原標題：多家房企試水眾籌開發 房價真的會降1/3嗎
2014年被譽為房產眾籌元年，綠地、方興等房企將「眾籌買房」這一模式發揮得淋漓盡致。但是，眾籌在房地產開發環節的介入，一直面臨政策壁壘，直到去年11月李克強總理主持召開國務院常務會議，首次提出「開展股權眾籌融資試點」之後，眾籌模式才迎來政策風口。雖然修改後的《私募股權眾籌融資管理辦法》仍未公布，卻也為眾籌深度介入房地產開發環節打開了一扇門。
房產眾籌開發要想成功，需要具備哪些前提條件？通過眾籌開發是否真能降低房價？
「我們拿起手機……根據你的希望在定製平臺上找到相應的項目，根據你的願望提出你要什麼樣的房子，就可以發起眾籌，一幫人在這裡蓋房子。」
5月9日，地產「思想家」馮侖在溫州市工商聯、《每日經濟新聞》及新希望集團聯手舉辦的2015新常態下中國商業地產發展高峰論壇上關於房地產眾籌開發的前景做了如上展望。他認為，此舉可以使得房價至少下降1/3。
馮侖沒有講到的是，這樣的設想已經越來越接近現實。本月中下旬，碧桂園將召開新聞發布會，公布公司於4月底在上海拍得的一幅地塊的眾籌開發計劃。與此同時，綠城也將於下月初推出綠城版的眾籌計劃。
這些計劃能不能真的讓房價下跌1/3？目前還是未知數，因為房產眾籌開發需要具備諸多前提條件，但這些條件目前尚不成熟。
多家房企試水眾籌開發
2014年，被業內譽為房產眾籌元年。去年「雙十一」期間，綠地、遠洋、方興等房企將房產眾籌這一營銷模式發揮得淋漓盡致，其中方興藉助房產眾籌攬金逾42億元。
參與綠地眾籌的一位營銷高層人士告訴《每日經濟新聞》記者，房產眾籌目前主要是一種營銷方式，只有在特定的時間節點才能形成爆發性的聚合力。
除了眾籌買房之外，去年就有人提出了「眾籌開發」的概念。其初衷是，當前房價居高不下，眾籌開發可免除很多成本環節，對於消費者而言，能夠拿到比市場上更實惠的房價和個性化的購房需求；對於開發商而言，相當於提前鎖定了消費客群。
在這一美好願景的驅使下，不少房企都在嘗試利用社會大眾的資金來開發地產項目。「樓盤預售制本身就相當於一種眾籌開發。」四川花好月圓房地產董事長樊義波表示，當前隨著銀行和網際網路的加入，眾籌開發概念越來越熱。
據悉，本月中下旬，碧桂園將公布上海一地塊的眾籌開發計劃。另據媒體報導，平安集團前不久曾斥資1億元成立股權眾籌平臺「前海眾籌」，業務重點定位為創新股權眾籌、房地產眾籌等。
平安集團一位股權眾籌的運營人士介紹說，「我們以前幫開發商融資，就相當於眾籌。比如有10個人或更多人參與眾籌，我們選一、兩個作為代表，開發商把產權證抵押給我們，我們再將其轉到眾籌者指定的帳戶名下，投資年化收益率15%左右。如果未來房價跌了，那麼參與眾籌者按原價回購；如果房價漲了，按照漲價比例大家來分攤收益。」「眾籌開發的專業性相對要強一些，不像實體樓盤直接籤署過戶手續或辦理資產抵押即可。眾籌需要做商業計劃書出來，我們這邊會有一個比較完備的團隊來操作，包括對資產情況做盡職調查，對今後樓盤價位進行梳理等。與眾籌買房相比，眾籌開發的操作方式差不多，但牽涉的專業面要廣一些。」上述人士補充說。
比想像中的艱難
隨著眾籌開發概念被熱炒，一直自稱「定製」模式先行者的河北房企眾美集團，也被媒體拿來當作踐行這一概念的典範。
據了解，眾美集團主要是與河北一些事業單位、國企等長期合作，定製開發地產項目。不過，眾美集團一直比較低調。接近眾美高層的一位業內人士表示，眾美一般不會接受採訪。記者撥打眾美官網公布的電話，但一直未能打通。
「河北很流行『定向代建』，民間集資很活躍。」中國城市產業發展聯盟主席陳寶存表示，眾美前身是一家廣告公司，現在採用這種模式以項目為標的集資建房，恰恰說明房企缺少其他融資方式。
陳寶存認為，眾籌開發做成功比較難，他就遇到過一個活生生的失敗案例。「那個朋友想在北京集資建房，有幾百人集資，但意見不統一，房價相比市價便宜一半但沒有可行性，組建了個開發公司，但相比專業開發商沒有拿地優勢。」
實際上，眾籌開發遠比想像的艱難，甚至可能會觸碰政策紅線，比如商品房預售制度。樊義波認為，房企引入第三方金融機構，採取迂迴戰術，雖可規避非法集資，但房地產作為一個產業生態體系，眾籌開發違反了商品房預售制度，有違規提前賣房的嫌疑。
「即使通過眾籌拿到了地，項目後續資金如何解決？藉助外部槓桿還是繼續讓眾籌者自己掏錢？」亞信控股集團董秘榮騰洪提出了自己的疑問，他認為，眾籌開發會把風險轉嫁給眾籌參與者。如果有房企介入眾籌開發，則很容易形成一種變相融資，即便不是變相融資，房企如何保證眾籌參與者的房源購買優先權與投資機制的公平？這也是個問題。
站在房企的角度，眾籌開發項目初期更多是一種文字描述，而沒有實體樣板間說服眾籌參與者，容易帶來觀望情緒，且房企引入第三方機構時，如果沒有回購協議或擔保機制，這些機構也沒法讓眾籌者放心，從而淪為「偽眾籌」。
全國房地產經理人聯盟執行秘書長、金融投委會執行主任姜煒表示，眾籌開發作為一種金融創新，監管部門應鼓勵房企探索，核心是要管好錢，保證資金定向使用，降低開發成本和售價。
一位接近碧桂園高層的區域公司投資總監指出，眾籌開發仍是一種理念，公司這麼做，是想參與房地產的上遊領域，還可以收集大量的購房者信息。
《《《
眾籌試驗之保利
眾籌開發真面目：募集資金有限 「圈客」意圖明顯
儘管很多開發商提出了眾籌概念，但截至目前，這一模式並沒有解決項目開發的融資問題，還停留在「圈客」階段。《每日經濟新聞》記者了解到，保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)將聯手民生銀行推出名為「利民保」的理財產品，購買產品的用戶可以用優惠價格鎖定項目開盤時的售價，並享受封閉期內的理財收益，即使用戶不購房也可享受由民生銀行提供的保底收益。更早之前，包括當代置業等房企也推出過類似產品。
但記者調查發現，這些眾籌更大的功能提前「圈客」，對解決開發資金作用並不大。
鎖定意向購房者
今年4月，保利地產與民生銀行共同宣布推出一款名為「利民保」的網際網路金融產品。保利地產相關人士向《每日經濟新聞》記者表示，「利民保」的推出是為了解決在不動產投資中，客戶、開發商與銀行三者的資金壓力難題，實現共同盈利。
據介紹，「利民保」的操作模式為投資人購買銀行提供的理財產品，銀行在扣除服務費用成本後把資金貸給地產商，地產商由於節省了融資成本，因此可以通過價格讓利將房屋的優先購買權給予投資人。在整個環節中，投資者能以更便宜的價格購買到房產，銀行降低了貸款風險，地產商也提前鎖定自己的目標客戶，並且可實現開盤熱銷的效果。
根據保利的設想，「利民保」實為一款為意向購房者提供保底收益的期權產品。以一套總價177萬元的公寓為例，客戶只需要花總價20%的金額購買對應的理財產品，即能以150萬元的定製總價鎖定項目開盤後的價格，產品有半年或一年的投資封閉期。待項目開盤後，若房價沒有上漲，客戶行使優先購買權便可獲得封閉期內的理財收益與27萬元的折扣收益；若房價出現上漲，除了上述收益外，用戶還能獲得相當於5倍槓桿的房價上漲收益；即便房價跌破了鎖定的開盤價格，客戶不行使購買權，也能收回本金並獲得由民生銀行保底的4%年化理財收益。
保利地產相關人士向記者表示，「利民保」將首先參與保利地產在廣州國際金融城的綜合體項目—保利金融中心，未來將陸續參與到公司旗下的商業項目，但目前「利民保」的具體細節仍在細化當中。
通過理財產品搭配購房優惠來鎖定意向購房者，保利並非首家。去年9月，萬科聯合平安集團推出一款名為「平安萬科購房寶」的理財產品，搭配了上海萬科的4個樓盤，若理財產品購買者最終決定購房，可享受專門的購房優惠。由當代置業與北辰實業(北辰香麓)聯合開發的北京一項目也推出金額分別為10萬元、20萬元、30萬元的理財產品，持有期約6個月，到期後投資者依次享有優先選房權。
預售環節提前
對於地產商而言，通過與金融機構合作發行面向購房者的理財產品，有利於在市場供過於求的情況下尋求營銷模式的創新。
平安好房網總裁莊諾向《每日經濟新聞》記者表示，根據現有的預售制度，正在開發建設的商品房需要在證件齊全的前提下，才能通過認籌等方式圈定意向購房者，但通過發行理財產品「圈客」相當於將預售環節提前，在開工建設前就能把意向客戶圈定。
「以往房子不愁賣的時候，開發商無需花那麼多心思找客戶，但現在市場不好了，越早圈定客戶意味著項目的去化率越有保障，所以開發商更願意嘗試這種新的營銷手段。」莊諾說，對於購房者而言，他們往往也有金融理財的需求，尤其是真正有意向買房的客戶，如果產品符合他們的需求，通過購買理財產品還能獲得增值收益。因此，眾籌模式對於提高客戶轉化率會有明顯作用。
但類似的做法會不會與商品房預售制度產生衝突，不免令人疑慮。新城控股高級副總裁歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者，這類理財產品往往會附帶兩份協議：一份是購買理財產品協議，另一份是購房協議。在項目開發建設階段，投資者購買的只是理財產品，並不附有購房性質，因此能夠「繞開」預售制度。
大型房企更受益
除了提前圈定客戶，開發商還能通過理財產品募集資金完成融資，用於補充開發建設所需的資金。
以「利民保」為例，根據歐陽捷的分析，理財產品的保底收益實際上是由保利地產來承擔，按照4%的保底收益率計算，加上銀行的通道費用，預計保利的實際融資成本約為6%，低於銀行正常的開發貸款成本。對於銀行而言，由於理財產品並不佔用貸款額度，同時也能增加銀行的非息收入，他們也很樂意為地產商設計類似的金融產品。
五牛基金投資副總裁呂偉賓認為，由於理財產品能提前幫開發商找到意向客戶，而且提前融到了一筆低成本資金，如果最終大多數理財產品購買者選擇行使購房權，還能大大縮短項目的銷售周期，有助於開發商降低融資成本和營銷成本，因此能夠在不損害開發商利潤的情況下，給予購房者更大的折扣力度。
但歐陽捷也坦言，相對於房地產開發建設過程所需要的資金量，房企從理財產品中募集到的資金只是杯水車薪，因此對於降低整體融資成本作用有限。而且，由於理財產品資金要專款專用投到項目上，這對開發商的實力與信譽要求更高，因此只有大型房企才能從中受益。
《《《
眾籌試驗之平安
平安好房的房產眾籌紅線：不在買地前介入 客戶不接觸開發商
據悉，碧桂園將與平安合作，拿出上海一地塊採取眾籌模式進行開發，而綠城已經在浙江進行眾籌開發的試驗。金融巨頭平安自去年開始，就一直致力於發展房產眾籌業務。平安好房CEO莊諾表示，近兩月將有相關產品上線。
這些先行者，為何會選擇眾籌開發這一模式？在項目推進的過程中，又是如何控制金融、法律等方面風險的？
從去年開始，金融巨頭中國平安就一直致力於發展房產眾籌業務。根據《每日經濟新聞》此前報導，平安信託內部人士介紹，包括綠地、世茂、萬科在內的房企都曾與他們有過接觸。
由於國內關於售房、集資的諸多法律限制，當前的房產眾籌項目多停留在現房階段。自去年12月出臺股權眾籌相關政策後，平安才得以在實際操作環節將房地產的眾籌範圍擴大。
平安好房CEO莊諾表示，政策出臺前，沒法操作眾籌建房，現在可以嘗試，近兩月平安好房將有相關產品上線。
除了平安好房，中國平安董事長馬明哲還通過子公司在深圳前海專門成立了眾籌平臺—深圳前海普惠眾籌交易股份有限公司（以下簡稱平安前海眾籌）。此前媒體報導稱，該公司未來也將涉足房產眾籌。
在平安的房產眾籌路線中，一條邏輯線清晰可見：從海外眾籌試水，到國內現房銷售，砍掉營銷費用後，通過眾籌建房以及集團內協作，著手降低開發過程中的融資成本，解決開發商對輕資產運營模式的需求。此外，平安好房還涉及消費和投資運營收益類的眾籌。
砍營銷費用 降融資成本
當面對居高不下的房價時，似乎只有眾籌可以使之優惠一二。
在購房者所支付的房款中，土地與稅費合計約佔到五成以上，資金成本、建造成本、房企淨利潤各佔約一成多，此外，營銷費用可佔3到5個百分點。其中，土地和稅費是硬性支出，讓房企自已承擔也不現實，眾籌設計者所希望的是降低營銷費用和資金成本。
眾籌初期，各類產品通過各種去中介化的方式，努力砍掉這3到5個百分點的營銷費用，使開發商和購房者達成共贏。平安好房的系列眾籌產品即是其中一個代表。
中國平安在馬明哲的帶領下，已劃分出網際網路金融和傳統金融業務兩大板塊。前者將覆蓋「醫、食、住、行、玩」五大生活場景。就目前來看，平安好房正是馬明哲在「住」這一生活場景布下的重要棋子。
去年8月，平安好房選擇推出海外購房眾籌作為突破口。由於是海外房產，其第一款地產類眾籌產品「100美元享受美國房東待遇」，既迎合了時下客戶海外置業的心態，又繞過了國內複雜的政策監管，頗具試水意義。
去年11月，平安好房轉戰國內，與龍頭房企萬科合作「平安&北部萬科城」項目，用眾籌的方式直接在線上賣房。
在該項目中，萬科拿出廣州北部萬科城216套住宅，如果眾籌金額達到1500萬元的最低眾籌額度，那麼所有的眾籌參與者都能享受到比目前周邊市場價低近13%的優惠購房價。
截至去年12月24日，該項目總計吸引了2361人報名參與，216位用戶認籌購買。公開數據顯示，這次眾籌賣房，累計募集金額達到1585.5萬元，購買轉化率為9%。
莊諾稱，網際網路平臺有可能承擔起未來虛擬售樓處的角色，將線下的展示廳搬到線上，對開發商來說，既節約了營銷成本，又能通過眾籌提早蓄客，進而將購房優惠讓渡給每一個消費者。
不過，眾籌買房只是平安眾籌初始階段的其中一步。在房產眾籌領域，平安的野心不止於此。
去年11月，李克強總理在國務院常務會議上提出開展股權眾籌融資試點。12月18日，中國證券業協會網站掛出《私募股權眾籌融資管理辦法（試行）（徵求意見稿）》，明確了股權眾籌平臺淨資產不得低於500萬元，融資者或融資者發起設立的融資企業的股東人數累計不得超過200人，投資者為投資單個融資項目最低金額不低於100萬元的單位或個人。
本來這一政策指向的是小微企業融資，如今卻讓一些房企巨頭搶了風頭。
據莊諾介紹，現在已經有好幾個關於眾籌建房的項目在談，本月底就會推出一個。這些項目都是在拿地之後以股權眾籌的方式介入，可以大幅度降低營銷成本和融資成本，使總房價便宜10%~20%。
深圳市前海籌人谷網際網路金融服務有限公司CEO盧政稱，現在多是產權眾籌，通過資產管理計劃，幾個人可以一起購房，不過，這些都是在項目拿到預售許可證之後進行的，按照現行房屋出售政策，在建之前房企不能買賣物業。住建部有明確規定，禁止開發商在未取得預售許可證的情況下以任何形式向客戶收取資金。
繞政策風險 避項目糾紛
那麼，莊諾所指的眾籌建房模型是怎樣的？如何規避金融、法律方面的風險，並預控可能產生的糾紛？
深圳房地產律師張茂榮認為，由於現在大部分房企的工程款是通過抵押在建工程向銀行貸款，如果眾籌提供的資金僅是彌補部分項目開發資金缺口，那麼降低融資成本作用有限。眾籌提供的資金總額若想覆蓋整個項目，又因體量過大觸碰到融資對象不得超過200人這一政策紅線。
莊諾介紹稱，他們目前在談的一些眾籌產品足以覆蓋開發商一個完整項目所需資金。他們有一個20人的團隊已經研究半年多，針對各種可能出現的風險設計了諸多方案，甚至細化到如果眾籌者在眾籌期間碰上離婚進而被財產凍結的情況，所以關於資金體量與人數限制之間的矛盾，也是早有預案。
據他介紹，解決方案有多套，比如將項目切割成一棟一棟，一棟不超過200個住戶；或者把項目包裝成保險、債券或者餘額寶這樣的金融產品，將眾籌建房的行為變成購買金融產品。
莊諾介紹，種種設計背後的邏輯在於，眾籌者不直接接觸開發商，投資者所面對的是有金融巨頭中國平安背書的平安好房。這樣一來，眾籌的購房款停留在平安好房的平臺，由平安好房以其他方式參與物業建設。
另一個風險在於，由於原材料、建造成本、工程款等在開發過程中存在變動，不確定因素太多，所以後期很容易因為核算成本引起糾紛。
在張茂榮看來，眾籌平臺與開發商之間可以有兩種合作方式：一種是對等的合作關係；另一種是合作成立項目開發公司。
他認為，如果眾籌平臺與開發商共同成立項目開發公司，最大的風險也就是分紅糾紛；但如果眾籌者僅是開發商的合作夥伴，平臺如何向參與眾籌的散戶解釋成本增加問題，這就比較棘手。
就連萬達這種房企巨頭都對核算開發成本很頭疼，萬達董事長王健林曾公開表示，為了解決核算成本與預算不匹配的問題，他們制定了交鑰匙工程，即先和總包確定總工程款，然後將所有工作委託給總包，盈虧由總包自負，萬達只負責監督和收房。
而對於平安好房而言，它只是開發商的合作夥伴，又將如何解決前期眾籌金額與後期核算成本不匹配的問題？
莊諾稱，他們會為建造成本設置一個資金上限，如果超過這一幅度，由開發商承擔多出部分。這樣來看，似乎與萬達的解決思路一致。
不在買地前介入
據莊諾介紹，眾籌模式可以滿足開發商的兩類需求：一是對於大開發商而言，眾籌可以為其提前鎖定客戶，加快去化速度，降低實際負債比例，符合正在流行的工業4.0（產品定製化）。二是對於中小開發商而言，可解決其融資難的問題。不過，就目前來看，平安好房的合作房企均為國內前十強。
在平安的地產眾籌布局中，還有一個因素不容忽視，即已在陸金所掛牌但還未投入運營的平安前海眾籌，該平臺聚集了平安陸金所、投行、證券、不動產、網際網路等諸多子公司員工，也將涉及房產眾籌業務。
該平臺的定位究竟是什麼？會與平安好房產生怎樣的協作？目前平安還沒有公開表態。平安集團僅透露，「公司期待抓住這個新業務領域的機遇，為市場提供創新的金融產品和服務。」
那麼，平安介入房地產的界限在哪兒？就目前來看，平安好房明確表態不會在買地之前介入。莊諾稱，因為土地招拍掛中不確定因素太多。
不過，盧政認為，只要產品結構合理，能夠覆蓋可能出現的風險，事先確定拍地的投資上限，並找到開發商配合，也可以在買地之前介入，如果拍地價格超過上限，則退還眾籌資金。
《《《
眾籌試驗之綠城
綠城的眾籌試驗：難題已突破 近期將有動作
「綠城眾籌開發，試驗如何？先前難題有無突破？」「已突破！近期會有動作。」
上述對話是《每日經濟新聞》記者和綠城房產眾籌相關人士的一段微信對話。
相比其他開發商，綠城在房產眾籌開發層面的實踐已經有了經驗的積累，並正在逐步形成核心運營模式。但在業界看來，綠城的眾籌可能和真正意義上的眾籌仍有差別。
首個非典型眾籌案例
在大型房企中，綠城是最具眾籌開發經驗的公司。
去年8月，綠城中國董事長宋衛平簡訊告訴《每日經濟新聞》記者，藍城旗下一家公司已經在眾籌開發領域擁有很深入的研究。
記者隨後聯繫了藍城代建，並了解到，該公司早在去年初就已經參與了房產眾籌開發，所參與開發的項目已經開始動工建設。
根據浙江綠城佳園建設工程管理有限公司董事長李園介紹，綠城上述項目有一定特殊性。原先拿地的企業當時已經資不抵債，當地政府為了幫助其清償債務，允許改變土地性質，變更為居住用地，並以較低的價格轉讓。
正因土地的價格相對於市場公開拍賣價較低，這一地塊才較其他項目更有吸引力。李園曾透露，如果通過土地市場獲得，其售價至少要比眾籌開發價高出30%以上。
由於是眾籌開發，藍城只負責代建而不是自己出資，因此可以讓出一部分開發利潤，加上項目本身因為獲得土地的渠道特殊，地價也要比周邊便宜，這才使得上述樓盤最後能以低於市場30%左右的價格進行眾籌開發。
和普通房地產項目相比，上述項目的另一個特殊性在於，由當地商會負責人動員幾家企業一同組建公司參與眾籌。企業的負責人出資認籌大戶型產品，剩餘的都是小戶型房源。
雖然這些企業負責人購買的房子不多，但由於戶型較大，總價較高，為眾籌開發解決了很大一部分資金需求。再加上有這些企業的資金實力和信譽做保，員工只需支付首付款即可參與，因此推廣難度較小。
複製難點是地價
《每日經濟新聞》記者在與李園交流時了解到，眾籌開發存在幾個難題。
首先，目前企業拿地的主要途徑仍然是參加招拍掛，在土地稀缺的一線城市，開發商很難以較低的價格獲得土地。即使在杭州這樣土地供應較多的城市，開發商想拿到比周邊便宜的地塊也不容易，這使得開發企業很難為消費者提供一個非常誘人的購房價格。如果購房價格沒有誘惑力，消費者很難在土地剛剛拍下時就參與進來。
其次，在銷售層面也存在問題。普通商品住宅向社會公開銷售，但眾籌開發很難通過廣告等方式公開推廣，因此其客戶來源有限。
再次，開發企業發展眾籌業務，首要目的是希望減少自己的資金投入，降低公司的經營風險。如果購房者只是支付部分首付款，開發商依舊需要支付較多的資金，仍然需要承擔較大的經營風險。這樣一來，眾籌開發的意義就不大了。但讓消費者一次性把所有的購房款付清，不僅很難做到，也會影響參與眾籌者的熱情。
另外，消費者參與眾籌開發的一個前提就是眾籌資金要有第三方監管，以確保資金的安全。藍城的首個眾籌開發案例，參與者主要是企業及其員工，相互間的信任度很高。但當眾籌開發的參與者變為社會公眾時，公眾對企業不免存在不信任，這也是眾籌開發的一個難點。
那麼，金融機構對眾籌資金監管並協助推廣房產眾籌計劃的熱情有多高？《每日經濟新聞》記者就此採訪了中海恆信資產管理部一位負責人，對方表示，由於房地產開發資金投入的不確定性，房地產眾籌計劃需要開發商承諾在項目開發資金不足的情況下，房企會以自籌資金投入後續開發建設，並確保項目最終順利竣工完成交付，但這樣的承諾顯然不符合開發商借眾籌開發實現輕資產運作的初衷。
另外，購買金融產品的客戶主要是投資者，他們對房地產眾籌計劃所分配的房屋多數不感興趣，更希望能拿到真金白銀的投資收益，這也是房產眾籌開發的一個難點。
綠城在設計眾籌開發模式時，同樣面臨這些困難和阻力，他們最終又是如何解決這些問題的？我們目前尚不得而知，只能等到6月份計劃公開時再來了解。（每日經濟新聞）