民法典是新中國第一部以法典命名的法律，開創了我國法典編纂立法的先河，具有裡程碑意義。該部法典共7編、1260條，各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任和附則。《民法典》被譽為「社會生活百科全書」，從人的出生到身故，《民法典》進行了全面規定，「全時保護」人民的人身和財產權利。無論你處在人生的哪個階段，《民法典》都會為你提供保障。了解學習《民法典》的相關規定，可以使我們更好地保護自己和家人的利益。我們推出「民法典100問」專欄，詳細解讀各編與百姓生活密切相關的亮點及新增、修改規定。
姐妹們，讓我們一起學起來吧！
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籤訂房屋買賣協議且辦理預告登記後，在預告登記有效期內能否再處分該不動產?
某開發商在取得商品房預售許可證後，對外公開預售，李某購買了預售商品房一套，雙方籤訂了《商品房預售合同》，對房屋價款及支付、房屋交付及產權辦理等問題均做了明確約定。預售合同籤訂後，雙方就該筆交易向登記機關申請了預告登記。
預告登記後，開發商因內部管理混亂，又將已經出售給李某並辦理預售登記的房屋預售給了楊某。在交房時，才發現開發商將房屋「一房二賣」。李某和楊某互不相讓，都要求開發商向自己交付房屋，開發商應該向誰交付房屋並辦理產權登記？
說 法
民法典第221條規定：當事人籤訂買賣房屋的協議或者籤訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起90日內未申請登記的，預告登記失效。
為防止房地產開發企業通過「一房多賣」、預售後再設立抵押權等方式侵害購房人的合法權益，法律就不動產買賣設立了預告登記制度。房屋買賣行為依法做了預告登記後，就具有了物權上的排他效力，未經預告登記權利人同意的處分行為不發生物權效力，但預告登記依法失效的除外。
本案中，李某先與開發商籤訂《商品房預售合同》，且依法辦理了預告登記，在預告登記合法有效的情況下，開發商未經預告登記權利人李某同意，無權再處分該不動產，即開發商應向李某交付房屋並給李某辦理產權登記，楊某可與開發商另行協商解決或依法追究開發商「一房二賣」的違約責任。預售登記制度在本案中很好地發揮了應有的作用和功能。
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因搶險救災、疫情防控等緊急需要，可以徵用組織、個人的不動產或動產嗎？
新冠肺炎疫情暴發後，因疫情防控需要，某地政府依法緊急徵用某酒店用來安置病患及醫護人員。酒店經營者孫先生接到徵用通知後，不顧個人得失，全力予以配合，不僅派員協助政府隔離出病患專門通道、做好消毒等防疫措施，還為安置到酒店的病患及醫護人員提供價優物美的餐飲服務等。
政府對孫先生和酒店全力支持防疫工作予以了肯定和表揚，並從稅收、房租等方面給予酒店合理的減免並給予經濟補償，以彌補徵用酒店期間給孫先生和酒店造成的實際經濟損失。
說 法
民法典第245條規定：因搶險救災、疫情防控等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以徵用組織、個人的不動產或者動產。被徵用的不動產或者動產使用後，應當返還被徵用人。組織、個人的不動產或者動產被徵用或者徵用後毀損、滅失的，應當給予補償。
防疫救災人人有責。在搶險、救災、防疫等社會整體利益遭遇危機的情況下，需要動用一切人力、物力進行緊急救助，國家為公共利益可以不必事先徵得所有權人的同意，而強制使用單位、個人的財產。因徵用是對所有權的限制，並可能給所有權人造成不利的後果，故徵用有嚴格的限制條件：(1)徵用的前提條件是發生法定緊急情況，平時不得採用；(2)徵用是行政命令，應依照法律規定的權限和程序行使；(3)使用後應當將徵用財產返還權利人，並且給予補償，但通常不及於可得利益的損失。
上述案例中，因疫情防控緊急需要，政府徵用孫先生經營的酒店完全合法。孫先生和酒店全力支持和配合，體現了孫先生和酒店的責任與擔當。事後政府給予孫先生和酒店以合理補償並對他們予以表彰，充分體現了國家對人權、對私有財產的充分尊重和保護。
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物業公司利用業主共有部位開展經營活動，所獲收益應歸誰所有？
某小區物業公司為了創收，在居民樓電梯內設置了廣告位收取商家廣告費，在小區內業主共有的道路上劃定停車位並收取停車費，收費後未向業主公開，小區業主紛紛向物業公司討要說法。這些利用小區內業主共有部位開展經營活動所獲收益究竟該歸誰所有呢？
說 法
民法典第274條規定：建築區劃內的道路，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。建築區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬於業主共有。
第282條規定：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於業主共有。
第943條規定：物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。
為清晰界定各方的權利義務關係，上述關聯法條不僅明確規定小區內屬於業主共有的道路、綠地的範圍，明確規定其他公共場所、公用設施和物業服務用房也屬業主共有的權屬性質，還明確各主體利用業主共有部分產生的收益在扣除合理成本後也屬業主共有。最後，為便於業主監督，還要求物業服務人員應當定期以合理的方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告業主共有部分的經營與收益等情況，避免業主公共利益被不法侵佔、侵害。
本案中，很明顯，物業公司利用業主共有部位開展經營活動所獲得的收益，在扣除合理成本後，剩餘部分應歸全體業主共有。
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業主對小區內的車位、車庫享有優先購買、優先承租的權利嗎？
王某從某開發商處購買新房後，發現開發商在未滿足本小區業主對停車位需求的情況下，有將車位、車庫出售、出租給非小區業主的情況。王某想問開發商有權將小區內的車位、車庫出售、出租嗎？和非業主相比，業主對小區內的車位、車庫享有優先購買、優先承租的權利嗎？
說 法
民法典第275條規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。
民法典第276條規定：建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。
按照上述規定，開發商向政府審批建設規劃時，將法律未明確規定應歸業主共有的車位、車庫申請歸開發商所有並獲政府審批通過的，開發商對審批歸其所有的車位、車庫享有所有權和處分權，開發商可以和業主在商品房買賣合同等文件中通過出售、附贈或者出租等方式明確約定車位、車庫的歸屬及出租問題。但佔用業主共有道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有，開發商無權出售，經業主委員會或全體業主大會同意出租經營的，出租所得扣除合理管理成本後，收益歸全體業主共有。
且開發商或者其委託的物業公司在出售或出租小區車位、車庫時，應首先滿足本小區業主自身的需要。
上述案例中，王某等小區業主與非業主相比，對小區內的車位、車庫享有優先購買、優先承租的權利，開發商在未滿足小區業主對停車位需求的情況下，將車位、車庫出售、出租給非小區業主的做法明顯是錯誤的，應予糾正。
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選聘和解聘物業公司需滿足怎樣的條件才合法有效？
某小區共有業主900名，業主專有面積共12萬平方米。2018年9月，該小區業委會在解聘、選聘物業公司過程中，僅通知501名業主參與解聘與選聘物業公司表決並通過。事後，未參與表決的業主認為該次解聘、選聘物業公司的表決程序違法，表決結果應當無效，業委會和未參與表決的業主就表決結果的效力問題爭執不下。
說 法
民法典第278條規定：下列事項由業主共同決定：……(四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人……業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
本條是關於業主決定建築區劃內重大事項及表決權的規定，以其中第四項選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人為例，必須同時具備兩個條件，才為有效的決定。第一個條件是，參與表決的業主人數需佔小區業主總人數的2/3，參與表決的業主享有的專有部分面積也必須同時達到小區總專有面積的2/3，二個2/3必須同時達到，參與表決的人數和面積才是合法的。第二個條件是，必須獲得參與表決的業主人數超1/2同意，且同意的表決業主享有的專有部分面積也應同時超過參與表決業主享有的專有部分面積的1/2。以上兩個條件同時滿足，表決程序和表決結果才是合法的。
就上述案例而言，第一個條件，參與表決的業主人數必須超過600，且參與表決的業主享有的專有面積也必須同時超過8萬平方米，參與表決的人數和面積才算達標、合法。第二個條件，同意選聘和解聘的業主人數、面積必須同時超過已經滿足第一個條件的實際參與表決人數、面積的1/2才算有效。很明顯，上述案例第一個條件即不符合，表決程序和表決結果明顯違法無效。
來源/長治市婦女聯合會