原標題：長租機構「新龐氏騙局」頻現 如何避坑？
近半個月以來，杭州、上海、深圳等多地曝出長租公寓跑路事件，部分跑路的長租機構涉案金額達到了數十億元。重慶近段時間也頻頻傳出長租機構跑路一事，包括首資房屋託管、樂租幾寓等多家機構跑路。
記者調查發現，這些跑路的機構經營模式相似，都是「高收低出」，即向房東以高租金來收房，卻低租金向租客出租。面對頻頻跑路的租房機構，消費者如何才能避坑？又可以通過哪些方式維權呢？
調查
採取「高收低出」模式
天眼查數據顯示，據不完全數據統計，我國目前共有900多家長租公寓相關企業。其中有22%長租公寓相關企業存在過經營異常，近5%的相關企業曾收到過行政處罰或有過嚴重違法行為。長租公寓平臺通常以「高收低出」的模式迅速搶佔市場，但也面臨著資金鍊斷裂之後的兌付風險，因此在業內一直飽受爭議，甚至被稱為是假借租房之名的「新龐氏騙局」。
半個多月前，一家名為「重慶首資科技公司」的託管公司跑路，記者了解到，此事件涉及2200多位租客，金額高達千萬元。
據房東張女士介紹，她將房子託管給重慶首資科技公司，該公司每月支付她2100元的租金，按月支付。
但這家公司將張女士房子出租的價格遠遠低於從張女士手中接過的價格。「公司從我這裡租2100元/月，租給租客才1300元/月。」張女士說。
記者發現，最近跑路的長租機構普遍採取「高收低出」的模式，即向房東以高租金來收房，卻低租金向租客出租。
杭州剛跑路的長租公寓適享，多位租客表示，他們以押一付十二的方式支付上萬元租金，但沒多久，公司就跑路。以相似模式跑路的杭州友客公寓，受害人登記數量已達數千人，涉事金額超過1億元。
上海嵐越公寓則自己在微信公眾平臺發布通知，承認資金出現斷裂，該公司同樣以「高收低出」的模式運營。
快速擴張積累大量租金
深入解析跑路長租機構，可以發現這些機構有著更多相似之處：短時間內快速擴張，以「高收低出」積累租金現金池，再擇機跑路。
天眼查數據顯示，杭州友客成立於2019年6月，今年7月到8月短短不到一個月的時間內，先後在杭州拱墅、濱江、餘杭以及廣州、寧波等地成立8家分公司，快速擴張。
杭州巣客成立於2018年10月，曾幾次更名，2020年3月更名為「杭州適享科技有限公司」，目前該公司已捲款跑路。
重慶首資科技公司成立於2019年12月，經營範圍為建設工程設計、物業管理、房地產諮詢等，該公司業務遍及長沙、成都等地，於今年8月跑路。
一方面是快速擴張，另一方面是利用 「高進低出」的時間差積累大量租金現金池。
打個比方，長租機構從房東處租房支付3000元/月的租金，按月支付，而轉租給租客按2000元/月，要求租客按年付。
這之間，長租機構打了個時間差。即租客一次性支付給長租機構租金24000元，但機構把這筆錢分月支付給房東，租客支付的這筆租金，房東要8個月才能完全收到。這中間的7個月，就是長租機構賺的時間差。
長租公寓的「收割」套路
1 空手套白狼
用「租金貸」搞資金池
針對那些剛畢業或手頭緊張的租戶，在長租公寓的牽頭下，以5%-10%的低利率，同銀行等金融機構籤署長期貸款合同，長租公寓一次性拿到1年或更久的租金，但他們支付給房東的租金卻是3個月甚至1個月一付，剩下的大筆資金用作開新店或直接挪作他用，資金鍊斷裂是常見結果。近期身陷「租金貸」漩渦的老牌長租公寓蛋殼，房東拿不到房租選擇收房，交了房租的租客卻又住不進去，還要按期償還銀行「租金貸」，否則會影響徵信。
2 借雞生蛋
用「高收低出」模式玩「龐氏騙局」
不計成本從房東手上高價收房，房東要價3000元，別家開價3200元，他就敢開3500元。另一邊收租戶的價只要2500元，甚至2000元。長租公寓花3500元收的房子2500元租出去，房東高興了，租戶更高興，傻瓜都知道這樣玩下去肯定虧死，長租公寓做慈善嗎？但只要新的房東和租客源源不斷進來，借新還舊的「龐氏騙局」就能一直玩下去，直到碰到一個合適的時機捲款跑路，這味道是不是跟網貸非常相似？
3 快速斂財
直接兩頭「收割」
省去多餘鋪墊，直奔主題，看到巨大的便宜，房東乾脆，租戶更乾脆，在北京、上海、杭州、深圳這樣的城市，一套房一年租金都是數萬，上百套房就能收到千萬級別的巨款，捲款跑路的誘惑太大。從以上可見，長租公寓違規手法跟網貸大同小異，都是放著本來的信息撮合中介不做，卻盯上了房客的資金流，而房東和租客卻被眼前的小便宜蒙了雙眼，導致最後雙雙被「收割」。
縱深
租客房東如何防範風險
昨日住房和城鄉建設部向社會公開徵求《住房租賃條例(徵求意見稿)》意見，意見反饋截止日期為2020年10月8日。條例包括總則、出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監督、法律責任和附則等8章，共66條。
根據條例，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容。商業銀行發放住房租金貸款，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款期限不得超過住房租賃合同期限。
近期，上海、廣州、杭州、成都、重慶、合肥、海口等地行業主管部門或相關協會接連發布《住房租賃市場風險提示》，提醒房東和租客要警惕長租公寓「高進低出、長收短付」等經營風險。與此同時，西安、杭州也發布了住房租賃資金監管新規，成都、廣州還展開了住房租賃企業風險排查工作。
業內人士建議租客承租房屋時，要注意查看租房合同中有無「租金貸」「租房貸」「房租分期」等相關條款，是否需要額外籤訂相關貸款補充協議等。使用「租金貸」時，貸款人應合理評估自身還款能力，自願申請「租金貸」，租賃企業和經紀機構不得誘導或強迫租客使用「租金貸」，貸款人應與貸款銀行籤訂單獨的貸款合同，貸款合同不應嵌入租房合同中。建議房東謹慎選擇合作企業、查驗房源信息和房源狀況、認真確認租金價格、謹慎選擇租金支付方式、防範「租金貸」風險、採用規範的合同文本、及時辦理房屋租賃登記備案和合法維護自身權益。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，房屋租賃金融市場的加速發展對監管提出了新要求。租賃資金監管一直以來都是一個空白，需要打上政策「補丁」。同時，租客、房東也要提高風險防範意識，謹慎選擇租賃企業，警惕收房租金過高或出租金過低。遇到租憑企業跑路，要合法維護自身權益。
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律師支招
受害者如何維權
租客遇到了長租機構跑路，此前籤訂的租賃合同是否還具有法律效力？房東收不到房租，又該如何維權？
廣東保典律師事務所律師廖建勳表示，如果是因為「高收低租」最終導致資金鍊斷裂，屬於經營判斷失誤；但如果動機不純，故意轉移流動資金跑路，那就涉嫌詐騙。「若涉嫌詐騙，租客可向法院起訴，追究長租機構的違約責任，要求賠償相應的損失。」
關於租客此前與長租機構籤訂的合同是否有效，廖建勳認為，雙方籤訂的合同符合合同法規定的形式和實質要件，長租機構跑路，合同仍有效，具有法律效力。
廖建勳分析，如果房東與長租機構是委託代理關係，代理人的代理行為產生的法律效力，由被代理人承擔。這種情況下，租客可以在租賃合同約定的期限內合法佔有並使用房屋，由房東向長租機構主張損失賠償。
北京市煒衡(廣州)律師事務所律師陳博齊則指出，如果房東與長租機構、長租機構與租客籤的是分別獨立的租賃合同，只是存在轉租行為，那租客如果想繼續在案涉房屋居住，需要向房東支付相應的租金。「至於租客已經被長租機構提前收取的租金，只能向長租機構主張。」
（文章來源：重慶商報）
(責任編輯：DF524)