本報記者 顏世龍 中山報導
從全村倒數第三窮，到改革開放之初的首批萬元戶，再到三十多歲身價過億。商海沉浮數十載的唐山老闆張志東，最終選擇手持2.5億元現金隻身入粵，落戶一座因孫中山而得名的城市——中山市。如果一切順利似乎他就是如今的另一顆商業明珠，但遺憾的是，因中山土地亂象「遺禍」，最終卻折戟中山。
從中山市政府將其招商而來，到一路政策「綠色通道」允許項目邊建邊批，再到地塊「雙規」不符、無法報建，致使項目接連癱瘓、多家公司連鎖性破產。最後，政府一紙「土地閒置令」再被強徵幾千萬元，負債數億而歸。
《中國經營報》記者調查中發現，類似深陷當地土地「遺禍」的企業並非個例，不知在今後能否不再上演？
4年未供地
53歲的張志東皮膚黝黑，身寬體胖，軟塌塌的頭髮時常帖服於前額，一件沁透汗漬的T恤衫會連穿幾天，絲毫看不出他曾身價過億，而唯一能證明其曾經老闆身份的只有身邊的一輛奔馳商務車。
在1980年之前，唐山豐潤縣（現為豐潤區）新軍屯鎮新軍屯村倒數第三窮，正是張志東的家。也正是在上世紀80年初期，改革開放的風剛剛從廣東吹到河北，16歲的他便開始了跑海生意——販魚。一輛自行車搭著兩個筐，160多裡地，兩天一趟的頻次，他開始穿梭往返於唐山的各大集市。
憑藉著機靈的頭腦，張志東在17歲靠自己的努力，花了495元買入人生第一輛濟南輕騎摩託車，此後，他又從摩託車換上了柴油三輪車，再到唐山地區第一輛羅馬尼亞產的達契亞小貨車，張志東一路從販魚生意轉戰汽配維修，又從汽配維修逐漸深耕到燃氣灶具行業和房地產行業，至2008年，他的身價以億計算。
但也是在2008年，他卻選擇清空了所有唐山手持物業，變現2.5億元後選擇只身前往廣東，試圖開拓另一片天地。
彼時，廣東省國內知名民企招商會上，張志東旗下的天潤盛興金屬原材料市場公司（以下簡稱「天潤公司」）被中山市以當年「3·28」重大招商項目收入囊中，其所計劃開發的天潤金屬原材料市場項目獲得政府方面許諾500畝商業土地，用以開發產業地產。中山市多份文件顯示，該項目落地後，將助力中山市五金、家電產業聚集和轉型升級，降低企業整體生產成本。
據悉，項目總投資3.2億元，投產後年交易額將超過160億元，稅收超億元，將涵蓋金屬原材料交易、物流、商務酒店等業態。由此，該項目也連續多年列為中山市重點項目，以及被市政府列為首批「綠色通道」項目，甚至在2014年還被中山市經信局列為中山市第二批上規上限培育企業名錄，並給予相關獎勵。
但從2008年雙方籤約以來，政府應允的500畝商業用地因為政府徵地進展緩慢等原因遲遲難以到位，致使項目停滯不前。直至2012年，中山市阜沙鎮政府才將500畝土地中的227.7畝左右的土地收儲完畢，並通過招拍掛方式出讓給張志東及搭檔。
據了解，這227.7畝土地中，並非當初許諾的商業用地，而是由多種土地性質的地塊拼湊組合而成，其中包含160畝工業用地、48.5畝住宅用地、19.3畝商業用地。
「當時政府說半年後幫助協調土地轉功能，以28萬元/畝的價格補繳轉功能費就可以，事實上，這在當時也是政策允許的。」張志東說。而為了加快項目建設，藉助於中山市招商引資「綠色通道」，以及阜沙鎮政府多次協調中山市各部門，允許天潤公司未批先建，同時啟動招商運營，以及後續調整各相關地塊土地性質。
但是，當初多個加蓋政府印章的紅頭文件並未履行其諾言，直至2013年11月，中山市一紙命令，將土地轉功能事項關閘，也就意味著張志東手裡的227.7畝的土地將無法轉變成商業土地性質，而由於無法取得合法手續，此前招商來的300多戶生產企業和商戶紛紛退出，前期投入開發的數億現金也成為泡影。
為此，阜沙鎮政府前後8次向中山市政府打報告、寫請示，希望中山市政府予以放行。據2014年阜沙鎮政府向中山市政府的請示報告中顯示，由於轉功能關閘影響，目前該項目招商引資和資金回籠面臨極大困難，存在資金鍊斷裂風險，存在商戶上訪和項目爛尾等風險隱患，但鎮政府的努力至今杳無音信。
土地管理混亂
而類似情況並非個例。
據記者了解，2012年，中山市潤豐房地產公司以115萬元/畝的價格舉牌拍得的，位於中山市五桂山鎮90畝住宅用地（以下簡稱「五桂山項目」），以及阜沙鎮天潤盛興工業園二期的19畝土地（以下簡稱「天潤二期項目」）均存在類似情況。
據了解，五桂山項目雖然是以住宅性質拍下，但土地在拍賣時仍為耕地，而規劃上卻是工業用地。當開發商在申請規劃報建時才發現雙規不符，規劃局難以為其通過相關手續。而天潤二期項目則出現土地為工業性質，規劃上則為住宅，同樣雙規不符無法報建。
此外，中山市政協委員、廣東理丹電子科技股份有限公司負責人鄺偉雄此前在市政協會議上發言稱，公司通過招拍掛程序，購置了一處土地用以廠房擴建，經過2年建設，廠房也已完工，但當公司前往規劃部門申辦建築綜合驗收時，卻被告知該土地並非工業建設用地，而是「城市綠化用地」。鄺偉雄此前提出質疑稱，「國土局的用地性質為何與規劃局性質不一樣？廠房建設好2個多月卻不能驗收，讓我很困惑。」
而據《南方日報》報導稱，類似鄺偉雄的發言引起多位委員的共鳴，「國土的規劃與規劃局的規劃是脫節的。」政協委員繆懷興建議，政府應對多規合一早早政治，要充分理解辦企業的難處。為此，中山市規劃局相關負責人在接受《中國經營報》記者採訪時表示，「很多重點項目不能落地，焦點就在於『三規』不合一。」而為了解決多規不統一問題，中山市也正在緊鑼密鼓推進相關工作。
中山市規劃局相關負責人在接受《南方都市報》記者採訪時表示，中山市的國民經濟和社會發展規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃三大規劃的編制部門分別是發改局、城鄉規劃局和國土局。由於規劃主體、技術標準和編制辦法、實施手段和監督機制不同，以及各部門規劃期限、規劃目標的差異，造成三規中涉及空間資源利用的內容不協調、表述方式不一致。
市規劃局相關負責人說，規劃不一，導致了土地資源浪費、開發管理混亂、建設成本增加，削弱了各自的嚴肅性和權威性，使得規劃頻繁修改，無法在城市形成明確的建設和保護空間，給城市規劃建設管理帶來諸多問題。多規各自為政，使得空間規劃與經濟發展規劃脫節，規劃無法緊扣城市發展脈搏，往往造成公共服務設施、市政基礎設施建設配套不足，導致投資浪費。