這個春夏，在廣州呆了九年的太古，又火了一把。
4月，重裝而生的愛馬仕，率性打破疫情之沉寂，店門大開。熙攘趕來的人群，炒熱了廣州太古匯（開業時間:2011-09、已籤約189個品牌）。首日銷售額破270萬美元（約1900萬元，消息來源：《女裝日報》），讓掙扎在生死邊緣的多數商家看紅了眼。
圖片來源/廣州太古匯訂閱號
由春入夏，商業復甦鼓點喧鬧，小龍蝦配啤酒的季節來了，文和友出現了。
7月12日，試業24天後，廣州超級文和友在贊彈之間全面揭幕。門店落地處，是與廣州太古匯一街相望的兄弟物業——匯坊。
開業當日，截至21點，這個廣州太古匯和匯坊裡佔地面積最大的租戶，取號排位數已達2502臺，羊城吃貨蜂擁而至。
愛馬仕與文和友齊飛，「抱得美人歸」的太古地產，在疫情陰霾下給了商業地產人上了堂華麗麗的逆勢賺錢大課。
而在此次賺足眼球前，自2011年至2019年，廣州太古匯銷售額已實現連續32個季度正增長。「唯快不破」年代，向來穩健的太古，遇上務實至極的廣州，內含的爆發力何來？
數據來源/公司公告 製圖/商業地產頭條
備註：自2013年一季度起太古地產公司公告才開始披露廣州太古匯運營數據，2011-2013年並沒有披露此數據，若以此來算，廣州太古匯購物商場銷售額連續增長28個季度。
有了個好位置，還要巧設計
太古的商業故事，起點是香港「港島東」的太古城中心。而真正打響名氣，則靠1988年面世的金鐘太古廣場，因磅礴氣勢而成地標。
多年摸爬滾打，太古深諳「地段、地段，還是地段」之於商業盒子的重要性。於是乎，邁出闖入內地的步子時，其慎之又慎。
據公開報導，廣州並不是太古當初首選之地。「論投資環境和增長前景，他們（太古）都認為上海是最適合的，最具國際性；第二是深圳，離香港近；第三個才是廣州。」
2001年，太古正式宣告進軍廣州，與天河城、正佳廣場毗鄰而居，取名「廣州太古匯」。
圖片來源/廣州太古匯服務號
但自籤下意向書到開業，廣州太古匯接連遭遇合作方廣州日報報業集團的人事變動和SARS事件，項目推進緩慢。
直至2004年，其通過新加坡淡馬錫基金將廣州項目總投資增至46億元，並增持股權到97%，才得以辦完用地手續宣布動工，而前期的設計也全部推翻重做。
「我們考慮一個項目的時候，要看50年……」彼時，太古地產董事局主席史樂山調侃稱，太古每做一個項目，就需充分考慮為日後保留足夠的可調整空間。
建築設計：玻璃盒子、下沉廣場
廣州太古匯南側直面天河路主幹道，透明玻璃盒子與外部街道平行。透過玻璃幕牆，可一眼望穿商場的內部布置，催化和加速著消費行為的發生。
一方面，內部空間關係聚攏著更多的外部目光；另一方面，通透設計也將空間網絡向外部延伸，在心理感受層面上擴大了項目的空間使用範圍。
玻璃幕牆四角，安置著三個塔樓及一個文化中心，中間則退讓出大片面積建商業廣場。區別於多數購物中心，廣州太古匯巧妙的將地下兩側商業空間「下沉」，看似兩層，實則是四層半。
如此設計，在一定程度上消除了消費者不願抵達高樓層的習慣及心理，避免了以往商場三層以上人煙稀少的尷尬。
廣州太古匯項目平面圖
內部規劃：十字動線，扶梯串場
據Ethan對廣州太古匯實地調研報告，項目主動線長度約250米，是消費步行的舒適距離；同時動線向下彎曲，創造了弧形的商業空間體驗，增添逛街的趣味感，且變相拉長了動線長度，更多鋪面櫥窗得以凸顯。
從平面動線上看，廣州太古匯採用十字形，將人行主入口和車行入口放置於南北向的短軸上，而在長軸兩側各設一個入口，最核心的大牌落位於短軸線上，其他商鋪則落位在長線上。
廣州太古匯L1平面圖
垂直動線上，項目大量使用扶梯，僅設置了一部升降電梯，增加了顧客在購物中心內的洄遊，創造更多購買機會。
圖片來源/廣州太古匯訂閱號
站在L2層俯瞰，會發現廣州太古匯十字型中庭向下延伸至M層（負二層），並向東西兩側延伸、貫穿整個購物中心。中庭上方以錯落的橢圓形「天井」點綴，扶梯交錯，自然光直落各樓層，地下兩層壓抑感驟減。
圖片來源/廣州太古匯訂閱號
而中庭層高、道寬這些精確到釐米的細節上，廣州太古匯同樣費了些心思。3.9米的淨高，無柱、通透空間設計，增強項目流暢、導向性。
12米的走道（包含中間的鏤空區域），遠高於規範所要求的下限，提升地下層空間同時，強化消費者地下逗留意願，也間接抬升了商鋪價值、租金水平。
*註：以上廣州太古匯項目建築數據來源於Ethan對廣州太古匯實地調研報告。
外部連接：三通地鐵，多層打通
廣州太古匯創造了多層城市連結。
地下二層與廣州地鐵三號線石牌橋站的兩個出口非線性連接，城市人流從地鐵軌道層或地面進入站廳層時，可迅速進入商場內，導向清晰。此外，在其西北角還預留了與地鐵 1號線體育中心站的連接空間。
此種連接模式在商業人流與地鐵站人流之間形成緩衝空間，能有效避免擁堵場面。
值得一提的是，出於商業考慮，為保證足夠商鋪層高，廣州太古匯不惜增加造價以提高埋深，且減少地下機動車的停車位（地下機動車停車位約700個左右）。
廣州太古匯與地鐵站的連接示意圖
從車流動線上看，項目南側廣場不設置落客點，將主要車流至北面，北側商鋪價值鬥升，雖不在主幹道，但展示性絲毫不弱於南側商鋪。
同時，獨立的貨運動線確保貨車不會對客車產生幹擾，地下四層的層高能容納貨車進入，無需佔用首層面積裝卸貨物、搬運垃圾，將易顯雜亂之處都收於內部，最大程度保留了項目的完整性。
圖片來源/廣州太古匯官網
站在華燈熠熠天河路，遠觀廣州太古匯，會發現外部連接四通八達的它，早已不是獨立個體，公眾自然選擇之下，可通過商場到達附近各個街道，多方湧入的人流加持著，場子自然越養越旺。
天河路的常勝將軍，運營密鑰在此
完美的選址位置、恰到好處的巧設計，廣州太古匯好似個贏在起跑線的小孩。但商場自開門納客那刻起，就開始了一場不會結束的運營修行。
業態及品牌的組合布局是個動態過程，有限空間效用最大化是根本原則，而具體的排列組合則須結合人流動線設計、店鋪分割的最優化等進行考慮。
一般來說，開業不久、尚在「養」階段的購物中心偏愛引流的業態、品牌，項目逐漸成熟穩定後則向盈利能力較強的業態、品牌靠攏。
開業的第九個年頭，廣州太古匯早已邁入穩定運營期，擁有足夠自主選擇品牌的話語權。LV、Chanel、Dior、Hermes四大「鎮店之寶」繞橢圓形中庭兩側依次而開；二樓輔以I.T、maje、菲拉格慕等，輕奢之氣勢襲人。
圖片來源/LADYMAX
這些「鎮店」的高承租力品牌，是太古匯追熱點、炒話題的底氣之所在。但選擇網紅之品牌時，首店依舊是其不變的宗旨之一。
在廣州太古匯MU層（負一層），近幾年品牌調改中愈發契合當下消費、話題熱點，現以美妝護理、國際二線品牌、潮牌為主。
具體看，除餐飲業態外，美妝護理類品牌數量在該層佔比超三分之一。其中，帕爾瑪之水、la prairie、修麗可等均為廣州首店。乘著美妝大風潮，其新增的美妝品牌正不斷覆蓋更多消費人群。
購物中心作為平臺，其與租戶（品牌）間存在彼此利益的一致和資源的互補，雙方是個協同網絡，正向的新成員（新業態、新品牌）加入會為整個協同網絡帶來新增長契機，豐富項目的賣點。
資料來源/《商業地產中地產與零售企業間的協同效應研究》
業態合理配置、調改之下，廣州太古匯品牌門店「引流大法」亦技藝嫻熟。M層（負二層）北側動線末端，布置了Ole『精品超市，東側則是順電，兩大主力店客群明確，引流明顯。
餐飲門店布局，則顛覆了集中布置的模式。網紅輕餐Lady M、Wagas開在MU層（負一層）兩端，最大程度吸引公共運輸接駁處的客流，而awfully chocolate等咖啡輕食類餐飲亦多圍繞負一、負二層兩端布局。
接入外來客流外，留住滿足商場附近辦公人群，是廣州太古匯高人氣的另一秘訣。商場MU層（負一層）的大食代廣場，搭配翡翠拉麵小籠包、元氣壽司、滿記甜品、美奈小館、星巴克等餐飲，多為商務白領心頭愛。
而在負一層與一棟寫字樓連接處，以輔以莆田、蔥間、亁杯亞洲風味餐飲品牌，負二樓與地鐵接駁處則以面積較大的中式餐飲店鋪為主，如金牌陶陶居、翠園、江南廚子。這些品牌可同時滿足商務、家庭聚餐需求。
至於三樓，屋面花園處，擁有露天座位的餐廳則是以西餐、輕餐及異域餐飲為主。
ELEPHANT GROUNDS 圖片來源/廣州太古匯訂閱號
以上，不難看出，不同於上海港匯恒隆廣場、北京SKP之濃濃的重奢style，廣州太古匯有著獨屬的小資、精緻。它並非高不可攀，也絕不平庸。
被排隊瘋搶、「閃著金光」的愛馬仕，與街頭市井、煙火味濃濃的超級文和友並肩齊飛，有著一種混搭的迷離之美。
但顯然，並不是每個開發商都能複製個廣州太古匯。首先，太古的「慢節奏」，多數人學不會，也不敢學。
「我們從來都不是以數量取勝。市場上有許多的開發模式，其中一種模式比較強調數量，希望以最快的速度複製到儘可能多的地方，這種模式對一些開發商來說是好的，但對於太古地產來說則行不通。」白德利曾如是說。
另一方面，太古對商場定位的準確拿捏，對品牌的組合、布局的嚴密梳理排布，同樣是門需要技藝沉澱的技術活。
圖片來源/廣州太古匯服務號
「我想這是一個馬拉松，而不是一個短跑的競賽，既然是一項長跑，肯定視角要看得更長遠一點。」
當然，在廣州這個對奢侈品有些「雲淡風輕」的城市闢道而行，且幹著疫情陰霾下「最好的生意」——賣奢侈品，於多數購物中心玩家同樣可遇不可求。
天時地利人和多重疊加，才有今日之廣州太古匯。站在九年站臺，往回望，這個天河路上的常勝將軍會否想起當初對廣州的糾結？重新思考著：是它捧紅的廣州？還是廣州捧紅了它？
但不管答案如何，這並不會妨礙它繼續笑傲天河路，笑傲廣州，以及偶爾躥紅中國。
參考資料：
【1】羊衛輝.商業地產中地產與零售企業間的協同效應研究
【2】Ethan的商業建築調研-廣州太古匯
【3】伍澤禮.廣州大型商業綜合體與地鐵的連接空間的設計研究
【4】雷秋雯.廣州太古匯裙樓商業分析
【5】桂梓期.廣州地區商業綜合體中介空間研究
本文轉載來自：商業地產頭條 高級研究員 陳安琪，不代表贏商網觀點，如需轉載請聯繫原作者。如涉及版權問題請聯繫贏商網，電話：020-37128209；郵箱：news@winshang.com