電子商城商鋪租金下跌已是普遍情況，多位華強北商城的店主告訴第一財經記者，租金和十幾年前對比下降了不少。同時，記者在華強北賽格電子市場和賽格通信市場發現，即便租金跌了，仍有不少檔口空置，櫃檯或者柱子上張貼著數張招租廣告。
今年年初，陳姐在深圳華強北紫荊城二樓租下了一間約10平方米的店鋪，正式加入了華強北美妝大潮。
在行業內摸爬滾打十餘年，陳姐的微信裡已經積累了一撥客源。往往早上一睜眼，陳姐就開始在微信上接單，兩部手機、四個微信帳號輪流切換，來自全國各地的客戶，隨時可能向她發送訂單需求。
而與陳姐的紅火生意形成對比的，是在華強北打拼了近17年的江海。江海的檔口出售的是電腦整機及相關配件，也是華強北的「傳統產業」。4平方米不到的檔口在2008年的租金是7000元/月，而如今，租金僅需3000元/月。
同樣形成鮮明對比的是商場內的商鋪和人流密度。第一財經記者走進賽格通信市場，雖然手機維修、高價回收舊手機、手機貼膜等招牌十分醒目，「過來看看」「我拿給你看看」的攬客聲音也不斷地從各檔口傳出，但空置檔口不少，櫃檯或者柱子上張貼著數張招租廣告。
而在撕去電子城標籤的明通美妝城，商場A區已經沒有空置的店鋪，兩米見寬的過道上擠滿了行人。
電子與美妝可以說是華強北的「前浪」與「後浪」。當初誰也沒想到，華強路這條普通廠區道路的一小段，會成為「中國電子第一街」，同樣的，誰也沒想「硬核」華強北如今成為了「美妝聖地」。
「前浪」能活下去就不錯了
華強北坐落於深圳市福田區，其前身是以生產電子、通信、電器產品為主的工業區域，坐擁40多棟廠房。如今，華強北這條中軸主幹道南北長900多米的街區，佔據了深圳九成以上的電子數碼產品交易份額，是亞洲規模最大的電子產品集散地。
2003年，江海從廣東省茂名老家來到深圳華強北，在賽格電子城租下一個「一米櫃檯」，出售電腦整機及相關配件。
走進江海現在的這個商鋪檔口可以看到，4平方米不到的空間裡滿滿當當地放置著各類電腦配件。江海稱，這個檔口還是他2008年租下的，一晃十多年了。而有意思的是，2008年這個檔口的租金是7000元/月，而如今，租金僅需3000元/月。從檔口的租金變化，也能窺得一絲電子行業的落敗。
「我們這個傳統行業挺難的，能活下去就不錯了，都是做老客戶的生意。」江海表示。
電子商城商鋪租金下跌已是普遍情況，多位華強北商城的店主告訴第一財經記者，租金和十幾年前對比下降了不少。同時，記者在華強北賽格電子市場和賽格通信市場發現，即便租金跌了，仍有不少檔口空置，櫃檯或者柱子上張貼著數張招租廣告。
華強北的發展，可說是深圳改革開放的一個縮影。
早在深圳經濟特區籌備時期，電子業就被作為來料加工的主導產業。在深圳第一座高層建築——電子大廈動工前的1979~1980年間，來自內地和香港的電子產業資源已經不斷地向深南大道和華強北交會處聚集。電子大廈於1981年1月動工，1982年8月建成，後來建成的賽格大廈與其相鄰。電子大廈是深圳的第一個地標，它的建成也使電子製造業隨後成為當時深圳最大的產業。
1985年，當時的電子工業部決定在深圳成立辦事處，整合分散的小電子企業。1986年，以廣東省、深圳市和電子工業部所屬的電子企業為基礎，吸收其他部門所屬的電子企業參加，組建深圳電子集團公司。
1988年，深圳電子集團更名為賽格電子集團，並在賽格工業大樓一樓設立了全國第一家專門銷售國內外電子元器件的電子產品交易市場——賽格電子配套市場（賽格電子市場的前身），華強北電子市場就此誕生。這奠定了華強北中國電子交易第一市的江湖地位，也促使上步工業區由電子製造轉型為中國最大的電子交易市場。
2007年，由華強北各大電子市場電子元器件、手機、數碼、IT等56類產品組成的華強北「電子市場價格指數」正式發布，成為國家工信部的數據源之一；2008年，華強北被中國電子行業協會授予「中國電子第一街」，成為全國規模最大、科技含量最高、產品種類最齊全、年交易額最大的電子產品交易集散地，是國內電子行業的晴雨表和風向標。
轉折發生在2013年，當年華強北開始了地鐵建設和步行街升級改造，直到2017年才竣工。受主幹道封閉施工的影響，再加上國內電子商務快速發展的衝擊，華強北客流銳減。
這幾年，同行轉型或者離開華強北，對於江海來說已經不是什麼新鮮話題。
對於電腦行業的現狀，江海也有自己的見解。「智慧型手機和網絡寬帶的發展，讓電腦不再成為普通家庭的必需品。從我的客戶來看，更多的還是一些技術工作者，一般用於視頻剪輯、海報製作、軟體開發等。未來電腦也一定是往更加專業的方向發展。」
江海介紹，從華強北離開的同行，多數仍在從事著和電腦相關的行業，只是離開了華強北而已。同時，對他來說，華強北這個「一米櫃檯」的作用也在慢慢地弱化。從業多年累積的客戶都是以線上交流為主，而新客戶多數還是老客戶介紹而來，員工工資和倉庫租金成為主要成本。
「後浪」因疫情崛起
2017年8月，地處華強北商圈核心腹地的「華強北明通數碼城」（下稱「明通」）邁出了轉型的第一步，撕去電子城的標籤後，如今的明通已成為華強北最火爆的美妝城。
在明通A區，不少原先做手機配件的潮汕店主轉型成為美妝店主，但在新冠肺炎疫情之前，商鋪經營一直處於不溫不火的狀態。
「今年受疫情影響，中國香港和國外美妝貨源被阻斷，大家的視線才轉移到華強北。」陳姐對第一財經記者表示，從2月3日開始，她每天一早就到華強北，打包到凌晨四五點才回家，忙碌的情況一直持續到4月底。
趁這把熱度，明通B區在今年6月份也正式開業。雖然不及A區火爆，但因有著「明通」的招牌，很快被不同商家佔領。
走進明通美妝城，嘈雜的說話聲、膠帶的撕扯聲、支付寶和微信的提示聲、鍵盤的敲擊聲……不絕於耳。兩米見寬的過道上擠滿了行人，或背著大包，或手拿著大黑塑膠袋，或手裡捏著一張寫滿採購物品的紙條，不斷地在各個商鋪間詢價、採購。
美妝店店主張鳴6月從紫荊城搬來了明通，他感嘆，明通的「資源」，紫荊城根本不能比。
張鳴在明通B區租了一間10平方米左右的店鋪，月租2萬元。他告訴第一財經記者，來明通之後，每天到店的人數明顯增多，自己的微信不久就加滿了。另外，明通有很多有實力的商家，貨源很多。
張鳴介紹，實際上很多商鋪的貨源都是互通的。比如某個店主聯繫上一批貨，但是自己沒有足夠的資金全部拿下，便會詢問商城裡其他有需要的店主，一起合資將這批貨拿下。所以來到明通之後，張鳴的貨源也豐富起來。
而目前仍在紫荊城的陳姐並不是沒有想過進駐明通，但是高昂的租金和轉讓費讓她望而卻步。陳姐對第一財經記者表示，「如果哪天有『大佬』合夥，我也會去明通發展。」
明通美妝城招商處的經理林先生告訴第一財經記者，現在明通A區已經沒有空置的店鋪，如果是合租或者轉讓的可能還有，需要去市場上諮詢，但是轉讓費一般都要幾十萬。張鳴也向記者透露，6月初同行租了一間8平方米左右的店鋪，月租1.5萬元，而到了7月底，同樣面積、位置還更靠後的店鋪，月租已經要2.3萬元了。
除了明通之外，第一財經記者發現，曼哈數碼城、遠望通信配件城等也正在轉型改造美妝城的進程中。
「真假」美妝世界
華強北美妝產品的價格優勢的確十分明顯。據張鳴介紹，他店鋪的迪奧潤唇膏001號的批發價是105元、蘭蔻400ml粉水的批發價是195元。記者查閱了迪奧和蘭蔻天貓旗艦店的價格，這兩款產品的價格分別是310元和420元，是批發價的兩倍多。
由此，「無痕代發」也成為華強北美妝城的一大特色。不少全國各地的商家來到華強北，拿貨之後一般會加上店家的微信，後續更多的訂單則就從華強北直接發貨給顧客，而發貨地址可以寫深圳任何一個地方。陳姐告訴記者，一般寫福田口岸的居多，給顧客形成一種從海外直郵的錯覺。
雖然價格有絕對的優勢，但華強北以往「山寨機」的標籤已深入人心。大批的美妝產品是如何「低價」進入華強北市場的，能否保證正品？是購買者最關心的問題。
張鳴透露，他們大多數貨源是來自全球各個國家或地區的免稅店。「免稅店的價格一般是最低的。因此有專門『刷貨』的人守在泰國、韓國、緬甸、歐洲等全球各地的免稅店，一旦有打折等活動，就想辦法買下來，力圖獲得最低價。」
與此同時，張鳴坦言，也並不能保證每個店主對產品都很了解。一批貨源到了，不熟悉的店主也存在分辨不清的情況。市場上的貨源真真假假，「山寨」在所難免。但張鳴表示：「我相信每一個檔口的老闆，他肯定不是故意賣假貨。現在是發展初期，能開起一個店鋪至少是投入幾十上百萬，大家都想維護自己的名聲。」
第一財經記者在明通看到，各個美妝店鋪的牆壁上都貼有「假一罰十」的紅色標籤與《深圳市明通商業管理有限公司不經營無合法來源、假冒偽劣商品責任書》，責任書底部有深圳市明通商城管理有限公司市場部的蓋章和承租商戶的籤名及手印。
轉型是必然現象
事實上，在產業轉型升級的背景下，華強北轉型是必然的。
中國城市經濟專家委員會副主任、中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，過去華強北電子產業之所以興旺，是因為那個時代中國的智慧財產權保護意識還沒有這麼強烈，國內電子產品基本處於仿製階段，華強北生產的含有假冒偽劣成分的電子產品仍有較大的市場空間。
「但經過這些年中國電子產業的發展，以及中國愈加注重智慧財產權的保護，以華為為代表的科技企業已經完全走出了拼湊階段。而華強北原有的這種零散的、假冒偽劣的產業格局，在強大的電子產業升級過程中，就變成了一個很大的障礙和麻煩。」宋丁表示，再加上所有的電子產品零部件的組裝、銷售已經在全國泛化了，不一定要經過華強北，市場不可避免地收縮了，所以華強北轉型是必然的。
這兩年來，政府也不斷出臺扶持政策，助力華強北轉型。
2017年，福田區政府印發了《華強北創新發展行動計劃（2017-2019年）》，全面實施「1222」戰略舉措，三年內投入10億元專項資金開展「十大工程」，打造20萬平方米以上創新型產業空間，建設20個以上創客空間、孵化器、加速器，培育2000個以上創新創業團隊，藉以通過政府扶持推動，大力培育和集聚創新型企業，吸引來自全球孵化器和創客進駐，以創新發展引領華強北商圈轉型升級，打造國際一流創新創業街區。
2018年，在對華強北現狀進行了摸底調查及產業未來發展的預判後，福田區政府先後出臺了《華強上步片區產業空間供給側專項政策》《福田區支持專業服務業發展若干政策》《福田區支持時尚產業發展若干政策》《福田區支持新一代人工智慧發展若干政策》《福田區支持供應鏈產業發展若干政策》《福田區支持企業債券「直通車」機制若干措施》等「1+5」的系列產業扶持政策，在區政府層面從企業資金、人才引進、空間支持等方面給予華強北片區產業轉型發展的政策支持。
對於美妝城在這個時候興起，宋丁認為，一個重要原因是國內經濟由投資拉動向消費拉動轉移，美妝更多的是一個消費的象徵。
宋丁表示：「目前國外美妝產品在國內市場的情況，與上世紀80年代國外電子產品在國內市場的情況類似。國外美妝產品搶佔了國內多數市場，佔據了絕對優勢。再加上現階段國內外美妝產品仍存在巨大價差，對於商家而言，有價差就有利潤。」
而對於美妝產業能否在華強北良好地發展下去，宋丁認為，美妝仍是替代性比較強的產業，能不能走到底，現在還不能下結論。一方面電子產業並沒有完全退出；另一方面其他產業也躍躍欲試，都想在這裡尋找自己的創業空間。如果說美妝產業能夠在華強北穩紮穩打、不斷擴大，也不排除將來就是「美妝一條街」的可能性。
同時，宋丁指出，想要在華強北站穩腳跟，一定要和現階段城市發展的經濟理念相吻合，除了注重智慧財產權的保護、禁止假冒偽劣等，更要注重供需市場的變動和消費的提升對產品和產業的各種要求，並且要能夠合理利用網絡平臺。在新經濟的背景下，如何尋找新產業的落地，怎麼做到線上線下相結合，都是華強北應該思考的問題。