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原標題:
司太立:江西
司太立製藥有限公司評估報告（2020年12月11日更新）
本資產評估報告依據中國資產評估準則編制
浙江
司太立製藥股份有限公司擬轉讓股權
涉及的江西
司太立製藥有限公司
股東全部權益價值評估項目
資
產
評
估
報
告
坤元
評報〔
20
2
0
〕
643
號
（共
1
冊，第
1
冊）
坤元資產評估有限公司
二〇
二〇
年
十
二
月
十一
日
目
錄
聲
明
................................
................................
................................
.................
1
資產評估報告
·
摘要
................................
................................
...............................
2
資產評估報告
·
正文
................................
................................
...............................
5
一、委託人、被評估單位及其他資產評估報告使用人
...............................
5
二、評估目的
................................
................................
.
8
三、評估對象和評估範圍
................................
.......................
8
四、價值類型及其定義
................................
........................
10
五、評估基準日
................................
..............................
11
六、評估依據
................................
................................
11
七、評估方法
................................
................................
13
九、評估假設
................................
................................
25
十、評估結論
................................
................................
26
十一、特別事項說明
................................
..........................
28
十二、資產評估報告使用限制說明
................................
..............
31
十三、資產評估報告日
................................
........................
31
資產評估報
告
·
附
件
一
、被評估單位
基準日財務報表
................................
................
32
二
、委託人
和被評估單位營業執照
................................
..............
3
3
三
、評估對象涉及的主要權屬證明資料
................................
..........
35
四
、委託人
和
被評估單位
的承諾函
................................
..............
71
五
、籤名資產
評估師
的
承諾函
................................
..................
73
六
、資產帳面價值與評估結論存在較大差異的說明
................................
74
七、資產評估機構營業執照
................................
....................
76
八
、
資產評估機構備案公告
及
證券
評估資格證書
................................
..
77
九
、籤
名資產
評估師
職業
資格
證書登記卡
................................
........
79
資產基礎法
評估結果匯總表及明細表
................................
................................
....
81
聲 明
一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國資產評估協會
發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。
二、委託人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法規規定及本資
產評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告；委託人或者其他資產評估報告使用
人違反前述規定使用資產評估報告的，本資產評估機構及資產評估師不承擔責任。
本資產評估報告僅供委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使
用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用；除此之外，其他任何機構
和個人不能成為資產評估報告的使用人。
本資產評
估機構及資產評估師提示資產評估報告使用人應當正確理解和使用評
估結論，評估結論不等同於評估對象可實現價格，評估結論不應當被認為是對評估
對象可實現價格的保證。
三、本資產評估機構及資產評估師遵守法律、行政法規和資產評估準則，堅持
獨立、客觀和公正的原則，並對所出具的資產評估報告依法承擔責任。
四、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象沒有現存或者
預期的利益關係；與相關當事人沒有現存或者預期的利益關係，對相關當事人不存
在偏見。
五、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果受資產評估報
告中假
設和限制條件的限制，資產評估報告使用人應當充分關注資產評估報告中載
明的假設、限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
浙江
司太立製藥股份有限公司擬轉讓股權
涉及的江西
司太立製藥有限公司
股東全部權益價值評估項目
資
產
評
估
報
告
坤元
評報〔
20
20
〕
643
號
摘
要
以下內容摘自
資產
評估報告正文，欲了解本評估項目的
詳細情況和合理理解
評估結論
，應
當
認真閱讀
資產
評估報告
正
文。
一、委託人和被評估單位及其他資產評估報告使用人
本次資產評估的委託人為
浙江
司太立製藥股份有限公司
(
以下簡稱
浙江
司太立公司
)
，本次資產評估的被評估單位為
江西
司太立製藥有限公司
(
以下簡稱
江西司太
立
公司
)
。
根據《資產評估委託合同》，本資產評估報告的其他使用人為國家法律、法規規
定的
資產
評估報告使用人。
二、評估目的
浙江
司太立公
司擬
轉讓江西
司太立公司的股權
，為此需要對
江西
司太立公司的
股東全部權益價值進行評估。
本次評估目的是為該經濟行為提供
江西
司太立公司股東全部權益價值的參考依
據。
三、評估對象和評估範圍
評估對象為涉及上述經濟行為的
江西
司太立公司的股東全部權益。
評估範圍為江西
司太立公司申報的截至
2020
年
6
月
30
日江西
司太立公司的全
部資產及相關負債，包括流動資產、非流動資產及流動負債、非流動負債。按照江
西
司太立公司提供的
業
經審計
2020
年
6
月
30
日財務報表反映，資產、負債及股東
權益的帳面價值分別為
673,916,810.83
元、
475,105,807.00
元和
198,811,003.83
元
。
同時，江西
司太立公司將帳面未記錄的
7
項無形資產列入評估範圍，包括
3
項
發明專利、
4
項實用新型專利。
四、價值類型
本次評估的價值類型為市場價值。
五、評估基準日
評估基準日為
20
20
年
6
月
30
日。
六、評估方法
根據評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條件，
本次
分別
採用資產基礎
法
和收益法
進行評估。
七、評估結論
經綜合分析，本次評估最終採用收益法評估
結果
作為
江西
司太立公司股東全部
權益的評估值
。
江西
司太立公司股東全部權益的評估價值為
500,177,000.00
元（大
寫為人民幣
伍億零壹拾柒萬柒仟
元整），與帳面
價
值
198,811,003.83
元
相比，評估
增值
301,365,996.17
元，增值率為
151.58%
。
八、評估結論的使用有效期
本評估結論僅對
浙江
司太立公司
轉讓
江西
司太立公司
股權
之經濟行為有效。本
評估結論的使用有效期為一年，即自評估基準日
20
20
年
6
月
30
日起至
20
21
年
6
月
29
日止。
九、對評估結論有重大影響的特別事項
1.
截至評估基準日，
倒班宿舍、十車間（
B2
車間）、七車間（
A7
車間
)
和固廢
倉庫
4
項房產（合計建築面積
17,694.63
平方米）尚未取得《不動產權證
書
》
，帳面
原值合計
23,418,943.11
元，帳面淨值
20,206,546.40
元。
2
．
新型冠狀病毒肺炎疫情已在全球多國爆發，已對宏觀經濟以及市場信息產生
重大影響。但目前該疫情對經濟形勢的影響難以準確預估，因此本次評估未考慮該
疫情對基準日評估結論可能
產生的影響。
3.
本次評估對象為股東全部權益價值，部分股東權益價值並不必然等於股東全
部權益價值和股權比例的乘積，可能存在控制權溢價或缺乏控制權的折價。
資產評估報告的特別事項說明和使用限制說明請參閱資產評估報告正文。
浙江
司太立製藥股份有限公司擬轉讓股權
涉及的江西
司太立製藥有限公司
股東全部權益價值評估項目
資
產
評
估
報
告
坤元
評報〔
20
2
0
〕
643
號
浙江
司太立製藥股份有限公司
：
坤元資產評估有限公司接受貴公司的委託，根據有關法律、行政法規和資產評
估準則的規定，堅持獨立、客觀、公正的原則，分別採用資產基礎法和收益法，按
照必要的評估程序，對
貴公司
擬
轉讓
股權
涉及的
江西
司太立製藥有限公司
股東全部
權益在
20
20
年
6
月
30
日的市場價值進行了評估。現將資產評估情況報告如下：
一、委託人、被評估單位及其他資產評估報告使用人
(一) 委託人概況
1.
名稱：浙江
司太立製藥股份有限公司
(
以下簡稱
浙江
司太立公司
)
2.
住所：浙江省仙居縣現代工業集聚區
司太立大道
1
號
3.
法定代表人：胡錦生
4.
註冊資本：
24
,
449.8874
萬元人民幣
5.
類型：股份有限公司
(
中外合資、上市
)
6.
統一社會信用代碼：
91330000704720655L
7.
登記機關：浙江省市場監督管理局
8.
經營範圍：醫藥中間體製造、銷售；經營本企業自產產品的出口業務和本企
業所需的機械設備、零配件、原輔材料的進口業務，但國家限定公司經營或禁止進
出口的商品及技術除外。
原料藥（碘海醇、碘克沙醇、碘帕醇、碘佛醇、鹽酸左氧
氟沙星、左氧氟沙星、甲磺酸帕珠沙星）製造（詳見《藥品生產許可證》）。
(二) 被評估單位概況
一) 企業名稱、類型與組織形式
1.
名稱：江西
司太立製藥有限公司
(
以下簡稱
江西
司太立公司
)
2.
住所：江西省樟樹市鹽化基地
3.
法定代表人：方欽虎
4.
註冊資本：
6
,
800
萬元人民幣
5.
類型：其他有限責任公司
6.
統一社會信用代碼：
9136098256865260XY
7.
登記機關：樟樹市市場和質量監督管理局
8.
經營範圍：
X
-
CT
非碘離子造影劑原料及中間體、喹諾酮類藥物的原料及中
間體、頭孢類藥物的原料及中間體製造，進出口經營權。（以上項目國家有專項規定
的除外）
二) 企業歷史沿革
1
．公司成立時情況
江西
司太立公司成立於
2
011
年
1
月
17
日，原名為江西
司太立科技有限公司，
初始註冊資本
3,800
萬元，成立時股東
和出資情況如下：浙江
司太立製藥有限公司
（現已改制更名為浙江
司太立製藥股份有
限公司）出資
3,040
萬元
(
佔註冊資本的
8
0
%)
，自然人吳曉東出資
380
萬元
(
佔註冊資本的
1
0
%)
，自然人苗沂出資
380
萬元
(
佔
註冊資本的
1
0%)
。
2
．公司歷次股權變更情況
2014
年
4
月
，江西
司太立公司註冊資本增加
3,000
萬元，其中浙江
司太立公司
認繳
2
,400
萬元，
吳曉東和苗沂分別認繳
3
00
萬元，增資後江西
司太立公司註冊資
本為
6,
800
萬元
。
2016
年
8
月
，根據股權轉讓協議，股東苗沂將持有的
10%
的股權給王珏。
經上述股權變更及增資後，截至評估基準日，江西
司太立公
司的註冊資本為
6,
800
萬元，股權結構如下：
出資
人
名稱
出資額（萬元）
出資比例（
%
）
浙江
司太立製藥股份有限公司
5,440.00
80.00
吳曉東
680.00
10.00
出資
人
名稱
出資額（萬元）
出資比例（
%
）
王珏
680.00
10.00
合
計
6,800.00
100.00
三) 被評估單位前3年及截至評估基準日的資產、負債狀況及經營業績見下表
金額單位：人民幣元
項目名稱
2017年12月31日
2018年12月31日
2019年12月31日
評估基準日
資產
450,209,103.15
513,489,002.45
563,751,348.11
673,916,810.83
負債
345,102,831.73
379,027,257.38
400,734,041.07
475,105,807.00
股東權益
105,106,271.42
134,461,745.07
163,017,307.04
198,811,003.83
項目名稱
2017年度
2018年度
2019年度
2020年1-6月
營業收入
231,005,153.69
343,009,806.49
410,876,618.01
275,199,887.85
營業成本
195,106,645.53
258,748,298.00
323,565,894.75
203,518,600.61
利潤總額
1,655,652.60
33,177,075.90
32,493,227.07
42,453,520.13
淨利潤
740,862.53
29,355,473.65
28,555,561.97
35,793,696.79
上述
財務報表均業經天健會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並
出具了
無保
留意見的天健審〔
201
8
〕
1273
號
、
天健審〔
201
9
〕
2825
號
、
天健審〔
20
20
〕
823
號
和
天健審〔
2
020
〕
1
0385
號
審計報告
。
四) 被評估單位經營情況等
江西
司太立公司位於江西省樟樹市鹽化基地武夷路北側，成立於
2
011
年
1
月，
註冊資本
6,
800
萬元人民幣，廠區佔地面積約
300
畝，
現有員工約
3
50
人，
其中博
士
1
人、碩士
8
人、本科
68
人、大專
42
人，本科及以上學歷人員佔比達總人數的
2
2
%
。公司
專業從事
X
-
CT
造影劑與磁共振造影劑中間體、原料藥、
CMO
產品的研發、
生產及銷售，現有主要產品有碘化物、三碘異酞醯氯、酯化物、釓貝葡胺等，是國
內
X
-
CT
造影劑原料藥行業的領先企業。
(三) 委託人與被評估單位的關係
委託人為被評估單位的控股股東。
(四) 其他資產評估報告使用人
根據《資產評估委託合同》，本資產評估報告的其他使用人為國家法律、法規
規定的資產評估報告使用人。
二、評估目的
浙江
司太立公司擬
轉讓
其持有的
江西
司太立公司
股權
，為此需要對該經濟行為
涉及的
江西
司太立公司
股東全部權益價值進行評估。
本次評估目的是為
該經濟行為提供
江西
司太立公司
股東全部權益價值的
參考依
據。
三、評估對象和評估範圍
評估對象為涉及上述經濟行為的
江西
司太立公司的股東全部權益。
評估範圍為江西
司太立公司申報的截至
2
020
年
6
月
30
日江西
司太立公司的全
部資產及相關負債，包括流動資產、非流動資產及流動負債、非流動負債。按照江
西
司太立公司提供的
業
經審計
的
2020
年
6
月
3
0
日財務報表反映，資產、負債及股
東權益的帳面價值分別為
673,916,810.83
元、
475,105,807.00
元和
198,811,003.83
元
。具體內容如下：
金額單位：元
項 目
帳面原值
帳面價值
一、流動資產
370,837,006.69
二、非流動資產
303,079,804.14
其中：固定資產
362,924,167.90
255,171,775.80
在建工程
22,749,539.25
無形資產
19,953,991.44
其中：無形資產——土地使用權
19,920,000.00
長期待攤費用
1,942,015.46
遞延所得稅資產
1,097,938.19
其他非流動資產
2,164,544.00
資產總計
673,916,810.83
三、流動負債
269,147,876.81
四、非流動負債
205,957,930.19
負債合計
475,105,807.00
股東權益合計
198,811,003.83
1.
委託評估對象和評估範圍與上述經濟行為涉及的評估對象和評估範圍一致。
2.
主要資產基本情況如下：
(1)
應收帳款
應收帳款帳面價值
120,974,643.57
元，其中帳面餘額
127,423,684.81
元，壞
帳準備
6,449,041.24
元，均系應收的貨款。
(2)
存貨
存貨帳面價值
98,102,818.94
元。其中帳面餘額
98,973,365.59
元，存貨跌價
準備
870,546.65
元，包括在原材料、庫存商品、委託加工
物資
、在產品。
(
3
)
建築物類固定資產
建築物類固定資產合計帳面原值
212,872,692.74
元、帳面淨值
168,731,098.04
元，
系位於
江西省
樟樹
市
鹽化基地武夷路北側
的工業廠房及生產輔助用房
和位於樟
樹市金都路東側、鹽城大道南側的中南名府住宅
，包括房屋建築物
28
項
，合計建築
面積
84,201.45
平方米
。其中，工業廠房及生產輔助用房包括
車間、甲類品倉庫、
綜合辦公樓和成品包材倉庫
等，
主要建於
2012
年
—
2019
年，結構主要為鋼結構和
鋼混結構；構築物及其他輔助設施
2
8
項，主要為
廢水處理站
、道路與
橋架
等，主要
建於
201
3
年
—
2019
年。
(
4
)
設備類固定資產
設備類固定資產共計
3,
597
臺
（套），合計帳面原值
150,051,475.16
元，帳面
淨值
86,440,677.76
元，減值準備
0.00
元，主要包括搪玻璃反應罐、不鏽鋼列管式
冷凝器、吸附乾燥機、變頻空壓機等生產設備，還包括供配電、廢氣、廢水處理系
統等配套工程及電腦、空調等辦公設備及車輛，均分布於被評估單位位於江西省樟
樹市鹽化基地的廠區內。
(
5
)
在建工程
在建工程帳面價值
22,749,539.25
元（其中帳面餘額
22,749,539.25
元，減值
準備
0.00
元），包括土建工程
9,428,336.07
元、安裝工程
10,543,077.33
元
、工程
物資
2,778,125.85
元
。其中土建工程包括
B3
車間、公用工程樓
2
、
A3
車間和部分
零星工程
等，
安裝工程
包括
A5
車間
-
三碘異酞醯氯技改工程、
A6
車間
-
OPAA
技改等
。
(
6
)
無形資產
—
土地使用權
無形資產
—
土地使用權帳面價值
19,920,000.00
元，其中帳面餘額
19,920,000.00
元，減值準備
0.00
元。
系
位於
江西
省
樟樹
市
鹽化基地
武夷路北側
的
1
宗出讓工業用地，面積
200
,
0
0
0
.
00
平方米，已取得
贛（
2017
）樟樹不動產權證第
0003690/1/2/3/4/5
號、贛（
2018
）樟樹不動產權證第
0004960/1/2
號、贛（
2018
）
樟樹不動產權證第
0007478
號
《不動產權證書》。
(
7
)
無形資產
—
其他無形資產
無形資產
—
其他無形資產帳面價值
33,991.44
元，其中帳面餘額
33,991.44
元，
減值準備
0.00
元，系
1
項
財務核算軟體
。
3.
企業
申報的
帳面
未記錄的無形資產
江西
司太立公司申報的帳面未記錄的無形資產共計
7
項，包括
3
項發明專利、
4
項實用新型專利，詳情如下：
序號
專利所有權人
專利權名稱
專利種類
取得方式
專利號
有效期
1
江西
司太立製藥有
限公司
一種含碘雙聚體造影劑
發明
受讓取得
ZL201110205574.9
2011.07.21至
2031.07.21
2
江西
司太立製藥有
限公司
一種造影劑
發明
受讓取得
ZL201110513186.0
2011.06.08至
2031.06.0
3
江西
司太立製藥有
限公司
一種醫藥中間體的存放裝置
實用新型
自行取得
ZL201821921048.6
2018.11.21至
2028.11.21
4
江西
司太立製藥有
限公司
一種醫藥中間體的粉碎裝置
實用新型
自行取得
ZL201821921049.0
2018.11.21至
2028.11.21
5
江西
司太立製藥有
限公司
一種醫藥中間體的過濾裝置
實用新型
自行取得
ZL201821920611.8
2018.11.21至
2028.11.21
6
江西
司太立製藥有
限公司
醫藥中間體生產用廢水處理
裝置
實用新型
自行取得
ZL201821920592.9
2018.11.21至
2028.11.21
7
上海
司太立製藥有
限公司，江西司太
立製藥有限公司
一種碘海醇中間體雜質的制
備方法和用途
發明
自行取得
ZL201711224636.4
2017.11.29至
2037.11.29
4.
企業申報的表外資產
除上述無形資產外，江西
司太立公司未申報其他表外資產。
四、價值類型及其定義
1.
價值類型及其選取：評估價值類型包括市場價值和市場價值以外的價值（投
資價值、在用價值、清算價值、殘餘價值等）兩種類型。經評估人員與委託人充分
溝通後，根據本次評估目的、市場條件及評估對象自身條件等因素，最終選定市場
價值作為本評估報告的評估結論的價值類型。
2.
市場價值的定義：市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受
任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、評估基準日
為使得評估基準日與擬進行的經濟行為和評估工作日接近，委託人確定本次評
估基準日為
2020
年
6
月
30
日，並在資產評估委託合同中作了相應約定。
六、評估依據
(一) 法律法規依據
1.
《資產評估法》；
2
.
《公司法》《合同法》《證券法》等；
3
.
其他與資產評估有關的法律、法規等
。
(二) 評估準則依據
1
.
《
資產評估基本準則
》；
2.
《資產評估職業道德準則》；
3.
《資產評估執業準則
——
資產評估程序》；
4.
《資產評估執業準則
——
資產評估報告》；
5.
《資產評估執業準則
——
資產評估委託合同》；
6.
《資產評估執
業準則
——
資產評估檔案》；
7
.
《資產評估執業準則
——
資產評估方法》；
8
.
《資產評估執業準則
——
企業價值》；
9
.
《資產評估執業準則
——
無形資產》；
10
.
《資產評估執業準則
——
不動產》；
11
.
《資產評估執業準則
——
機器設備》；
12
.
《資產評估價值類型指導意見》；
13
.
《資產評估對象法律權屬指導意見》；
14
.
《專利資產評估指導意見》
。
(三) 權屬依據
1.
江西
司太立公司提供的《營業執照》、公司章程和驗資報告；
2.
基準日股份持有證明、出資證明等；
3.
與資產及權利的取得及使用有關的經濟合同、協議、資金撥付證明
(
憑證
)
、
財務報表及其他會計資料；
4.
國有建設用地使用權出讓合同、建設工程規劃許可證、不動產權證書、機動
車行駛證、發票等權屬證明；
5
.
專利證書
及
相關權屬證明；
6
.
其他產權證明文件。
(四) 取價依據
1
．被評估單位提供的評估申報表；
2
．被評估單位截至評估基準日的財務報表；
3.
江西省固定資產投資價格指數；
4.
《國家發展改革委關於進一步放開建設項目專業服務價格的通知》；
5.
《關於印發
<
基本建設項目建設成本管理規定
>
的通知》；
6
.
有關工程的原始資料、工程承包合同、業務合同、詢價記錄等；
7
.
資產所在地的房地產市場價格的調查資料；
8
.
《機電產品報價手冊》
及其他市場價格資料、詢價記錄；
9
.
主要設備的購置合同、發票、付款憑證；有關設備的技術檔案、檢測報告、
運行記錄等資料；
1
0
.
《資產評估常用數據與參數手冊》
《基本建設財務規則》、《工程勘察設計收
費標準》等評估參數取值參考資料；
1
1
.
江西
省人民政府及相關政府部門頒布的有關政策、規定、實施辦法等法規
文件；
1
2
.
主要原材料市場價格信息、庫存商品市場銷價情況調查資料；
1
3
.
被評估單位的歷史生產經營資料、經營規劃和收益預測資料；
1
4
.
行業統計資料、相關行業及市場容量、市場前景、市場發展及趨勢分析資
料、定價策略及未來營銷方式、類似業務公司的相關資料；
1
5
.
從
同花順iFinD
金融數據終端查詢的相關數據。
1
6
.
中國人民銀行公布的外幣匯率和
授權全國銀行間同業拆借中心公布的評估
基準日貸款市場報價利率（
LPR
）
；
1
7
.
企業會計準則
及
其他會計法規和制度、部門規章等；
18
.
評估專業人員對資產核實、勘察、檢測、分
析等所搜集的佐證資料；
19
.
其他資料。
七、評估方法
(一) 評估方法的選擇
根據現行資產評估準則及有關規定，企業價值評估的基本方法有資產基礎法、
市場法和收益法。
因國內產權交易市場交易信息的獲取途徑有限，且同類企業在產品結構和主營
業務構成方面差異較大，結合本次評估被評估單位的特殊性，選取同類型市場參照
物的難度極大，故本次評估未採用市場法。
江西
司太立公司的生產技術較為成熟，銷售渠道較為穩定，產品已進入批量生
產階段，在延續現有的業務內容和範圍的情況下，未來收益能夠合理預測，與企業
未來收益的風險程度相對應的折現率也能合理估算，故本次評估
可以
採用收益法。
由於江西
司太立公司各項資產、負債能夠根據會計政策、企業經營等情況合理
加以識別，評估中有條件針對各項資產、負債的特點選擇適當、具體的評估方法，
並具備實施這些評估方法的操作條件，本次評估可以採用資產基礎法。
結合本次資產評估的對象、評估目的和評估人員所收集的資料，確定分別採用
資產基礎法和收益法對委託
評估的江西
司太立公司的股東全部權益價值進行評估。
在採用上述評估方法的基礎上，對形成的各種評估測算結果依據實際狀況進行
充分、全面分析，綜合考慮不同評估方法和評估測算結果的合理性後，確定採用收
益法的評估測算結果作為評估對象的評估結論。
(二) 資產基礎法簡介
資產基礎法是指以被評估單位評估基準日的資產負債表為基礎，
合理
評估
企業
表內及可識別的表外各項資產、負債價值，確定評估對象價值的評估方法。
它是以
重置各項生產要素為假設前提，根據委託評估的分項資產的具體情況選用適宜的方
法分別評定估算各分項資產的價值並累加求和，
再扣減相關負債評估值，得出股東
全部權益的評估價值。
計算公式為：
股東全部權益評估價值
=
∑
各分項資產的評估價值
-
∑各分項負債的評估價值
主要資產的評估方法如下：
一) 流動資產
1
．貨幣資金
對於人民幣現金、存款和其他貨幣資金，以核實後帳面值為評估值；對於外幣
存款，按核實後的外幣存款數和基準日中國人民銀行公布的外幣匯率折合人民幣金
額作為評估值。
2
．應收帳款、其他應收款和相應壞帳準備
(1)
應收帳款
和相應壞帳準備
1)
對於有充分證據表明可以全額收回的款項
，估計發生壞帳的風險較小，以其
核實後的帳面餘額為評估值。
2)
對於可能有部分不能收回或有收回風險的款項，評估人員進行了分析計算，
估計其壞帳損失金額與相應計提的壞帳準備差異不大，故將相應的壞帳準備金額確
認為預估壞帳損失，應收帳款的評估值即為其帳面餘額扣減預估壞帳損失後的淨額。
按規定計提的壞帳準備評估為零。
(2)
其他應收款
和相應壞帳準備
其他應收款均為應收的備用金、保證金、社保代繳款等款項，估計發生壞帳的
風險較小，以其核實後的帳面餘額為評估值。
按規定計提的壞帳準備評估為零。
3
．預付款項
預付
款項
系預付的貨款，經評估人員核實，對於發票未到而掛帳的費用，將其
評估為零，其他款項期後能夠實現相應的資產或權益，故以核實後帳面值為評估值。
4
．存貨
包括在原材料、庫存商品、委託加工
物資
、在產品，根據各類存貨特點，分別
採用適當的評估方法進行評估。
(1)
原材料
1)
對於原鹽、氫氧化鉀等原材料，由於該部分材料庫齡較長，已無使用和處置
價值。因此將其評估為零。
2)
對於其他原材料，由於購入的時間較短，周轉較快，且被評估單位材料成本
核算比較合理，以核實後的帳面餘額為評估值。
按規定計提的
存貨跌價
準備評估為零
。
(2)
庫存商品
1)
對於
(S)
-
3
-
環已烯
-
1
-
甲酸、
OPAA
粗品等產品，由於該部分產品主要為醫藥
中間體，以自用為主，不對外出售。以核實後的帳面值為評估值。
2)
對於銷售價格高於帳面成本的庫存商品，因其毛利率較高，本次對其採用逆
減法評估，即按其不含增值稅的售價減去銷售費用和銷售稅金以及所得稅，再扣除
適當的稅後利潤計算確定評估值。
3)
對銷售價格低於帳面成本的庫存商品，本次對其採用逆減法評估，不再扣減
相關的所得稅及利潤。
按規定計提的
存貨跌價
準備評估為零
。
(3)
委託加工物資
委託加工物資由於材料和加工費的市場價格變化不大，故以核實後的帳面餘額
為評估值
。
(4)
在產品
在產品由於其料、工、費核算方法基本合理，可能的利潤由於完工程度較低，
存在很大的不確定性，不予考慮，故以核實後的帳面餘額為評估值
。
二) 非流動資產
1
．
建築物類固定資產
由於列入本次評估範圍的建築物類固定資產包括工業廠房及附屬建築、市區內
的
商品房住宅
等，
委
估建築物的類別存在較大差異，因此根據待估建築物的用途、
類似建築物的市場情況和收益情況等，採用不同的評估方法。
(1)
對於
工業廠房及附屬建築
等建築物，本次選用成本法
評估
。該類建築物的
評估值中包含了不包含相應土地使用權的評估價值。
成本法是通過用現時條件下重新購置或建造一個全新狀態的待估建築物所需的
全部成本，減去待估建築物已經發生的各項貶值，得到的差額作為評估價值的評估
方法。本次評估採用成新折扣的方法來確定待估建築物已經發生的各項貶值。計算
公式為：
評估價值＝重置成本×成新率
1)
重置
成本
的
確定
A
．
重置成本一般由建安工程費用、前期及其它費用、建築規費、
應計利息
和開
發利潤組成，結合評估對象具體情況的不同略有取捨。
B
．
成新率
(
A
)
複雜、大型
、獨特、高價的建築物分別按年限法、完損等級打分法確定成
新率後，經加權平均，確定綜合成新率。
採用年限法計算成新率的
計算
公式為：
成新率
(K1)
＝尚可使用年限
/
經濟耐用年限×
100%
採用
完損等級打分法
的
計算
公式為
：
完損等級評定係數
(K2)
＝結構部分比重×結構部分完損係數＋裝飾部分比重×
裝飾部分完損係數＋設備
部分
比重×設備
部分
完損係數
將上述兩種方法的計算結果取加權平均值確定綜合成新率。
計算公式為：
K
＝
A1
×
K1
＋
A2
×
K2
其中
A1
、
A2
分別為加權係數，本次評估
A1
、
A2
各取
0.5
。
(
B
)
其他建築物的成新率以年限法為基礎，結合其實際使用情況、維修保養情
況和評估專業人員現場勘查時的經驗判斷綜合評定。
(2)
對於
商品房住宅
，本次選用市場法
評估
。該類建築物的評估值中包含了相
應土地使用權的評估價值。
市場法是指在掌握與被評估建築物相同或相似的建築物（可比實例）的市場價
格的基礎上，以被評估建築物為基準對比分析可比實例並將兩者的差異量化，然後
在可比實例市場價格的基礎上作出調整和修正，確定
委
估建築物評估價值的評估方
法。
1)
一般選擇三個以上近期交易的類似結構、同類地段、相同用途的建築物作為
可比實例
，再將上述可比實例的交易價格統一調整為成交日一次付款、單位建築面
積上的人民幣買賣交易價格。
2)
因素修正調整計算
根據
委
估建築物與可比實例的交易情況、交易日期、位置及房屋裝修、層次、
朝向等因素的不同，對可比實例的價格進行交易情況、交易日期、不動產狀況修正，
得出比準價格。計算公式為：
委
估建築物比準價格＝可比實例交易價格×交易情況修正係數×交易日期修正
係數×不動產狀況修正係數
3)
評估價值的確定
對於各可比實例測算所得的比準價格，在分析其合理性的基礎上經比較後確定
評估價值。本次評估按算術平均值確定評估價值。
本次委估商品房的評估價值按市場法下得出的不含契稅的商品房價值並加計相
應契稅確定。計算公式為：
商品房評估價值
＝
不含契稅的商品房價值×（
1
＋
契稅稅率）
2.
設備類固定資產
根據本次資產評估的特定目的、相關條件、委估設備的特點和資料收集等情況，
主要採用成本法進行評估。成本法是指按照重建或者重置被評估資產的思路，將評
估對象的重建或者重置成本作為確定資產價值的基礎，扣除相關貶值（包括實體性
貶值、功能性貶值、經濟性貶值），以此確定資產價值的評估方法。本次評估採用成
新折扣
的方法來確定待估設備已經發生的實體性貶值，計算公式為：
評估價值＝重置成本－實體性貶值－功能性貶值－經濟性貶值
＝重置成本×成新率
－
功能性貶值
－
經濟性貶值
(1)
重置成本的評定
重置成本是指資產的現行再取得成本，由設備現行購置價、運雜費、安裝調試
費、建設期管理費、資金成本等若干項組成。
(2)
成新率的確定
根據各種設備特點及使用情況，確定設備成新率。
根據委估設備特點、使用情況、重要性等因素，確定設備成新率。
A
．對價值較大、複雜的重要設備，採用綜合分析係數調整法確定成新率。
綜合分析係數調整法，即以使用年限法為基礎，先
根據被評設備的構成、功能
特性、使用經濟性等綜合確定經濟
耐用年限
N
，並據此初定該設備的尚可使用年限
n
；
再
按照現場勘查的設備技術狀態，運行狀況、環境條件、工作負荷大小、生產班次、
生產效率、產品質量穩定性、維護保養水平以及技術改造、大修等因素加以分析研
究，
確定各調整係數，作進一步調整，綜合評定該設備的成新率。
B
．對於價值量較小的設備，以及電腦、空調等辦公設備
,
主要以使用年限法為
基礎，結合設備的使用維修和外觀現狀，確定成新率。對更新換代速度、功能性貶
值快的電子設備，考慮技術更新快所造成的經濟性貶值因素。
C
．
對於車輛，
首先按車輛經濟行駛裡程法和經濟使用年限法分別計算理論成新
率，採用孰低法確定其理論成新率，以此為基礎，
結合車輛的維護保養情況和外觀
現狀，確定成新率
。
另外，對於二手設備，在成新率中做相應考慮；對於已提足折舊但仍在繼續使
用的固定資產，以可回收價值確定其評估值。
3
．
在建工程
(1)
土建工程
土建工程中對於
B3
車間、公用工程樓
2
和
A
3
車間項目工程，經了解
，其各項
支出較合理，款項支付進度與項目施工進度基本一致，且支出成本的市場價沒有太
大變動，故對上述土建工程以核實後的帳面值為評估值。
對於已完工項目的部分零星支出和未結轉費用，在相應建築主體評估時一併考
慮，此處將其評估為零。
(2)
設備安裝工程
設備安裝工程由於建設不久，各項投入時間較短，經了解，主要設備、材料的
市場價值變化不大，故以核實後的帳面值為評估價值。
(3)
工程物資
工程物資由於均為近期購入，市價變動不大，故以核實後的帳面值為評估價值。
4
．
無形資產
—
土地使用權
(
1)
土地使用權的價值內涵
本次評估土地價格設定為土地開發程度為熟地，即宗地紅線外「五通」（即通路、
供電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內「場地平整」條件下於評估基準日
20
20
年
6
月
30
日工業用途用地在剩餘使用年限內的土地使用權的價格。
(
2)
評估方法的選擇
通行的評估方法有市場法、收益法、假設開發法、成本法、基準地價係數修正
法等。評估方法的選擇應按照地價評估的技術規程，結合評估人員收集的有關資料，
根據樟樹市地產市場情況並結合評估對象的具體條件、用地性質及評估目的等，選
擇適當的評估方法。
對於列入評估範圍的工業用地，評估人員考慮到其是已開發建設的工業熟地，
同類地段相似土地市場交易較活躍，故採用市場法進行評估。
(
3)
選用的評估方法簡介及參數的選取路線
市場法是在求取一宗待評估土地的價格時，根據替代原則，將委估土地與在較
近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，並依據後者已知的價格，
參照該土地的交易情況、期日、區域、個別因素、使用年期、容積率等差別，修正
得出委估土地的評估基準日地價的方法。計算公式為：
V＝
VB×A×B×C×D×E×F
式中
V
：待估宗地使用權價值；
VB
：比較案例價格；
A
：待估宗地交易情況指數
/
比較案例交易情況指數
B
：待估宗地期日地價指數
/
比較案例期日地價指數
C
：待估宗地區域因素條件指數
/
比較案例區域因素條件指數
D
：待估宗地個別因素條件指數
/
比較案例個別因素條件指數
E
：待估宗地使用年期指數
/
比較案例使用年期指數
F
：待估宗地容積率指數
/
比較案例容積率指數
5
．無形資產
—
其他無形資產
委估無形資產系企業購買的
財務核算軟體攤餘額
以及帳面未記
錄
的
3
項發明專
利
和
4
項實用新型專利。
(1)
對於外購的
財務核算軟體
，以其核實後的帳面價值為評估值。
(2)
對於帳面未記
錄
的
3
項發明專利
和
4
項實用新型專利，
本次評估將這些無
形資產視為對公司
相關產品
作出統一貢獻的無形資產組合，採用收益法進行評估。
根據本次評估目的、評估對象的具體情況，
評估人員
選用收入分成法確定委估
資產的預期收益。收入分成法系基於技術對收入的貢獻率，以銷售額為基數及適當
的分成比率確定被評估資產的未來預期收益，選用適當的折現率將其折現成現值後
累加，以此估算待估無形資產評估價值的方法。
其基本公式為：
n KR
i
P= Σ
i=1 (1+r)
i
式中：
P
為委估資產的評估值；
K
為銷售收入分成率；
Ri
為第
i
年的淨銷售收入額；
i
為收益期限；
r
為折現率。
6
．長期待攤費用
長期待攤費用廠區及辦公樓外景觀綠化，道路、給排水工程款攤餘額，
由於在
構築物科目中已對其進行了評估，構築物評估價值已包含了
廠區及辦公樓外景觀綠
化，道路、給排水工程款
的價值，故此處將其評估為零
。
7
．遞延所得稅資產
遞延所得稅資產包括被評估單位計提應
收帳款壞帳準備及存貨跌價準備產生的
可抵扣暫時性差異而形成的所得稅資產。因遞延所得稅資產為在確認企業所得稅中
會計準則規定與稅收法規不同所引起的納稅暫時性差異形成的資產，資產基礎法評
估時，對於因計提應收帳款壞帳準備和存貨跌價準備產生的遞延所得稅資產，由於
難以全面準確地對各項資產評估增減額考慮相關的稅收影響，故對上述遞延所得稅
資產以核實後的帳面值為評估值。
8.
其他非流動資產
其他非流動資產系預付的設備款。由於各項資產期後存在對應的價值或權利，
故以核實後的帳面價值為評估價值。
三) 負債
負債
包括
流動負債和非流動負債
，包括短期借款、
應付票據、
應付帳款、應付
職工薪酬、應交稅費、
其他應付款和
一年內到期的非流動負債等流動負債
及長期借
款
和
遞延
收益
等非流動負債
。通過核對明細帳與總帳的一致性、對金額較大的發放
函證、查閱原始憑證等相關資料進行核實。經核實，
各項遞延收益
因
相關資產已構
建完成
等原因
，期後
均
不需支付，故評估值為零，其餘
各項負債
均為實際應承擔的
債務
，
以核實後的帳面值為評估值。
(二) 收益法簡介
收益法是指通過將被評估單位的預期收益資本化或折現以確定評估對象價值的
評估方法。
一) 收益法的應用前提
1
．投資者在投資某個企業時所支付的價格不會超過該企業
(
或與該企業相當且
具有同等風險程度的同類企業
)
未來預期收益折算成的現值。
2
．能夠對企業未來收益進行合理預測。
3
．能夠對與企業未來收益的風險程度相對應的折現率進行合理估算。
二) 收益法的模型
結合本次評估目的和評估對象，採用企業自由現金流折現模型確定企業自由現
金流價值，並分析公司溢餘資產、非經營性資產（負債）的價值，確定公司的整體
價值，並扣除公司的付息債務確定公司的股東全部權益價值。計算公式為：
股東全部權益價值＝企業整體價值－付息債
務
企業整體價值＝企業自由現金流評估值＋溢餘資產價值＋非經營性資產價值－
非經營性負債價值
本次評估採用分段法對企業的收益進行預測，即將企業未來收益分為明確的預
測期期間的收益和明確的預測期之後的收益。計算公式為：
t1(1)
1)
nnnntttCFFPrr
.
.
....
..企業自由現金流評估值
（
式中：
n
——
明確的預測年限
——
第
t
年的企業現金流
tCFF
r
——
加權平均資本成本
t
——
未來的第
t
年
——
第
n
年以後的連續價值
nP
三) 收益期與預測期的確定
本次評估假設公司的存續期間為永續期，收益期為無限期。採用分段法對公司
的收益進行預測，即將公司未來收益分為明確的預測期間的收益和明確的預測期之
後的收益，其中對於明確的預測期的確定綜合考慮了行業和公司自身發展的情況，
根據評估人員的市場調查和預測，取
5
年（即至
2025
年末）作為分割點較為適宜。
四) 收益額—現金流的確定
本次評估中預期收益口徑採用企業自由現金流，計算公式如下：
企業自由現金流＝息前稅後利潤＋折舊及攤銷－資本性支出－營運資金增加額
息前稅後利潤＝營業收入－營業成本－稅金及附加－銷售費用－管理費用－研
發費用－財務費用（不含利息支出）＋信用減值損失（資產減值損失）＋營業外收
入－營業外支出－所得稅費用
五) 折現率的確定
1
．折現率計算模型
企業自由現金流評估值對應的是企業所有者的權益價值和債權人的權益價值，
對應的折現率是企業資本的加權平均資本成本
(WACC)
。
..1edEDWACCKKTEDED
......
..
式中：
WACC
——
加權平均資本成本；
Ke
——
權益資本成本；
Kd
——
債務資本成本；
T
——
所得稅率；
D/E
——
目標資本結構。
債務資本成本
採用基準日
一年期
LPR
利率
，權數根據公司實際情況採用合適
的目標資本結構計算取得。
dK
權益資本成本按國際通常使用的
CAPM
模型求取，計算公式如下：
efcKRBetaERPR....
式中：
—
權益資本成本；
eK
—
目前的無風險利率；
fR
—
權益的系統風險係數；
Beta
—
市場的風險溢價；
ERP
—
企業特定風險調整係數。
cR
2
．模型中有關參數的計算過程
(1)
無風險報酬率的確定
國債收益率通常被認為是無風險的，故評估人員取截至評估基準日國債市場上
長期國債的平均到期年收益率為無風險報酬率。
(2)
資本結構
滬、深兩市同行業上市公司至評估基準日的資本結構通過
同花順iFind金融資
訊終端查詢。
江西
司太立公司的目標資本結構參考同行業上市公司平均資本結構確定。
(3)
企業風險係數
Beta
通過
同花順iFind金融資訊終端查詢滬、深兩地同行業上市公司含財務槓桿的
Beta係數後，通過公式=÷[1+(1-T)×(D/E)](公式中，T為稅率，為含財務
槓桿的Beta係數，為剔除財務槓桿因素的Beta係數，D/E為資本結構)對各項
beta調整為剔除財務槓桿因素後的Beta係數。再通過公式，計
算被評估單位帶財務槓桿係數的Beta係數。
uβlβlβ
uβ
..'
luβ=β×1+1-tD/E....
(4)
計算市場的風險溢價
證券交易指數是用來反映股市股票交易的綜合指標，評估人員選用滬深
300
指
數為股票市場投資收益的指標，藉助
同花順iFind
金融資訊終端的數據系統選擇每
年末成分股的各年末交易收盤價作為基礎數據對
2010
年到
2019
年的年收益率進行
了測算。經計算得到滬深
300
成分股的各年算術平均及幾何平均收益率，以全部成
分股的算術或幾何平均收益率的加權平均數作為各年股市收益率，再與各年無風險
收益率比較，得到股票市場各年的
ERP
。
由於幾何平均收益率能更好地反映股市收益率的長期趨勢，故採用幾何平均收
益率估算的
ERP
的算術平均值作為目
前國內股市的風險收益率。
(5) Rc
—
企業特定風險調整係數的確定
企業特定風險調整係數表示非系統性風險，是由於被評估單位特定的因素而要
求的風險回報。它反映了被評估單位所處的競爭環境，包括外部行業因素和內部企
業因素，以揭示被評估單位所在的行業地位，以及具有的優勢和劣勢。江西
司太立公司的
企業特定風險調整係數在分析公司的經營風險、市場風險、管理風險以及財
務風險等方面風險及對策的基礎上綜合確定。
3
．加權平均成本的計算
(1)
權益資本成本
的計算
(2)
債務資本成本
計算
債務資本成本採用基準日一年期
LPR
利率
。
(3)
加權資本成本計算
六) 非經營性資產和溢餘資產的價值
非經營性資產（負債）是指與企業經營收益無關的資產（負債）。
溢餘資產是指超過企業正常經營需要的資產規模的那部分經營性資產，包括多
餘的現金及現金等價物，有價證券等。
經分析，截至評估基準日，江西
司太立公司存在
1
項溢餘資產和
1
項非經營性
負債，以資產基礎法評估結果確定其評估值
。
七) 付息債務價值
截至評估基準日，江西
司太立公司的付息債務系向
中國銀行樟樹市藥都支行、
中信銀行南昌南京東路支行等借入的銀行借款及相應的應付利息。
八、評估程序實施過程和情況
本項資產評估工作於
2020
年
11
月
13
日開始，
資產
評估報告日為
2020
年
12
月
11
日。整
個評估工作分五個階段進行：
(一) 接受委託階段
1
．項目調查與風險評估，明確評估業務基本事項，確定評估目的、評估對象和
範圍、評估基準日；
2
．接受委託人委託，籤訂
資產評估
委託合同；
3
．編制資產評估計劃；
4
．組成項目小組，並對項目組成員進行培訓。
(二) 資產核實階段
1
．評估機構根據資產評估工作的需要，向被評估單位提供資產評估申報表表樣，
並協助其進行資產清查工作；
2
．了解被評估單位基本情況及委估資產狀況，並收集相關資料；
3
．審查核對被評估單位提供的資產評估申報表和有關測算資料；
4
．根據資產評估申報表的內容進行現場核實和勘察，收集整理資產購建、運行、
維修等相關資料，並對資產狀況進行勘查、記錄；
5
．收集整理委估資產的產權證、合同、發票等產權證明資料，核實資產權屬情
況；
6
．收集整理
醫藥製造
行業資料，了解被評估單位的競爭優勢和風險；
7
．獲取被評估單位的歷史收入、成本以及費用等資料，了解其現有的生產能力
和發展規劃；
8
．收集並查驗資產評估所需的其他相關資料。
(三) 評定估算階段
1
．根據委估資產的實際狀況和特點，制訂各類資產的具體評估方法；
2
．收集市場信息；
3
．對委估資產進行評估，測算其評估價值；
4
．在被評估單位提供的未來收益預測資料的基礎上，結合被評估單位的實際情
況，查閱有關資料，合理確定評估假設，形成未來收益預測。然後分析、比較各項
參數，選擇具體計算方法，確定評估結果。
(四) 結果匯總階段
1
．分析並匯總分項資產的評估結果，形成評估結論；
2
．對各種方法評估形成的測算結果進行分析比較，確定評估結論；
3
．編制初步
資產
評估報告；
4
．對初步
資產
評估報告進行內部審核；
5
．徵求有關各方意見。
(五) 出具報告階段
徵求意見後，
出具
正式
資產
評估報告
。
九、評估假設
1.
基本假設
(1)
本次評估以委估資產的產權利益主體變動為前提，產權利益主體變動包括
利益主體的全部改變和部分改變。
(2)
本次評估以公開市場交易為假設前提。
(3)
本次評估以被評估單位按預定的經營目標持續經營為前提，即被評估單位
的所有資產仍然按照目前的用途和方式使用，不考慮變更目前的用途或用途不變而
變更規劃和使用方式。
(4)
本次評估以宏觀環境相對穩定為假設前提，即現有的宏觀經濟、政治、政
策及被評估單位所處行業的產業政策無重大變化，社會經濟持續、健康、穩定發展；
貨幣金融政策保持現行狀態，不會對社會經濟造成重大波動；稅收保持現行規定，
稅種及稅率無較大變化；現行的利率、匯率等無重大變化。
(5)
本次評估以被評估單位經營環境相對穩定為假設前提，即被評估單位主要
經營場所及業務所涉及地區的社會、政治、法律、經濟等經營環境無重大改變；被
評估單位能在既定的經營範圍內開展經營活動，不存在任何政策、法律或人為障礙。
2.
具體假設
(1)
假設
被評估單位管理層勤勉盡責，具有足夠的管理才能和良好的職業道德，
合法合規地開展各項業務，被評估單位的管理層及主營業務等保持相對穩定。
(2)
假設被評估單位每一年度的營業收入、成本費用、更新及改造等的支出，
均在年度內均勻發生。
(3)
假設被評估單位在收益預測期內採用的會計政策與評估基準日時採用的會
計政策在所有重大方面一致。
(4)
假設無其他人力不可抗拒因素及不可預見因素，對被評估單位造成重大不
利影響。
3
．
特殊假設
江西
司太立公司於
2018
年
12
月被認定為高新技術企業，取得編號為
GR20183600158
3
的《高新技術企業證書》，有效期三年。企業所得稅優惠期為
2018
年至
2020
年。按照現行的高新技術企業認定條件，江西
司太立公司符合相關要求，
預計可通過覆審，故假設未來江西
司太立公司在每次高新技術企業資格到期後均能
通過覆審，獲得高新技術企業資格。根據相關稅收法律法規，高新技術企業的企業
所得稅率為
15%
。
評估人員根據資產評估的要求，認定這些前提條件在評估基準日時成立，當以
上評估前提和假設條件發生變化，評估結論將失效。
十、評估結論
1
．資產基礎法評估結果
在本報告所揭示的評估假設基礎上，江西
司太立公司的資產、
負債及股東全部
權益的評估結果為：
資產帳面價值
673,916,810.83
元，評估價值
744,242,844.45
元，評估增值
70,326,033.62
元，增值率為
10.44%
；
負債帳面價值
475,105,807.00
元，評估價值
460,235,378.63
元，評估減值
14,870,428.37
元，減值率為
3.13%
；
股東全部權益帳面價值
198,811,003.83
元，評估價值
284,007,465.82
元，評
估增值
85,196,461.99
元，增值率為
42.85%
。
資產評估結果匯總如下表：
金額單位：人民幣元
項 目
帳面價值
評估價值
增減值
增值率%
A
B
C=B-A
D=C/A*100
一、流動資產
370,837,006.69
381,849,073.56
11,012,066.87
2.97
二、非流動資產
303,079,804.14
362,393,770.89
59,313,966.75
19.57
其中：固定資產
255,171,775.80
284,574,970.00
29,403,194.20
11.52
在建工程
22,749,539.25
22,264,827.26
-484,711.99
-2.13
無形資產
19,953,991.44
52,291,491.44
32,337,500.00
162.06
其中：無形資產——土地
使用權
19,920,000.00
25,376,000.00
5,456,000.00
27.39
無形資產——其他
無形資產
33,991.44
26,915,491.44
26,881,500.00
79,083.15
長期待攤費用
1,942,015.46
0.00
-1,942,015.46
-100.00
遞延所得稅資產
1,097,938.19
1,097,938.19
其他非流動資產
2,164,544.00
2,164,544.00
資產總計
673,916,810.83
744,242,844.45
70,326,033.62
10.44
三、流動負債
269,147,876.81
269,147,876.81
四、非流動負債
205,957,930.19
191,087,501.82
-14,870,428.37
-7.22
負債合計
475,105,807.00
460,235,378.63
-14,870,428.37
-3.13
股東全部權益
198,811,003.83
284,007,465.82
85,196,461.99
42.85
評估
結果
根據以上評估工作得出，詳細情況見評估明細表。
2
．收益法評估結果
在本報告所揭示的評估假設基礎上，江西
司太立公司股東全部權益價值採用收
益法評估的結果為
500,177,000.00
元。
3
．
兩種方法評估結果的比較分析和評估價值的確定
江西
司太立公司股東全部權益價值採用資產基礎法的評估結果為
284,007,465.82
元，收益法的評估結果為
500,177,000.00
元，兩者相差
216,169,534.18
元，差異率為
43.22%
。
經分析，評估人員認為上述兩種評估方法的實施情況正常，參數選取合理。資
產基礎法是在持續經營基礎上，以重置各項生產要素為假設前提，根據要素資產的
具體情況採用適宜的方法分別評定估算企業各項要素資產的價值並累加求和，再扣
減相關負債評估價值，得出資產基礎法下股東全部權益的評估價值，反映的是企業
基於現有資產的重置價值。由於資產基礎法固有的特性，採用該方法是通過對被評
估單位申報的資產及負債進行評估來確定企業的股東全部權益價值，而對於企業商
譽、人力資源、客戶資源等無形資產或資源，由於難以對上述各項無形資產或資源
對未來收益的
貢獻進行分割，故未對其單獨進行評估，資產基礎法評估結果未能涵
蓋企業的全部資產的價值，由此導致資產基礎法與收益法兩種方法下的評估結果產
生差異。
收益法是從企業未來發展的角度，通過合理預測企業未來收益及其對應的風險，
綜合評估企業股東全部權益價值，在評估時，不僅考慮了各分項資產是否在企業中
得到合理和充分利用、組合在一起時是否發揮了其應有的貢獻等因素對企業股東全
部權益價值的影響，也考慮了企業商譽、人力資源、客戶資源等資產基礎法無法考
慮的因素對股東全部權益價值的影響。採用收益法評估得到的價值是企業整體資產
獲利能力的量
化，運用收益法評估能夠真實反映企業整體資產的價值。收益法能夠
彌補資產基礎法僅從各單項資產價值加和的角度進行評估而未能充分考慮企業整體
資產所產生的整體獲利能力的缺陷，避免了資產基礎法對效益好或有良好發展前景
的企業價值被低估、對效益差或企業發展前景較差的企業價值高估的不足。以收益
法得出的評估值更能科學合理地反映企業股東全部權益的價值。
因此
，本次評估最終採用收益法評估結果
500,177,000.00
元（大寫為人民幣
伍
億零壹拾柒萬柒仟
元整）
作為江西
司太立公司股東全部權益的評估值。
十一、特別事項說明
1
．在對
江西
司太立公司
股東全部權益價值評估中，評估人員對
江西
司太立公司
提供的評估對象和相關資產的法律權屬資料及其來源進行了必要的查驗，除下述事
項外，未發現其他評估對象和相關資產的權屬資料存在瑕疵情況。
截至評估基準日，
倒班宿舍、十車間（
B2
車間）、七車間（
A7
車間
)
和固廢倉庫
4
項房產（合計建築面積
17,694.63
平方米）尚未取得《不動產權證
書
》
，帳面原值
合計
23,418,943.11
元，帳面淨值
20,206,546.40
元
。
對以上事項，江西
司太立公司已提供了相關情況說明、建築工程規劃許可證和
相關憑證，承諾上述委估房屋建築物屬其所有。
提供有關資產真實、合法、完整的法律權屬資料是
江西
司太立公司
的責任，評
估人員的責任是對
江西
司太立公司
提供的資料作必要的查驗，資產評估報告不能作
為對評估對象和相關資產的法律權屬的確認和保證。若被評估單位不擁有前述資產
的所有權，或對前述資產的所有權存在部分限制，則前述資產的評估
結果
和
江西司
太立公司
股東全部權益價值評估結論會受到影響。
2
．截至評估基準日，
江西
司太立公司
存在以下資產抵押
事項，可能對相關資產
產生影響
，
但評估時難以考慮
：
(1)
房產土地抵押事項
借款銀
行名稱
抵押物
抵押期限
基準日借款餘
額（元）
中國
工
商
銀行
樟樹支
行
贛（
2017
）樟樹不動產權證第
0003690
號、
贛（
2018
）樟樹不動產權證第
0004960/1/2
號
、贛（
2018
）樟樹不動產權證第
0007478
號
等共計
7
幢房屋建築物（建築面積合計
37
,
330
.3
4
平方米）
，以及相應土地使用權
（土地面積
110,143.00
平方米）
2017.4.28
-
2022.4.28
64,000,000.00
中信銀
行南京
東路支
行
贛（
2017
）樟樹不動產權證第
0003691/2/3/4/5
號等共計
1
5
幢房屋建築
物（建築面積合計
27,
936
.
20
平方米）
，以
及相應土地使用權（土地面積
89,857.00
平方米）
2020.6.16
-
2025.6.16
140,000,000.00
(2)
設備抵押事項
江西
司太立公司
以
其
擁有的
10KV
線路及變壓器、磁力驅動向壓反應釜等共計
503
項設備（合計帳面原值
40,579,597.75
元，帳面淨值
17,951,664.36
元）為抵
押物，為
其
向
中國銀行樟樹市藥都支行的短期借款提供抵押擔保，抵押期限為
2020
年
4
月
7
日
-
2021
年
4
月
10
日。截
至
評估基準日，短期借款餘額為
65,000,000.00
元。
江西
司太立公司承諾，截至評估基準日，除上述事項外，不存在其他資產抵押、
質押、對外擔保、未決訴訟、重大財務承諾等或有事項及租賃事項。
3.
新型冠狀病毒肺炎疫情現在全球爆發，可能對宏觀經濟以及市場信息產生重
大影響。目前該疫情對經濟形勢的影響難以準確預估，因此本次評估未考慮該疫情
對基準日評估結論可能產生的影響。
4
．本次評估中，評估人員未對各種設備在評估基準日時的技術參數和性能做技
術檢測，評估人員在假定被評估單位提供的有關技術資料和運行記錄是真實有效的
前提下，通過實地勘察作出的判斷。
本次評估中，評估人員未對各種建、構築物的隱蔽工程及內部結構（非肉眼所
能觀察的部分）做技術檢測，評
估人員在假定被評估單位提供的有關工程資料是真
實有效的前提下，在未藉助任何檢測儀器的條件下，通過實地勘察作出的判斷。
5.
在資產基礎法評估時，除庫存商品外，未對其他資產評估增減額考慮相關的
稅收影響。
6
．
本評估結果是依據本次評估目的、以報告中揭示的假設前提而確定的股東全
部權益的現時市場價值，沒有考慮特殊的交易方式可能追加或減少付出的價格等對
評估價值的影響，也未考慮宏觀經濟環境發生變化以及遇有自然力和其它不可抗力
對資產價格的影響；本次評估對象為股東全部權益價值，部分股東權益價值並不必
然等於股東全部權益價值和股權比例的乘積，可能存在控制權溢價或缺乏控制權的
折價。
7
．本次股東全部權益價值評估時，評估人員依據現時的實際情況作了評估人員
認為必要、合理的假設，在資產評估報告中列示。這些假設是評估人員進行資產評
估的前提
條件。
當未來經濟環境和以上假設發生較大變化時，評估人員將不承擔由
於前提條件的改變而推導出不同資產評估結論的責任。
8
．本評估機構及評估人員不對資產評估委託人和被評估單位提供的有關經濟行
為批文、營業執照、驗資報告、審計報告、權證、會計憑證等證據資料本身的合法
性、完整性、真實性負責。
9.
本次評估對被評估單位可能存在的其他影響評估結論的瑕疵事項，在進行資
產評估時被評估單位未作特別說明而評估
人員
根據其執業經驗一
般不能獲悉的情況
下，評估機構和評估人員不承擔相關責任。
資產評估報告使用人應注意上述特別事項對評估結論的影響。
中財網