深圳房價連漲17個月，漲幅全國領跑。除了有本土的「地頭蛇」盤踞以外，更引來各方「過江龍」的覬覦垂涎。恆大、碧桂園、遠洋、富力地產、陽光城等企業先後落腳深圳，踏上一輪輪淘金之旅。其中恆大更是不聲不響地將矛頭對準了深圳的舊改市場，潛伏擴張了5年之後，如今的恆大在深圳已經坐擁15個舊改項目。
恆大熱衷「多元」 插足深圳舊改
時光追溯到1997年，那是一個春天，有一家如今擁有8萬多員工、總資產超過7570億、在2015全球企業2000強榜單中排名第500的公司在廣州成立了。是的，這家公司的掌門人是瀟灑倜儻的慈善家許家印，這家公司正是恆大。
恆大集團，全稱恆大地產集團有限公司，總部位於中國廣州。原本只是在房地產開發行業擁有一席之地的它，只花了短短幾年時間就已經成為涉及地產、金融、文化、體育、醫療健康、快速消費品、網際網路等多產業的巨無霸企業。
多元恆大
自從許家印在2014年中的集團內部會議上提出「世界500強」目標以來，該集團旗下多個產業一直處於高速擴張狀態。有一種說法是，人類已經無法阻止恆大多元化了。而這一次，「恆大深圳舊改」從它的多元化帝國裡浮出水面。即使是回歸到了地產老本行，恆大仍讓世人驚豔。進入深圳短短5年，恆大就從白手起家成為了能與卓越、佳兆業比肩的深圳舊改巨頭。
2011年1月15日，恆大以16.64億元收購深圳市建設（集團）有限公司71%股權，正式成立恆大地產集團（深圳）有限公司；2012年，恆大完成收購深圳建設集團29%的權益，後者成為其全資控股子公司。而收購深圳建設集團之後，恆大在深圳依然沒有停下尋求併購的步伐。2013年，恆大地產通過控股深圳國香地產進一步擴張，原國香地產位於深圳布吉沙灣片區的舊改項目，變身為恆大國香山於2013年底入市。
當時就有報導引國香地產內部消息稱，藉由控股國香，恆大在深圳的布局再添吉廈、葵湧等項目，其在深圳已擁有了持續開發十五年以上的土地儲備量。儘管恆大方面對深圳土儲並無回應，但從兩次借道擴張來看，其已經成為深圳市場中不可忽視的舊改大戶。
恆大潛伏 虎視眈眈
根據恆大深圳公司網站信息，目前，恆大在深圳開發有恆大國香山、恆大華強北項目、深圳蔡屋圍項目、南油大廈、建設集團大院等20個項目，其中舊改項目佔到15個之多。
據熟悉恆大地產的相關人士稱，「因為恆大深圳項目產品形態不限於住宅，所以這個數字不一定完全準確，但是深圳土地供應一直緊缺，房價預期基本向好，而且恆大的舊改項目不少是分布在南山、福田，整體貨值還是有保障的。」
「按照不同的項目進度來看，這15個項目肯定不會在兩三年中就集中入市。在理想的推進情況下，這些項目應該在未來5-8年的時間裡都可以為恆大陸續提供貨源。」
進擊的恆大：舊改本就是風險與利潤的博弈
在眾多開發商掘金深圳舊改的背後，仍隱藏著諸多風險與利潤的博弈。截至2013年底，深圳城市更新項目實施率僅為約19%。市場普遍認為，深圳現行的城市更新政策，使得項目長期處於「拆不動、賠不起、玩不轉」的困境中。
與通過拍賣拿地相比，舊城改造項目的土地價格極低。舊城改造項目的附加成本為拆遷補償，一般形式為在改造完成後以建築面積相近的新房予以補償。因此，初始投資較低，現金流出量減少。由於土地和補償成本相對較低，恆大預計此類項目毛利率可超過40%。
想通過舊改牟利，猶如與虎謀皮，需要的不僅僅是勇氣，若沒有雄厚的實力做支撐，這場盛大的舊改又將如何笑著走到終點？
房企：讓人又愛又恨的舊改
2015年11月4日，省委副書記、市委書記馬興瑞會見了恆大集團董事局主席許家印一行。深圳歡迎恆大，恆大願來深圳，雙方一拍即合。這一次，我們看見了開始，隱約也能看到結局，深圳、恆大強強聯合，兩生歡喜。
通過近兩年的努力調整，恆大已經從三四線進入一二線，完成了全國的布局。許家印在3月29日的恆大2015年度業績發布會上透露，恆大在深圳有20個項目，「土地儲備接近1200萬平方米，按照現在的售價估算，貨值有3500億元。」
深圳炙手可熱的房價似乎是在昭告天下，價格彰顯價值，深圳的土地價值連城，舊改更是萬眾矚目。廣州的豪門聽說深圳風景獨好，也忍不住要來看看，而這15個舊改項目就是它的眼睛，終將會帶它領略深圳樓市四季的變幻……
恆大深圳舊改15項目一覽：
1、羅湖區蔡屋圍城市更新項目：
項目地處深圳經濟、商務、金融、文化的中心，緊鄰寶安南路與桂園路，與深圳市最高的標誌性建築京基100隔街相望，該區域地理位置得天獨厚，歷來是深圳「地王中心」。總佔地面積5284㎡，建築面積為54000㎡，將打造深圳城市中心商住綜合體。
2、羅湖區紅寶路城市更新項目：
項目位於羅湖區，北至紅寶路，南至公安局、廣播電視大學、華安國際大酒店，西至蔡屋圍五街，東至寶安南路；距深圳市政府約6km，距羅湖區政府約3km，距區域商業中心萬象城約500m，緊鄰京基KKMall，佔地面積約5.40萬㎡，建築面積約13.1萬㎡，未來擬建成集商業、辦公、居住等為一體的居住綜合區。
3、羅湖區碧波花園城市更新項目：
項目位於羅湖區，東至沿河北路，南至智德路，西至黃貝路，北至沿河北路。距深圳市政府約11km，距羅湖區政府約3.6km，距區域商業中心（萬象城）約5.8km。總佔地面積約10.1萬㎡，現狀總建築面積約47萬㎡。
4、羅湖區外貿大院城市更新項目：
項目位於羅湖區，東至碧波一街、黃貝路，南至黃貝路，西至景園大廈、天井湖村，北至愛國路、碧波一街；距深圳市政府約12.2km，距羅湖區政府約2.9km，距區域商業中心約3.5km（東門商圈），佔地面積約2.6萬㎡，建築面積15.6萬㎡。
5、羅湖區建設集團城市更新項目：
項目位於羅湖區西側，紅嶺路和筍崗路交界處，更新單元用地面積為1.9萬㎡，總建築面積約35.2萬㎡，規劃建造1棟超高層商業綜合體，2-3棟150米左右的超高層住宅。
未來在這裡將會打造集商業、辦公、公寓、住宅為一體的超級城市中心，同時享受羅湖和福田兩大核心區的成熟配套。項目以獨特的造型，豐富的物業形態，強大的資源整合能力，必將帶動區域發展繁榮，為羅湖城市升級再次助力，必然會成為羅湖區的地標性建築，打造深圳城市名片新地標。
6、福田區華強北城市綜合體項目：
項目位於廣東省深圳市福田區華強北片區，東至嘉華路（規劃），西至8號路（規劃），南至萊茵達路，北至振興路；距深圳市政府4.0km，距福田區政府6.5km，坐落於深圳市商業中心華強北商業圈之中，佔地面積約1.7萬㎡,建築面積約18.6萬㎡。
該項目地理位置顯著，佔據華強北片區黃金區位，地鐵7號線直接接駁並通過地下通連空間無縫對接地鐵1號、2號、3號線，將打造集商業、住宅、寫字樓、商務公寓為一體的超高端都市綜合體，成為華強北片區產業升級的風向標。
7、南山區南油大廈城市綜合體項目：
項目位於深圳南山區的核心位置——南海大道旁（原南油大廈，開發建設用地面積1.04萬㎡，計容總建面約12萬㎡；計劃打造超200米地標建築，是集商業、辦公、公寓為一體的城市綜合體項目，擁有高端寫字樓同時配套高端商務公寓以及超高端的集群商業。
該項目位於深圳前海自貿區、蛇口自貿區兩大最熱經濟片區之間，受到自貿區的巨大利好輻射，是深港經濟交流最為活躍的區域，未來該區域最可能與香港市場直接接軌，實現深港一體化。
8、南山區大新村城市更新項目：
項目位於南山區南頭街道，西至大新街，南至桃園路，東至南新路，北至荔園西路，地鐵羅寶線由規劃用地南側經過，大新地鐵站出入口設在規劃用地的西南角。開發建設用地面積約：5.2萬㎡ ，規劃計容建築面積：38.6萬㎡。項目規劃將打造集商業、服務業、辦公和居住等多功能為一體的綜合城區，全面激發片區的城市活力。
9、南山區丁頭村城市更新項目：
項目位於南山區桂廟路與南新路交叉口西北地塊，至前海自貿區及市中心區均十分便捷，處於南山區的核心商業地段。項目更新單元建築面積約87萬㎡，改造方向為集商業、辦公、居住等為一體的居住綜合區。
10、南山區向南村城市更新項目：
項目位於南山區桂廟路南側，是連接福田與寶安兩區的重要交通節點，佔地面積4.2萬㎡，建築面積35.9萬㎡。地鐵11號線設有南山站，在項目500米範圍內，同時還有規劃中的地鐵10號線，是南山區中心地段，區位優勢顯著。
11、龍崗區愛聯恆大城市廣場：
項目位於龍崗區愛聯街道深惠路東側地鐵三號線愛聯站B出口，佔地約4.3萬㎡，總建築面積約20萬㎡， 將建成以商業性辦公+商業+服務業為一體的大型城市綜合體，打造龍崗大道首個地鐵無縫連接、潮流、時尚主題購物中心。
12、龍崗區吉廈城市更新項目：
項目位於龍崗區南灣街道，緊靠深圳羅湖區，開發建設用地面積9萬㎡，規劃計容建築面積約41萬㎡，距規劃地鐵龍崗線丹竹頭站出入口小於1000米，東側有在建的丹平快速路，交通條件和地理位置十分優越，將創建可持續發展的新型都市社區。
13、坪山新區飛西城市更新項目：
項目位於廣東省深圳市坪山新區中心區，北至松坪路（規劃），西至昌盛路（規劃），南至深汕路和和興路（規劃）交匯處，東至龍坪路（規劃）和和興路（規劃）交匯處。項目建設用地面積：17.38萬m ，計容建築面積：100萬㎡。
項目擁有便捷的立體化交通，從項目到深圳重要交通樞紐——深圳坪山火車站僅2公裡左右，乘坐高鐵從這裡到福田區最快約30分鐘，海上航線約40分鐘即可到達香港沙田；優越的自然環境資源也是本項目的強勢賣點，未來這裡將成為以商業服務、高端生態住宅服務為一體的綜合現代新城區。
14、大鵬新區葵新白石崗城市更新項目：
項目位於大鵬新區葵湧中心區南部，更新單元用地面積約16.5萬㎡，建築面積約80.2萬㎡；西臨葵坪路，東臨深圳市公安局消防特警勤大隊，南側緊接雷公山，北靠鹽壩高速、距高速出入口僅400m，距大鵬灣僅2KM，區域位置優越，具備山海景觀特徵，交通便捷。
在未來，白石崗片區將成為葵湧高新技術產業發展的重要配套基地、展現葵湧中心區城市形象的門戶區域。
15、大鵬新區葵湧三溪城市更新項目：
項目位於大鵬新區葵湧中心區北側，開發建設用地46.9萬㎡，建築面積237.8萬㎡。項目擁有絕佳的自然環境優勢，同時享受超級大盤的高端配套，為客戶提供了無憂保障；作為大鵬新區葵湧核心區的重要組成部分，三溪社區西片區將改造為集商業金融服務、旅遊服務、高端生態住區、產業配套服務於一體的綜合現代新城區。
來源：深圳城市更新舊改
轉載請註明（綜合整理）