今年合肥的二手房市場，可以說持續升溫，臨近年底更是熱度空前：
11月份合肥二手房價格環比漲幅為0.7%，在70城中排名第二；
11月份合肥二手房成交量環比增長41%，在全國重點18城中領漲……
二手房的變化，是市場風向最為直接的表現。那麼，合肥二手房市場真相如何呢？
新房供給環比縮減6.54% ！
說二手房之前，一定要看看新房市場。
數據顯示，合肥新房市場11月成交量為4590套，環比下跌22.8%。
另一方面供給嚴重縮減，目前合肥市區最新庫存量為32582套，環比下跌6.54%。目前已經連續兩個月出現下跌的趨勢。進入年底，合肥新房庫存下跌走勢比較明顯。
特別是熱度比較高的濱湖區、高新區，區域新房高層嚴重短缺，另外經開、包河等區域熱度上升明顯，區域新房的購買難度和門檻在增加。
由此來看，合肥新房市場依然是供不應求的局面，供應量縮減較為明顯，需求端有所下滑。
但值得注意的是，11月市場成交量的下降，並非市場降溫，主要原因在於供求關係中的供應量大幅縮減。
而這些對二手房市場都有刺激作用！
二手房市場表現強勢！量價齊增！
12月14日，國家統計局公布的70個大中城市房價指數顯示，合肥的二手房價格在11月份環比漲幅為0.7%，同比上漲4.4%。
值得注意的是，今年合肥二手房價格已經實現了9連漲，除了2月份受春節和疫情的影響，價格持平以外，其餘每月均有上漲。11月份漲幅最高，達到了0.7%。
值得注意的是，從排名來看，合肥的上升速度非常快。9月合肥漲幅還沒有上榜前十，10月份剛剛位居第十，而11月份漲幅就位居全國70城的第二位了。
不僅是價格，合肥二手房的成交量也出現了大幅度的增長，據新京報報導，11月全國重點18城二手房實際成交總量環比增長6.8%，其中11月合肥二手房成交量環比增長41%，位居18城之首。
粗略統計，11月合肥全市二手房共成交近3000套房源，其中濱湖區成交約520套，位居9區第一。可見火熱的濱湖，名不虛傳。
另外，據某研究院的數據顯示，在長三角重點5個城市中，合肥二手房不僅價格和成交量大幅上漲，就是在新增房源量、帶看客戶、買賣方成交周期幾個維度上，表現也很搶眼。
綜合來看，合肥11月的二手房市場購房需求比較旺盛，市場活躍度也比較高。這其中的原因，主要是來自部分熱門板塊新房、土地的刺激。
那麼，具體合肥各區域的行情又如何呢？接著往下看。
11月合肥7區最高成交價超3萬/㎡！
據二手房網站數據顯示，11月合肥二手房整體掛牌均價約18467元/㎡，環比10月上漲了1096元/㎡；11月成交均價約18161元/㎡，環比10月上漲907元/㎡。
具體各區域的成交情況如下：
01
政務區最高成交單價約4萬/㎡
11月政務區的掛牌均價約2.8萬/㎡，成交均價約2.7萬/㎡，依然處在合肥房價金字塔頂端。
在11月成交單價最高的房源是發能太陽海岸一套1室1廳43.24㎡的小戶型，成交單價40357元/㎡。
由於該小區的地段位置以及翠庭園小學和50中的優質學區，小區的均價一直處於3萬/㎡以上，小戶型更是達到4萬/㎡以上。
從熱門小區TOP20來看，高端住宅、優質學區房紛紛上榜，其中均價3萬/㎡以上的小區有12個，4萬/㎡以上的小區有3個。
02
包河區最高成交單價已達3.1萬/㎡
11月包河區掛牌均價約1.7萬/㎡，成交均價約1.6萬/㎡，但是最高成交均價已達3.1萬/㎡。
信達天御琅詩郡一套3室2廳121.65㎡的低密度多層產品，成交單價31238元/㎡。這也是包河二手房首個突破3萬/㎡成交的房源。
從包河區熱門小區TOP20來看，熱度高的小區主要集中在周谷堆片區，價格約1.3萬-1.8萬/㎡。
目前包河的熱門板塊如淝河板塊、中央公園板塊，以新房項目為主，購買二手房的更傾向於老城區生活氛圍比較濃厚的區域，且價格大多在1.8萬/㎡以下。
03
蜀山區最高成交單價約4.7萬/㎡
11月蜀山區掛牌均價約1.8萬/㎡，成交均價約1.7萬/㎡，但是最高成交均價已達4.7萬/㎡。
通和易居同輝南苑因為優質的學區，價格也是處於較高水平，11月成交最高價已達47861元/㎡。
從11月的熱門小區中，可以看出購房者更傾向於地段繁華的小區，如金色名郡、安糧城市廣場、頤和花園等，以及價格較低的小區，如信旺華府駿苑。
04
廬陽區最高成交單價約6.3萬/㎡
11月廬陽區的掛牌均價和成交均價都在2萬/㎡左右。
由於廬陽有優質的學區加持，區域優質學區房的價格較高，單價四五萬以上的比比皆是，6萬/㎡以上的也有很多。
11月成交最高價同樣是「老破小」的學區房，成交價為63795元/㎡。
但是這樣的優質學區房源，由於大多是「老破小」，已喪失居住功能，且價格較高，一般購房者並不會購買。
在廬陽區真正能吸引購房者的二手房，大多是房齡在10年以內，價格在2萬/㎡以下的小區，它們的學區多為名校的分校，居住品質、物業、地段等也尚可，如中鐵國際城小區、上城國際、文一名門湖畔等，比較適合注重學區的剛需或剛改們。
05
瑤海區最高成交單價約2.1萬/㎡
11月瑤海區二手房掛牌均價、成交均價都在1.2萬/㎡左右。但是最高成交均價已達2.1/㎡。
鼎元學府位於瑤海區靠近主城區的位置，地段優越，且學區是和平小學和三十八中，是瑤海目前最好的學區組合。
因此房價自然不低，11月成交最高單價已達21658元/㎡。
目前區域熱門二手房小區主要集中在熱度較高的龍崗板塊，地鐵2號線、6號線（規劃）都途徑於此；瑤海灣溼地公園也是板塊內首屈一指的自然資源；還有龍湖瑤海天街、保利廣場等商業，方便居民的娛樂消費。未來板塊發展潛力較大。
但是目前板塊的價格還處於比較低的階段，均價約1.2萬-1.3萬/㎡，比較適合剛需購房者。
06
濱湖區最高成交單價約4.6萬/㎡
11月濱湖區二手房掛牌均價約2.1萬/㎡，成交均價約2萬/㎡左右。成交單價最高的主要集中在師範附小和46中雙本部的學區範圍內。
11月成交單價最高的就是該學區範圍內的文華閣小區，一套小戶型的成交單價已達46561元/㎡。
由於新房市場的高層短缺，以及土地市場的刺激，濱湖二手房價格近期水漲船高，漲價亂象叢生，買房人「深受其虐」。
但從熱門小區TOP20中可以看出，購房者置業濱湖更看重價格在1.9萬-2.3萬/㎡的小區，兼顧地段、品質等，如藍鼎觀湖苑、世紀城小區、保利拉菲公館等。
07
經開區最高成交單價約4.3萬/㎡
11月經開區二手房掛牌均價、成交均價都在1.8萬/㎡左右。但是168玫瑰園學區房的成交價大多在3萬/㎡以上。
而這其中熱度最高的國耀花半裡小區，成交單價最高已達43048元/㎡，再次創新高，也是11月經開區成交的最高單價。
但是在11月的熱門小區中，購房者更青睞於均價在2萬/㎡以下的小區。
如綠地濱湖國際花都，房齡約10年左右，小區均價約1.89萬/㎡，小學學區為南門小區海恆分校，品牌、物業也不錯，熱度非常高，一個月的帶看次數高達802次，平均每天有近30次的帶看量。
08
高新區最高成交單價約3萬/㎡
11月高新區二手房掛牌均價約1.9萬/㎡，成交均價約1.8萬/㎡左右。
在11月成交單價最高的房源，來自文一名門學府裡小區，一套35平的小戶型，成交單價為30286元/㎡。
文一名門學府裡臨近蜀西湖、砂之船奧萊、七中新校區，地段位置優越，價格較高，小戶型的價格大多在2.5萬-3萬/㎡左右。
眾多選擇高新區二手房的購房者除了學區因素以外，更多的比較注重地段價值。如淮礦馥邦天下、百商悅瀾山，價格在2萬/㎡以下，且位於政務西板塊，因為臨近政務區，有地鐵4號線的加持，性價比價高，成為買房人的首選。
09
新站區最高成交單價約1.7萬/㎡
11月新站區二手房掛牌均價、成交均價都在1.2萬/㎡左右，成交價最高的房源來自禹洲中央城，成交單價17047元/㎡。
禹洲中央城位於新站區七裡塘板塊，臨近地鐵1號線延長線（在建），靠近瑤海區，周邊配套齊全，適宜居住。
從新站區11月熱門小區TOP20中可以看出，買房人比較青睞的小區大多集中在七裡塘板塊，以及品質不錯的次新房，如綠地青樹花城、文一陶衝湖別苑、當代MOMA未來城、朗香書院等。
綜合來看，未來在二手房中，價格相對適中的，且房齡短、品質不錯及有好學區、地鐵盤、商業氛圍好，環境優等標籤的房子，會成為買房人優先選擇的對象，流通性更高。