交房入住後區域內常住人口急劇增加，但是相應的配套設施建設卻嚴重滯後，學校、醫院、綠地、公園、養老等公共配套服務嚴重不足。這也導致石家莊二環內部分區域人口密度甚至超過了北上廣深等一線城市。居住體驗感越來越差。
二環內做減法的最終目的就是不斷完善城市載體功能，存量土地優先用於補充文化體育、教育醫療、休閒養老、公園綠化等公共服務設施，用官方的話說就是「缺什麼補什麼」，同時降低二環內房地產開發強度，住宅容積率控制在2.0以下。
這一點變化在石藥中諾中潤地塊上表現最明顯，因為這個地塊去年8月就發布過一次控規動態維護方案，時隔一年，與當時的控規相比，最大的變化就是二類居住用地面積從9.19公頃大幅減少到了6.3公頃，佔廠區改造地塊總面積的比例從51.7%降到了35.5%。如果按照原來石家莊要求的二環內住宅容積率不超過2.5，新規定要求不超過2.0粗略計算，整個地塊的住宅開發面積減少了45%，幾乎降了一半。
減少的住宅用地面積主要用在了中小學用地上，地塊北半部分將分別建設一所24班小學和一所24班中學，此外還明確而詳細的規定了要建設文化活動中心、老年養護院、社區醫院、和社會公共停車場。
一番調整之後，總面積超過266畝的石藥中諾中潤地塊，規劃調整之後僅有35.5%的面積用於房地產開發，加上容積率降低，整體開發強度下降了五成。
再看石煤機地塊，這個地塊面積更大，控規調整的面積達28.65公頃，近430畝，調整之後居住用地面積僅9.95公頃，佔地塊總面積的34.7%，比例與石藥中諾中潤地塊相近，全部集中在煤機街西側，且居住容積率控制到2.0，建築高度54米以下。
其實石煤機地塊控規調整的最大的亮點是保留了大量的現有建築和工業遺址，而不是一拆了之。根據官方文件，整個地塊的西南部將以保留修繕為主，一共六棟車間廠房得以保留，其中兩棟將分別改造成文化活動中心和綜合體育館，此外地塊西北角整體規劃了佔地68畝的體育主題社區公園。幼兒園、初中、社區衛生院、託老所等公建配套也都應有盡有。
從六月末正式提出「二環內做減法、二環外做乘法」，到八月兩大地塊控規公示，不到兩個月時間，石家莊城市更新升級的整體思路越來越清晰，不禁讓人對未來石家莊的城市發展充滿了期待。
最新進展方面，10月19日，石煤機城市更新地塊已經由市屬國企城發投集團全資孫工資石家莊市城市更新有限公司摘得，地塊北側的體育公園正在建設中，已經初具規模。
石藥地塊雖然在10月29日的土拍中遺憾流拍，但是很快重新掛牌，12月3日重新出讓，河北石藥世耀房地產開發有限公司10.5億摘得。
石家莊1975年以前危舊住房更新實施意見公布
石家莊發布了《關於加快市區1975年以前危舊住房更新工作的實施意見（試行）》，要求現有D級危房全部騰空停用，成片區改造試點12月底前開始實施。「老破小」們即將迎來集中更新
根據意見，更新的範圍是市內七區，也就是新華、橋西、長安、裕華、欒城、藁城、鹿泉，國有土地上1975年以前，包括1975年建設的房屋，以及已鑑定為D級的危險住房，和存在安全隱患的平房。
更新方式一共四種，分別是成片改造、加固改造、原址翻建和徵收拆除。不過意見明確表示，鼓勵採取成片改造方式，並且可以納入棚戶區改造，享受相關優惠政策。
所謂成片改造，其實就是拆遷，由政府對危舊住房集中區域通過房屋徵收的方式進行改造。安置方式有三種：1異地產權調換、2原址產權調換、3貨幣補償；鼓勵房主選擇在政府指定的異地集中安置區進行安置。
選擇異地安置的話，異地調換房屋價格可以按照不低於市場評估價70%的原則確定，這樣房主可以獲得一套面積更大的房子。
和意見一同公布的還有八個更新試點項目名單，部分項目有望今年12月底前開始實施，相信這些小區的居民很快就能住進安全的新房子裡了。
三環內高速公路市政化改造 地鐵一、二號線新進展
然後我們看線，這一點主要體現在三環內高速公路市政化改造，改造之後，石太高速公路、黃石高速公路三環內部分命名為「北三環」，宣告石家莊三環路終於實現閉環。同時還確定，將新元高速公路石家莊北收費站至南收費站段命名為「復興大街」。
新元、石太、黃石總長74公裡市邊界。原高速作為城，周邊有大量低效用地，形成寬度300米到1500米的十字廊道。
新元作為都市發展新中樞，縫合城市橫向發展組團，重構各區產業布局，使得各區多元化、差異化協同發展，助力石家莊高品質發展。建議打造北段文化旅遊、中段商業品質、南段裝備製造區。布局低密度新型商業、現代商貿、工業設計、文化旅遊、體育休閒、醫療康養、航空製造、智慧物流等業態。
新元城區段北起南高營立交，南至石家莊南收費站，路線全長23km。現狀高速為雙向4車道。本次改造為城市快速路、雙向八車道，設計速度每小時100km。
石太、黃石高速本次改造段落西起石家莊西收費站、東至石家莊東收費站，路線全長約35km。現狀石太高速為雙向四車道高速公路，現狀黃石高速為雙向六車道高速公路。本次改造根據滹沱河防洪要求，結合本項目的區域特點與功能定位，對石太、黃石高速既有路基進行加寬，改造為城市快速路，設計速度每小時100km。
除了這兩個，地鐵也有了新進展。
2號線北延兩站兩區間共3.5公裡，站名柳林鋪站、農科院站，投資15億，全面啟動、儘快開工，工期為3年。助力石家莊擁河發展、推動打造滹沱河經濟帶。
1號線二期剩餘一站兩區間及南牛停車場共3.1公裡，站名東洋村站，投資22億，工期3年，年內開工。為促進正定高新區發展，儘快使地鐵延伸至機場打下基礎。
滹沱河生態經濟帶起步區：太平河城市片區
最開始說了，這一輪石家莊城市更新升級的頂層設計，用兩句話可以概況：二環以內做減法，二環以外做乘法。
五個多月來，幾乎所有的城建大動作都在圍繞這兩句話展開，做減法就是要「還空間於城市、還綠地於人民、還公共配套服務於社會」，做乘法就是實施擁河發展戰略，打造滹沱河生態經濟帶。
這方面最先有進展的當屬5.53平方公裡的太平河城市片區被確定為擁河發展戰略的起步區，根據官媒發布的消息，位於勝利北大街以東、滹沱河以南、體育北大街以西、古城東路以北的5.53平方公裡範圍被確定為擁河發展戰略的起步區，命名滹沱河生態經濟帶（城區段）太平河城市片區，這裡將被打造成「二環外做乘法」的示範區。目前正在向全球開展設計方案國際徵集。
最新的報導，12月14日，市城發投所屬石家莊中央商務區建設發展有限公司獲悉，太平河城市片區規劃展示中心項目已開始進行施工準備工作，未來將成為太平河城市片區乃至省會文化性與標誌性並重的區域地標和城市文化客廳。按照計劃，項目將在明年建成。
展示中心選址於勝利北大街以東、太平河以南，總規劃用地面積約25畝，實用地面積約13畝，總建築面積4150平方米，建築高度約18米。展示中心設有門廳、模型展廳、4D展廳、洽談接待、會議辦公、觀景廣場等功能，主要用於太平河城市片區規劃展示，充分滿足了文化展示需要。
石家莊市高鐵商務區
做乘法的示範區還處在規劃階段，做減法的示範區已經進入啟動階段，那就是石家莊站東廣場片區，現在它不僅有了一個新的名字——石家莊市高鐵商務區，還有了一個新的定位——石家莊「城市客廳」。
作為火車拉來的城市，石家莊的城市發展依賴火車，但是城市建設又局限於火車。縱橫交錯的鐵路線和數不清的地道橋，讓幾乎所有的莊裡人都有過大雨時對著灌滿水的地道橋「望洋興嘆」的經歷；威武雄偉的新石家莊站又和周邊低矮破敗的老城區形成鮮明對比。
高鐵商務區城市更新項目位於省會南部，核心區域東至建通街、西至中華大街、南至南二環、北至塔北路，佔地3.6平方公裡，涉及橋西、裕華兩個行政區土地共5366畝。高鐵商務區核心區域內搬遷部分總面積2727畝，全部拆除後規劃出讓實用地面積1221畝。
新控規最大的特點就是做減法，降低開發強度。
比如商業辦公塔樓數量從原來的90個大幅減少到了約40個；同時縮小塔樓的平面體量，減少面寬，對建築進行全面瘦身；強調新建居住項目容積率上限2.0的剛性管控等等。
另外，規劃還重點提到要提升城市風貌，優化空間形態，結合公園及兩端的地標建築，塑造律動起伏的公園天際線，其中地標建築高達250米。
同時高鐵商務區還將打造一個佔地433畝的中央綠色體育公園，相當於兩個體育公園一期的大小，和裕西公園面積相當。
以上幾個方面的提升，可以說是「還空間於城市、還綠地於人民、還公共配套服務於社會」的完美體現，根據官方發布的消息，高鐵商務區的打造將堅持政府主導、市場運作，徹底斷開土地一二級聯動，帶規劃方案掛牌招標招商等等。
相比之下，石煤機城市更新地塊更像是「二環以內做減法」的小試牛刀，真正的大手筆將在石家莊高鐵商務區的打造上全面落地。
目前，橋西區488戶居民已完成籤約、交房、搬離工作，已累計拆除5000平方米建築，其中交管局宿舍總共312戶，已經全部完成籤約和交房；東三教新區總共180戶只剩下4戶。籤約率和交房率達到了99.19%，後續的工作安排正在推進。
啟動的是商務區地標性建築所在的57號地塊的拆遷工作，這個地塊內的四家企業搬遷工作已經基本完畢，正在有序地推動拆除工作。
11月29日，城發投集團與華潤置地就高鐵商務區城市更新項目籤署了戰略合作協議。11月30日，城發投集團與華潤置地組建專班、集中辦公，入駐城建項目服務保障中心，依託平臺優勢，加強協調聯動，全力推動項目實施。
東南片區重點規劃
東南片區規劃12月9日，石家莊市自然資源和規劃局發布了關於公布《石家莊市東南片區重點區域城市設計和控制性詳細規劃》的公告。
從城市設計方案圖可以看到，石家莊東南片區重點區域未來將謀劃4個核心，包括塔談南商務服務核心，宋村商務服務核心，西南現代商貿核心和方村城市綜合服務核心；此外還將打造6個特色服務節點，包括藥博園節點，北大科技園節點，南焦綜合服務節點，城市體驗商業綜合服務節點，現代產業園節點和嘉華站軌道交通節點。
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