我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：請教㈠①在海澱甘家口大廈西邊增光路有90年電梯房60平2居，距馬上通16號地鐵甘家口站約600米，交通購物方便，學區是12年一貫制北京小學。老小區，有物業和門衛，停車位緊張，沒景觀。②在昌平回龍觀東紫金新幹線2015年93平2居，學區是12年一貫制人大附，小區配套有幼兒園，養老院，物業好，景觀好，小區旁邊就是霍營公園，距13好線拆分回龍觀東大約500米。 現需要賣掉一套房，您認為應該保留哪個以後更有價值，是老小區還是次新。 另外，再添加300w.買三居目前不自住，打算長期持有，您認為未來北京哪片區域更好。㈡300w在北京買還是在上海周邊花橋地鐵站附近好。未來北京和上海周邊比較，哪更適合投資。
回答：賣掉老小區，保留次新。上海花橋類似北京燕郊 ，價值在於人口外溢需求，目前做為投資不合適。建議在主場北京買，推薦看 常營、酒仙橋、望京板塊
提問：房姐好！新小白一枚。1. 考慮海澱優質學區房，不考慮價格，但考慮學校+回報率。五一學區、上帝實驗學區、三小萬柳學區，哪個更好一點？目前看了上地佳園、萬柳碧水雲天的房子2.計劃定碧水雲天的房子，但我流水不高，怎麼提高銀行貸款呢？3. 大廠16年最高價買入一套房，當時300左右，現在只有一半價格了，宣傳說是有五年規劃，期待那時候會漲價回升。您覺得現在有必要賣掉，在北京買入一套純投資房嗎？非常感謝房姐指導！
回答：推薦買碧水雲天 學區 三小 海澱第一 全市前五可以看下精華主題有個人養流水的說明，或者找中介有能幫助包裝的，可以諮詢下大廠的房子流動性比燕郊還差，不好賣。可以掛著試下，能出就出掉，或者看下能否抵押出來
提問：房姐，家中現只能借用老人購房資格。手上目前可動用資源有約150左右的子彈，一套燕郊價值900住宅。想入手南二環方莊邊上日月天地950萬的房子用於改善。如果燕郊房子順利賣掉即可實現目標，如果短期內賣不掉，能否通過燕郊房抵押貸款或者其他方式實現嗎？謝謝！
回答：燕郊這個總價短期很難出手抵押掉+手上子彈應該能到700左右，但還需要想其它方式湊足200+資金，信用貸和信用卡可以提前計劃起來
提問：房姐，剛才沒介紹全，我北緯兩局已還清，一居還有貸款。天竺聯排有貸款。如果需要操作一下，應該如何操作呢？另外，您研究過海外房產麼？有好的推薦嗎？之前有人和我說不應該動北京房子了，應該把閒錢丟到海外市場，您怎麼看？其實我還是挺看好北京的，但有怕雞蛋都在一個筐裡了
回答：海外不建議盲目投資，90%以上會被坑，研究好國內的市場足夠了如果要考慮配置，增強風險抵抗能力，可以買一部分海外房地產投資信託基金(REITs) ，這比盲目買 泰國、西港等地靠譜的多
提問：房姐新年好！可否點評下北四環三空間這個盤，05年的盤，我去小區看過（沒入戶看），地庫車位難得的充足，小區乾淨，管理也很好，但走在小區院內基本沒有陽光，南面有一棟大廈遮擋（擋住了四環的噪音也擋住了陽光）。整體對這個小區印象還不錯，停車方便，出門就是五號線，離華堂商場也很近。現在均價在8萬左右，可否請您對比亞運村同價位盤（嘉銘桐城、紫薇天悅等）點評下呢，是否值得入手？三空間周圍是老公房環繞，這個盤體量小也談不上什麼配套，我實地看最大的感受就是停車太方便了，第二印象深就是南面沒有採光。謝謝您！
回答：三空間靠近小營，小區太小，走現代風，澳洲風格，不太適合國人生活口味，價格略高 嘉銘桐城和紫薇天悅一樣溢價，投資不建議買對比來說 三空間略好於嘉銘桐城\/紫薇天悅
提問：您好姐，求教一個問題：計劃在瀋陽投資一套房，首付30W內，總價80W內，求推薦幾個小區，單價分別多少合適？預計持有幾年合適？感謝姐，添麻煩了。
回答：瀋陽純投資，建議買瀋北低價盤，關注新湖仙林金谷，匯置尚郡，富力，雅居樂。 二手房淘筍比較難，除了瀋北低價區之外，也可以關注奧體，於洪新城，東湖片區。漲幅50%以上在考慮出售
提問：房姐您好，有北京產權房4套。是應該先抵押拿出現金，隨時準備淘筍？還是淘到筍盤再去抵押呢？另外可以同時抵押多套嗎？
回答：先準備貸款材料，然後準備抵押的評估，預審。明確自己具備的大概資金後，根據你的情況，制定下一輪的買房計劃，4套房產餘值可能較多，下一步可能仍有2-3套新增。除此以外，還要考慮4+2套抵押貸款的工作。如果一個貸票的資質不足，還需要分配和補充貸款的資質，提前溝通貸票，提前補充流水，提前養公司材料。抵押不限套數，但是個人的負債能力存在界限。
提問：房姐好，我在來廣營，媳婦在三裡屯工作，最近準備投資兼自住一套房，考慮孩子上學。請問朝青國美第一城中樓層，141平米三居南北戶型帶裝修單價5萬出頭。跟回龍觀京投發展公園悅府新房中樓層，125平米南北三居毛坯房單價6萬比較下來選哪個更合適，更有升值空間一些？謝謝！
回答：地段上朝青肯定好於回龍觀，公園悅府這個位置6萬，後期面臨長期站崗的可能國美>公園悅府朝青5-7萬次新都可以淘一下
提問：房姐您好！昨天跟您諮詢，您建議看羅馬花園和千鶴家園，那麼什麼價位算比較合適呢？另外，關於溢價的問題，我覺得如果某個區域溢價是因為樓盤品質好，環境好，而不是學區這樣的因素，是不是也可以投？未來應該也會比較確定能夠上漲，只是性價比也許沒有不溢價的高。不知道我的理解是不是對。
回答：主要淘6以內的品質盤也可以投資，不過你需要了解它的特性，才能知道買賣時機一個樓盤的品質和環境隨著時間推移會急劇下降，比如你夠買品質溢價20%的標的，5-10年後，與當年周邊非品質盤的價位可能非常接近，意味著你的投資已經為此付出了20%的成本。在房價上漲中品質盤多為先驅領漲，其它盤隨後跟漲，所以品質盤最佳賣出時機在每一輪上漲結束後，在品質並未貶值時套現離場
提問：您好美麗的房姐！請問珠江帝景兩居室的話，是南北通透好還是全南向好，假設南向樓層更好、小區更新的話？另外珠江帝景的兩居，每平米多少可入，八萬五左右？感謝感謝！
回答：單純比較戶型 南北通透>全南。如果樓層和小區更優的話 全南可接受8.5屬於市場價，能到8更有性價比
提問：海澱區北安河回遷房地鐵16號線總站位置想留三套90平米，還有3套小面積每平米4萬元變現了。請問這樣是否合理。假如變現在哪適合投資買房。
回答：4萬的價格變現合理，投資需要看子彈數500內看常營次新500-600看下tty大戶型800以上看雙井或望京
提問：房姐您好，本人北京戶口，未婚sfsd，男票家在東城已購一婚房，我家考慮在婚前用我的指標購入一套投資，目前可用現金200左右，工作離望京近，求問：1、目前經濟形勢聽說減負債好，因不是剛需是現在投房還是等經濟形勢好了再入？如果投房是多貸好？還是在首付附近置辦一小的出租？2、望京一帶是否有適合的推薦？3、如望京沒有，馬南裡、亞運村、順義、北清路一帶或其他哪裡是否有盤推薦？最好交通便利宜居，或有升值潛力。4、望京望花路西裡、南湖東園一二區、望京西園、花家地哪裡更推薦？5、如婚前不用此指標，婚後留用合買大的可否還有首貸優勢？本人小白還望您指點，非常感謝！
回答：目前市場大水漫灌，在現金流穩定的情況下 合理的負債能有效抗通脹望京可以看 南湖東園、南湖中園、望京西園，或者看常營次新盤。其它位置不推薦。如果你們雙方都沒有貸款記錄，建議婚後合買，能看標的範圍更大，sfsd也能貸足
提問：新人首問：房姐您好！小白求指點迷津！【需求】單身未婚，sfsd，剛需上車，長期持有。清華東路西口附近工作，未來幾年可能有變化。想找配套成熟、品質好一點、出行方便（短期內無車）的兩居，目前對望京板塊比較中意。【子彈】工資低，住房公積金不到1k，剛工作不到一年，家裡可以支持700。【問題】1.我的情況如何利用sfsd的優惠呢？是否有貸滿必要，還是全款？2.請問鎖定望京是否合適？有推薦的小區和上車價格嗎？最近看中朝廷公寓一個元寶戶型，有兩個斜角，700。請問這個小區、戶型和價格能下手嗎？謝謝房姐～筆芯
回答：sfsd肯定貸款買啊，如果月供能力不足，可以預留50-100的資金 。用來供血望京可以買，不過朝廷公寓不推薦，辦公居多，環境混雜，漲幅長期跑輸大盤。推薦看 大西洋新城D區，寶星園，慧谷陽光，橄欖城
提問：房姐您好，我家孩子現在5歲，明年上學，目前手裡270萬首付，房子剛賣完屬於二套。想在北京買個兼顧學校和保值升值的房子。目前關注了田村，蘋果園，勁松，請問哪裡比較好些或是推薦哪裡好些。另外還有另一種選擇(今年有可能落北京戶口，也有可能落不了，11月之前能定下來)，就是能不能明年9月份孩子上學後買房，這樣的話，如果沒落戶口，可以租房上六一小學，如果落戶可以上西城小學但西城上學成本壓力比較大有些猶豫。在西城工作。另外剛發了付費回答，意外刪除，怎麼辦。期盼房姐答覆，感謝。
回答：二套建議全款抵押方式入，能做到4成首付，能看到700內的標的如果考慮學區 推薦看 和平裡 、安貞 、西壩河片區。沒必要硬上西城刪除後會退回
提問：準備投資，二套，全款500-600，不準備貸款，請幫忙推薦一下位置以及小區。
回答：十裡堡，四惠，石佛營一帶02後小區， 可買三居例如 十裡堡海華堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小區。 另一個就是天通苑單價3W內的大面積
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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