前幾天，明源君留意到一個數據，據CRIC監測數據顯示，四房成交佔比越來越高了。
CRIC重點監測了126個城市各戶型成交套數，其中三房佔比高達53.1%，穩居成交主力，四房比重升至18.6%緊隨其後。但就增速而言，四房相較於2018年上漲了2.5個百分點，同比增幅居首。
在四房產品中，120平～140平面積段又成了成交的主力。
其實這個趨勢並不難預料，隨著二胎政策的普及，很多家庭由原來的三口之家變成了六口幾家，家庭成員變多，居住空間需求也有所改變，四房逐漸成為了標配。
房企根據二孩家庭的需求，也在逐漸加大投入研發適合二胎家庭的戶型。經過幾年探索，現在標杆房企改善四房有哪些研究成果？明源君結合案例跟大家聊一聊。
1
緊湊型剛需四房
強調實用和性價比
當前四房主流面積是120平~140平，尤其在房價高企的一二線城市，120平左右的四房更常見。但120平四房要滿足六口之家的需求，設計難度不是一般大。
壓縮面積最大的難點，就是要兼顧居住的舒適度，保護居住者的尊嚴。尤其是現在客戶對於產品的需求越來越苛刻，緊湊型戶型設計往往在一些地方下功夫：
①空間利用率進一步提高，不浪費一平米。
②動線優化，避免過道面積地浪費。
③各個功能空間尺度合理，居住體驗有所提升。
④戶型更通透，剛需戶型的採光、通風也不降標。
⑤兼顧隱私需求，例如主臥可以做到完整套房，比如衣帽間，提高私密性。
一、戶型布局強調提高利用率
從目前主流的四房戶型來看，有兩種戶型布局比較主流，一是四葉草戶型，即4個臥室分布在房子的四角，互不幹擾。四葉草戶型的優點是能最大限度減少室內過道面積的浪費，將更多空間納入到客餐廳，形成一個整體的大空間。
另一方面，由於房間分布在客廳兩側，靈活性更大，其中一間次臥與客廳可分開可合併，比如孩子還小，可以把空間併入客廳，為孩子提供更開闊的活動空間，當孩子長大需要獨立空間，就可以改造成一間房。
不足是如果入戶次臥不是套房，就要穿過客廳才能去到衛生間，不夠便捷。
另一種是四開間朝南的布局，一般為三臥+客廳或兩臥+橫向客餐廳。缺點是入戶臥室用洗手間要穿過客廳，進門臥室入口影響客廳完整性，走道浪費面積大。
比如杭州雅棠軒約139㎡四房兩衛，甚至做到五開間朝南，且南向總面寬有約16.4米。不過老人房和其他次臥挨在一起，休息時間容易被打擾。
二、主臥套房設計是標配，功能空間強調滿足基本需求
緊湊型四房，強調戶型空間尺度的合理性，首先需要滿足主要空間的使用需求。比如
優先考慮主臥套房、客廳、老人房三個空間的尺度設計，其它次臥空間不刻意追求面積尺度。
140平以下能做到雙套房設計可以說很優秀了，比如這個項目130平四房戶型做到了雙套房設計，但另外兩個次臥空間會顯得比較侷促。
這個不到120平的四房戶型，也做到了雙套房設計，整個空間非常緊湊，四個房間分布在客餐廳兩邊，但臥室門不直接朝向客廳。雖然動靜分區不那麼明顯，但影響可以減到最弱。不足是沒有生活陽臺。
由於面積緊湊，這類四房戶型很難做到客餐廳獨立，反而更注重客餐廳一體化設計。主臥會有非獨立衣帽間設計、非浴缸設計，一般面積如果在120㎡以下，做獨立衣帽間反而會讓臥室空間感到侷促了。
比如珠海龍湖這個118平4房做了客餐廳一體化設計，但餐廚的關係比較遠，而且餐廳的空間相對有些侷促。但是整體來說，戶型方正舒適。
這個戶型還有一個很大的亮點，是把景觀做到了極致！一是主臥有一個270°的南向超大飄窗，二是次臥和客廳連通以後，形成一個長達7米的超大陽臺；三是整個窗牆比達到47%，比普通房子高出50%以上。
成都中鐵建126平四房，客餐廳一體化設計形成相對完整的空間，景觀陽臺空間非常大，有一半陽臺的進深達到了2.4米，而且主臥套房有獨立衣帽間設計，尺度感強。不足就是書房的房間開間較小，主臥的私密性不夠強。
而中鐵建西派浣花整個陽臺空間更打動人，進深到了2.4m。
三、收納精細化
由於家庭成員增加了，每個人的東西一多，家裡容易變得雜亂，增加收納空間非常重要。以玄關為例，科很多項目在玄關配備了容量巨大的HD玄關一體櫃，折算總容納面積相當於69個20寸登機箱的容納量。
2
改善型四房
場景升級才能打動客戶
相比剛需客戶更看重價格不同，改善型四房客戶對價格敏感度有所降低，更強調居住舒適度。
曾經有房企做過調研，這個類型產品的目標客戶有幾個明顯特徵：一是以中產階級為主，他們非常重視子女的教育；二是買什麼戶型往往是女主人說了算；三是女主人在家時間比較多，他們對餐廳、陽臺等區域的空間要求更高；四是對於居住體驗要求更苛刻。
他們希望的面積段約在140平～180平，大部分屬於再改客戶，這類產品設計要注意幾個要點：
① 戶型布局強調私密性、儀式感，儘量做到雙套房設計
②各個功能空間尺度合理，居住體驗有所提升
③ 更注重客餐廳設計，雙陽臺提升舒適度
④ 主臥套房設計更加強調品質
一、戶型布局強調舒適度，各空間尺度合理
嚴格來說，再改產品其實還可以根據不同面積段細分為2個階段，舒適型以及享受型。但不管是什麼類別，要確保的是各功能空間的功能要到位，而且室內空間每個區域的尺度必須都要有所保證。
而且值得注意的是，相比緊湊型四房，改善型四房要在每個場景都有進一步的優化，才會打動越來越挑剔的改善客戶。
簡單來說，每個功能空間的尺度感放大了，除了客廳、臥室等空間，廚房、陽臺、餐廳等，也要儘可能留出舒適的尺度。例如很多二胎家庭都會為小孩添置一臺專用洗衣機，那生活陽臺是否能擺放兩臺洗衣機？
比如這款143㎡四房戶型，客廳、衛生間和廚房等主要功能間比例適中，房間面積分配較平均，實用性更強。而且做到了南北通透雙陽臺設計，但客廳開間只有4米，對於緊湊型四房沒有明顯提升。
永威上和府160平四房兩廳三衛，面積增加了，發揮空間也更大，基本能滿足各方面的設計要求，大面寬、雙陽臺、雙套房三衛浴、生活動線合理，約13.3米麵寬，三開間朝南，舒適度非常高。
而且，通過增加產品面寬、增加南向開間可以有效擴大房子的採光面，從而增強戶型的舒適性。目前標杆房企推出的改善型四房，很多面寬都做到了10m以上，而四開間朝南也成為當下主流。
康橋悅蓉園180㎡四房兩廳三衛，客廳大面寬，加之客餐廳一體的設計，不僅增加整體採光，還最大化利用了空間。
二、客餐廳空間為設計重點，雙陽臺提升舒適度
對於再改客戶來說，對戶型的關注度主要是房間數量要夠，往往為了達到房間數量，導致公共空間被無限壓縮。現在，家庭核心區或多功能空間的概念開始流行，更強調家人之間的互動、情感交流，因此會在戶型中預留開敞的多功能空間，靈活可變。
之前，明源君分享過旭輝最新一代產品，他們提出了「巨廳」的概念。具體來說，就是通過優化設計，儘可能減少過道等所佔面積，並且把書房、廚房、陽臺、玄關等一切可能併入客廳的面積，和客廳一體化。
合肥旭輝這個約150㎡四房，大面寬、大橫廳，一家人有了更好的互動空間。生日、紀念日，可以直接在家裡開PARTY，請很多朋友來。
比如成都的萬科玖西堂就考慮到了父母與孩子的互動空間，在客廳處設立了親子互動區。
上面提到這類目標客群非常重視在子女教育的投入。比如中鐵建西派系產品客廳設計中提出1.5廳的概念，即西派系6.8—7米的客廳開間設計中，除考慮電視、茶几、沙發所需要的空間外，還特意留出了可供擺放鋼琴的區域。
三、主臥小家化設計
現在戶型設計除了物理指標，更關注家人在空間裡的關係。比如有了孩子以後，夫妻就很難過上二人世界，大家每天出去都在忙工作，回家就是忙孩子忙老人，等到夜深人靜回到臥室，已經很累，2人之間的深入交流越來越少。
現在對於主臥有一個設計趨勢，就是全功能化，夫妻兩人關上門可以喝茶談心，重溫二人世界。
以南寧萬科這個170平四房為例，主臥面積達到了36平，飄窗5.5米，空間闊綽，能夠擺得下衣櫃、化妝櫃、休閒沙發、茶几等家具。
美中不足的地方是入戶臥室的衛生間採光、通風欠佳，客餐廳進深比較大，通透性會會較差。
小結
明源君在研究四房戶型過程中發現，市場上戶型同質化越來越嚴重了，讓人眼前一亮的創新相對較少。究其原因，產品標準化一定程度上降低了一線創新的動力，另一方面，房企對於細分客戶需求的洞察力還不夠，更多還停留在物理指標的簡單複製。明源君認為，房企要做出讓客戶尖叫的產品，一定原創戶型，並且要往更精細化、更洞察客戶內心的方向去探索。