今年，充滿了黑天鵝事件，地產行業也不例外
最近有幾件事情還蠻讓我震驚或意外的，值得拿出來再跟大家再聊聊，說實話，身處在地產這行當，我有時候也覺得挺魔幻的
有人在這裡日進鬥金，有人卻傾家蕩產輸的連底褲都不剩，但不管如何依然有很多人在這裡來來往往
這個行業就像「圍城」一樣，有人想進去有人想出來，每個人在城裡看到的風景，或許都不一樣
01
大家知道，南通是建築之鄉，南通的建築業到底有多兇猛呢
先給大家看個數據，大家別震驚
2018年中國民企500強的名單裡，南通共有14家企業入圍500強，而在這14家企業中，建築行業和房地產佔據了絕對多數，有11家之多，佔比接近80%
換句話說，南通的建築業，基本就構成了南通發展的底色
在2018年度江蘇省建築業「百強企業」名單裡，南通的建築企業更是包攬了前5名，南通三建、南通建工和南通六建蟬聯ENR（美國《工程新聞記錄》）發布的全球最大國際承包商250強
說了這麼多，我其實只想強調一點，南通的建築業真的很兇猛，而且生猛程度超乎你的想像
但是，就在上月底，發生了一件出乎所有人預料的事，人民法院公告南通一建集團有限公司破產清算了
這就像一個晴天霹靂一樣，讓我震驚不已
南通的的建築業之所以能馳名海外，很核心的原因是因為以「南通N建」命名的建築企業，共同在建築行業打出了「南通」這個響亮的名片，相當於他們是南通建築業的扛把子，現在，你居然跟我說扛把子不行了，要破產了
當然，南通一建的破產，原因是多方面的
一方面是隨著2018年開始的環保整治風暴，各地開展了治汙去產能的工作，一定程度上減少了建築原材料的產量，砂石嚴重缺貨，甚至，由於建築材料的上漲，甚至出現了炒沙、屯砂石的現象
按照一般情況，前端原材料漲價了，後端也應該同步漲價，不然很可能會出現虧損，但大家知道現在總包單位的競爭其實也蠻激烈的，為了競標成功，類似南通一建這樣的總包單位不僅不會提價，甚至還會比拼墊資金額和墊資周期
我這裡解釋下什麼是總包單位，可能很多人還不太理解，我舉個例子
比如萬科成功拍到了某塊地，並不是萬科去重新招聘施工工人蓋房子什麼的，而是直接會讓中鐵建、南通N建等這樣的有資質的承建商過來競標
你可以試想下，為了競標成功，這些承建商往往會壓低項目建設的總體報價，同時會承諾前期比較多的墊資金額和較長的墊資周期
以前一直跟大家強調一點，房地產其實就是一個玩資金的遊戲，你有資本就可以一直玩下去，玩到最後撐不住了就只能下臺，只有撐到最後，才能把這個遊戲一直玩下去
對於像南通一建這樣的總包單位而言，項目銷售業績如果普遍不佳，開發商往往會延緩付款的相關時間節點，這其實就是對總承包商的壓力測試
可惜的是，這一次的南通一建沒有通過，只能黯然離場
我其實更關心的是由此引發的巨量連鎖反應
大家知道房地產的上下遊鏈條是非常紛繁複雜的，牽一髮而動全身，像南通一建這樣規模的總承包商一旦破產清算，則意味著下遊大量的供應商包括分包單位大概率無法追回前期大量的欠款，只能等待法院的宣判了
於是，新的一輪惡性循環就這樣開始了
02
當然，地產行業的神奇之處就在於，同樣的市場，有人黯然離場的同時，也有人想要瘋狂的進場
天眼查信息顯示，5月2日，快遞公司圓通註冊成立了上海圓弘置業有限公司，註冊資本1億元，經營範圍包括房地產開發經營、物業管理
可能很多人不知道的是，早在2015年，圓通就在浙江杭州的桐廬成立了房地產公司，註冊資本5000萬元，名下的土地性質主要是商業和度假村用地
所以，圓通成立地產公司進行地產運作，我其實不吃驚，畢竟目前房地產有著傳說中的「暴利」的名號，我們看到蘇寧、格力、雅戈爾、海爾等紛紛成立了地產公司，開始進軍房地產業務
而且還要很多跨界進入地產的，竟然玩的風生水起
根據雅戈爾今年一季度的財報，地產業的淨利潤為5.44億元，紡織服裝的淨利潤為1.38億元，主業紡織服裝的利潤僅僅是地產業的1/4
但是，此次對於圓通來說，關注的重點可能就不僅僅是房地產開發這麼簡單了，大家請仔細看下此次圓通註冊新公司的經營範圍，除了房地產開發外，還有物業管理
最近一段時間，豐巢因為想要對超時包裹進行收費，但遭到了上海和杭州大量小區的抵制，很多小區的物業對於豐巢甚至直接採取了斷電的行為
物業與快遞公司之間，兩方聯繫頻繁，往往有一種說不清道不明的糾纏
換個角度看，感覺物業公司有點像甲方，而快遞公司有點像乙方，如果物業公司故意刁難快遞公司的話，吃虧的往往是快遞公司
不知道大家有沒有想過一個問題，如果物業公司和快遞公司是一家，那又會是怎樣的一種神奇的畫面
所以，我其實更期待的是圓通如何通過切入這「最後一公裡」，把整個盤子給盤活做大，大家可以試想一個場景，如果出現了一家物業公司叫「圓通物業」，最大可能會出現怎樣的結果
不用說，肯定是圓通自身的物業優先發展，在小區的門衛處也會設置圓通快遞包裹的專放場地，至於其他的物業公司的快遞包裹，愛咋咋滴
大家可以試想下，長期以往，該小區快遞量的業務佔比中，圓通公司的快遞業務量肯定是節節攀升
所以，對於此次圓通公司的新增業務「房地產開發和物業管理」，其實最應該感到害怕和威脅的是申通和中通等快遞公司
目前市場真正的威脅是，當狼披著羊皮靠近你的時候，你其實還不清楚狼到底長啥樣
03
除了地產外，頭部房企也開始介入到生活端領域，比如最近一段時間，萬科成立了食品事業部，分為三步走：
第一是養豬
第二是種菜
第三是進入到企業裡面去開食堂
萬科食品事業部成立後的動作也很快，最近我們也頻繁看到了相關的新聞，說萬科開始養豬了，甚至萬科的招聘小程序直接發布了五個深圳的崗位，全部都和養豬有關
我們想跟大家聊兩個層面的問題
1）為什麼萬科養的是豬而不是雞或鴨
2）萬科為什麼要做很多跟地產主營業務無關的事
首先為什麼是養豬，很重要的一個前提是在我們中國的肉類消費中，豬肉的消費佔比達到了6成，國人對於豬肉的依賴性真的太強了，相比於雞鴨這樣的品類，豬肉就大眾化了很多，不是那麼的小眾，購買人群也就多了
同時，養豬也真的是蠻賺錢的
我們如果通過公開數據可以看出，新希望在2019年的養豬毛利率達到了38%，而萬科集團房地產及相關業務的毛利率為27.2%,養豬毛利率竟然遠高於賣房的毛利率，同樣的錢投下去，養豬能賺更多的錢
還有一點就是政策層面對於養豬行業的支持
自從非洲豬瘟發生以來，國家為了保證肉類的安全，要求各地政府的本地豬肉供給量能達到30%，深圳再發達，也需要保證一定數量的生豬養殖場，為了達到這個要求，政府往往在養豬的用地審批和資金審批上會一路綠燈
所以你看，為什麼萬科要養豬，不管是市場佔有率、賺錢的毛利率還是政策的支持力度看，萬科養豬，也是最聰明的選擇
再回答下一個問題，萬科在近幾年為什麼要幹這麼多與主業無關的事，比如做了物業服務，物流，教育，商業等等
很核心的一點就是為了對抗地產的周期性
萬科內部一定會進行測算，要確保哪怕地產開發業務真的不行了直線下滑，萬科整體依然有著比較好的多元化的盈利點
塞萬提斯說，聰明人是不會把所有的雞蛋都放在一個籃子裡的，萬科，就是那個聰明的人
在不遠的將來，或許我們的衣食住行等各個產業鏈都將存在萬科的身影
04
所以你看，地產業真的很神奇，有人離場有人進場，還有人開始暗嗖嗖的幹起了其他行當
大樹底下好乘涼，但大樹上面的每片葉子也完全不同
行業在不斷的迭代更新，所有人都在問地產行業還能做多久，其實不管是波瀾壯闊還是風平浪靜，我們都要這麼一直堅持走下去
但是，切記要時刻保持警醒
以上為正文，來自肖申克
房產嗶嗶king第40期
來咯~
本次直播為買房高手在民間第二彈
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今天下午15:00
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