沉寂了約5個月時間，一度被爆炒的深圳樓市又登上了風口浪尖。
「買一套倒手就賺500萬，我要有錢我也想去買。」深圳市民王巖(化名)對新京報貝殼財經記者道出了當下不少本地人的心聲。
而此次引爆市場的即為均價約每平米13.2萬元的「網紅」盤——華潤城潤璽一期項目。儘管單價不低，但相比之下，周邊華潤城潤府的二手房均價卻已超過18萬元，新房、二手房價差達到近5萬元。
由於套利空間巨大，市場一度出現「眾籌打新」「代持購房」等現象。熱潮之下，近日流傳起「深圳市房地產稅徵收試點將於2021年1月1日起運行」的消息，對此，12月1日，深圳市稅務局回應稱，純屬謠言。
貝殼財經記者注意到，近期深圳樓市已經升溫，11月份該市新房成交6296套，環比增長36.37%。而這背後，新房、二手房價格倒掛明顯。10月份，深圳新房價格為56781元/平米，二手房則價格為72808元/平米，價差約為1.6萬元/平米。
專家告訴記者，深圳目前住宅供不應求的情況明顯，雖然樓市調控嚴格，但二手房市場的惜售現象依然存在，這在一定程度上加大了一二手房倒掛現象嚴重程度。
「中籤後倒手賺500萬」，深圳新房輕鬆「套現」
早在今年4月，深圳千萬豪宅「秒光」、個別樓盤「收取喝茶費」「捂盤惜售」就成為了焦點。彼時，央行深圳市中心支行曾一度向轄內各商業銀行下發緊急自查通知，要求各銀行針對今年以來新發放的房抵經營貸情況立即開展自查。
而後的7月15日，深圳市住建局等多部門「重拳出擊」，聯合發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱：7·15新政)，大幅調整了限購措施，深圳樓市也一度陷入沉寂。
如今，深圳「千萬剛需房」、「新房倒手賺500萬」、「代持炒房」等新聞再度刷屏，不少網友驚呼連剛需房都「高攀不起」了。
貝殼財經記者注意到，新房、二手房價格倒掛是掀起本輪深圳樓市「躁動」的誘因，即便有7·15新政「強壓」，也難以抵擋市場「打新」的熱情。
近期，華潤城潤璽一期項目均價約為每平米13.2萬元，而周邊華潤城潤府的二手房均價超18萬元，新房、二手房價差近5萬元，也就是說，若「幸運」中籤一套100平米的新房，倒手後能賺個500萬元。
這種現象並非個例。諸葛找房數據研究中心的數據顯示，10月份，深圳新房價格為56781元/平米，二手房則價格為72808元/平米，兩者價差約為1.6萬元/平米。
對此，市場上出現了「眾籌打新」「代持購房」等套現亂象。所謂房產代持，通俗理解就是自己沒有購房資格，就將房子登記在有資格的人名下，由他人代為持有，顯然，這其中的風險不容小覷。
58安居客房產研究院分院院長張波對貝殼財經記者解釋稱，之所以有如此嚴重的「價格倒掛」，主要是由於一手房本身會受政府調控，尤其是通過限價的方式直接影響預售價格。而二手房主要掌握在分散的房東手中，政府無法直接對二手房價進行調整，只能通過一手房價格影響二手房。
貝殼財經記者注意到，早在2007年，深圳市便首次推出了兩宗「限價房」用地，兩宗用地上的房屋建成後分別限價為9840元/平方米和8400元/平方米。
2017年，當時的深圳市規劃國土委發布了關於《商品住房和商務公寓預現售價格管理操作細則》的通告，建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度。
按照要求，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其戶型申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；同時，擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格。
在中原地產首席分析師張大偉看來，限價可以說是房地產調控中作用最小的一種辦法。 因為政府限制備案價，不允許開發商自主定價，也就是說，不管市場有多少需求，價格都不能賣太高。相比之下，周圍的二手房價格無法監管，價格會隨著市場行情漲起來，而新房卻被牢牢地壓制住，價格倒掛隨之產生。
「短期看，市場出現波動的確需要限價，但如果只限價而忽視供需結構的平衡，會給市場帶來紊亂。對於這類出現價格倒掛的樓盤，必須剔除投資屬性，增加限售等配套政策，否則難以穩定樓市。」 張大偉稱。
不過，記者了解到，限價是不少城市調控房價的手段，至於深圳一二手房價格嚴重「倒掛」，張波表示，深圳目前住宅供不應求的情況比較明顯，雖然樓市調控嚴格，但二手房市場的惜售現象依然存在，這在一定程度上加大了一二手房倒掛現象嚴重程度。
一年均價漲萬元，人口暴漲+經濟強勁致樓市「復燃」
深圳市也制定了限售政策，為火爆的樓市戴上緊箍。根據規定，居民家庭新購買商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)，自取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓，但深圳房價上漲的預期太強，也讓相關限售政策大打折扣。
記者注意到，近期深圳樓市成交已然火熱，根據今日深圳市住建局發布的最新數據，11月份該市新房成交6296套，環比增長36.37%，同比增長97%。
而住宅供不應求的背後，是深圳近年來的經濟不斷發展和人口流入。據悉，深圳在2018年GDP首次超過香港，成為粵港澳大灣區城市經濟總量排名第一的城市。今年上半年，深圳經濟總量仍保持正增長，全國排名第三。
此外，在一系列人才引進政策之下，深圳人口持續上漲， 40年來，深圳常住人口從31.41萬人增長至1343.88萬人，增長42倍，同期，北上廣人口增長僅為1~2倍。同時，2017年深圳戶籍人口增加50萬人，創歷史最高紀錄，2018年，深圳接收應屆畢業生10.8萬人，連續5年創新高。
記者搜索發現，深圳社保代交代繳補繳服務也讓限購人群可以繞過購房資格限制。根據7·15新政，深戶居民家庭、成年單身人士(含離異)須在本市落戶滿3年，且能提供購房之日前在本市連續繳納36個月及以上個人所得稅或社會保險證明，方可購買商品住房。
根據規定，一些擁有「深戶」卻長期在外地工作，沒有在深圳繳納社保或個稅的人原本沒有購房資格，但卻通過社保代繳「投機取巧」獲得了購房資格。
一位服務人員對貝殼財經記者表示：「正常來說，社保跨省查不到，如果查到，就要停掉一邊，交三年社保就能買房了，第一檔五險是699元，對於深圳的房價漲幅來說，其實代繳社保沒啥風險。」
種種「口子」，都讓深圳潛在購房者數量大增，這種預期也助推了深圳房價的上漲。鏈家官網數據顯示，今年該市10月份二手房參考均價為69587元/平米，而一年前的2019年11月份，參考均價僅為58024元/平米，相當於一年時間深圳房價均價漲了超過1萬元。
伴隨爆炒深圳樓市抬頭，深圳官方已再度發聲降溫。11月30日，深圳市住建局局長、黨組書記張學凡在接受媒體採訪時回應稱，深圳將堅決貫徹落實「房子是用來住的，不是用來炒的」定位，堅決落實中央房地產調控政策，嚴格執行7月15日出臺的「新深八條」規定。同時，針對當前一二手房價格倒掛以及媒體反映的代持炒房等情況，政府部門正在研究綜合調控政策，堅決打擊市場投機炒作行為。
「同時，進一步加大住房供應與保障力度，加快構建多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房供應和保障體系，努力讓市場進一步回歸理性，促進我市房地產市場平穩健康發展。」 張學凡表示。
此外，新華社評論稱，「打新熱」現象警示，增加供給、新房限價之外，樓市調控還有很多事要做，比如更多地關注住房流向，加強對持有環節的調控，讓稅收槓桿發揮更大作用。建立科學合理的房地產稅制度，通過市場化手段抑制投資投機行為，或許能收到釜底抽薪之效。
近年來，房住不炒、因城施策一直是房地產市場調控的主基調，中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清近日在《輔導讀本》發表文章《完善現代金融監管體系》表示，房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」。
（文章來源：貝殼財經）