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提問：房神你好！我現在成都南城都會有一套頂樓貸款房自住。在犀浦有一套老小區的大戶型全款，但是在我父母名下。現在手上有30萬準備投資。自己在私人企業上班，每年大概有30-40萬的收入。妻子在家帶娃娃。現在想投資房地產，不曉得怎麼下手。我是郫都區戶口，妻子戶口在南城都匯。
回答：每年大概有30-40萬的收入，說明你比一般人掙得多，可以加大你的貸款金額。在徵得父母同意後，用犀浦老小區的房子作抵押貸款，得到一筆低息資金。還清南城都匯的房貸，你就有首套3成首付資格。剩下的錢加上30萬，可以去買限購區挑選150平左右四房大平層，改善生活。成都房票寶貴，儘量不要考慮80平內小戶型，浪費貸款資格和購房資格。30萬現金不多，我見過太多人，拿去買公寓套牢的。
提問：房神您好！新人問路，我的坐標在成都，已有兩套房，一套自住房公積金貸款，一套學區房商貸，夫妻雙方年收入50+。父母在龍泉驛有一套房，母親年齡62歲。現有投資購房的想法。
問題1：若考慮以父母名義投資，以成都的限購政策，在哪裡買比較好，可否推薦高性價比樓盤，接力貸是否可行？
問題2：嶽父嶽母外地人，想在成都附近投資，有無推薦？
問題3：若想在這波疫情過後爭取低位買房，大概的入手時機如何選擇？謝謝
回答：1.成都只有幾個銀行支持接力貸，可以找找銀行渠道，65歲之前可以做接力貸。不知道你的子彈多少？投資的話主要就是高新區新川板塊，成華區八裡莊理工大杉板橋板塊，龍泉書房，郫縣犀浦，新都大豐，金牛天回。 成都當前新房筍盤越來越少了，二手房降價，一定要注意淘筍。
2.沒有房票可以考慮入手重慶，未來潛力不小。重慶投資選盤公式: 真內環+地鐵沿線+10年內次新+2.3房，單價不要超過1.5，重點關注2江4岸及延長線。
3.疫情結束後的1-2周內是比較好的入手時機，選好板塊 備好子彈和房票，有筍隨時買入。
提問：房神你好，為什麼過去很多年，總有一些媒體說房價會下跌，但房價卻還在漲？
回答：一些空軍唱衰房價的根據是，國家又開始調控了，限購了，限價了……他們不知道越控越漲，更不知道為什麼會漲。房價上漲原因有：
1，貨幣持續通脹，磚本位是抗通脹最好的資產。
2，持續城鎮化，越來越多人向城市湧進，城市的房子有限，勢必造成房價的上漲。3，政策調控，減少了土地供應，開發商蓋的房子減少，一手市場沒有持續房子供應，造成了房價的上漲。
4，稅務政策，促使更多房產不會在短時間內轉讓房屋，更加加劇了市場房屋流動性的降低，房子越來越少，價格越來越高。樓市與Z F的利益是相同的，短期的調控房價不會有太大的漲幅，只要政策放開，房價會出現跳漲行情。
提問：新人首問，房神您好！有個問題想請教您，我今年37了，老公38，兩人月收入稅後3萬7，在成都有一套小四房，貸款200萬，月供14000，手上有100萬活期，還有25萬存了2到3年的定期，想再投資一套小房，壓力不能太大，因為我們年齡和收入擺在那裡，老公現在的工作也不太穩定。
朋友推薦我買新區的回遷房，單價2.3萬，說5年內交房，直接跟開發商籤合同，我想買1百多平的4房，一次性付款兩百多萬，但家人一直反對，請問房神，我該如何投資呢？回遷房是否可以買來投資？如果不可以買，現在我的情況還適合投資房產嗎？如果可以買成都哪裡升值潛力大呢？謝謝房神解答！
回答：你好，說說回遷房：
優點：直接和開發商籤約，風險小，無需購房資格，可破限購。
缺點：全款。其實最大的風險不是全款，也不是拿不到房本，而是不確定的等待周期。一個舊改項目，從立項到舊改完成新房交付，快則七八年，慢則無限期，誰敢保證你買的舊改房要等待多久呢，全款砸進去，然後就是賭人品了。
還是那句話，世上沒有免費的午餐，便宜一定有便宜的道理。回遷房的優勢是價格會低於市場價，劣勢是需要一次性付款，現在很多回遷房的業主已經醒悟過來了，很少有大便宜可以佔。
子彈125，考慮月供壓力，可以關注總價200內的盤，租金可以緩解大部分月供壓力。投資回報率最大的板塊，成華區，大豐，書房。
提問：您好房神，今年準備在成都買房。剛需自住。準備賣掉老家房子可得子彈25萬左右。請問買得到哪裡能住的住宅？
回答：1、你的預算有限，主要有兩種打法， 一種是在成熟商圈附近找小房子，考慮攀成鋼、萬象城、金融城一帶。 另一種是在近郊新區買新一點的大房子，比如三聖鄉、華陽、南湖一帶。我更加傾向於第一種，買得比較穩一點，自住配套也會好一些。
給今年準備買房人的一些建議：
1、一線城市超過30公裡和二線超過25公裡通勤距離的郊區，請謹慎購買。
2、沒有地鐵規劃的郊區房子和離地鐵站超過3公裡的房子建議迴避。
3、三四線城市，哪怕一手房名義價格上漲，投資的話也不要買，小城市房產金融屬性弱。
4、存量人口決定當前房價，增量人口影響未來房價。一條地鐵，一片產業能帶來多少人口，決定版塊的未來漲幅。
5、遠離遠郊一手CEO盤，新手買房，往往不關心菜市場，只關心「逼格」這個詞，於是到豪華的售樓部，買一套的遠郊精裝房，每天在上下班路上3小時，房子也沒什麼漲幅。
6、便宜的版塊不一定是窪地，可能是永遠的坑。聚焦於頭部城市，判斷未來能變好且目前還很便宜的的版塊才叫窪地，現在因為差而便宜將來預計持續差的叫坑。
7、小城市老破小不能碰，大城市老破小也只能挑著買。必須是中心城區核心地段老破小才有價值，城鄉結合部、郊區老破小慎入。
8、一二線大城市的郊區才叫郊區，小城市郊區價值有限。
9、不要問當地人買哪裡，當地人從小都生活在城裡，對中心城區有著極為深厚的地段情結，他們鄙視城鄉結合部，你問他們郊區怎麼樣，他們一般都建議你不買，而擴張中的城市便宜被鄙視的城鄉結合部才是將來漲幅最大的區域。
提問：房神好，請問成都天府新區錦江生態帶 恆大天府半島二期，離地鐵1號線廣福站700米，2017年交房，裝修房，單價1.4萬95平套三單衛，需要全款抵押（利率6.25，10年），值得投資嗎？查了同戶型二手房成交價1.5萬，覺得價格不算筍，但是又糾結於在成都像這樣樓面價很低的盤已經快絕種了，天府新區新拿的地開盤價1.8-2.2的很多，天府新區單價低於1.4萬的新盤搖號中籤率很低。我是去全款抵押買，還是去瀋陽買個7-8千的，成本低 壓力小。目前年入45，全款抵押後年房貸還款額20，車貸7。
回答：天府新區都沒什麼好盤了，新鴻基悅城，恆大天府半島，萬科翡翠，陽光城半山，中海錦江之類 勉強還算有性價比。恆大天府半島二期單價1.4可以考慮入手。主場成都優先入手成都，瀋陽未來有子彈再加倉吧。
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很多人給房神留言提問，房神精力有限，無法一一解答。
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