近日筆者參與了一個二線城市小型Mall的規劃設計。
■該Mall的物業條件如下：
1、該物業周邊為高檔居民樓和寫字樓，離最近的地鐵站有1公裡路程；
2、四層樓高建築，單層的樓板底高度為5.5m；
3、每層建築面積為3000㎡，總建築建築面積1.2萬；
4、原建築沒有中庭，樓上樓下的垂直動線只能依靠升降電梯和消防樓梯。
文圖無關
■根據甲方運營部門的招商手冊，該小型Mall的定位為——高檔社區的生活站，文藝青年的生活館。
因此，擬定規劃以下業態。
★餐飲美食
★精品超市
★健身會所
★親子教育
★文藝零售
★文藝劇場
■根據這些物業條件和招商手冊的要求，我們制定了一稿平面分區及動線規劃。
★底層沿街區域設置租金較高的咖啡輕食，非沿街的深處位置設置小型精品生鮮超市；
★入口的位置局部開樓板設置成小型的中庭，設置自動扶梯，讓中庭和自動扶梯成為主要客人活動動線；
★主要通道寬度設置為3m，局部4m；
★親子活動中心設置在3樓有獨立出口的地方；
★4樓設置文藝劇場和文藝小店集合街；
★適當位置設置休息區和活動空間；
此圖為參考，文圖無關
■方案提交上去後，收到了如下的反饋意見
1、超市設置在底層太浪費租金，中庭造成的店鋪面積損失大，通道太寬，你們有沒有算過坪效?
2、兒童培訓應設置在4樓，三樓留給主力店；
3、單個餐館的面積一百多平米就夠，這樣可以分出多個店鋪出租；
針對這些問題，作為一家專業的設計公司，我們使用數據和法規進行分析和說明，並分享這些數據給大家。
■首先第一個問題——坪效
我們是空間設計方，如果需要幫甲方計算坪效，那麼我們收的不是設計費，而是規劃運營費。二者千差萬別，需要包括目標營業額這樣的專業數據才能計算。因為坪效的計算公式如下：
簡單的算法
▲日坪效=當日營業額/門店面積
▲月坪效=當月營業額/門店面積
▲年坪效=當年營業額/門店面積
深層次算法
坪效=客流量×轉化率×客單價×復購率/面積
這兩個公式本質上沒有區別，但是深層次算法將「營業額」這一重要變量拆解開來，分成多個與業績相關的重要因素，這樣便可以更加直觀地理解影響坪效的因素，由此針對這些因素進行優化改進，從而提高坪效。
以上海為例，目前一些購物中心的坪效如下：
2016年購物中心總體坪效為1.04萬元/㎡/年。中心城區購物中心體量5-10萬方的項目坪效1.78萬元/㎡/年，高於平均水平。
中心城區5-10萬㎡體量坪效最佳，5萬㎡以下小體量相對空間盈利能力偏低遠郊區總體坪效優於城郊區。
上海IAPM購物中心
■第二個問題——租金
還是以上海為例，核心商圈的購物中心首層平均租金2487元/月/㎡，舉例100㎡的首層店鋪每月租金為25萬左右；
上海K11小型購物中心
■第三個問題——兒童設施
依據《建築設計防火規範-GB50016》，託兒所、幼兒園的兒童用房和兒童遊樂廳等兒童活動場所設置在非獨立建築時，應符合下列規定：
1、設置在一、二級耐火等級的建築內時，應布置在首層、二層或三層；
2、設置在高層建築內時，應設置獨立的安全出口和疏散樓梯；
因此，本案的兒童相關的培訓和遊樂場所只能設置在3層及以下，且需要獨立的安全出口和疏散樓梯。
■第四個問題——淨出租面積與購物中心整體面積佔比
整個購物中心淨出租面積和總體建築面積的佔比指標約為65%—70%，如果淨出租面積和總建築面積（不包含停車場）之間的佔比達不到65%，則需要對建築平面的通道寬度、中庭大小、休息區、後場區等進行優化。
很顯然，本案的設計中，主通道3米~4米之間的寬度滿足這個比例的要求。
■第五個問題——走道寬度3米~4米是否太寬？
室內設計中通用DH值來衡量通道寬度和高度的正確比例，購物中心的通道寬度適用這個比例算法。
D代表走道寬，H代表走道高，它們之間的理想比例如下：
▲大人流主通道的DH比值為1：2.8。
如下圖所示，這個比例下，多股人流（單股人流寬0.5~0.6m）的活動空間得到保證，空間不顯得壓抑，兩側的店招在視線高度上清晰可見。
▲非主要人流通道的DH比值為1：1.25。
作為小型Mall，本案適用1：1.25這個比例，如果天花高度去除設備空間淨高為3.2m的話，那麼走道寬度大概是4m，本案的走道寬度正好符合這個理想比例。
日本東京Ginza Six購物中心通道
日本東京Ginza Six購物中心通道
■第六個問題——為什麼需要中庭和扶梯
1、中庭作為購物中心的重要空間節點，是很好的聚集人氣、緩衝、休息等候和舉行商業活動的空間；
2、中庭的自動扶梯形成最重要的客流主動線，向上引導客流，從而保證商鋪客流均衡；
3、圍繞中庭和自動扶梯，把人流引導到各個樓層的各個角落，使整個購物中心所有的商鋪成為活鋪而不留死角；
4、符合購物中心通透性原則，通過合理布置讓顧客通過中庭的自動扶梯到達每一個樓層，且可以清晰地看到遠處的商鋪招牌；
5、本案設置的小型中庭滿足第五條淨出租面積和總面積DH值理想比例的要求；
■第七個問題——為什麼將精品超市設置在一樓
1、一般來說，主力店中大賣場最聚人氣，百貨店次之，1樓設置精品超市的首要任務是吸引周邊人氣，讓顧客覺得過來購物方便；
2、購物中心布置原則的「扁擔扛」原理——把人氣多的主力店放在入口兩端，其他一般店鋪放中間，讓出入主力店的人流經過一般店鋪通道，可以帶活一般店鋪；
3、超市宜設置坡梯，滿足小推車的需要，小型Mall設置坡梯的話空間損失太大，不如將精品超市設置在一樓深部不易使用的位置；
■第八個問題——五、三、二原則是否適用小型購物中心
購物中心規劃的五、三 、二原則，就是各類零售類店鋪佔50%、餐飲文化體育健身娛樂休閒類店鋪佔比30%、百貨類店鋪佔比20%。
近幾年受到網購的衝擊，實體店中的零售店鋪在競爭中節節敗退，唯有以體驗性為主體的餐飲業連年保持增長態勢，從最新的全國核心商圈購物中心的統計數據得出，飲業態佔比相比以往呈明顯非常明顯的上升趨勢，在某些社區型的購物中心，餐飲業甚至達到50%，根據這座小型Mall的目標客戶定位，五、三 、二原則不適用這個小型購物中心。
■第九個問題——什麼要預留空間做活動區而不是出租當店鋪
▲預留出空間在不同的地點布置顧客興奮點，使顧客產生逛完整個購物中心的欲望；
▲預留出空間設置快閃店、拍照點等聚集人氣的活動場所；
▲預留出空間設置休息區，增加顧客的體驗感和舒適度。商場內設置休息區的面積應為總體面積的1%到1.4%（不含超市）；
下圖為重慶南坪的白蓮上海城商場4樓設置的高空螺旋滑梯，滑梯從4樓降到1樓，體驗速度和激情。
■第十個問題——店鋪面積科普
依據《飲食建築設計標準-JGJ64》，餐飲建築按建築規模分為特大型、大型、中型和小型，與對應的面積、座位數和業態如下:
▲特大型：面積＞3000㎡，座位數＞1000，宴請型大中型正餐；
▲大型：3000㎡≥面積＞500㎡，1000≥座位數＞250，宴請型大中型正餐；
▲中型：500㎡≥面積＞150㎡，250≥座位數＞75，隨機型中西餐簡餐快餐
▲小型: 面積≤150㎡，座位數≤75，日常型中小正餐、特色餐飲；攜帶型麵包房；消遣型咖啡、茶座、酒吧
注意：中型以上餐館廚房面積不小於整體面積的1/3。
以上內容創作超過一天，資料收集超過一周，如果覺得使用，請點讚支持！