來源：觀點   2014年06月05日 03:15
曾經限於深圳拿地之困星河集團，如今還是通過收購城市更新項目重回深圳一線。
5月28日利時集團發布公告稱，旗下間接全資附屬公司金達塑膠於5月19日與星順房地產就出售事項訂立搬遷補償安置協議及補充協議。
公告指，星順房地產向金達塑膠作出17.82億元補償款，而金達塑膠將金達擁有的土地使用權轉讓予星順房地產。
資料顯示，該土地位於深圳市寶安區金達工業區內，佔地面積約7.1萬平方米，原為金達塑膠深圳生產基地。目前，該生產基地2012年底已遷往寧波。自從金達塑膠的生產基地搬遷之後，上述用地空置至今。
公告披露，星順房地產是一家在中國成立的有限責任公司，主要從事房地產開發。為星河控股的附屬公司及旗下的項目公司。
17.82億收購土地
日前，觀點地產新媒體致電星河集團相關負責人確認其旗下星河控股為此次收購主體方。而在5月19日，星河集團深圳公司的官方網站上，已經用大紅字體的「喜報」二字公示了此次舊改併購。
「重大喜訊！星河地產深圳公司成功獲得寶安沙井舊改地塊。」彼時，該官方網站上如是描述。
如此看來，儘管星河近幾年多布局天津、廣州、惠州和常州等地，但其對於大本營深圳土地的獲取還是抱有一定的期待。
不過，在寸土寸金的深圳，通過城市更新項目獲得土地已然成為主流。
此次星河集團收購的金達塑膠地塊正是在深圳市規劃國土委發布的《2011年深圳市城市更新單元規劃制定計劃第三批計劃》名單之中。
彼時，寶安區8個項目包括民治街道威華工業區、西鄉街道河西工業區、西鄉街道鶴州工業區、沙井街道金達工業區及新安街道25區更新單元等，均擬更新為商業、居住類功能。
其中，沙井街道金達工業區城市更新項目，位於寶安區沙井街道，北鄰創成路，西接沙井路，臨近主幹道寶安大道和南環路。
項目用地面積74725.9平方米，拆除用地面積69476.8平方米，開發建設用地面積為57948.4平方米。計入容積率建築面積為286850平方米，其中商業61880平方米、商務公寓26520平方米、住宅190150平方米(包括19020平方米保障性住房)。
「如果算上容積率的話，樓面地價大致為七千多，商業以附近的京基百納廣場為代表，住宅可以參考的項目就是領航城目前兩萬一左右的售價，算起樓面地價跟前景來說，不能說是貴但是也絕對不便宜。」談起此次收購價格，深圳知名地產評論人林曉華跟觀點地產新媒體表示。
借道舊改難題
事實上，星河總裁姚惠瓊此前接受媒體採訪時已坦承，「在土地越來越稀缺的深圳，獲取土地的方式越來越難，所以我們的工作重點集中在城市更新領域。」
誠如姚惠瓊所言，在星河深圳現有的住宅地產版圖中，無論是已售罄的星河盛世，還是目前備受關注的星河WORLD前身均為城市更新項目。
但是在星河通過城市更新項目拿地的同時，其又面臨許多操作及運作層面的問題。正如作為今年最為關鍵的雅寶項目星河WORLD，正是因為其「工改工」的產權問題還待進一步明確，至今項目還沒有正式入市。
據了解，星河WORLD前身是深圳龍崗區雅寶工業城，2007年下半年，深圳鵬基集團因業務調整將其轉讓給了星河集團。
此後，按照星河集團的原定計劃，星河WORLD的一期產品應於去年入市，但由於涉及工業用地的土地性質，在出售時的產權確認方面還需與政府進一步協商，因而一直推遲入市。
林曉華亦指出，「雅寶項目主要是政府這邊的審批問題，因為現在舊改項目對於開發商產權、配套、建築方案都要求很高，越高容積率的項目就越難批。」
最新消息顯示，星河WORLD將於7月中上旬開放商務樣板間，9月開放住宅樣板間，預計年底住宅進行發售。
雖然雅寶項目的具體入市時間還存在一定疑問，但對於該項目，星河集團卻極為重視。
據星河集團官網介紹，雅寶項目可售面積51萬平方米，預計可實現銷售額約130億元；可租面積33萬平方米，可保證每年獲得穩定租金收入近10億元。此外，星河雅寶項目20%的產權置換將帶來約50億元的股權收入。
不過，或正是出於對預期收益的可觀，雖然星河在雅寶項目上面臨舊改瓶頸，但是也並沒有放慢在舊改市場的步伐。
對此，林曉華分析認為，即使舊改不好做，星河也不得不補倉。「因為其作為深圳本土企業，本身就很難走到外地去，雖然在惠州、常州等地均有項目，但是本地需求弱，也很難競爭過全國性的房企。在深圳的話，有大量的老業主對星河的品牌都是比較認可的，對其有一定支持。」