機構：東吳證券
中期營收下滑，但已反映於股價上。受公共衛生事件疊加香港本土局勢影響，公司2020 年上半年營收同比下降 20.3%至 67.8 億港元；基礎淨盈利同比下滑 26%至38.4 億港元；計入投資物業重估淨虧損的 73.5 億港元後，歸母淨利潤錄得 44.5億港元的虧損。其中佔公司收入達 2/3 的海港城，整體收入和營業盈利下降 28%和 30%，酒店受影響最為嚴重，太子酒店自 2 月起關閉，預計 2021 年上半年重新開業，商場和寫字樓出租率分別微降至 90%和 86%。時代廣場、中環組合和好萊塢廣場收入分別同比-19%/+6%/-13%，營業盈利分別同比-21%/+8%/-17%，會德豐大廈和卡佛大廈組成中環組合收入因優質地段和物業逆勢增長，寫字樓出租率分別 94%和 98%，零售物業分別錄得 100%和 95%。目前公司市淨率僅 0.47倍，相比 1 月 17 日疫情前的 0.69；現價較資產淨值折讓 63%，相信股價已反映上半年疫情的負面影響。
本地居民壓抑已久的消費力開始釋放。香港政府由 9 月 4 日起放寬防疫措施，2 人限聚令維持不變，但允許餐廳堂食至晚上 10 時，同時讓電影院、健身中心、按摩院等重啟，本地居民的生活逐步回復正常，支持本地客流量增加。草根調研顯示於過去周末，海港城客流量明顯上升，本地客壓抑已久的消費力開始釋放，帶動海港城的消費增加。在本地客回升支持下，我們相信以海港城為核心的九龍倉置業，最壞情況已經過去，公司的收入及利潤有望於 9 月起回升。遊客方面，受入境管制及隔離等因素影響，7 月內地訪港旅客人次只有 5,735，同比暴瀉 99.9%，對公司造成打擊。港府將內地入境管制措施有效期延長至 10 月 7 日，意味若疫情持續受控，最快下月初香港和內地將會通關，有助吸引遊客到公司旗下商場，特別是海港城消費，將有利業務復甦。
疫情逐步緩解，疫苗有望成為股價催化劑。本港 7 月時單日新增確診最高達 149宗，7 月整月錄得 2,085 個確診個案；當月本港零售業總銷貨價值按年下挫 23.1%，其中珠寶及鐘錶跌 53.7%、藥物及化妝品跌 50.9%，反映疫情的不利影響。病例數目自 8 月起逐步回落，9 月首 7 天新增確診個案為 76，日均只有 11，顯示疫情逐步緩解。而且，新冠疫苗的研發進展較為樂觀，世衛組織於 9 月 4 日表示，全球共 9 個疫苗（3 個來自中國）進入三期臨床試驗，全球部分疫苗的三期臨床實驗結果預計將於 10 月開始陸續發布，而國資委稱中國疫苗或將於年底或明年初上市，疫苗利好消息將催化公司股價上行。此外，中央協助香港進行大規模核酸檢測有助於找到未知感染源頭並進一步控制疫情，據香港衛生署於 5 日介紹，截至當日已經逾 100 萬人預約核酸檢測；而中國於 8 月 22 日宣布疫苗的緊急使用，在大規模核酸檢測和疫苗緊急使用的條件下，相信香港出現大範圍的疫情反彈可能性較小，本地零售有望持續改善，公司將直接受惠。