編者按：對商業地產人來說，2020年是太不平凡的一年了。突如其來的疫情帶來了不確定性，作為消費場景的載體，商業地產面臨著巨大考驗。
在半年多的時間裡，從最開始的加強消殺，到與商戶共進退的租金減免，再到幫助商戶與顧客建立多層次連接的數位化轉型，商業地產從業者必須快速打磨新能力，尋找新機遇。
作為見證者和記錄者，經濟觀察報將持續與中國優秀的商業一線團隊對話，共同探尋艱難中的轉機。
本文為【商業一線】系列報導的第三篇，我們專訪了廣州太古匯總經理黃瑛以及超級文和友團隊，還原超級文和友這一廣受關注的創新業態合作落地的全過程。
經濟觀察報 特約記者 林晶珂 65歲的徐美清家住天河。當她第一次走進超級文和友，恍惚間覺得自己像初至廣州時那樣年輕。馬賽克、水刷石、鐵閘門、霓虹燈，僅與摩天樓一線之隔。
7月12日，廣州超級文和友開業，當夜排位數突破2500。與太古匯一街之隔的裙樓——匯坊一時成為網紅打卡地。有徐美清這樣附近的居民、下班的白領，也有人從內蒙古、上海、江西來。
超級文和友 林晶珂/攝
除了市井煙火拼貼現代高奢的視覺衝擊，人們更加好奇：定位高端的廣州太古匯為何選擇文和友？一個深耕長沙的餐飲綜合體怎樣進入廣州？成功出圈後，超級文和友如何在更長的時間處於活力中心？
慢布局：廣州太古匯七年之癢
廣州超級文和友的籌備、設計與最終落地都要從太古匯總經理黃瑛和團隊的一次長沙考察開始。
2002年畢業入職太古後，黃瑛參與過太古地產香港和內地多個綜合項目的開發、運營，曾於2007年至2011年加入廣州太古匯籌建團隊，2014年再次回到家鄉廣州，2017年12月升任總經理。
作為老廣，黃瑛比一般人更熟諳廣州人對吃的挑剔與執著。同時，廣州太古匯中心的商業廣場13.8萬平方米，開闊的公共走廊及戶外區域佔用了大量面積，在保持Hermes、LV、Dior、方所書店等主力店高佔比的條件下，餐飲和娛樂配套不足，問題是：調整哪塊空間、選擇怎樣的品牌？
上任以來，黃瑛引入過多個粵菜餐廳，包括M層地鐵3號線入口處的百年老字號金牌陶陶居、L3層空中花園旁的米其林二星精品潮州菜御寶閣等。
但作為配套補充的匯坊表現始終不太亮眼。黃瑛告訴經濟觀察報，2007年太古地產收購匯坊，出發點在於強化資產組合，以F&B（餐飲）為主業態豐富太古匯的選擇；同時活化社區，使太古匯所處的天河商圈價值進一步提升。匯坊與太古匯，「各自獨立、相互補充」。
但是，匯坊樓上是凱德天河新作住宅和雅詩閣服務公寓，不與地鐵和大型商業體相連，在吸引人流上先天不足。匯坊正對天河東路的一樓給了中國銀行，其他位置除了吳系茶餐廳，餐飲商戶更迭不斷，雖然品牌汰換屬運營正常規律，但表現並不及預期。
直到2018年5月，太古匯團隊赴長沙調研，工作之餘慕名打卡文和友海信廣場店。門口等候區坐滿了人，臨時取號需要等位三小時左右。走進去，除了主打的龍蝦品類，還有各式長沙小吃，輔以刻意做舊的土味紅磚房、老式自行車、貼紙小廣告。太古匯團隊發現，食客中不少潮男靚女，他們是追逐新奇、注重品質、樂於分享的新世代。在文和友的消費場景，吃飯、購物與直播幾乎同時發生。
回到廣州，當文和友創始人文賓帶著文和友團隊找到太古匯，黃瑛心動了。經過多番考察與洽談後，雙方握手開啟了一場冒險的混搭。
空間布局上，太古匯的裙樓匯坊正對天河東路，可租用面積符合文和友預期。同時，它並不與太古匯核心的商業廣場直接相連。
從Hermes、LV等國際一線品牌店出來，需要穿過雙向四車道的華文街，才能吃上燒烤、小龍蝦。這200米的距離在彌補太古匯餐飲配套不足的同時，也緩衝了超級文和友的市井與太古匯的高端之間的衝突感。
時間節點上，赴長沙調研時，廣州太古匯已實現25個季度銷售額的持續增長。彼時正逢太古匯「七年之癢」。匯坊陸續有租戶租約到期，面臨著續約或升級的選擇。
然而黃瑛明白，保持高光必須尋求突破。超級文和友是太古匯商業廣場連同匯坊內體量最大的租戶，協調原有商戶、溝通設計方案的周期長達12-18個月。
黃瑛表示：「廣州務實、低調、開放、包容，太古匯的高端也絕不僅僅體現在價格，還有溫暖、優雅、親近和舒適。就像吃飯，食材不分高低，關鍵是能否讓顧客收穫最好的狀態。」
快引流：摺疊天河CBD
2020年，幾乎所有線下商業都面臨疫情的巨大考驗，餐飲首當其衝。根據艾媒諮詢《2020年「新冠疫期」中國餐飲業運行狀況與變革創新研究報告》，一季度全國餐飲收入6026.3億元，同比下降44.3%。
不過文賓並沒有閒著，他從來都不習慣閒著。在經歷了半年動工裝修、開業籌備後，超級文和友正式登陸廣州。
文賓從小在長沙坡子街吃百家飯長大，2010年開始擺地攤、賣夜宵。晚上9點出攤，凌晨3點收工後去菜市場進貨，忙到早上9點回家。一年時間，推車升級成80平方米的老長沙油炸社。
2019年，長沙文和友海信廣場店升級為超級文和友。到2020年，文和友集團旗下不僅有老長沙臭豆腐、大香腸等多個街頭速食店，還加入了龍蝦館、MAMACHA、湘春酒家和超級文和友等品牌，發展速度不可謂不快。
這種快離不開文和友團隊的嗅覺，他們捕捉到了夜宵經濟和打卡潮流的紅利。
一方面，超級文和友租下超大空間還原老街舊景，除每層大排檔由文和友直營外，街巷中的其他店鋪引入了多個本地特色品牌，包括老字號小吃、美容美髮、文具店等。
超級文和友融合了多種業態 林晶珂/攝
這種商業模式融合了餐飲、創意市集、民宿、展覽等多種形態，可以在有限空間內實現社群集結。無論來者是為了臭豆腐、小龍蝦還是拍照打卡、發朋友圈，甚至單純懷舊，這種消費場景都提供了充足的理由。
超級文和友發布
另一方面，在內部場景與外界環境上製造反差。廣州超級文和友去掉了大門，使用玻璃界面，使視覺從車水馬龍、高樓環繞的天河街景直接穿透至復古的餐廳內部，產生強烈衝突。長沙超級文和友則在豎向塔樓中還原出一條300多米的蜿蜒街道，垂直布景非常像柯布西耶提出的「立體城市」概念。如果你去過重慶洪崖洞，一定不陌生。
事實上，選擇廣州並非文和友心血來潮，團隊向經濟觀察報表示，2015年第一次來到廣州，就被羊城的市井氣息吸引。此外，文和友後臺的用戶畫像中1/5是廣東人。發帖的讀者中，廣東用戶僅次湖南。廣州文和友龍蝦館的業績也提供了直接的反饋，北京路門店店主此前接受採訪時透露，門店高峰期單日拿號3000個，翻臺率大概有10次。
儘管文和友的廣東擁簇者不少，想要復刻本土的成功卻並非易事。第一個難點是選址。文和友深悉地段的重要性，他們很快鎖定廣州最成熟的天河路商圈。2018年，文和友找到太古匯團隊，合作天時地利人和。
其次是裝修。項目體量達到5000平方米，要打通三層，保留一個天井，給設計方案帶來了巨大挑戰。在疫情期間，除了保證在物業方規定的時間內施工，還必須協調好人工、原材料。
最重要的環節在引流。超級文和友正式對外開放當日，3分49秒的短視頻《ONE DAY廣州》同期上線，從傳統媒體、在線視頻、社交媒體多個渠道分發內容。
這種快速推廣被證明是成功的。7月14日、7月19日、7月30日，經濟觀察報記者在超級文和友進行了三次隨機採訪。35位受訪者中有28位看了抖音、微博或相關報導後過來打卡。
不過，高流量同時導致短時間內消費者的評價分化嚴重。一個最直觀的數據是，截至8月3日，廣州超級文和友在大眾點評上的綜合評分僅為3.73。根據1855條評價篩選出的標籤，既有「裝修精美」「口味贊」，也有「排隊久」「分量小」。
開業一個月以來，廣州超級文和友的整體表現令文和友團隊滿意。團隊對爭議持樂觀態度：「初來乍到的我們受到了很多人關注，當然同時也有不一樣的聲音。感謝網際網路讓更多人知道我們、了解我們、喜歡我們。」
長連結：情感、體驗與社區
面試湖畔大學時，文賓戴著頂小龍蝦模樣的帽子，張口介紹自己：「我不是一個賣小龍蝦的，我是做文化的。」在他的設想中，超級文和友不應止於網紅，可以成為「一個具有當地記憶的社區」。
文和友團隊在街道拆遷過程中持續收集著被丟棄的物品，並整理編號。後來，近十萬件建築舊物與生活用品被還原在廣州超級文和友的內部街景。
拍攝與記錄工作同步進行。從2015年第一次來到廣州，文和友就啟動了《ONE DAY廣州》、紀錄片《街頭大廚》的拍攝計劃。這些影像一方面為後續的裝修設計提供思路，另一方面也成為線上引流的內容素材。
除了物品、影像，食物本身是超級文和友的重中之重。據了解，廣州超級文和友的菜單試吃超過2個月。除了文和友招牌臭豆腐、小龍蝦，還引入了25家本地老字號。一位現場工作人員透露，項目的市場和招商大部分都是本地人，他們挨家挨戶地試吃了上千家。
何應斌從父親何耀明手裡接過了荔銀腸粉的擔子，他告訴經濟觀察報：「文和友找到我們，給我們免租金，還安排設計、工程和物業團隊，我們當然要支持。和老店比，這邊的年輕顧客更多。年輕人喜歡，我們覺得很有意義。」
事實上，這種精耕細作的風格和太古匯存在異曲同工之處。
2001年，太古地產進軍內地，時間晚於大多在90年代進入內地的港企開發商。近20年，落地的商業地產項目僅有6處。而作為太古地產進軍內地的頭號項目，從洽談到開業，廣州太古匯花費了整整10年。
在黃瑛的職業詞典裡，可持續發展、精細化運營被放在重要的位置。具體在超級文和友項目中，太古匯團隊在匯坊的租金方面給出了一定讓利，並與文和友攜手策劃了《講什麼——廣州語言觀察展》。
太古匯與文和友攜手策劃《講什麼——廣州語言觀察展》 林晶珂/攝
「太古匯選擇租戶，價格並不是唯一的考量因素。要在價值鏈上給出一定利益空間，生意才能長久。」同時黃瑛認為，食物和語言是一個人最深刻的印記，城市的更新在於有人理解、喜歡和傳承。
這種細水長流的思路帶來了正向反饋。太古地產發布的2020年第二季度營運數據公告顯示，廣州太古匯零售銷售額增長3.4%。除2020年第一季度因疫情造成生意回落外，廣州太古匯開業以來已實現33個季度銷售額增長。
1961年，簡·雅各布在《大城市的死與生》中推崇「多樣性是城市的天性」。在今天，一個好的商業地產項目，可能不僅體現在建築和城市的滲透融合，更深層地，則是用這個公共空間連結人的情感、體驗，乃至多樣化的社區。