我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為5000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：星叔好，想買房投資，應該如何配置資產？
回答：對於個人資產配置整合的方法，建議如下：
第一套房，一定要先解決自住的問題。
第二和第三套房，可以考慮更好的地方去投資，當然首要考慮流動性，是否好出租和轉手。
第四套房，可以考慮舒適型，如近郊環境不錯的大盤，長期持有。
在資產配置中特別重要的是：
1、不要買太多。我不會低估各位的購房能力，但是也不要買太多，學會整合，買對的那套房，這是特別重要的。
2、買任何一套房都要考慮持有成本跟運營收益。未來房產變現的時間是比較長。需要考慮持有成本。
3、房地產投資進入了二八時代。過去是雨露均沾，現在就是二八時代，20%做對的人會拿走80%的收益
提問：星叔，您好，我想在長沙買房，但是被限購了，目前資金不是很充分，準備先買社保，2年後有購房資格再買，請問2年後長沙房價會上漲嗎？是咬咬牙現在買好，還是2年後買好？還有投資+自住，買哪一塊合適？家裡有小孩，在幼兒園階段。
回答：我建議買房先上車，以後有實力再置換。因為房產上漲的「速度」太快，即使只是漲價5%，普通人靠工作也很難追趕得上。
如果先買房上車，用資產追資產，沒準還有機會，甚至買得好還可以大賺一筆。
長沙快速破限購可以用54大法，長期投資，需要考慮片區發展和板塊輪動。在目前長沙的行情下，建議考慮一些長沙熱門區域，選擇倒掛差價比較大的樓盤，性價比高的盤。
54大法破限購方案，詳見內部分享。
提問：星叔，你好，坐標南通。現在看的是海門春江明月苑和通州區觀瀾臺這二個盤，哪個盤更值得入手？或者您有沒有其他好的盤推薦的，主要是買給小孩念書的。另外海門那種房齡久一點，但是學校比較好的老小區是否可以入手，譬如東風新村，秀山新村
回答：我對純學區房不感冒，超短期投資的話可以適當配置。
我的風格向來是只投確定性，學區房是個任人打扮的小姑娘，一紙文件就可以讓黃金變雞肋。自用可以買，長持需謹慎。
只有一線城市有老破市場，因為一線人口多，新房供給少，新移民因為預算原因可能會委屈買老房子。三線城市絕對不推薦買老破大，相對不推薦買老破小（除非學區）。所以如果你是學區自用，建議買一個小戶型掛學位，未來讀完再出手。
提問：星叔您好，您推薦的廣州房子駿景花園雖離金融城很近，但樓齡已經將近20年，還能買嗎？我看到一個小區天健上城，距離駿景花園五公裡不到，次新樓，周邊待開發，都是政府儲備用地，更推薦哪一個？還有現在廣州購房時機怎麼樣，需要在疫情結束前搞定嗎？還是可以慢慢選，這一兩年內搞定。
回答：天健上城其實目前價格也不低的，天健上城的交通是硬傷，沒地鐵，且在廣園快速以北，交通進出也頗不方便，價格一直上不去。
另外廣氮的地塊要建一所九年一貫制學校，就在天健匯那裡，下半年開工。
這對天健上城肯定不是好事。
天健2022年十有八九直升這個新學校，而不是直升奧林匹克學校。
以生源來看，這個學校不會太好。
天健上城不可能成為學位房。
駿景花園優勢在於它的區位，只是在這個地段優勢裡面有一個稍微還好一點的學位，那個是加分項。
駿景花園現在為止還是不錯的投資選擇物。可能自住這方面差強人意。
但金融城跟魚珠之間還有琶洲的三角並和,這個目前來看還是廣州的王牌。
另外機場那邊的最終的落實消息如果確鑿,它的價格還是會往上飆的。
樓齡相對這塊來說還不是問題，有沒有房子讓你買才是問題。
廣州今年買入時機很不錯，深圳已領漲一波，廣州早已按奈不住，建議儘早上車站位。
廣州買房價值高的板塊 具體詳見內部分享
提問：星叔你好，我住上海，已有兩套房子，請問兩個問題,1.聽說武漢將來有變成一線城市的潛力，經過疫情後國家會給武漢很多政策和支持，所以想在武漢買房作為投資，最好是有租金收入可以抵消一些房貸的，朋友給我介紹漢陽大道與赫山路交匯處，武漢六大市級商圈之一的王家灣核心商業區的紐賓凱漢city瓦爾登酒店公寓，目前房子已經在做內裝飾了，明年3月份交房。房價是17000元一平米，產權40年，不限購，請問我可以投資嗎？2.三亞崖州灣那邊有個保利崖州灣的房子也是17000元一平米左右，是住宅，70年產權，可以投資嗎？謝謝。
回答：1、武漢的基本面還是很不錯的，武漢現狀：虹吸整個湖北，年輕人安家落戶。
從房產價值出發，拋開短期情緒，堅持長持思維，其實是可以繼續看好武漢的。
武漢硬實力排名全國前列，武漢硬實力高於成都，與南京，杭州等應屬於一個梯隊，目前武漢卻是同梯隊中，房價最便宜的城市，具有比較大的套利機會。
對比火熱的杭州樓市，平均房價2萬左右的二線城市武漢，確實「便宜得不像話」。
目前的負面情緒和短暫的經濟創傷會讓武漢產生一個階段性低點，現在好好挑一挑，比平常能發現降價筍盤的概率更高。
對於投資來說，也不失為一次千載難逢的機會。
但是不建議買公寓，不單單是難出手，是升值潛力低。
租售比，在中國一直不算高，所以建議買住宅的原因，不是看中出租回報，而是住宅的升值潛力和容易出手。
武漢投資回報率最高的板塊 及樓盤 詳見內部分享
2、三亞崖州灣旅遊地產不建議投資。
除非你錢多得喜歡一個地方就買一套旅遊或養老地產，作為純消費，否則，這兩類地產，對於普通人來說建議都永遠不碰。
養老最好的就兩類地方：一是城市中心，二是老人長期工作生活所在地。
只有大城市，有良好就業機會和產業集聚效率高，人口持續流入，密度高，產出高的地段才最具投資價值，不要為了情懷買單。
提問：星叔，本人已婚工作上海，手頭只有100萬出頭，懷孕中，二套房300萬出頭，應該選擇哪個區域？不考慮出售首套房，可支配月現金流15000。目前購房壓力較大，可否晩兩年再買或去二線城市投資套200萬左右房子，3-5年後置換上海？謝謝！
回答：上海總價300的話，只能到比較遠的地方選了，建議適當gpgd，降低首付款，拉高總價。
投資的話可以考慮西邊大虹橋輻射區的房子，比如泗涇、徐涇北城、江橋、趙巷這些地方，或者其他區域的潛力板塊，比如浦江鎮、顧村這種。
考慮新一點的二房比較合適。
和強二線城市相比，我還是建議優先買一線。
一是因為二線價格波動大，對買入時機要求高，更適合高手淘金，一線城市收益穩定向上，對能力要求低一些。
從安全係數的角度來說，投資者可以加足槓桿，用負債率提升，提高淨投入的回報率。
二是，二線的總價低，需要買多套才能獲得大幅絕對收益，一線一套就夠了。所以對於投資而言，應在先在一線用足房票，屯夠足夠貨值後作為底倉，再考慮其強二線和搏殺。
提問：星叔，您好，本人座標江西宜春，在佛山有投資幼兒園，女兒9月份小升初，我是在佛山購買100方的套房，還是在珠海橫琴三一南方買42平的住宅公寓呢？
回答：珠海在大灣區投資梯隊屬於第三梯隊，潛力是不如第二梯隊東莞，佛山的。
珠海升值潛力低，人口不到200萬，二手房接盤俠少，而且珠海橫琴房價太高，投資不建議。
公寓就更算了，一直不建議。
另外橫琴有一大硬傷，橫琴需要自己獨立的產業，甚至說需要有更多好的政策孕育出好的企業，或者吸引好的企業。
若是一直達著粵澳合作的旗幟，很容易反噬自身產業的發展。
復星，華為，騰訊在珠海的基地其實並不在橫琴，這一點更讓橫琴的硬傷更為凸現。
橫琴的核心競爭力應該自始至終是自己的產業。
自住加投資的話更建議買佛山。
佛山買房回報率最高的板塊 詳見內部分享
提問：星叔你好，5月LPR保持不變,一年期利率仍然維持3.85%，五年期利率維持4.65%未來還有降息空間嗎?
回答：對於樓市，土地市場已經在全面回暖。
各地政府不斷推出新地，搶種搶收，開發商融資成本下降，拿地熱情上漲。
至於樓市的成交，很多城市也開始放量。
錢越來越多，越來越便宜，這個趨勢會維持到年底，甚至明年上半年。
所以，降準降息還有空間，財政政策還有空間，未來會有一波烈火烹油的增長，來彌補上半年的損失。
房地產註定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。