◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）
◎ 編輯 | 密探君
今上午，地產密探從北金所最新獲悉，某信託公司正在尋找關於河北眾美債權資產的接盤方之重要公告。
實際上，該公告自8月底掛牌，一直持續至今，足見棘手。上周末，國家金融與發展實驗室理事長李揚在一場大型論壇上說，「特殊資產未來可能成為中國最大的一種資產」。
地產密探初一看題，頗為好奇，但細看內容，其實就涵蓋了大家所熟知的「不良資產」。李揚說，「中國的不良資產在疫情之前就已經很顯著，而且增長比較快」。
隨著「房住不炒」大基調被嚴格落實，以及房企融資「三道紅線」壓頂，以往狂飆突進、高槓桿擴張的房地產業成為「不良資產」劇增的主要行業之一。
上述信託公司忙著出售債權，所涉及到的債務人就是一家典型房企，即眾美房地產集團，外界俗稱其為「眾美集團」，一家源自河北石家莊的本土房企，曾榮膺「中國責任地產百強」。
從公告看，這家信託公司卻是隱名的，似乎並不想引起外界過多關注。據公告披露數據，信託總貸款4億元，2020年8月底到期。截至今年7月底，信託貸款本金餘額2.3億元，其中包括應付未付本金6000萬元，今年3月1日起發生部分利息逾期。
公告還披露說，眾美集團以位於石家莊市裕華區商辦類土地使用權（註：「石家莊定製廣場」項目）抵押擔保，涉及總面積4.2萬平方米，眾美城（天津）房地產公司和實控人劉永凱、邵曉梅夫婦提供連帶責任保證擔保。
我們深入調查進一步獲悉，上述信託計劃實為「大業信託-東方資產111號集合資金信託計劃」，該信託計劃的受託發行機構為大業信託，信託資金投向了「眾美天津青城」項目。
該信託計劃的信託收益來源三個方面：1、眾美天津青城項目銷售收入；2、抵押物眾美石家莊定製廣場項目的銷售收入；3、眾美集團的經營收入。
據大業信託官網披露，今年4月初曾對外披露過上述信託計劃的今年一季度管理報告，稱截至報告日信託餘額2.3億元，還提到債務人部分利息逾期等關鍵信息。
從公開資料看，作為具體項目融資方的「眾美天津青城」，旗下二期別墅項目在2017年5月份曾入圍「國家健康住宅建設試點」項目，也被認為是中新天津生態城乃至天津第一個健康住宅建設試點。
「眾美天津青城」之所以備受矚目，獲得國家級殊榮，主要在於其貫徹了眾美集團「定製化」開發模式。從戰略思路看，絕對不屬於當前任何一家一線房企，甚至堪稱是「地產服務商」的先驅。
早在5年前，「網際網路眾籌」方興未艾，綠地、朗詩等大型房企聯合搜房等網絡門戶試水住宅項目眾籌，確實吸引眼球和引爆參與感，但上升到房企集團戰略，唯有眾美開創的「買房眾籌定製」模式，開始躍入全國媒體爭相報導的焦點。
早於「網際網路眾籌」興起之時的2014年，國家財經周刊就曾專門報導過一篇名為《住宅「眾籌」試驗》的重要文章，由頭就是風靡石家莊的眾美「眾籌房」，核心是「買房人直接參與到土地購買過程中，繞開預售制」。
這種眾籌建房模式，本質上相當於重塑房地產類鏈條，削減中間不必要的或隱形成本，還原真實房價。
眾美「眾籌定製」模式，在當時房價越調越高的輿論聲浪中，尤其是受住宅工業化備受爭議，需求差異化、個性化崛起開始凸顯浪潮的影響，日益成為社會熱議且期盼早已實現的一種較為理想開發模式。
然而，在「金融創新」和「非法集資」之間，國內眾籌一直備受爭議，P2P的沒落就是因其亂象叢生而被嚴打。雖然眾美通過信託、資管通道提前鎖定客戶的購房款，規避法律風險，但試圖砍掉稅費、利息等成本，恰巧是地方政府、銀行的重要財源。
眾美集團高管曾在受訪時說，他們就是一家微利公司。坦白說，眾美已錯過了那一波行情，更希望成為社區生活服務商，房子只是切入點，針對老人和兒童的社區服務才是重心。
據相關數據披露，2018年眾美實現營業收入17.49億元，淨利潤1.84億元，依此計算其當年淨利率10.5%，這種淨利率在行業算是不錯的。截至2019年3月底，眾美集團總資產約102.91億元，存貨佔總資產比重81%，總負債71.3億元，其中預收款34.02億元，當期有息負債率僅為28%。
近兩年來，各大房企面對房地產開發利潤率持續下滑，紛紛加速轉型「美好生活服務商」，旗下社區物業服務分拆上市，試圖構築「地產開發+物業服務+其他」的多元格局，當然地產開發仍然有利可圖，佔總收入比重依然非常之高。
從眾美官網介紹看，其定位於「定製生活服務商」，涵蓋空間定製（含土地一級開發、住宅開發、城市綜合體建設、產業園及文旅地產等）及服務定製（物業服務、養老健康、社區O2O、廣告傳媒、生態農林、設施管理、商業運營和金融平臺）。
眾美的規模擴張戰略野心也頗值得一提。據其介紹，眾美集團將從2018年14個區域逐步擴展，2020年布局全國43個城市，2022年布局全國104個城市，2025年完成「3+N」布局，以北京、上海、廣州為核心區域擴展到全國108個城市。
今年9月18日，眾美集團與國投萬和達成戰略合作，在京津冀魯圍繞眾美現有及擬拓展的優質項目全面開展合作。國投萬和是由國投泰康信託控股，中國華融資產、北京東長安集團戰略參股的一家資管企業。
當前大業信託一紙債權轉讓公告，卻揭開了眾美信託貸款逾期一事，讓外界頗為震驚。這匹野心勃勃的「另類黑馬」，到底怎麼了？