總價120萬要交33萬的稅!寧波單身公寓交易稅費有多高,算完嚇一跳!

近段時間，寧波的單身公寓市場頗為熱鬧。（註：本文所稱的單身公寓，特指土地使用權年限為40年、用地性質為商務辦公的公寓，即俗稱「40年產權」的公寓。下同。）

儘管早在今年年初就有相關消息、已經形成市場預期，但寧波於7月末正式確定於9月15日起實施新的落戶政策、明確「40年產權」的單身公寓也可以落集體戶，還是被單身公寓各類銷售方渲染為天大的利好。

圖片來源：包圖網

如果購置後用於出租，單身公寓因為面積小、總價低，而租金水平卻還往往高過普通住宅，其年租金回報率一般能夠達到百分之四五甚至更高，比把錢存銀行顯然划算，也稱得上是一筆不壞的買賣。

但如果以投資普通住宅、期望日後大幅升值的角度來買單身公寓，那恐怕需要好好考慮——以後出售，「40年產權」的單身公寓非常高的交易稅費，就是一個巨大的不利因素。

今天，我們就來仔細算算「40年產權」單身公寓的交易稅費。

首先需要特別指出的是，「40年產權」的房子——包括公寓、商鋪、寫字樓、車位等，不像普通住宅那樣可以享受交易稅費的優惠政策。

契稅，一律按總價的3%繳納，不分面積大小。

 

增值稅及附加，或者按總價或者按差額的5.6%繳納（差額問題，下面還會詳細說到），不能享受普通住宅那樣購入滿2年可免徵的政策。

 

個稅，或者按總價的2%、或者按差額的20%繳納，也不能享受普通住宅那樣「滿五唯一」（購入滿5年、為家庭唯一住房）可免徵的政策。

還有一種稅，普通住宅交易時候目前是不徵的，但單身公寓交易時必須繳納，即土地增值稅。

單身公寓的土地增值稅，或者按總價的5%徵收，或者按30%—60%的差額累進稅率徵收（這個下面也會詳細說到）。我們把單身公寓的交易稅費列表如下（印花稅因為很少，我們就忽略不計了。下同。）： 

這裡面，所謂核定徵收，一般是指不能提供原購房發票的；按實徵收，一般指提供原購房發票的。

 

目前在寧波二手房市場上，單身公寓買賣以核定徵收方式繳納交易稅費的居多。

 

依規，契稅由買方繳納，增值稅附加、個稅、土地增值稅則由賣方繳納。

當然，寧波二手房買賣的所謂慣例，是房東「一腳踢」、只算淨得多少房款，交易稅費通常是轉嫁給買方的。

 

交易稅費的計算主要有兩種情況：沒購房發票的和有購買發票的。

先算在不能提供原購房發票、核定徵收方式下單身公寓的交易稅費。

 

假設一套面積50平方米的單身公寓，單價15000元/平方米，即總價75萬元。據上表可知，這麼一套單身公寓，得繳：

契稅=75萬元X3%=2.25萬元

增值稅及附加=75萬元X5.6%=4.2萬元

個稅=75萬元X2%=1.5萬元

土地增值稅=75萬元X5%=3.75萬

總的交易稅費，高達11.7萬元！

 

如果所有稅費要買家承擔，那買家相當於是按17340元/平方米的單價買入這套單身公寓，實際單價比合同單價高出近2400元一平米。

再來算能夠提供原購房發票、按實徵收方式下單身公寓的交易稅費——這個就比較複雜了，小編腦細胞死了起碼一半，主要死在算土地增值稅上……
第一，差額，怎麼算？這與計算增值稅及附加、個稅相關。按實徵收方式下的所謂「差額」，在算增值稅及附加時候，是指房子的成交價與原購入價的差額。

算個稅，差額則是指房子成交價減去原購入價、原來繳納過的契稅、本次轉讓房屋中所繳納的稅費（包括增值稅及附加、土地增值稅）及有關合理費用（主要是裝修費用）後的餘額。

上文所舉例的那套單身公寓，假設當初購入單價是12000元/平方米、即50平米的總價是60萬元——需要提供原購房發票來證明，那麼現在按75萬元出售，需要繳納增值稅及附加=（75萬元—60萬元）X5.6%=8400元。

 

因為計算個稅涉及到土地增值稅，所以我們先來算土地增值稅。

 

土地增值稅的計算公式是： 

按實徵收方式下，土地增值稅的稅率，叫四級超率累進稅率，分成30%、40%、50%、60%四檔，具體計算公式分別是： 

1、增值額未超過扣除項目金額50%的，土地增值稅稅額=增值額×30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%、但未超過100%的，土地增值稅稅額=增值額×40%－扣除項目金額×5%；

3、增值額超過扣除項目金額100%、但未超過200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%－扣除項目金額×15%；

4、增值額超過扣除項目金額200%的，土地增值稅稅額=增值額×60%－扣除項目金額×35%。

這個公式裡面，扣除項目金額的計算，也有一個公式： 

扣除項目金額=原購房發票金額×（1+5%×年限）+轉讓環節繳納的有關稅金（包括此次轉讓時繳納的增值稅及附加、當初購房時繳納的契稅等）。

其中，「年限」代表原購房發票所載日期至售房發票開具之日止的年數。而四級超率累進稅率具體公式中的5%、15%、35%，就是指「扣除係數」。

 

增值額的計算公式是：

還是以上文那套單身公寓為例，假設房東是2年前買入的，當時繳納的契稅=60萬元X3%=1.8萬元，精裝修、所以沒有裝修費用，則：

增值額與扣除項目金額之比=6.36/68.64=9.3%，即沒有超過50%。所以土地增值稅按增值額的30%計算：

 

個稅=（75萬元—60萬元—原契稅1.8萬元—此次轉讓繳納的增值稅及附加8400元—此次轉讓繳納的土地增值稅19080元）X20%=20904元總結一下。這套單身公寓以按實徵收方式需要繳納的交易稅費，包括： 總計交易稅費：70884元，相當於75萬元總價的9.45%。顯然，雖然計算非常複雜，但按實徵收比核定徵收，能少繳將近5萬元的交易稅費。
當然，這是這套單身公寓房價漲得不那麼多的情況下算出的交易稅費。如果這套2年前以60萬元買入的單身公寓，現在翻了一番，漲到了120萬元，那在按實徵收方式下，需要按40%的稅率繳納土地增值稅，算下來將近19.5萬元之多！其交易稅費總額則高達33.5萬餘元——相當於轉讓總價的28%！所以需要特別注意的是，在四級超率累進稅率下，單身公寓的土地增值稅，是你賺得越多、稅越高！

 

舉例：

一套「40年產權」的單身公寓，證載面積50平方米，精裝修交付，2年前以60萬元總價買進，現在以75萬元/120萬元總價賣出。

 

稅種

交易稅費

核定徵收

按實徵收

75萬元

120萬元

75萬元

120萬元

契稅

2.25萬元

3.6萬元

2.25萬元

3.6萬元

增值稅及附加

4.2萬元

6.72萬元

8400元

3.36萬元

個人所得稅

1.5萬元

2.4萬元

20904元

7.0608萬元

土地增值稅

3.75萬元

6萬元

19080元

19.5368萬元

總計

11.7萬元

18.72萬元

約7萬元

33.5568萬元

不管是核定徵收還是按時徵收，單身公寓的交易稅費，顯然都遠遠超過普通住宅——

同樣是滿2年、50平米的房子，簡單按核定徵收算，單身公寓的契稅、增值稅及附加、個稅、土地增值稅加起來。得繳轉讓總價的15.6%；

而普通住宅增值稅及附加免徵、契稅1%、個稅1%、沒有土地增值稅，只要繳轉讓總價的2%就夠了。

 

按寧波二手房交易的慣例，房東如要買家承擔全部交易稅費，單身公寓的市場接受度高低，可想而知。

 

當然，目前寧波二手房市場上有些單身公寓房源，其實是虧著賣的。

像鄞州萬達的48克拉，當初1.5萬元/平方米開盤，10多年了，現在市面上掛牌價僅1萬元/平方米出頭點的也不少。

 

虧著賣的情況下，以按實徵收方式，增值稅及附加、個稅、土地增值稅倒都是不用繳了，但房東的心情，也是可想而知……

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