高明區舊廠房連片改造項目混合開發操作指引(試行)

高明區舊廠房連片改造項目混合開發操作指引（試行）

為加快推進我區低效工業用地改造升級，充分合理利用土地資源，鼓勵我區舊廠房連片改造，促進產業轉型升級和創新發展，根據《廣東省人民政府關於深化改革加快推動「三舊」改造促進高質量發展的指導意見》（粵府〔2019〕71號）、《佛山市人民政府關於深化改革加快推動城市更新（「三舊」改造）促進高質量發展的實施意見》（佛府〔2019〕14號）等文件精神，結合我區實際，制定本操作指引。

一、適用範圍

在舊廠房連片改造中，按照「統一規劃、統一交易、統一建設、統一經營」的原則，將單一生產功能的「工改工」連片項目改造為融合工業、商服、辦公、科研、生產等功能齊備的綜合性項目,其土地出讓和供後監管適用本操作指引。

本操作指引所指混合開發是指在舊廠房連片改造更新項目中，為支持新產業、新業態發展，鼓勵工業改造升級，提升連片改造動力，通過平衡工業開發總體利益的方式，所實施的「以工業開發為主、商服開發為輔」的土地複合利用方式，其特點是「國有+集體、工業+商服、出讓+租賃」三個層面的「混合」。

二、申請條件

（一）符合土地利用總體規劃和控制性詳細規劃或國土空間規劃；

（二）土地權屬清晰，無爭議，已取得不動產權屬證書（包括所有權和使用權證書）；

（三）項目產業類型符合高明區產業發展方向、環保要求、市區級工業園產業指導目錄及相關產業規劃；

（四）城市更新單元計劃及實施方案已批覆；

（五）經區人民政府批准認定為重點連片改造項目、工業提升改造項目、村級工業園改造提升項目等城市更新（「三舊」改造）項目。

（六）改造項目的土地用途以產業用地為主，產業用地面積不得少於項目總用地面積（如國有建設用地和集體經營性建設用地整合供應的則為兩者面積之和）的75%。

（七）改造項目非產業用地部分不得位於佛山市產業發展保護區內。

三、申請材料

（一）《佛山市高明區舊廠房連片改造項目混合出讓申請表》；

（二）城市更新單元計劃及實施方案批覆文件；

（三）混合出讓方案。內容包括:改造後各類用地性質、權屬、範圍、規模、比例、改造模式、供地方式等（涉及集體土地，應按《廣東省農村集體經濟組織管理規定》的要求表決）；

（四）項目地塊的不動產權屬證書（複印件）；

（五）項目地塊的位置示意圖；

（六）項目地塊的最新年份土地利用現狀圖、土地利用總體規劃圖；

（七）規劃管理部門出具的規劃條件或規劃意見（國有建設用地和集體建設用地分別提交）；

（八）經農村集體經濟組織成員大會或成員代表會議表決同意的會議及公示情況說明材料；

（九）申請人的身份證明材料；

（十）其他需要提供的材料及相關證明文件。

以上材料除註明複印件外，均為原件。

四、審批流程

（一）提出申請

意向改造主體（或原土地權利人）與鎮（街道、管委會）自然資源管理部門共同向鎮政府（街道辦、管委會）提出混合出讓申請，並按要求提交申請材料。

（二）擬定出讓方案

由鎮政府（街道辦、管委會）初審通過後，根據項目的開發需要，擬定國有建設用地出讓方案，包括集體經營性建設用地公開流轉方案，將材料一併報送至區自然資源分局。

（三）材料審核

區自然資源分局聯合區農業農村局、區經濟科技促進局等部門對申請材料作審核，其中區自然資源分局重點審查項目是否屬於城市更新項目、是否屬於工業連片項目，審查項目地塊是否符合規劃，地塊權屬狀況是否清晰等；區農業農村局重點審查農村集體經濟組織民主議事決策程序的規範性；區經濟科技促進局重點審查項目是否符合區工業園區產業指導目錄及相關產業規劃。

（四）批前公示

區自然資源分局綜合各部門意見，對符合政策規定，且各部門一致同意的項目，分別在地方主要報紙、區自然資源分局網站、土地所在村（居）委宣傳欄公示5個工作日。

對存在異議的，由區自然資源分局組織相關單位召開會議討論，達成一致意見後再進行公示。

（五）土地出讓呈批

申請人按區自然資源分局要求完成用地手續辦理等相關工作後，區自然資源分局根據項目開發需要，將土地出讓方案（包括集體經營性建設用地公開流轉方案）等材料，按土地出讓相關政策規定流程進行呈批。

（六）混合出讓

土地出讓方案呈批通過後，由區自然資源分局按省、市有關土地出讓政策法規要求執行。混合開發項目的競得人或受讓人，須先與鎮政府（街道辦、管委會）籤訂《產業用地開發監管協議》，再與區自然資源分局籤訂出讓合同，與村集體籤訂產業用地流轉合同，並按規定繳納相關地價款及稅費。

（七）不動產登記

混合開發項目競得人或受讓人憑交易合同、混合出讓批文、土地出讓價款（租金）支付憑證、稅費繳納憑證等材料到區不動產登記機構申請辦理不動產登記，領取不動產權證書。

五、供應方式

混合開發項目可以採用公開出讓的方式選取競得人，也可通過協議出讓的方式選取受讓人。

以公開出讓方式供地的，統一在高明區公共資源交易平臺進行公開交易。涉及採用國有建設用地出讓和集體經營性建設用地入市整合供應的，需要一併擬訂國有建設用地出讓方案和集體建設用地公開流轉方案，國有建設用地採用競價方式確定交易價格，競價時固定集體經營性建設用地流轉的價格（流轉價格由村集體表決決定），集體經營性建設用地原則上不參與競價，競國有建設用地的出讓地價。

以協議出讓方式供地的，國有土地按相關法律、法規規定執行；涉及集體土地的，由農村集體資產交易平臺公開選取的市場改造主體負責土地整理並同時承擔產業用地和商業用地的開發。

混合改造項目中,協議出讓地塊必須屬於「三舊」改造地塊，權屬主體無要求。而入市流轉地塊可以是「三舊」改造地塊，也可以是非「三舊」改造地塊，但權屬主體必須一致，均為村集體經濟組織。

六、批後監管

（一）用途變更

位於工業保護線內的工業等產業用地，除因公共服務、市政和交通等公共利益需要外，嚴格限制轉換為其他用途，特別是經營性房地產用途。

工業用地等產業用地在出讓期限內，根據已批控制性詳細規劃，申請改變土地用途為商業等經營性用途的，除按照城市更新（「三舊」改造）政策可以協議出讓的用地外，應收回土地使用權重新公開出讓。

（二）土地轉讓

產業用地競得人申請整體轉讓土地使用權的，除滿足《城市房地產管理法》等相關法律、法規規定以及原土地出讓合同約定的轉讓條件外，應按《產業用地開發監管協議》條款要求執行，轉讓後原土地出讓合同以及《產業用地開發監管協議》載明的權利、義務隨之轉移。

鎮政府（街道辦、管委會）負責對《產業用地開發監管協議》的履行情況進行校驗，並出具驗收意見。驗收意見作為土地使用權轉讓的必備材料之一，由產業用地競得人提交給自然資源、住建、經促等相關部門。

（三）退出機制

產業用地競得人應按出讓合同的約定對地塊進行開發建設，因自身原因確實無力動工開發的，應及時向區自然資源分局申請退還土地，避免造成土地閒置。

產業用地競得人在《國有建設用地使用權出讓合同》約定的開工建設日期屆滿一年前不少於60日向區自然資源分局提出退地申請的，經區人民政府批准同意，土地出讓價款（不計利息）在扣除合同定金後可退還給產業用地競得人。

（四）履約考核

鎮政府（街道辦、管委會）應加強產業項目履約監管，在產業項目取得《竣工驗收備案書》後2年內，對《產業用地開發監管協議》的履行情況進行考核。對未通過履約考核的，鎮政府（街道辦、管委會）將企業名單及違約情況抄送區相關職能部門，由區相關職能部門依法依規追究相應的責任。

在考核結束之日起5個工作日內鎮政府（街道辦、管委會）將違約企業名單報送區自然資源分局，對違約企業，一律禁止其參加招拍掛活動購置新的土地，直至整改達到《產業用地開發監管協議》約定的要求為止。整改期滿後達到《產業用地開發監管協議》約定要求的，不再對其參加招拍掛活動進行限制，鎮政府（街道辦、管委會）應在企業通過整改之日起5日內將企業名單報送區自然資源分局。

企業未能通過履約考核的，鎮政府（街道辦、管委會）應督促其進行整改，整改期限最長不超過1年，整改期滿後仍未達到《產業用地開發監管協議》約定要求的，鎮政府（街道辦、管委會）可報請區人民政府無償收回土地使用權及其地上建築物、構築物及其他附屬設施。

七、其他說明

（一）鎮政府（街道辦、管委會）是第一監管責任主體單位，應當根據《產業用地開發監管協議》內容履行監管職能。在項目建成投產、投產後等關鍵節點對產業項目的履行情況進行核查，並將相關考核成果報區自然資源分局備案。

（二）需要收取履約保證金的，《產業用地開發監管協議》應當明確履約保證金的收取標準、退還方式，以及履約保證金返還期限等要求。鎮政府（街道辦、管委會）作為履約保證金的管理單位，負責履約保證金的收取和退還工作。

（三）產業項目建設用地供應時,經徵求區相關監管部門同意,應將項目建設用地的規劃條件、建設標準、非生產設施佔地比例、產業類型、投資強度、產出效率和節能、環保等指標和要求列入土地出讓合同中。按照「誰提出,誰監管」的原則,在土地出讓成交後,由提出關聯條件的部門要求土地競得人提交項目用地產業發展承諾書,提出關聯條件的部門應對產業發展承諾書進行監督。項目用地達不到約定的,各相關部門應按職能分工依法依約進行處置。

附件4-2

產業用地項目開發監管協議書

（模板）

根據《中華人民共和國合同法》、《佛山市人民政府關於深化改革加快推動城市更新（「三舊」改造）促進高質量發展的實施意見》（佛府〔2019〕14號）等文件規定，為進一步提升我區工業項目質量和水平，促進土地節約集約利用，甲乙雙方本著平等自願、友好協商的原則，訂立此協議。

一、本協議雙方當事人

甲方：（屬地鎮人民政府或街道辦事處、管委會）；

地址： ；

法定代表人： ；

乙方：（土地競得單位） ；

地址： ；

法定代表人： 。

二、地塊基本情況

宗地編號： ；

土地位置： ；

土地用途： ；

土地使用年期（年）： ；

總用地面積（平方米）： ；

總建築面積（平方米）： ；

準入產業類別： ；

三、項目概況

項目名稱： 項目；

項目主要內容：

；

項目總投資額（萬元）： ；

預計產值（萬元）： ；

預計稅收（萬元）： ；

項目在實際交地之日起 個月內開工建設；

項目在實際開工之日起 個月內通過規劃竣工驗收。

四、甲方權利和義務

（一）甲方應根據廣東省、佛山市、高明區產業政策和發展要求，為產業用地項目提供指導性服務，協助乙方解決項目在籌集、建設及生產過程中遇到的各類問題。

（二）在項目建設過程中，甲方定期對乙方按出讓合同和本協議約定的內容進行監督、指導。

（三）甲方及相關職能部門有權對標的宗地上項目實際投資強度、進度進行監督，自用地交付使用之日起至項目驗收合格正式投產前，每 個月進行一次核查；自項目驗收合格正式投產之日起至用地供應期限屆滿前，每 年進行一次核查，乙方應積極予以配合。

（四）乙方上述項目竣工投產後，甲方可委託專業機構核驗乙方建設項目的投資密度、土地產出率和產值能耗等指標落實情況。經核驗乙方未能達到本協議書所約定指標要求的，甲方可按照本協議書違約責任的約定進行責任追究。

五、乙方權利和義務

（一）乙方競買取得的上述產業用地只能用於（準入產業類別）的項目建設。

（二）乙方須按照出讓公告時向甲方出具的承諾函履行各項承諾義務。

（三）乙方應在競買用地使用權後， 個月內在高明區註冊獨立法人企業。

（四）乙方承諾如下：

1.項目開發建設期限為___ _年，在 年 月 日之前開工建設，在 年 月 日前之前竣工。開工時間以項目現場正式樁基施工為準；竣工時間以取得竣工驗收批覆之日為準。竣工之日起 年內投產，投產後 年內達產，建設內容達到高明區產業規劃和建設要求。若乙方不能按期開竣工的，應在本協議約定的開竣工日前15日向甲方提出延期申請，經甲方初審同意後，報區自然資源分局審批，並報區政府備案，但延期申請只能辦理1次，延建時間不得超過1年。

2.項目竣工投產後，固定資產投資強度不低於 萬元/畝，容積率不低於 ;

3.項目竣工投產後，該項目年綜合能耗不高於 噸標準煤，萬元工業增加值綜合能耗不高於______噸標準煤/萬元；

4.項目投產初始運行期為 年，在 年 月 日之前達產，項目畝均年產值不低於 萬元/畝，畝均年稅收不低於 萬元/畝；

5.其求要求： 。

（五）在該宗地的建設項目竣工驗收合格並取得建設部門出具的《竣工驗收備案收文回執》後 個月內，乙方應向甲方提出項目總投資額，固定資產投資強度及上年度土地產出、能耗、環保等要求指標核驗申請。乙方未在上述期限內提出核驗申請，視為乙方違約。

（六）對於甲方或甲方委託的專業機構核驗乙方建設項目的投資強度、土地產出率和產值能耗等指標落實情況，乙方應主動配合，提供相關資料。

（七）未經高明區人民政府書面同意，乙方不得通過市場或股權轉讓方式，轉讓或變相轉讓項目用地土地使用權。乙方在取得的產業用地使用年期內依法依規轉讓、出租或以其他形式轉給第三方，乙方應保證第三方與甲方重新籤訂產業用地發展協議。

（八）本協議第二條地塊基本情況經有關部門批准發生變動的，乙方應在獲批准後30日內，向甲方申請辦理地塊基本情況變動備案。

（九）乙方應在本協議生效後1個月內，編制《項目建設投資進度計劃》，並提交甲方及相關職能部門備案。乙方應保證按《項目投資進度計劃》，完成相關的投資義務，並按月向甲方書面報告項目進展情況，直至項目投產。

六、違約責任和本協議的終止

（一）若乙方未兌現本協議第五條第（四）項承諾內容的，甲方有權單方解除本協議，沒收全部履約保證金，並無需向乙方承擔任何責任。

（二）乙方未能按照本協議承諾的時間或經有關部門批准同意延建所確定的日期開竣工的，每延期1日按 （掛牌成交價款或競得總地價）的0.5‰向甲方支付違約金，甲方有權要求乙方繼續履約。乙方未能按照本協議承諾的時間或經有關部門批准同意延建所確定的日期開竣工，超過6個月以上的，甲方有權提請相關部門依照國家和省規定將企業履約情況納入本級公共徵信系統，依法供查詢或予以公示。延期超過1年及以上未動工開發導致土地閒置的，按照《閒置土地處理辦法》（中華人民共和國國土資源部令第53號）依法處置。未按期動工開發滿兩年的，區自然資源分局有權無償收回國有建設用地使用權。

（三）乙方未按協議約定向甲方提出核驗申請或在協議約定時間內項目總投資額、固定資產投資強度、土地產出、能耗、環保等指標，其中任何一項指標未能達到協議約定評價標準的，甲方有權沒收全部履約保證金，並給乙方從應達標之日起為期一年的整改期由乙方予以整改，乙方應在一年的整改期內達到指標評價標準。如經整改後唯有稅收指標評價考核仍達不到評價標準，則乙方應向甲方繳納違約金，違約金數額按本協議約定的應交稅收金額與實交稅收金額的差額確定；整改後投資強度、畝均年產值仍達不到約定評價標準50%或畝均年稅收仍達不到約定評價標準30%，區自然資源分局有權提前解除土地出讓合同，收回國有建設用地使用權，返還剩餘年限土地出讓金，對地上建（構）築物、附著物（不予補償或由甲乙方共同聘請具備資質的評估機構進行評估，甲方按照評估結果對乙方予以殘值補償）。

（四）項目地塊在未通過甲方履約監管驗收之前轉讓土地使用權的，除滿足土地使用權轉讓的法律法規政策規定和其他約定外，乙方須將本協議監管事項如實告知受讓方，並知會受讓方與甲方重新籤訂履約監管協議。如乙方違反本條前述約定的，則甲方可按照本協議第六條第一項要求乙方承擔違約責任。

（五）因不可抗力或甲方原因導致乙方未能依約妥善履行相關義務的，不視為乙方違約；但前述相關原因消除後，乙方應當繼續按約定要求履行各項投資、建設、發展義務；相應履行期限自相關原因消除後繼續計算。

七、項目進度履約保證金

（一）乙方應自本協議籤訂之日起，標的宗地使用權出讓合同籤訂前，按照地塊 （掛牌成交價款或競得總地價） 的 10% 合計為 萬元（大寫：人民幣 萬元）向甲方繳納建設項目進度履約保證金，履約保證金按投資企業履約情況予以退還或沒收。

（二）履約保證金由甲方按以下階段返還：

1.取得項目工程施工許可證，並按本協議約定時間開工建設的，退回保證金的40%；

2.項目樁基工程全部完成並通過驗收後，退回保證金的30%；

3.全部主體工程完工並通過驗收後，退回保證金的20%;

4.項目全部工程通過驗收並正式投產後，退回剩餘全部保證金。

八、項目用地退出機制

（一）乙方在取得土地使用權後出現以下情況的，經甲方及區相關職能部門確認，啟動項目用地退出機制，收回土地使用權：

1.未按基本建設程序相關規定及本協議約定進行投資、建設、運營的，經甲方或相關職能部門通知後拒不整改，或整改後仍未符合相關規定或約定；

2.因城市規劃或區域產業調整，標的宗地不再適用本協議約定的產業用途，且乙方未能執行新產業的投資強度和投產要求等；

3.因乙方原因確無法繼續執行本協議相關約定，單方申請退出本項目，且經甲方及區自然資源分局同意退出；

4.乙方違反相關規定，採取虛假方式騙取標的宗地；

5.本協議所依附的《國有建設用地使用權出讓合同》依法解除。

因上述原因收回土地使用權的，已收取土地出讓價款（不計息）予以退回，用地上蓋物按殘值評估予以補償。但屬上述條款第1項、第3項、第4項約定的，土地出讓價款不予退回；屬上述條款第5項約定的，按《國有建設用地使用權出讓合同》相關約定執行。

九、保密義務

雙方在籤訂、履行本協議過程中，共同形成以及從對方處所獲取的文件、資料、信息等，除依法需公開或辦理本協議約定事項需合理使用外，未經對方書面同意，不得擅自向任何第三方透露、擴散或轉讓。本協議終止、解除的，不影響雙方關於保密義務約定的效力。

十、爭議解決方式

（一）凡因本協議書引起的任何爭議，由雙方協商解決，若協商不成的，可依法向高明區人民法院提請訴訟。

（二）因起訴引起的訴訟費用、評估拍賣費用、律師費用等相關費用由敗訴方承擔，勝訴方自願承擔的除外。

十一、合同效力

1、本協議書一式四份，具有同等法律效力，甲乙雙方各執一份，高明區經濟科技促進局留存一份，佛山市自然資源局高明分局留存一份。

2、本協議書自甲乙雙方籤字蓋章之日起生效。

3、本協議書其他未盡事宜，雙方通過友好協商解決，可另行籤訂補充協議，補充協議與本協議書具有同等的法律效力。

十二、本協議於年在中華人民共和國廣東省佛山市高明區籤訂。

甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）：

法定代表人（籤字）： 法定代表人（籤字）：

委託代理人（籤字）： 委託代理人（籤字）：

年月日年月日