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四月的土拍首戰還有一天到達戰場！
在經歷短暫休息後，明日瀋陽土拍市場將重燃戰火，來自道義蒲河板塊的一宗住宅用地入市，因緊鄰瀋北七中，極有可能擁有雙名校學區，且土地面積近5萬方而受各方關注。目前雖不知都有哪些房企參與拍賣，但從坊間的推測上看，不乏一些品牌房企的身影，究竟誰能拿下此地，還很難說。
可以預見的是，無論是誰奪得此地，這場土拍都將改變道義蒲河板塊的人居格局，此區域房價將全面破萬，一直以來價值窪地的「坑」即將被填平。
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先來了解下這宗地塊的具體情況，據瀋陽市自然資源局網站顯示，宗地編號瀋北2019-012號瀋北路北二四零所南側地塊東至孝信街道路綠線、南至瀋北路道路綠線，土地面積48334平方米，用地性質為二類居住用地（R2），容積率不大於1.8，商業比例不大於5%，起拍價格2880元/建築平方米，最高限價3950元/建築平方米，該地塊採取「限地價、競地塊範圍內產權無償移交政府租賃住房」模式。
說簡單點，這塊地兒算得上瀋北的中心了。地塊位於道義蒲河板塊內，西鄰瀋北七中，東臨養老院，南側是工程學院科技園。而與其為鄰的分別是華宇中金河御雅苑和嘉城地產。
而對比該地塊周邊土地出讓你會發現，該此次出讓的土地價格漲了：
如圖所示，該地塊頂價已是三年來板塊內地價最高點，稱其為「隱形新地王」貨真價實。而如果明日土拍最終的價格僅摸頂，並未出現「競地塊範圍內產權無償移交政府租賃住房」的情況，那麼未來這一地塊的高層房價也將達到9000-10000元/㎡，算得上區域地價高位，在經歷過今年大東、北皇姑、新市府等板塊輪動後，這一次終於輪到瀋北了。
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那麼為何道義蒲河板塊「北二四零所南側地塊」地價已在高位運行，開發商們依然興致高漲，樂此不疲的拿地呢？下面幾點因素很關鍵。
首先，該地塊面積夠大，可供開發商施展「才能」的空間很大。近兩年來，瀋陽MINI地塊越來越多，土地面積能夠過萬的都算得上大地塊且屈指可數，很多拿得MINI地塊的開發商們都很鬱悶：「ZF提供的地塊就這麼大，還得保證企業盈利，只能在樓層上越建越高，產品類型單一不說，更別提園區了，加上拿地價高，直接導致項目整體均價提升，很難成為城市精英們置業之選。
但明天北二四零所南側地塊據資料顯示，其土地面積為48334平方米，近5萬方的地塊讓開發商在產品設計上有多重選擇，且地塊容積率≯1.8，極有可能被設計為高層+洋房、小高+洋房等多種搭配類型，配以高綠化率，在讓購房者滿意的同時，更會欣然買單。
第二，雙學區的加持，讓整個地塊未來價格、價值雙走高。之所以能是眾多房企的「眼中肉」，少不了這一地塊周邊的學區價值。以旁邊的華宇中金河御雅苑與中金·時代啟城為例，其擁有朝陽一校瀋北分校、瀋陽七中瀋北分校讓很多購房者慕名而來。那麼夾在這兩個項目中間的「北二四零所南側地塊」未來也極有可能被劃為這兩所名校中，其知名度足可以讓房價再往上摸一摸。
第三，增加購房者的買房成本，讓賣房難度增加。如果你看過4.28土拍的地塊信息，就會知道為啥我會這麼說了。
在4月28日推出的五宗地塊中，關於競配建的要求均為「政府租賃住房採取全裝修，裝修標準800元/建築平方米，裝修費用，計入銷售成本」。這意味著4月28日以後，開發商們競配建的成本會大幅增加，「給配建住房增加全裝修的成本，全部計入銷售成本」則讓開發商們未來將把這部分成本加入購房者的買房成本中，無形中購房者會為「別人」買單，沒有人願意這麼做，所以沒有這項要求的土拍必然會引起關注。
第四，有地在手，心才不慌。這是當下房企們公認的道理，要知道房企們「一擲億金」的搏殺在土拍市場中是為城市布局在做後續儲備，「糧」足「底氣」才更足，所以只要有地入市，房企們均會搏上一搏。
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好了，開發商們加速著道義蒲河板塊的布局，最受益也是影響最大的當屬區域本身，這也是為何我們會提出此版塊人居格局大變之原因。
近幾年，瀋北特別是道義的熱度持續不減，不僅在新房銷量上一直領跑，更成為匯集知名房企最多的板塊，特別是像萬科、中海、恆大、萬達這樣的大品牌房企進駐，更帶動著整體區域居住品質向上攀登，而按照頂價計算，北二四零所南側地塊的成交總價將達1.9個億，只有有實力的大房企才能將其拿下，因此無論是已經在板塊中深耕的「老主兒」，還是新晉此板塊的「小鮮肉」都將再次創領高品質人居新時代。
「地」落誰家雖未知，但已預告瀋北價值窪地即將填平，至此瀋陽南北發展之價值雙高地正在形成。
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