發表於《彭博商業周刊》3月8日，轉載請註明出處
最近出臺的針對房地產行業的新國五條引發了廣泛的爭議。其中對二手房交易差額徵收20%個人所得稅的規定更是成為爭議的焦點。從目前來看，似乎質疑與反對的聲音遠遠壓倒了支持的聲音。為什麼政府出臺的試圖遏制房價上漲的政策，遭到了大眾的如潮反對？更進一步的追問是，為什麼迄今為止政府出臺的多輪房地產市場調控政策，並不能從根本上穩定房價？
首先讓我們來分析一下對二手房交易差額徵收20%個人所得稅這一政策的目的與後果。筆者推測，政府出臺這一政策的目的，是為了降低潛在商品房投資者（投機者）的盈利預期，進而遏制商品房投資行為。換句話說，這一政策看起來似乎能收到一石二鳥之效，一方面從抑制需求的角度來打壓房價，另一方面調控矛頭主要是針對商品房投資者，而並非具有自住需求的購房者。
然而，如果仔細推敲，上述政策未必能夠實現政府的預期目標，反而可能會造成如下一系列後果：
其一，經過較長時間的調控，目前一線城市新房市場的交易活躍程度遠低於二手房市場。很多具有真實居住的購房者均通過二手房市場來滿足購房需求。由於二手房市場的地理位置普遍優於新房市場，因此從很大程度上而言二手房市場是一個賣方市場，供給有限而需求旺盛。在這樣的市場格局中，賣方在談判過程中通常佔據著優勢地位，這意味著賣方有較強的能力將新增稅收負擔通過加價的形式轉嫁給買方。這就意味著，具有真實需求的購房者可能會成為被新國五條「誤傷」的主要受害者。
其二，對二手房交易差額徵收個人所得稅的政策，這會降低二手房對購房者的吸引力，並相應增加同等檔次新房對購房者的吸引力。一方面，這意味著，新國五條可能促進過去一度滯銷的部分新房的銷售，幫助一些有意或無意構築了大量商品房庫存的開放商解決了銷售與資金問題。另一方面，過去兩年多時間以來大力調控的後果，是一線城市新房庫存量的顯著下降，對新房需求的驟然上升，無疑也會大幅抬升新房價格，從而與政府調控目標南轅北轍。
其三，正如過去幾輪的調控經驗所顯示的，對自住型購房者購房需求進行抑制的後果，是很大一部分具有真實需求的購房者暫時停止購買住房，而選擇進入租房市場。由於很大一部分投資房是空置的，這意味著購房者轉而租房的行為會顯著地提升租金。事實上，過去幾年，一線城市房租水平上漲得相當之快。對於城市低收入階層，他們無論如何都沒有能力購買商品房，但為了在城市工作與生活而不得不選擇租房。因此，對購房需求進行控制的後果，將對城市低收入階層造成生活成本顯著上升的壓力，這無疑也是政策制定者不願意看到的後果。
綜上所述，新國五條的出臺未必能夠抑制新房與二手房的價格上漲，而且還可能損害具有真實需求購房者與租房者的利益。為什麼政府會頻頻出臺如此這般效果南轅北轍的政策呢？換個角度而言，真正能夠抑制房價上漲的政策組合是什麼呢？
任何價格都是受供給與需求兩種力量影響的。供過於求導致價格下跌，供不應求導致價格上漲。要抑制價格上漲，那麼符合邏輯的對策就是擴大供給與抑制需求。
擴大供給包括擴大商品房的供給與擴大保障性住房的供給。過去幾年，政府在建設保障性住房方面的力度較大。但將保障性住房分為公租房、經濟適用房、兩限房等很多類型，這為尋租者的制度套利留下空間，導致很多能夠買到保障性住房的通常是較高收入階層的人（例如公務員），而真正的低收入階層未必能夠享受保障性住房的好處。
而針對商品房，過去政府的調控思路是通過各種渠道控制開放商的融資，這無疑會降低開放商的房地產投資，從而降低商品房的供給。更深層次的問題是，政府對土地供給控制得非常嚴格，導致開發商對少數地塊競相開價，這首先推高了地價，之後自然會推高房價。
為什麼政府不通過放開土地供應的方式來有效地遏制房價上升呢？主要原因是因為，作為缺乏彈性的資產，放開土地供應將會降低政府土地出讓金收入，從而加劇地方政府財政壓力。這其實是中國房地產價格為什麼居高不下的最重要原因。當然，諸如「土地18億畝紅線」這樣的強有力口號自然會成為地方政府緊縮土地供應的論據。
從需求方來看，抑制需求的難題在於，如果從交易環節增稅的話，很難區分自住型、改善型與投資型購房需求，從而可能誤傷具有真實需求的購房者。事實上，之前出臺的多輪房地產宏觀調控，已經顯著增加了自住型與改善型購房者的購房成本。要從根本上解決這一難題，將交易環節增稅改為保有環節增稅是必要之舉。換句話說，儘快推出針對多套住宅持有者的房產稅，將有助於甄別具有不同需求的購房者，從而將大棒真正打到投資者的身上。
為什麼房產稅遲遲不能在全國範圍內推進呢？全面徵收房產稅的最重要前提，在於應該弄明白每個家庭究竟擁有多少套房產。這個看似簡單的問題，在中國推進卻步履維艱。以官員為代表的利益集團會千方百計地阻擾家庭財產的透明化。
還有什麼方法能降低投資需求呢？在中國，之所以投資者對購買房地產具有如此之大的興趣，歸根結底取決於在通脹預期較強的背景下，這些投資者在國內缺乏多樣化的投資選擇。因此，通過大力發展國內金融市場，為投資者提供更多渠道的投資機會；通過漸進、可控地推進資本帳戶開放，為國內投資者提供更多全球範圍內的資產配置機會，這將有助於削弱國內投資者對房地產的強烈偏好。此外，通過實施更加獨立、更負責任的貨幣政策來穩定投資者的通脹預期，也能夠在一定程度上抑制房地產市場的投資需求。
簡言之，我們並不是缺乏能夠真正打壓房價的手段，而是這些手段的實施會在很大程度上損害既得利益集團的利益。要降低利益相關者的抵制，中國政府必須加快國內結構性改革。例如通過財稅體制改革平衡地方政府的財權與事權，降低地方政府財政平衡對土地出讓金的以來。通過行政體制改革推動官員財產公示、為房產稅的推出奠定基礎等。降低房價看起來僅僅是房地產市場上的事情，但要真正降低房價，功夫卻在房地產市場之外。