目前，隨著住房制度改革的不斷深化，住房商品化已經深入人心。同時，越來越多的商品房公共部位、設施設備的維修問題逐漸顯現出來，而此項工作的好壞會直接影響房地產業發展乃至影響社會安定。物業維修基金對於保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保物業的保值增值等均有極其重要的意義。
一、我市物業維修基金管理和使用現狀：
1998年，為加強物業維修基金的管理，我市專門成立了物業維修資金管理中心，負責我市物業維修基金的管理和服務工作。基金管理工作在收繳管理、使用管理、存儲管理和日常服務方面日趨規範，取得了較好的成績。截止2010年4月，我市物業維修基金歷年本金歸集額達27.18億元，本息餘額超過30億元，市區歷年累計使用維修基金本息5000多萬元，為800多個物業公共部位和設施的維修提供了資金保障。
我市基金使用工作啟動較早，在沒有先例可參考借鑑的情況下，本著服務業主所需的原則，創造性地開展工作，以最大限度滿足物業維修之需，並完成了維修基金信息化管理，可實時完成對基金本息的查詢。為簡化基金使用申請流程，提高資金使用率，2010年5月，市政府轉發市房管局的《杭州市專項維修資金使用管理的補充規定》作出了一些創新性規定：對電梯、消防設施等涉及公共安全的共用設施設備的維修，經相關行政主管部門書面確認和業委會書面同意後，可直接申請使用專項維修資金；對產權不明、業主共有物業，可由業委會代為行使表決權；經業主事先授權，業委會可在一定額度和一定情形下，直接申請使用基金。這些措施有效簡化了申請使用基金流程。
二、我市物業維修基金管理和使用中存在的主要問題和原因分析：
1、維修基金續繳難度大：
在基金首次收繳管理方面，我市採取了代收代繳的管理模式，建設單位在辦理房屋初始登記前，按實際測繪的建築面積向管理中心繳納物業維修基金，確保了維修基金的首次繳納到位和帳戶安全性。但隨著維修基金的動用，某些住戶維修基金本息低於規定額度後需續交維修基金，規定按業主大會的續籌方案收取，由業主委員會或由其委託的物業服務單位收取後存入專項維修資金專戶，而在實際操作中，遇到業主拒交，業委會和物業公司均無權進行強行收繳，另外，由物業公司代收，也存在被挪用的風險。
2、維修基金的合理使用得不到保障：
按規定，維修基金的使用必須經過2/3的業主表決通過，但事實上要想取得三分之二以上業主的籤名同意並不是件容易的事。特別是那些住戶較多的小區，業主作息時間並不固定，業委會或物業公司的一家家上門徵集籤名。而且往往還得先解釋一番以取得對方的支持。很多原本只需要動用少量維修基金即可修復的公用設施卻一直無人前去修復。因為要徵集到三分之二以上業主的籤名，所花的費用和人力可能遠高於申請的費用。雖然今年的補充規定，允許業委會經業主事先授權，可在一定額度和一定情形下直接申請使用基金，但事先授權本身，需要進行表決；即使授權表決通過，業委會在表決中並不能窮舉授權申請使用維修基金的所有可能情形，這樣，一旦出現超過授權情形範圍的，則會出現越權或不作為問題，維修基金得不到應有的保障作用。
另外，由於相關法規對維修基金的使用規定較為嚴格，在現實中，很多本應該使用維修基金進行維修的項目根本無法滿足申請條件，只能放棄。比如較為普遍的住宅樓屋頂滲水現象，按理應該運用維修基金對屋面進行整修。但除了頂樓業主感同身受，迫切希望整修屋面外，其他樓層住戶由於並未直接受到影響，又擔心本就有限的維修基金會因此花完，對動用維修基金贊成的不多。電梯大修也是一樣，樓層較低的住戶由於平時不大使用電梯，也不願意把大修基金用於維修或更換電梯。而要動用維修基金，必須經全體業主三分之二的人同意，在一部分業主出於自身利益考慮不願支持的情況下，動用維修基金的申請很難通過。
3、我市維修基金的申請使用程序繁雜：
按現有規定，維修基金的使用，需由物業服務企業將物業維修基金使用申請表和經費預算方案報業主大會表決批准後，再報杭州市物業維修資金管理中心。經核實後，撥付70%的維修費用；在維修更新工程完工後，由物業企業將經審計的工程決算單以及其他要件報杭州市物業維修資金管理中心經核實後，撥付維修費用的餘額。此項規定，對於決算金額較少的項目，一方面，沒有審計單位願意承接，另一方面，即使承接，按定額收取的審計費用往往較高，存在明顯的不合理支出，再者，審計費用也無從出處。
另外，按現有規定，在一個維修項目沒有完工決算前，不能進行其他項目的申請使用，嚴重影響了小區物業更新改造所需資金，尤其是時間跨度較長的工程項目，會影響到其他需要更新項目的資金申請和進展。
4、維修基金存在貶值縮水問題：
按《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第七條規定：維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用，除可用於購買國債或用於法律、法規規定的其他範圍外，嚴禁挪作他用。為了保證維修基金的安全，我市維修基金嚴格執行此項規定，30多億維修基金存於銀行專門帳戶，每年按一年年利率結算維修基金利息，而物業專項維修基金一般5年之後才會開始使用，考慮到現實通貨膨脹等因素，實際上維修基金嚴重貶值。
為有效管理和使用好維修基金，針對以上問題，提出如下建議：
三、對策和建議：
1、通過地方立法，簡化基金使用程序，明確基金使用範圍：
擴大《杭州市專項維修資金使用管理的補充規定》中規定的「對電梯、消防設施等涉及公共安全的共用設施設備的維修」範圍，對日常公共設施維護中出現的理應納入維修基金支出範圍的維修項目一一列出，並通過地方立法形式予以明確，遇到此類日常維修項目，只需通過公示形式徵求業主意見，並在有房屋質量鑑定部門或有相應資質的鑑定機構出具房屋維修證明，維修費用不超過一定限額的情況下，由業主委員會直接決定是否動用維修基金。這樣可以避免因部分業主的反對導致房屋或電梯維修遲遲不能進行，影響其他居民居住質量的情況出現，對於延長房屋使用壽命也會起到積極作用。為方便隨時申請使用所需的維修資金，要簡化申請程序，允許幾個項目的同期申請，在決算審計方面，建議由管理中心統一聘請專業審計單位進行項目審計，並提供預算、招標諮詢等前期服務工作。
2、明確運作、監督、管理責任主體和流程：
《物業管理條例》只確立了專項維修基金的基本制度，建議出臺「杭州市物業維修基金管理、使用辦法」，具體指導物業專項維修基金的使用和管理，理順物業專項維修基金的管理體制：建議可參照公積金管理方式，制定嚴格的監督制度，吸收民間力量，參與監督管理基金的使用；加大對違法、違規使用物業專項維修基金行為的查處力度，嚴肅追究挪用該項基金的責任人員的法律責任；規定小區各種收益劃入維修基金的最低比例，這樣既能滿足業主的眼前利益，又能兼顧其長期利益；對大宗資金的支出，實行造價諮詢審核制度，防止不合理的支付；每一筆維修基金的使用計劃都要在小區內公示，得到多數相關業主書面籤名同意後方能實施，對於額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經相當資質的評估中介機構評估鑑定結論。
3、確立維修基金續繳方式：
建議用公積金補充維修基金的不足，並對續交的維修基金實行免稅（免繳個人所得稅），也可鼓勵民間捐贈。並規定不繳納維修費用物業就不可交易，並可有限取消該業主的相關表決權。
4、確保基金安全、增值運行：
注意提高維修基金的收益率，建議將維修基金的80%納入公積金帳戶管理，或者通過市政基本建設貸款形式進行安全投資，以公積金貸款利息或同期一年貸款利息結算，確保基金的增值安全運行；也可用於購買國債和其它法律法規允許的投資渠道，以爭取最大限度的使維修基金達到保值增值的效果，防止閒置。#物業管理#