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《2020潛力行業每周報告》
帶你分析疫情後樓市怎麼走
如今的浙江正在通過人口疊加、穩定房價、抬升地價等方式，形成真正的內生循環。
文 / 巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）
「取消父母投靠落戶年齡限制，酒店式公寓可設集體戶……」這兩天，生活在杭州的小巴的朋友圈被一份《浙江省常住戶口登記管理規定》刷屏。
這是一份關於浙江省戶口的新政，由浙江省公安廳於4月28日發布，今天起正式執行，新政推出了10條關於戶口的便民措施。
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若是以往，這樣的新政不會引起太大的熱議，但這次直接炸鍋了，主要是因為新政中有一條非常吸睛——允許酒店式公寓設立集體戶。
這是不是說：以後在浙江買酒店式公寓就能直接落戶？落戶後孩子就能讀學區？接下去浙江尤其是杭州的酒店式公寓要大漲了？
Sorry，小巴必須要澆一盆冷水。
以杭州來舉例，要通過購買杭州的酒店式公寓落戶到杭州，至少有兩個前提：
▶ 第一，這個人本身得符合杭州的落戶條件。2019年4月，杭州在搶人大戰中已經放寬落戶條件，全日制大學專科及以上，在杭工作並繳納社保，可直接落戶。從這點來看，杭州的落戶條件不算太難。
▶ 第二，這個酒店式公寓已經申請到了集體戶。政策規定，個人不能申報設立集體戶，只有單位可以，並且掛靠戶口的人數一般應不少於10人。
那麼，酒店式公寓申請到集體戶的難度大嗎？小巴採訪了浙報傳媒地產研究院院長丁建剛，他認為，首先要明確的是關於酒店式公寓的界定，因為自2012年杭州出臺「限酒令」以來，絕大部分出讓的商業土地規劃條件內都有規定：「不得建設公寓式辦公、酒店式辦公等帶居住功能用房。」
所以，關於酒店式公寓的界定，需要官方給出一個明確的概念和細則。同時，丁院長也認為，既然官方文件承認了酒店式公寓，那麼後面對於酒店式公寓的界定不會太嚴格。
但他直言，這條政策的形式大於實質，即通過酒店式公寓落戶的意義不大，因為這並不代表外地人買了酒店式公寓就可以落戶，而即使落了集體戶口，孩子要上學屬於三表第二批，肯定與優質學區無緣。
雖然還需要進一步的細則出臺，但無論如何這是一種創新，且別省網友紛紛表示羨慕：浙江省思想開放，辦法猛，又在搶人大戰中搶先了一步。
儘管浙江省在政策中寫到修改《戶口規定》的意義在於便民，但更多人將新政的出臺理解為浙江悄悄升級了搶人大戰計劃。
比如，政策中提到的「取消父母投靠落戶年齡限制，與成年子女共同居住生活的父母，可以投靠落戶（杭州市城區除外）」「放開直系親屬、配偶或配偶父母間投靠落戶限制」等條目，顯然能為浙江省吸引來更多的人落戶。
那麼，要不要因為這份新政去買浙江尤其是杭州的酒店式公寓？這次新政對浙江省的搶人大戰有何意義？下面來看看大頭的分析。
酒店式公寓可設集體戶，實質上是為那些有資格落集體戶的人提供了一種便利。
以往，我們要落戶到一個城市的集體戶口，有幾種途徑，比如畢業生可以落戶到人才市場，符合條件的員工可以落戶到公司所在的集體戶口，其他符合落集體戶條件的人，會被隨機分配到某個街道的集體戶口上。
因為沒有住宅房，所以只能被安排到指定的集體戶口處，自己沒的選。比如，我有一個碩士學歷的親戚，符合南京落戶條件，他把戶口從北京遷回南京，因為沒有住宅所以落到集體戶，但被隨機安排到跟他住處相距很遠的街道，導致他辦手續辦事很不方便。
那麼，酒店式公寓可以落戶，只要符合這個城市的落戶條件，就可以落戶到酒店式公寓所在的集體戶口，工作生活都會便利很多。
這個新政，為浙江尤其是杭州的酒店式公寓因為增加了新功能，使其更可信更有吸引力。
但從負面影響來說，要防範有可能形成的地下產業鏈。
公司可設立集體戶就存在地下產業鏈，比如某個人符合這個城市的落戶條件，但他沒有在這裡工作生活，就出一部分錢，在這個公司交社保，然後把戶口落到公司所在的集體戶口，此後他就具備在這個城市買房的資格了。
酒店式公寓也一樣，比如某個人並不在杭州工作生活，但他可以跟酒店式公寓談一個協議，給多少錢籤訂假合同，就能落戶到集體戶口。一旦掛靠後他就具備在杭州買房的資格了，買了住宅再把戶口落到住宅，他就從集體戶變成獨立戶了。
總體而言，這次浙江推出的新政，對其吸引人才有積極的作用，也可以算是搶人大戰的一種形式。
全國各城市的搶人大戰已經持續了三年，競爭非常激烈，未來搶人只會越來越難，關鍵看政策的力度、創新和誠意。
比如西安屬於力度空前，2018年初，西安放寬落戶要求，允許直系親屬舉家隨遷，當年戶籍人口增加70餘萬人。
再比如深圳的人才公寓和共有產權房對人才有很大吸引力，屬於特殊和創新的政策。
這次浙江推出的「酒店式公寓、人才公寓可以設立集體戶口」新政，體現的是政策的誠意。事實上這幾年杭州在人才政策方面有許多創新之舉，甚至成為了南京、無錫、常州等長三角城市學習的對象。
比如拿杭州和南京來比較，近五年杭州常住人口增量比南京高很多，這背後肯定跟人才政策有一定的關係。
未來，搶人大戰肯定會變成搶農民工大戰，畢竟城市的人群結構一定是金字塔狀的。而對於農民工來說，落戶更難，甚至不少農民在一個城市工作或做小生意十幾年，依然不符合當地的落戶條件，這很不公平。未來如果有城市能在農民工落戶上給予相關的保障政策，讓他們有落戶的機會，一定有助於其在未來的搶農民工大戰中勝出。
事實上，「酒店式公寓」這一物業類型，屬於事實存在、市場中也有很大需求，但法律上並沒有明文認可的產品。
在浙江省土地出讓文件中，只出現過允許做服務式公寓，但從未明文允許可以做酒店式公寓。此前市場中售賣可作為居住用途的酒店式公寓，本質上都是辦公性質。
換句話說，酒店式公寓只是一個俗稱，在房地產市場中，它是介於寫字樓與住宅之間的「灰色地帶產品」。
如今在公安廳官方文件中首次出現了酒店式公寓這一說法，但它否能被規劃局、房管局等其他部門所接受，這是另外一個問題。
酒店式公寓可以設立集體戶，當然是一個好的改革，但是任何一個改革，都需要多部門的協調。
此外，那些把寫字樓做成類住宅的酒店式公寓，是否都可以落戶，還需要公安廳發一份更明確的細則來釐清，並不是所有酒店式公寓都能直接落戶。
當然，短期內這個新政對酒店式公寓的銷售一定會有助推作用，但對於購房者來說，不能僅僅衝著這個原因就去買酒店式公寓，它和住宅之間還是有很大區別的。
從戶籍政策的角度來說，我們樂於見到這樣的政策，它有一定的改革性和突破性，但這個政策改變不了酒店式公寓的本質，也抬升不了它的身價。
這次浙江省推出戶口新政大背景，是當下競爭激烈的搶人大戰。
尤其是杭州，面臨著左右夾擊的壓力，周邊如蘇州、南京、無錫等長三角第一梯隊的城市紛紛降低了落戶的門檻，而除了長三角內部城市的步步緊逼外，粵港澳大灣區在搶人上也不遺餘力，最近幾年深圳和廣州的淨增人口一直名列前茅。
從更高層面看，國家發改委也發文鼓勵各城市降低落戶門檻，除了北京和上海繼續嚴控落戶人口外，其他城市就得憑實力PK搶人了。
得人口者得未來，得人口者得天下。當許多城市不斷降低門檻，甚至到「零門檻」時，最終拼的就是城市的運營能力和吸引力了。大家各憑本事吸引人才，這對浙江來說反而是一個「彎道超車」的契機。此次浙江放寬落戶的條件，仔細考量可以感覺到浙江正在進行一場自我的裂變。
可能很多人會問，為什麼會有這麼多城不惜代價去搶人，其實這背後涉及到城市所能利用到的資源。
比如發改委在2018年的相關政策文件中，對城市申報建設地鐵的要求，除了常規的經濟指標外，對市區常住人口規模做出了要求——市區常住人口在300萬以上。後續相關的用地指標分配，相關資源調整，也大概率會按照不同城市人口的等級進行批覆劃分。
也就是說，只有通過源源不斷的人口增量，才能同步匹配到大量新增的土地市場、供應市場，以及形成樓市閉環，穩定房價。
以杭州為例，已連續3年成為全國最會賣地的城市，杭州不斷改善城市基本面，學校、道路、軌交、公共基礎設施等不斷在城市內紮根。而良好的城市運營又反過來助推人才落戶的意願，因為大家能感受到這個城市持續的迭代更新，也更願意留在這裡。
與此同時，雖然拍地數量在不斷增多，但神奇的杭州土拍市場卻依然火熱，實現了量價齊漲。
疫情後的杭州首場土拍，位於蕭山區郊區的新塘板塊宅地，地鐵商場等配套並不齊全，卻被多家房企瘋搶，開拍僅39分鐘，地價就直接封頂，進入競自持。
當然，杭州只是浙江眾多城市中的一個縮影。
更重要的是，這次浙江省在全省範圍內放開了落戶限制，而不是如其他城市那樣放開單個城市的政策，各自為政，浙江直接打開全省的口子，相當於直接對外傳遞了一個概念：來了，就是浙江人！
因此，如今的浙江正在通過人口疊加、穩定房價、抬升地價等方式，形成真正的內生循環。如果不出意外，2020年，浙江杭州和寧波的人口增量，將繼續一路領先。
本篇作者 | 李夢清 | 當值編輯 | 馮迪
責任編輯 | 何夢飛 | 主編 | 鄭媛眉
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原標題：《今天起，買浙江的酒店式公寓可落戶？（附詳細版解讀）》
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