預售商品房再轉是否有限制,預售商品房再轉的條件是什麼?

商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，並由買受人支付購房款的行為，買受人買到的也就是人們通常所說「期房」。那麼預售商品房再轉是否有限制，預售商品房再轉的條件是什麼？

網友諮詢：

預售商品房再轉是否有限制，預售商品房再轉的條件是什麼？

天津瀛略律師事務所墨驍飛律師解答：

預售合同轉讓的條件是：

第一、法律、法規規定允許預售的商品房轉讓的則可以轉讓，如果不允許轉讓的則不能轉讓。

第二、轉讓者應當有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，如果是沒有登記備案的預售商品房則不能轉讓。

第三、預售商品房轉讓的標的物應當為還沒有竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權後；

將商品房再轉讓給他人，就不屬於預售商品房轉讓，而應按商品房買賣關係處理，同時預售商品房轉讓行為必須是行為人真實意思表示，否則轉讓行為無效。

第四，商品房的預售合同應當合法、有效才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓就屬於無效合同。

《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條規定，商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。

天津瀛略律師事務所墨驍飛律師解析：

首先，須籤訂轉讓合同。承購人與第三人或第三人與開發商應以合同形式明確合同主體的變更，如果僅存在債權讓與，應由承購人與第三人籤訂債權讓與合同。既有債權讓與又有債務承擔的，可由承購人與第三人籤訂債權讓與合同，再由第三人與開發商籤訂債務承擔合同。其中的債務承擔合同也可以在第三人與承購人之間籤訂，但須經開發商同意方為生效。

其次，依照《合同法》關於合同轉讓的規定，即第80條及第84條規定。《合同法》在債權讓與上採通知生效原則，該做法是合理的。

再次，鬚髮生在承購人取得房屋所有權之前。預售商品房的再轉讓之所以屬於合同轉讓行為，是因為承購人尚未依房屋所有權之期待權從開發商處繼受房屋所有權。若承購人辦理了房屋產權登記，取得房屋所有權後發生的轉讓行為按一般的買賣行為處理。

最後，預售合同須合法有效。預售商品房再轉讓的是預售合同的權利義務。預售合同無效的，再轉讓行為將因標的不存在而無效。