相較於全國省市，北京老舊廠房的改造起步較早。從20世紀90年代開始，以798藝術區、751時尚設計廣場為代表的一批老舊廠房率先進入改造大軍。歷經二十餘年，北京藉助原有工業重鎮和首都的身份與資源，在老舊廠房保護利用方面已經取得了顯著的規模與成就，在國內具有一定示範效應。如何在有限的時間內看儘可能多的項目？如何看到更具帝都特色的項目？依據現有的公開市場數據和項目特點區位，我們整理了一份目前北京老舊廠房改造項目地圖，同時設計了四條考察路線，希望能為關注城市更新領域的朋友提供參考。
在20世紀90年代，北京就開啟了老舊廠房項目的改造之路。歷經20多年的發展，北京這一領域的工作已經形成了較為顯著的規模。據北京市文化創意產業促進中心的調研數據顯示，截至2017年11月，全市騰退老舊廠房達242個，已經轉型利用的老舊廠房佔地面積601萬平方米，其中大部分轉型為文化創意產業園區。
在此之後，北京市不斷尋求政策創新，為老舊廠房改造「保駕護航」。2017年年底以來，北京市陸續出臺了《關於保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》、《關於加快市級文化創意產業示範園區建設發展的意見》、《北京市文化創意產業園區認定及規範管理辦法》等系列政策，構成了新時期北京文創園區發展的指南。
其中，以2018年4月市委宣傳部、市文資辦等相關單位發布並解讀《關於保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》為代表，《意見》中「5年過渡期政策」是《意見》最核心的條款。《意見》提出通過「允許臨時變更建築使用功能」來解決「審批難」。即在不改變原有土地性質、產權關係，不涉及重新開發建設的前提下，經認定批准，在5年內仍按原用途和原土地權利類型使用土地，暫不對劃撥土地的經營行為徵收土地收益。過渡期滿或涉及轉讓的，可按新用途、新權利類型、市場價，採取協議出讓或長期租賃、先租後讓、租讓結合等方式辦理相關用地手續。可以說，這條措施對老舊廠房改造利用從政策上進行了創新突破，從程序上予以規範明確，真正打通了老舊廠房文化再造的通道，有效降低企業運營成本，為老舊廠房「鬆綁」。
在此基礎上，2018年和2019年，很多項目得以激勵，市場上活躍項目越來越多，老舊廠房項目在北京已非常搶手。以上述北京市文化創意產業促進中心公布的數據為基礎，我們在地圖上列入了已成型的且較為活躍的老舊工廠改造園區，共百餘個，主要分布在東城、西城、海澱、朝陽、豐臺、石景山、通州區、大興區、房山區、順義區和昌平區等區域。這其中，項目主要集中在朝陽區，約60餘個；年頭較短的項目主要集中在順義、昌平、大興，而東城西城最近也有新近開園的項目。
大部分的項目多數為工業時代的老舊廠區，另外一大部分則為倉庫類，此外，還有一些專業市場。這裡的多數項目都歷經了由自發到受關注與支持，由簡單改造到精細化規劃運營的升級過程，多數再利用為文化創意園區。因騰退改造時間不同，所依託的資源和區域不同，存在著不同的面貌。
基於北京老舊工廠改造項目特點以及區位，我們設計了如下四條考察路線。這裡既涵蓋了798藝術區這樣享譽世界的工業遺產再利用典範，也有帝都味道十足的胡同裡的創意園區；有入市多年的項目，也有新近面市備受關注的項目。相信通過這四條路線的考察，您一定可以對北京此類項目有一個多角度、多方位的了解與評析。
798藝術區→751D·PARK北京時尚設計廣場→恆通國際創新園→郎園vintage文化創意產業園→尚8北京設計園區→萊錦文化創意產業園
2019年上半年，北京市制定出臺了《北京市文化創意產業園區認定及規範管理辦法（試行）》和《關於加快市級文化創意產業示範園區建設發展的意見》兩項專項政策文件，其中一個舉措就是認定了33家首批北京市文化創意產業園區，此路線推薦考察項目為首批認定園區，也是北京啟動較早的一批老舊工廠改造項目。同時，這些項目分布在北京朝陽CBD的望京商區及大望路商區，位於黃金地段，其商業價值和示範效應不言而喻。如果僅考察北京部分項目，這些項目當為首選。
798藝術區最初由一批藝術家自發聚集而形成。它西起酒仙橋路，東至酒仙橋東路、北起酒仙橋北路，南至將臺路，核心區域佔地面積30多萬平方米，名字則是由北京國營電子工業老廠區的名稱沿用而來。798藝術區不僅保留亞洲罕見的包浩斯建築風格，更因與中央美術學院有著絕妙的淵源而成為了北京市政府首批授牌的文化創意產業聚集區之一。截至2018年5月，入住這一區域的畫廊、藝術家個人工作室及動漫、影視傳媒、出版、設計、諮詢等各類文化機構約500餘家，這其中，還有20家來自不同國家的相關機構。798藝術區在國際的影響力非同一般，早已成為我國頗具文化意義的城市地標，《紐約時報》就將它與紐約蘇荷藝術區相提評論。
751D·PARK北京時尚設計廣場緊挨798藝術區，步行就可以在兩個園區間穿梭。它是在北京正東電子動力集團有限公司(原751廠)退出生產的廠房基礎之上建成的。它將獨特的工業資源與科技、時尚、藝術、文化等元素緊密結合。以時尚設計為主題，以服裝服飾設計為引領，致力於發展原創設計、產品交易、品牌發布、展演展示、時尚體驗等產業內容，推動涵蓋多門類跨界設計領域的創意設計產業發展。整個園區改造最大的特色就是利用式改造，即保留老工業遺蹟的前提下，拓展了不少北京市難得的戶外空間資源。園區內標誌性的火車頭廣場、時尚迴廊、751罐等都為全球發布等文化藝術科技類活動留下了獨特的創意空間。
近年來，這兩個緊挨的園區正在啟動新一輪升級。為了滿足日益旺盛的文化消費需求，798藝術區吸引的人群正早已不在局限於藝術領域，目前親子客群等時尚消費人群常來這裡打卡，剛剛結束的中國迄今為止最大型的畢卡索作品展「畢卡索——一位天才的誕生」就吸引了幾十萬觀眾到場；而751D·park設計廣場為了打造夜間消費街區，已經運來了20節舊火車車廂，目標為打造夜間消費示範區域。
與798和751藝術區一路之隔的恆通國際創新園屬原中日共同倡導下建設的松下彩色顯象管廠。相比這兩大藝術區，恆通國際創新園歷史較短，它不是市場自發的產物，而是在京東方集團發展規劃下的創新園區。園區面積不大，除了文化、信息、傳媒、電影等企業聚集之外，還有京東方規劃下的健康醫療產業，區內有著其他園區較少出現的鬧中取靜的醫院設施——北京明德醫院。
望京區域看完，緊接著來到北京CBD地區，這裡聚集的園區多數涵蓋在國家文化產業創新實驗區內。該試驗區於2014年7月31日批覆設立，以「北京商務中心區(CBD)-定福莊」一帶78平方公裡為核心承載空間，是國內首家也是目前唯一的國家級文化產業創新實驗區。
郎園vintage文化創意產業園是實驗區內的重要園區。它從2010年開始運營，已經將近十年，也是北京老舊工廠改造項目的示範項目。緊挨北京電視臺，朗園項目堅持精選文化創意企業，歷經幾輪升級，形成了業態複合性極強的文創園區，很多大家耳熟能詳的知識付費類、影視文化類創意企業在此辦公。基於此項目的積累，首創郎園已成為北京首批市級文創園運營品牌和城市更新領域的知名品牌，除了此項目外，在京還有郎園Park和郎園Station，且已走出北京，布局杭州、廈門、洛陽等地。考察此項目時，也可了解首創朗園這一運營品牌。
與郎園vintage文化創意產業園相隔通惠河北路的，則是尚8北京設計園區。它為尚8文化集團運營的系列項目之一。前身為1966年建廠的北京化工機械廠，曾承接修建毛主席紀念堂工程中所需真空鍍膜槽設備的製造任務。2017年尚8文化集團租賃原廠房改造為尚8北京設計園區，主體為文創辦公，配套包括球館、冰上世界、攀巖館，品牌咖啡館、書店、美術館、共享會議室、路演中心等。如果有空，建議去攀巖館體驗一下。
從尚8國際廣告園方向再往東出發，過四惠橋，可來到萊錦文化創意產業園。它是北京市首批四家市級文創產業示範園區之一，匯集了眾多傳媒廣告行業的企業。園區的建築設計值得一提，即由日本著名建築大師隈研吾設計。他的設計充分保留了老廠房鋸齒式屋頂的建築特色，充分發揮利用天窗天光的獨特價值，營造了園林式辦公環境。
西店記憶→銅牛電影文化產業園→24H齒輪場品牌創業文化園→北京懋隆文化產業創意園、北京塞隆國際文化創意園→E9區創新工場
位於CBD-定福莊國際傳媒走廊東四環以東的定福莊區域，在政府對該區域空間規劃和產業發展規劃工作後，這裡便開始錯落各種文化創意產業園，這裡是文化產業園的搖籃，同時也因與中國傳媒大學的緊鄰吸引傳媒、廣告會展、影視、動漫、新媒體等文化傳媒類企業進駐。沿著地鐵一號線向東，則來到雙橋區域，這裡幾個朝陽區重點園區也值得一看。
這一路線上的首個推薦項目是2017年入市的梵石ITOWN·西店記憶，它據CBD區域5公裡，屬於國家文化產業創新實驗區內項目，是梵天集團住宅之後的全新產品。項目可以說是在鐵路「夾縫」中生長出來的，所在區域是被六條鐵路圍合切割的「絕地」。但這個所謂「每5分鐘就會有一列火車開過」的「製造IP的小鎮」，如今一期已經完工，有湖南廣電旗下樂田智作公司、小糖人文化傳媒、劉天池表演工作室等幾十家文化類企業入駐。其運營過程中形成的獨特的「梵石ITOWN」經驗已經被很多城市更新項目所學習。
往北走，就來到了朝陽區定福莊周邊區域，第一站為與同樣地處傳媒走廊的銅牛電影文化產業園。園區定位「國內最專業的的電影產業園」，是北京唯一一家以電影一站式服務為支點的全產業鏈電影產業園區。除了運營之外，園區還重視發揮自己的平臺效應，成立「一個協會、兩個聯盟」——北京市慈善義工聯合會明星義工分會、主旋律電影產業聯盟、電影音樂版權聯盟，歷經短短幾年的發展，已經成為北京文化與藝術的新坐標。
再往東走，就來到一個由橙色環形「空中跑道」連結各棟建築的園區——24H齒輪場，它的前身為誕生於1960年的北京齒輪廠。大大小小的齒輪「嚙合」成了動物造型的後現代雕塑，與周圍的紅磚建築相得益彰。利用空間和挑高的優勢，廢棄的舊車間被打造成了店鋪和活動秀場。園區集創客空間、餐飲休閒區、時尚影棚、全功能秀場、動感活力區、時尚辦公區、水塔藝術區、文化傳媒區、立體停車場等多重業態綜合於一體。相比其他園區，這裡的商業業態比例較高，常有周邊區民來這裡遛彎休閒，除了JDG京東電子競技中心和室內衝浪場，即將開業的巨幕影城一樣值得期待。
繼續往東走，則來到雙橋區域。這裡有三個項目推薦。
北京懋隆文化產業創意園由始建於1964年的外貿三間房倉庫改建，這裡曾是業界知名的北京工藝品進出口商品集散地。美國前總統老布希到訪此地後，留下了「來北京三件事：登長城、吃烤鴨、參觀購物三間房」的美談。憑藉悠久的歷史，這裡已經匯聚了一批當代工藝品及文化創意精品的製造、創意及經營企業，成為北京獨居特色的園區之一。園區內還散布著京味餐廳、西餐咖啡廳、室外休閒區、瓷片博物館、文化酒店等，2019年懋隆藝術館還完成了數字藝術館建設項目，觀眾可以通過手機欣賞諸如張大千、張善子合作的巨作《柳林十駿圖》，以及玉雕、牙雕、雕漆、景泰藍、花絲鑲嵌、金漆鑲嵌等「燕京八絕」工藝大師的傑作。
E9區創新工場前身是籌建於1980年的北京市雙橋乳製品廠，再往前追溯就是當時赫赫有名的「雙橋農場」。項目改造時在充分保護和傳承原乳品廠工業歷史文化的同時，對原生產車間和設備進行保護性創意。目前區內積累了一批以微軟亞洲研究院核心團隊為代表的人工智慧企業，關聯產業上下遊企業和團隊達50餘家。每逢重大節日，園區的二維碼玄關、中央水系、火車頭都會有新媒體燈光秀，採用3D投影技術營造出一種火車在行進的感覺，中央水系那邊的罐裡會「流淌著牛奶」，也是夜景打卡地之一。
北京塞隆國際文化創意園的夜景一樣是北京新夜景之一，它同時也為首批北京市文化創意產業園區。500米長、46座水泥筒倉建築是園區的標誌特色，被認定為「世界最大的水泥筒倉群」，載入世界紀錄大全史冊。隨著二期建設的推進，塞隆國際文化創意園將結合自身極具特色的工業遺址形態和空間資源優勢，主打亞洲最大罐體群、火車、鐵軌、站臺等特色景觀，定位於集影視製作、廣告設計、網絡服務、藝術展覽、休閒娛樂等業態的文化創意綜合體。
首鋼西十筒倉創意園→西海四十八文化創意產業園區→「新華1949」文化金融與創新產業園→西什庫31號→天寧1號文化科技創新園
漢代開始石料開採，遼代開始煤炭開採，後來逐漸成為聞名全國的重工業基地，聚集了京西八大廠……北京西部區域目前的老舊廠房項目雖然沒有東部地區密集，但也因有著巨大的發揮空間，值得關注。這次路線從著名的首鋼老工業區裡的項目開始，再移步西城區，看看作為首都功能核心區的西城的升級特色。
第一站是石景山是首鋼老工業區裡的首鋼西十筒倉創意園。首鋼老工業廠區，位於北京長安街西延伸線的兩翼，是北京市中心城區最大的城市更新改造區域，總佔地8.63平方公裡。2005年首鋼開始搬遷，此地塊的產業發展、生態環境修復、城市景觀重塑進入北京市規劃的研究範疇，2018年新首鋼高端產業綜合服務區北區和東南區控規優化方案獲得批覆，正式確立首鋼園未來發展的藍圖。首鋼西十筒倉創意園位於整個新首鋼園的最北部，地塊內有原保留完好的16個鋼筋混凝土筒倉、兩個大型料倉以及其他工業設施如轉運站、除塵塔、皮帶通廊等。2016年5月，2022年冬奧組委正式入駐，目前，整個冬奧廣場的建設在有序推進。值得一提的是，不久前，這裡還開了一家號稱京城最「剛」的星巴克。
從石景山來到西城，先推薦「新華1949」文化金融與創新產業園。新華1949園區前身是北京新華印刷廠，新中國成立以來，數不清的馬克思、恩格斯、列寧、毛澤東等革命領袖的著作，從這裡傳遍大江南北。園區以「中國紅」為園區基色，挖掘老工業遺址的文化內涵，賦予其現代主義的設計風格，這裡除了有開心麻花等文創企業入駐，還有北京市國有文化資產監督管理辦公室、北京市文化創意產業展示中心等機構入駐。整個園區常通過舉辦或參與諸如北京國際設計周等活動推動企業間的聯繫和溝通，是其園區運營的創新之舉。
天寧1號文化科技創新園原址為北京第二熱電廠，園區共分為兩期開發，目前一期已於2016年開園。在這裡，你能看到紅磚瓦片與建築大師梁思成先生盛讚的天寧寺遙相呼應。經過3年的運營管理，「天寧1號」文化科技創新園已經吸引了新華網、珠江鋼琴等企事業單位的入駐，入住率達到80%以上。這裡可以容納400餘名觀眾的壹空間劇場是園區內最大的室內公共交流空間。
西什庫31號位於地安門大街附近的一個大院裡，它原是1956年建立的北京低壓電器廠的老廠區，在園區內，可以看見一牆之隔的西什庫天主教堂。憑藉其地理優勢和歷史文化沉澱，西什庫31號院吸引了諸多文化創意類、設計類、網際網路科技類企業的入駐，成為企業成長的沃土，入園企業類型包括了文化藝術、創意設計、特色酒店等多種業態。
西海四十八文化創意產業園區座落於什剎海西海南岸，前身為北京市有機玻璃廠，2014年3月作為園區藝術中心投入使用。園區客戶多為設計創意類企業，包括建築、環境景觀設計、視覺廣告及網絡IT設計，並涵括影視及傳媒，投資基金等行業。建築外觀為古樸的中國灰，均為低密度樓宇，層高三至四米不等，框架結構，四面通透。
藏經館17號嘉誠印象→方家胡同46號院→77文創園【美術館】→北京德必天壇WE國際文化創意中心→詠園→大磨坊文創園
如果考察代表本土特色的文化創意園，那麼就要去東城區，這些園區因坐落在大大小小的胡同內而具有濃鬱的京城。目前，東城區內產業園區主要來自老舊廠房轉型改造，可利用的老舊廠房空間資源共有50餘處，其中過半已轉型升級為文創園區。2019年，包括「詠園」、「尚8科技文化園」、「天鼎218文化金融園」、「 大磨坊文創園」等在內的新興文創園區陸續亮相，呈現了發展的新態勢。這些園區與其他城區的園區相比，一般空間體量較小，也會格外重視原有的胡同建築肌理的保護。
在東城區力推的「胡同裡的創意工廠」就有一系列的貼上「嘉誠模式」標籤的胡同裡的創意園。這些園區統稱為嘉誠胡同創意工場，包括嘉誠有樹、科瑪斯車間、東城文化人才創業園、嘉誠印象、菊兒胡同7號等5家，都為北京東方嘉誠文化產業發展有限公司運營。其中，藏經館17號嘉誠印象改造較早，與雍和宮相鄰，胡同的肌理和廢舊工業廠房營造出了別樣氛圍與體驗。
方家胡同46號院即原中國工具機廠的廠址，是北京工業史上重要的"工具機基地"。由於雍和宮、國子監、孔廟、鐘鼓樓等離此地如此之近，讓這處廠房無形中沾染了元、明、清三代古都的文化氣韻。2008年起方家胡同46號文化創意園區在這裡落成，一度熱鬧非凡，不僅成為了北京市內文化創意產業集聚區，也成為文藝青年喜愛的旅遊休閒地，還有不少個性餐廳、咖啡吧等休閒場所。然而，最近北京市「治理拆牆打洞」行動讓這裡進入困頓，也為目前的城市更新領域留下了新的課題。
再往南走，來得到了77文創園【美術館】。它是77文創園系列項目的首發項目，原來為北京市膠印廠廠房。通體紅磚修葺的舊廠房內,「隱藏」著十數家文創公司和藝術團體，著名導演賈樟柯的一家公司「暖流」就在這裡。整個園區以戲劇影視為主題，最為有名的是被稱作「戲劇界橫店」的北京劇目排練中心，從2015年11月運營至今，已為約400家文藝表演團體的500餘個劇目提供排練場地。
再往南走，來到的是天壇附近的北京德必天壇WE國際文化創意中心，它是海派文創園公司德必在北京的首發項目。園區由天壇古玩城改建而成，經義大利著名建築設計師博埃裡先生精心打造，兼具優雅環境、歷史底蘊與建築之美。園區擁有設施齊全的藝術廣場、社群中心、劇場、畫廊與露天中庭，是舉辦各類高端藝術展覽、品牌發布會、美學活動的理想場所。
東城線最後兩個推薦項目都為2019年新近入市的。2019年6月開園的詠園是由紅極一時的「大寶」老廠房改造而成，如今變身非遺文創園，它承載了非遺創作、研發、設計、試製、展示、銷售、體驗、培訓等豐富業態。園區幾棟小樓合圍而成的廠房面貌並未被大改，只是在裝修和裝飾上下了功夫，依然能夠看出昔日「三露廠」的樣貌。老的生產車間現名棠頌樓，定位精品非遺商街及高端定製空間；老的食堂變身為非遺生活方式體驗館。而老廠區的辦公樓一層已經變成了沉浸式的展廳，會進行非遺等內容的展示，二層則為共享辦公品牌柚子胡同。
大磨坊文創園原為北京大磨坊麵粉有限公司，這裡生產的「天壇牌」方便麵，是很多北京人記憶中的美味。本著「修舊如舊」的建設理念，園區中央的麵粉成品庫房，空間結構高挑開闊，經過一番設計，如今已變成寬敞明亮的多功能廳，未來入駐企業可在此舉辦文創新品展示、發布等。園區還將配建一些室內羽毛球館，並設置餐飲區，如麵包房、咖啡廳等中西餐，滿足園區企業的多樣化生活需求。
文章 | 轉載自公眾號 漢博商業服務號
作者 | 漢博商業研究院
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