[摘要] 在京城地產市場「限墅」又「限購」的今天，不少地產者之間流傳著這樣一句話：「如果要房地產市場，一定要別墅；如果要別墅，首選的是別墅區。」
在京城地產市場「限墅」又「限購」的今天，不少地產者之間流傳著這樣一句話：「如果要房地產市場，一定要別墅；如果要別墅，首選的是別墅區。」
歲月荏苒，如今的別墅區已經走過了二十多個年頭。二十年來，別墅區的價值一再得到了市場的驗證。縱觀北京住宅市場，像別墅區這樣，居住兩相宜、兼具舒適的居住體驗與國際化的社區氛圍、自然景觀與環境並舉的區域，恐怕是絕無僅有的。
作為北京最早、最成熟的別墅區，這裡是巨商新貴、明星大腕們的聚居之所，其本身也成為一個財富增長的傳奇。這裡向來不乏各界的關注，「名士澤芳鄰而居」——它的集成效應更是證明了其難以取代的區域價值，也因此成為了京城名符其實的「富人區」。
別墅、圈層、生態、配套、、休閒……別墅區處處位於京城人居「國際化」最前沿，它也為嚮往品質生活的人群提供了一種實現理想的可能。毋庸置疑，作為京城第一別墅區的別墅區，已經成為北京別墅市場最耀眼的「王冠」。
那麼，別墅區過去二十年是如何誕生、發展和壯大，以至於成就今天的江湖地位的？別墅區的居住和價值究竟幾何？未來的別墅區會呈現怎樣的一番面貌？《安家》雜誌特製了「別墅區專輯」，以饗讀者。
歷史和財富鍛造別墅區
別墅是財富人群的天然居所。別墅區的產生則需要一國或一城的一個成規模的富豪階層的出現方能得到市場支撐。縱觀別墅區的發展進程就會發現，它幾乎與二十年來中國社會的歷史變革的關鍵節點、及財富積累的幾個重要階段有著驚人的重合。
起步九十年代
說起別墅區的發展，自然離不開溫榆河這條京東「母親河」的故事。作為北京四大水系中唯一一條四季常流的天然河流，溫榆河為水資源稀缺的北京帶來了難得的水景景觀，同時也為在流域兩岸修建別墅等住宅提供了得天獨厚的資源。
位於北京東北部的首都國際機場，也為別墅區的誕生提供了巨大的助推作用。機場高速路提供了從市區直達機場的便捷通道，而別墅區最早發源地的北皋、楊林等，正散落於機場高速兩側出口，這對於因為頻繁出行而格外珍惜時間價值的國際商務人士有著巨大的吸引力。
伴隨著中國改革開放方針初步取得豐碩成果，1992年，「北京外銷住宅001號項目」——麗京花園以北京首個外銷別墅的定位在別墅區天竺地塊橫空出世，這個緣起於當年北京市政府的一次赴港招商工作而誕生的別墅項目以4小時銷售60套的戰績打響北京外銷別墅市場令人震驚的第一槍，從此也拉開了北京別墅發展的序幕。
1994年，京西國際成立，隨後三年，香江花園、裕京花園、名都園、歐陸苑相繼落成。與此同時，馬術俱樂部、高爾夫俱樂部等商業場所依次建成開業，別墅區內的配套設施也日漸豐富，生活氛圍逐漸形成。
值得注意的是，在90年代初期，幾乎別墅以外銷型為主，出手購置別墅的業主主要是外國使館工作人員，國外駐華機構是三資企業的外籍高級管理人員和回國的海外華人、港澳臺同胞等。相比之下，本地客戶較少出現在業主名單中——不過正當紅的影星鞏俐倒是在這裡購買了一套別墅，也是引領潮流之先的大膽舉動。
尤其是，在早期別墅區的客戶來源構成中，外國使館工作人員購買佔到了這些外銷別墅的較大比例。以麗京花園為例，多為美國、德國、法國、瑞典、日本、韓國的使館官員購買，京潤水上花園、嘉林花園等大部分高檔別墅都有超過半數被使館人員買走。在那個時期，高薪使館人員一直都是外銷別墅較為穩定的客戶來源。
隨後幾年，中國改革開放進入了重要時期，經濟發展迅速，外商、中外合資企業也迅速增多，相應地這部分企業的企業主和高管也後來居上，成為購買別墅的重要買家。其中，包括香港、澳門、臺灣和東南亞地區的華人富商成為別墅區居住者中一支最主要的中堅力量。
雖然有著不成熟的缺點，但當時留下的老項目還是有其經典性的。比如麗京花園開發的時間最久，雖然產品有些陳舊，但社區整體給人的感覺很安靜，物業服務、鄰裡氛圍都高度成熟了，所以不少客戶願意花更多的錢住在那裡。而歐陸苑的德國人較多，雖社區不大，但簡潔、溫馨、不奢華。裕京花園的開發商則重視維護自己的物業，加上美國大使館租下了十幾棟別墅，所以社區的安全性是無可挑剔的。
總的來說，當時產品定位就不是讓中國人來買的，而是讓外國人來、居住的。這種直接照搬來的建築，以麗京花園為例，在90年代初標價就高達2400美元/平米。這在當時自然屬於天價了。
「大house」不再老外獨享
如果說90年代初期的別墅於中國人來說還是一種仰望的奢華——它們掩映在院牆綠叢中，散發著一種隱秘的華美，人們只能遙遙欣賞而無法觸及；但到了90年代後期，別墅區的「大house」對於北京人來說，已經漸漸不是從前那個遙不可及的神秘所在了。
1997年的亞洲金融危機，導致以香港和東南亞等國家和地區的經濟受到了嚴重的影響，這也使得來自這些國家和地區的客戶在海外行為急劇墜落，別墅區的別墅市場一度在低谷中徘徊。還處於稚嫩期的中國房地產市場第一次嘗到了全球化帶來的複雜滋味。
時至1998年，國內各大城市經濟開始回暖，在房地產全面商品化的大背景下，一批以經濟型別墅為主的內銷別墅項目逐漸興起，從而推動了國內別墅市場的發展。人們對居住有了更高的需求和可能，別墅又迎來了新的發展契機。
2000年後，第一波網際網路泡沫經濟達到高潮，在納斯達克的「dotcom癲狂」的助推之下，一些在網際網路中淘到第一桶金的海歸人士開始成為購買別墅的主力之一，而一部分先富裕起來的國內客也成為國內首批房地產專業者，當時吸引到的國內（中國籍）客戶甚至佔到了30%。
市場的熱情也讓開發商們看好了別墅的發展前景，一時間，全國是北京、上海等大城市的別墅市場呈現出一片欣欣向榮供銷兩旺的繁榮態勢，即使是2003年的「八三一大限」和國土資源部下發的《關於清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》（「禁墅令」）也只對這種火熱局面起到了揚揚止沸、推波助瀾的作用。價格一路上漲，租金居高不下，當時有人算過一筆帳，如果選擇了合適的項目、同時有穩定的外國租客資源的話，別墅區的別墅最少2、3年就能收回成本。
從模仿到創造
說起當時的別墅產品，也是頗有趣味。顯而易見，對於當時的中國來說，幾乎沒有人住過別墅，更沒有人建造過別墅，因此開發商抱著「拿來主義」的原則，幾乎空運過來整個項目，就連牆紙也要照搬過來，倒也顯得「原汁原味」。
有名曾經在當時參與過某項目建築開發歷程的別墅項目先驅，就曾經回憶起在九十年代初一個別墅的施工現場的情景：當時工人們總是三天打魚兩天曬網——因為蓋房子的材料常常還在運往中國的遠洋運輸巨輪上還沒有到岸，材料不到實在沒法蓋房子。
現在來看，那時大多數別墅項目都是方方正正的，平面圖是規矩的，一個個地塊劃開。因為多以香港別墅翻版過來，因此密度大到除了自己的花園，道路之外就是房間了，樓間距。有些設計不太符合北京的生活習慣，比如說室內沒有安裝暖氣，而是全部採用冷暖空調，裝修的格調和品質感也只能說一般般。
2000年後這個時期的別墅開始呈現出不同的產品形態。北京別墅供應量激增的那段時期裡，在競爭態勢愈演愈烈的背景下，開發商不得不尋求定位上的空白點以增加競爭籌碼，「尋求差異化，推陳出新」開始成為別墅區的主題。
2002年，也是北京別墅市場內外銷並軌的開端。在此之前純粹為外國人設計的別墅，開始試圖融入中國人的審美習慣和生活方式。之後幾年，照搬照抄的「空運」別墅越來越少並最終絕跡，更多邀請國外建築設計師，結合地形、氣候、環境等，因地制宜地融入別墅設計中。
2002年的萊蒙湖別墅，明確了順勢而為、描摹自然的規劃理念，營造一面天然駁岸的大湖，岸邊一棟棟房子錯落有致，再無以往兵營排布的定式，成為一時經典。
2003年，優山美地的新中式別墅則將現代建築的簡約和傳統建築的韻味融會貫通。麗高王府、美林香檳、水木蘭亭、大湖山莊等也以各具特色的嶄新面貌在這一年陸續問世。
2004年，觀唐開創了中式別墅的先河，雖然運用了西式別墅的內部功能和生活流線，但外觀設計則是以一座高牆大院的四合院來呈現。
明星雲集帶來的光環
自2003年2月別墅類用地叫停以來，2005年5月、2006年5月，國家又出臺了兩次叫停別墅建設的宏觀調控。這種政策導向使國內的別墅供應量自2003年起呈現整體下滑趨勢，而隨著市場供應的日漸減少，社會財富階層卻不斷增加，別墅市場的需求將進一步釋放。這必然導致別墅市場的供需矛盾日趨緊張，促進別墅市場價格上揚。
2008年北京奧運會不僅對整個中國和北京是一個重要的年份，由舉辦奧運會而帶來的一系列基礎設施建設也對別墅區的價值起到了間接但明顯的提升作用。其中最關鍵的就是流經北京東北區域的兩條河流——潮白河和溫榆河的清汙整治工作。
由於事關重大，兩條河流的整治工作得到了不折不扣的貫徹執行。經過了一番治理之後，兩條河流水質大幅提高，流域兩岸的環境出現明顯改觀。據一名長島瀾橋項目的業主稱，2008年以後，夏天再也聞不到此前常常飄來的河水帶來的腐臭味，而且家裡蚊子一下子少了很多。
格拉斯小鎮、棕櫚灘、灩瀾山、龍湖·香堤溪岸等幾個親水河畔項目在隨後的幾年裡應運而生。
另外，隨著奧運水上場館興建，潮白河重新蓄水以及63000畝潮白河森林公園的落成，再現了往日森林繁茂、波瀾壯闊的河畔美景，沿岸的金碧湖畔、龍湖·香醍漫步、納帕爾灣、易郡等項目共同撐起了潮白河畔別墅復興的夢想。而京平路、李天路的建設，則拉近了城CBD與格拉斯小鎮的距離，這裡沒有城市的擁擠和喧譁，悠然親切的小鎮生活讓久居鬧市的人們返歸自然原鄉。
值得一提的是，像麗斯花園、麗高王府等一些別墅項目的自住人群中，因為演藝界明星居住比較多，所以大大地提高了項目度。比如離婚前王菲和李亞鵬在麗高王府就有一套面積不大的別墅，據鄰居和工作人員說一度經常可以看見他們在會所進餐。而那英、林依倫、劉蓓、周杰、蔣雯麗等明星，也都在麗斯花園有自己的物業。此外，還有一些的演藝圈老闆、經紀人也都住在這裡，形成了一個誘人而隱秘的圈子。
進入升級換代的擴圍時代
經過了二十年的發展歷程，過去傳統意義上所指「別墅區」所佔據的機場沿線的區域的土地已經被開發殆盡，而市場對於成熟區域內的別墅物業的需求卻有增無減。在種種內外因素趨於成熟、政府暗中推波助瀾之下，別墅區涵義的外延與地理的擴展則成為水到渠成之事。
2012年9月，龍湖14.7億率先在別墅區外圍的孫河板塊拿下一個地塊，溢價率8.7%；此後僅過去了不到四個月的2013年1月，泰禾集團以18.5億在孫河，樓面價近3萬元，溢價率更是高達49.8%。
「當時我們都打算直接把地給賣了」，面對孫河土地價格的攀升和泰禾集團的「」舉動，北京龍湖營銷總監王勐甚至這樣笑言。
兩大以打造豪宅而聞名的開發商入駐孫河，被稱作是孫河板塊正式登堂入室進入別墅區領域的「加冕禮」。但孫河板塊的熱度不僅於此。今年2月底，孫河板塊又迎來一家品牌開發商——北京首開豪擲27.2億元拿下兩宗宅地。7月，中糧地產更是以23.6億元、同時配建3.3萬平保障房拿下孫河HIJ地塊，溢價率42.1%，扣除保障房面積後，樓面價高達48444元/平米，再次刷新北京單價。
孫河地塊的相繼出讓，讓別墅區一腳跨入了新紀元，這個由京城東北溫榆河與機場高速路相交圍合而成的京城最老的別墅聚集區，由一個20多年前赴港招商引資項目發端，經歷了天竺、大湖、後沙峪三個時期之後，正式進入了第四個時代——孫河時代。而孫河這個曾經讓人陌生的名字（甚至很多人連它屬於朝陽區都不知道），由於四家品牌房企的陸續進駐，也讓別墅區在低調了幾年之後，再次成為市場關注的熱點。
在環境不斷改善、宜居程度明顯提升的同時，別墅區的產品也加快了升級換代的腳步。其中一個最主要的特徵是，以前佔據別墅區主流的300-500平方米銷售面積的「主力別墅」逐漸消失，聯排疊拼產品更是幾乎絕跡，取而代之的則是單套面積動輒超過800平米、以前在一個項目中只能看到兩三棟作為「樓王」的超寬尺度的「城堡級別墅」開始在市場上唱主角。
「地價越來越高，在別墅區建造經濟型別墅並不合算。」棕櫚灘別墅項目的一位負責人對《安家》記者表示，隨著市場的發展，經濟型別墅會逐漸退場，大別墅將成為主流。的確，當時有業內人士算了一筆帳：經濟型別墅單價一般在3萬元左右，而且提升價格的空間不大，畢竟總價超過千萬就是完全不同的客群了。而大戶型別墅一般以總價計，所面對的超級富豪客戶對價格相對更不敏感。因此，在市場平均定價售出的前提下，目前北京別墅市場整體利潤在50%-80%，其中，大別墅的利潤要比300平方米左右的經濟型別墅高出30%-50%。
如今，孫河地塊也到了「開花結果」的季節。今年6月，龍湖·雙瓏原著在孫河率先入市，拉開了孫河「別墅大戰」的序幕。7月13日，泰禾集團斥資近億元建成的泰禾·北京院子售樓處也正式向外界開放，首開在孫河的項目也在加緊推進入市中。有趣的是，這幾個地塊距離相當近，產品類型也頗為相似，可謂是展開了一場激烈的「貼身競爭」。
一些難以預料的事情也正在成為現實，拿龍湖·雙瓏原著來說，去年拿地時樓面價僅為2萬元/平米，隨後，政府的復批價達到了6萬元/平米，而樓王的單價甚至達到了10萬！也許，別墅區的10萬元時代即將來臨。
地價廿年急漲百倍
房價欲跨十萬門檻
由於中糧新的誕生以及昔日項目泰禾北京院子的入市，使別墅區區域樓市的上漲預期更為堅定。回溯過去不難發現，房企對該區域一向青睞有加，那麼，別墅區的吸金能力為何如此強勁？魅力究竟何在？今年以來市場情況又如何？《安家》記者帶您一探究竟。
房價穩步上漲
今年以來北京別墅市場明顯回暖。來自中國不動產研究的數據顯示，今年前三季度，北京別墅市場成交持續走高，同比增長近15%，創下3年來銷量新高。
另據亞豪機構統計，截至10月20日，2013年北京別墅市場總銷量高達2481套，與去年同期相比，成交面積上漲了11.1%。
作為老牌別墅區的「領頭羊」，真正能與別墅區媲美的傳統西山版塊近年基本已沒有新盤供應，亞奧板塊雖然供應量頗大，但區域成熟度和產品品質卻一直參差不齊而影響了整體價值的突破，傳統三大別墅區中，唯有別墅區從未停止前進的步伐。今年以來，別墅區一二手物業領漲京城物業市場，令人矚目。
近日，《安家》記者來到了別墅區近期供應量較為集中、市場反應也較為火爆的孫河板塊。在採訪中，「泰禾·北京院子」現場的銷售人員告訴記者，作為泰禾集團「院子系」產品線品牌的首例作品，「泰禾·北京院子」尚未入市，就已被盯緊。不少人通過來電、來訪表達預訂意向。據了解，作為業界公認的中國文化豪宅代表作，「泰禾·北京院子」不僅汲取「運河岸上的院子」數年潛研之功，更是融入當代新科技，打造新中式院落別墅。規劃了「三街五巷八坊」的街巷布局，以門第系統、院牆系統圍合而成，給別墅區提供了一個當代中國的生活美學範本。「雖然各大開發商紛紛搶駐孫河，但其供應量也是相當有限的。有意願者應選擇儘早入市。」在接受記者採訪中，「泰禾·北京院子」的相關負責人如是說。
事實上，的項目不在少數，這幾年，別墅區的價位一直是平穩上漲。從入市項目報價來看，老項目的後期報價仍處於提升階段。一業內人士表示，去年剛需火，別墅及豪宅市場需求都不是很迫切。今年開始，別墅與豪宅需求開始釋放。今年很多客戶會主動來看房，關注度相比去年要高。所以開發企業在市場好的時候，會有節奏地。
在採訪中，麗茲行豪宅研究院相關負責人告訴記者，別墅區目前在售純新房為龍湖雙瓏原著、九章花園、北京院子，從成交量數據來看，龍湖雙瓏原著成交活躍，開盤戶數為290套，成交65套，九章花園開盤25套，成交7套；由於別墅銷售周期較長，多數樓盤均有新房尾盤在售，例如財富公館、麗宮、遠洋·湖園均有新房在售，由於數量較少，成交量並不高，但價格的上漲是普遍現象。
「在產品打造上，別墅區逐步向大面積獨棟別墅產品過渡，例如財富公館全部為1500平米以上戶型，強調大面積豪宅享受。目前在售的龍湖雙瓏原著、九章花園以及即將入市的北京院子，在產品設計上追求個性化獨特性，例如龍湖雙瓏原著人車分流、北京院子則延續了中式院落風格。對於別墅產品，為保障安靜的居住品質，往往距離商業配套有一定距離，作為較早的大型別墅區，周邊商場、、醫院、休閒娛樂等商業配套相對完善。而在物業服務上，物業服務品質始終貫穿於樓盤，在細節上更加注重隱私性及品牌效應。」麗茲行豪宅研究院的相關負責人如是說。
記者採訪了解到，在別墅區，也有個別項目由於其產品的特殊性以及對價值預期的判斷，對於自身產品並不急於銷售，開發商「不愁賣，也不缺錢。」主要原因還在於「別墅區已沒有多少地，大家都知道地價還會往上升」。
二手房市場上，別墅區因為價值顯著，租賃需求旺盛，因此該區域的二手房市場的活躍度一直明顯高於其他以自住為主的別墅區。麗茲行豪宅研究院相關負責人對記者介紹，別墅區由於別墅較為集中，居住氣氛濃厚，配套完善等，需求量活躍，部分二手別墅年代較長，換手，成交相對活躍，例如萊蒙湖、麗斯、麗高等，2013年別墅區別墅成交量在159套左右，相比2012年上漲近七成。
「這個區域二手房成交也一直比較穩定，每個月成交套數也較平均。整個別墅區的項目從網籤上來看，除了有元旦春節等節假日的個別月份外，幾乎每個月都能成交二十套左右。」別墅區的一位代理行租售經理表示。
據了解，現在越來越多在市區賣完房的客戶選擇到別墅區來買房，他們往往將之作為改善或終極置業的首選。和市區內的豪宅相比，別墅區的單價比市區，居住舒適度則有明顯提升，甚至稅費上都有優惠：例如，二手房稅費相比市區會少一點；營業稅方面，順義也比朝陽少一個點。
「2009年時一套雙拼別墅僅700萬元，現在相同面積相同戶型的房子已經達到1400萬元。就拿今年跟去年比一套房至少漲了一兩百萬元左右。一兩年後，別墅區內主力項目達到平方米6萬元以上應該是沒問題的。」這位經理如此預測。
地價急漲百倍
最早提出「別墅區」概念的業內人士劉東在一次專訪中透露，「2002年我們做萊蒙湖別墅的時候，這裡的地價比朝陽區，35萬一畝」，據此來換算，當時別墅區地價每平方米僅500餘元。
而到了十一年之後的2013年7月，中糧地產以23.6億元方從眾房企中脫穎而出、最終奪得孫河板塊HIJ地塊，算下來樓面地價飆升至每平米5.2萬元。在這10年裡，該區域樓面價就增長了近百倍。這一近乎的土地價格增長速度背後，正是別墅區物業價值被發現、被發揚光大的正常結果。
分析人士指出，近期「京七條」的出臺，預示著在滿足中低收入住房需求的同時，大大壓縮人群居住用地與房產數量。然而，北京作為城市，海綿效應持續發力，金字塔頂尖人士和高收入群體數量不斷增加，北京別墅已經進入真正意義上的「賣一套少一套」的階段。在供需矛盾的助推下，別墅產品稀缺價值日益凸顯。
據了解，自2013年以來，別墅項目的月度入市量多在兩到三個左右，部分月份，如10月更是出現零供應。業內人士指出，近年來別墅用地受到嚴格控制，在一定程度上提升了別墅的稀缺性。
事實上，別墅用地限批早已不是新鮮事，從2003年開始，別墅市場在十年之中已連發了6道禁令，而2012年6月下發住宅項目容積率不得低於1.0（含1.0）的限定，更是從土地源頭上切斷了低容積率新增項目的通道來源，使別墅產品原則上「斷供」。這使得一些開發商出現了「」心理，掛牌量有所下降，別墅產品更為走俏。
以別墅區天竺板塊為例，從2008年至今新盤入市項目不足十個。截至目前，天竺板塊容積率1.0以下的房源數量甚至不足千套，無法滿足購房需求。對此，業內認為，低容積率產品放量少，將有力地推漲樓盤價格。
而原計劃於今年10月再次入市的天竺22號地部分土地（原「大龍」的一部分）在競拍前被有關部門緊急叫停，亦被業界解讀為政府嚴格執行現有政策、決意徹底切斷低密度產品的一個強烈信號。這也意味著低容積率別墅未來將逐步淡出市場，並最終成為「絕版建築」，而別墅區內現存低容積率別墅價值亦將變得相對稀有。
與剛需市場不同的是，別墅產品的熱銷還是需要一些基本的硬體條件。區位仍是目前別墅類產品熱銷的基本條件。對此，業內人士表示，別墅區作為北京最早的別墅開發區，一直以來以低密度產品備受人群追捧，不僅自然資源優越，相對於其他別墅區來說，生活配套設施已經成熟，外加近幾年順義區城市化發展進程加快，不僅沒有破壞別墅區塊的舒適性與私密性，反而促使該區域別墅功能從「休閒度假」躍升為「第一居所」。在土地價格節節攀高、區域樓市供不應求的形勢下，別墅價值持續放大。
中經聯盟秘書長陳雲峰認為，生態環境通常是別墅選址的先決條件，但這也局限了別墅的配套水準，縱觀北京樓盤八大別墅板塊，除別墅區之外，很少同時兼顧生態與配套。環境、居住品質與便捷的生活條件兼得，令別墅區成為唯一具備「第一居所」條件的區域，其價值也因此長期領跑北京。
有關人士預計，隨著土地資源供應緊缺局面的出現，即將「斷供」的土地資源以及北京日趨嚴苛的土地節約集約利用標準，使得「物以稀為貴」的別墅區地塊還將有更高的攀升。
爭食區域「最後一杯羹」
2012年9月26日，別墅區孫河鄉板塊第一宗低密度宅地出讓，這塊在當年起始樓面價僅次於萬柳的地塊，一經掛牌便吸引了多家開發商的密切關注。最終，龍湖以近2.1萬元/平米的樓面價將地塊收入囊中，由此開啟了別墅區孫河板塊時代。
「我們在2010年下半年就已經開始關注孫河板塊。當時我們在做長楹天街的時候，剛好政府在做北京城市的規劃，請我們公司的研發設計人員給他們做設計顧問，當時就有包括東壩的規劃和孫河的規劃。政府有規劃意願，而我們又是親身接觸，所以一開始就和孫河有特殊的情感。」北京龍湖營銷總監王勐說道。
到了2013年7月，又有11家房企圍獵孫河，而中糧地產力壓群雄、最終撥得頭籌再奪單價。據悉，在孫河板塊地市的第五次競爭中，經過泰禾、萬科、融創、招商、中糧、首城、華發股份、住總、中鐵建、東亞新華、成都鴻運共11家房企競價搏殺後，該地塊最終被中糧地產成功斬獲，樓面價2.88萬元/平方米，溢價率49.37%。
有統計認為，剔除公租房部分33000平方米，若按照建安管理成本3000元/平方米計算，此地塊樓面價達到4.34萬/平方米；若按照建安管理成本4000元/平方米計算，此地塊樓面價達到4.4萬/平方米，均已超過樓面價4.2萬/平方米水平的萬柳地塊和夏家胡同地塊。由此，單價再現北京，而且被普遍猜測將以別墅項目形態出現在市場上，更是實至名歸。
在別墅區，單價再現並未讓業界大感意外，有媒體評論稱：「就像最先人們預測的那樣，孫河組團第5宗地樓面價可能創區域新高，超過3萬元/平方米不足為奇」。一位業內人士向記者介紹道：「別墅區分為4個板塊，順義板塊發展成熟，但價格區間過大；朝陽區域發展雖晚，但多是精品項目更近城市，隨著區域發展加速，均價已超順義區域。尤其孫河板塊，作為被別墅區其他項目及成熟配套呈眾星拱月般包圍之勢，未來巨大。」
實際上，自2012年9月孫河區域首宗宅地A地塊出讓以來，孫河區域宅地樓面價處於平穩上升的軌道中。
2012年9月，龍湖以總價14.7億拿下的北甸西村A地塊，7.3萬平米的體量，樓面價剛過2萬元/平米；2013年1月，泰禾曾以18.5億的總價購入西甸村一地塊，溢價率達49.79%，折合樓面價28559元/平方米，此價格刷新了孫河區域的土地價格新高，時隔4個月，同一區域樓面價上漲9000元/平米，漲幅超過40%。
在此前孫河地塊出讓中，包括融創、保利、懋源、招商等房企都曾躋身爭奪行列，龍湖、泰禾、首開等品牌企業則最終將進駐其間，而區域面貌的改頭換面以及區域產品品質的大幅提升也是值得期待。而最終高價拿下上述地塊的開發商普遍表示，就目前市場來看對該區域內產品的需求正在不斷釋放，保值能力強，，作為開發企業對於項目盈利前景普遍抱以高度樂觀的態度。
據悉，龍湖·雙瓏原著6月推出一期房源，僅3小時首推房源全部售罄，前期房源的成交均價在45000-60000元/平米之間。
與之一路相隔，定位、產品類型的泰禾·北京院子亦推出別墅新品，同樣深受市場期盼。「孫河鄉區域作為低密度住宅區，有較大改善和提升需求，位於溫榆河生態休閒區。泰禾將和其他開發商將其打造成純粹住宅區。目前這塊地將延續『院子』品牌做住宅。」泰禾品牌總監沈力男介紹道。
孫河作為別墅區一個新興板塊，亞豪機構市場總監郭毅認為，其產品打造比較新穎，相對能吸引購房者眼球。對於別墅區一些老項目來說，其產品在配套、地段、容積率上亦有不少。「藉助新項目帶來的強勁勢頭，老項目不會著急賣，而是會慢慢消化。」郭毅表示。
在眾多開發商精雕細琢產品的同時，朝陽政府也在規劃上助力未來孫河價值提升。記者在朝陽區「十二五」期間發展規劃報告中看到：未來在2014-2015年，政府將全面完成市政基礎設施建設，加快孫河組團、華僑城項目、大環旅遊文化集聚區建設，加快溼地生態公園及自然生態溼地建設。研究溫榆河生態綠色休閒區綠色空間保護與建設，啟動生態系統規劃；完成長店北路建設，推進機場南線輔路前期工作，優化基礎設施條件；加快孫河商貿等功能性項目建設。
如今，孫河組團已被列為朝陽區十大發展基地「溫榆河生態休閒區」中的重點發展區域，孫河商貿等產業的項目建設也早已啟動，意在帶動溫榆河生態綠色休閒區發展。而在交通上15號線孫河站，及京承、京平、京順、機場高速三條核心高速路，擁有「一鐵雙橫四縱」的立體通達交通網，距離距離首都機場6公裡，距望京7公裡，距孫河站和機場南線均為1.6公裡。燕莎等外國使館區的獨特的區位，因機場和外國使館區，使得「此處的租賃市場活躍，吸引了大量跨國企業的精英在此居住。不管是從區位上，還是物理距離上，孫河板塊都優於傳統後沙峪別墅區板塊」。
郭毅對記者說道，孫河這個版塊，地處朝陽，離核心城區交通距離；從交通距離上來說，具備城市第一居所這種功能。「周邊有很好的國際化的配套、醫療等。組合性效應，也能使這個區域發揮其最大價值。」站在發展的眼光來看，孫河板塊的崛起，代表了別墅區極具誘惑而充滿可能性的光明未來。
區域氛圍日臻成熟完善優雅
作為北京最早的高檔別墅群落，二十年來，別墅區由外籍人士自成一格的神秘居所，逐漸衍化為中國本土財智階層的聚集地，其間風雲變幻，在時間的打磨下，別墅區反而更加成熟完善、韻味十足，其價值空間或將迎來再次提升。
作為北京最早的高檔別墅群落，別墅區從第一個外銷項目入市、由此拉開北京別墅市場帷幕，到產品打造幾經變革、引領京城別墅風格走向，再到近期該區域土地市場的「熱燒」。在時間的打磨下，別墅區日益成熟完善、韻味十足，隨著孫河板塊的崛起，別墅區整體價值空間或將迎來再次提升。
國際化配套別處難尋
地段，地段和地段。別墅區內別墅的價值，首先就根植於其獨一無二、近乎不可複製的地緣價值。
在北京地產圈內眾所周知的一點是，不同於其它區域，別墅區是一個真正具備國際化居住特徵的區域。「從形式上，我們看到這些別墅圍繞在（InternationalSchoolofBeijing，中文名：）和京西國際周邊，區域內多見一些西式餐飲和娛樂休閒場所。再深入觀察我們發現，居住在這裡的人們從語言、餐飲和起居生活上都有很強的國際化特徵。」優山美地別墅項目的經理王現偉這樣向《安家》記者總結了別墅區的外在特徵。
在優山美地會所裡，王現偉經理對記者介紹到，該項目就是北京最富盛名的國際。來自五十多個國家和地區的兩千多名學生在此學習，從到高中均開設有課程。就憑藉這一點，優山美地在面向國際租客的租賃市場上的聲譽和租金報價就獨步別墅區。
「我和麥克在這裡租住一年多了，雖然這裡的租金略高。但是他是地地道道的美國人，很喜歡風景優美，人群密度小的居住生活。而且對於初到中國的他來說，住在與自己文化差異不大的這種國際化的環境中，更能讓他儘快的融入這裡的生活。在子女的問題上，這裡有很多國際化的供我們選擇，解決了後顧之憂。我們的孩子尼克就在那所（京西國際），這是一所國際化的，有很多外國的孩子學習生活在一起。在這裡更能培養孩子的獨立、自主等能力，對小孩的成長有很大幫助。未來我和麥克打算擁有自己的一套住宿，生活在這裡」。優山美地的租戶王女士對記者說道。
據悉，在別墅區，類似這樣的國際還有六七所，該區域目前已經有京西國際、順義國際、、蒙臺梭利國際、等國內國際，可謂名校雲集。這些主要為在北京工作和生活的外籍人員的子女提供服務。這部分青少年在接受完國際後，回國可在內容和文化上與本國的大學體系實現無縫對接，這對於國際住戶而言具有無可比擬的吸引力。
「如此眾多而且高規格的國際集中在同一區域，這在京城並不多見。」北京美聯房地產經紀有限公司高級區域經理劉迪告訴記者，不少國際人士和企業高管來找到她所在的機構租房子，主要看中的就是該區域的國際化氛圍。「比如有孩子的家庭就會考慮問題。我們會根據其需求，有選擇的為其推薦合適房源。」
除了配套國際化之外，在商業、休閒度假、酒店餐飲、醫療等方面，別墅區的配套亦走在其它別墅區前列。
對於熱愛高爾夫球的人來說，這裡是其揮桿的天堂。據了解，在別墅區，溫榆河高爾夫俱樂部、天竺鄉村運動俱樂部、華堂國際高爾夫俱樂部、北京金色河畔高爾夫球會等各有自己的特色，能很好滿足高球愛好者對場地的不同需求。與此同時，記者發現國際化的高爾夫球場帶來的不只是一種健康的綠色運動，還是一種新的商務洽談機會。
記者走訪溫榆河高爾夫球球場時看到，雖說是北京較寒冷的11月，但是來到此處打球的人依然不少，偌大的草坪上打球人三一群兩一夥的或是揮桿打球或是漫步交談。「最初接觸高爾夫的緣由是結交和聯絡朋友。身邊的朋友和合作夥伴都喜歡打高爾夫，為了和朋友們有更多的共同語言，背起了球包，拿起了球桿。時間一長，就熱愛上了這項運動。高爾夫是一個很好的交際工具，一場球打下來，合作夥伴之間有了更深入的了解，溝通起來更自然、輕鬆，這時再談業務合作，基本上不用多談就迎刃而解了。」李先生對記者表示道。
與李先生一樣，42歲的Roger是一家國際家居創意公司的執行設計總監。公司客戶主要集中在別墅區。談到現在的生活，Roger滿意：「做生意，本質就是交朋友，別墅區生活的大都是企業高管、演藝明星和外籍商務人士，定期有各種上層社交活動，許多朋友都是在高爾夫球俱樂部裡面認識的，大家談笑風生中，不知不覺的生意就做成了。」
亞豪房地產服務機構資源整合與品牌推广部總監郭毅認為，別墅區一個很大的在於其消費配套相對比較集中，而這很好的凝聚了其國際化氛圍。記者實地探訪發現，從歐陸廣場購物出來，路過的便是歐陸苑和澳景園兩大別墅項目。步行不到十分鐘便可到日祥廣場。
而與歐陸廣場一路之隔，則是正在建設中的澳金園國際。
由於該區域內聚集眾多國內外的精英人群，所以記者在歐陸廣場裡面發現，這裡的商戶大多數為中品牌。比如在餐飲方面進駐了俏江南、江戶川日本料理等美食，在百貨方面進駐了特百惠家居、特斯汀皮具等精品百貨。「應該說現在別墅區普遍存在的問題是周邊商業配套不能滿足生活在別墅區居民的購物、休閒，由於別墅區密集的別墅布局，所以這裡的商業配套在這一因素下，發展為相對集中的商業格局，為別墅區的居住者提供了多重的購物選擇」，一位業內人士對記者表示道。
步行到日祥廣場，記者看到廣場上停著不少小汽車。不同於工體、三裡屯，這裡的外國人都是以家庭為主要客群，有推著嬰兒車或懷裡抱著小孩的，一家人其樂融融悠然自得的樣子。記者觀察到這裡的主要語言是英文，各色的商店標牌都是英文標識，店員也都會講英文。廣場上有星巴克、達美樂、賽百味等快餐店，還有韓式、泰式、港式、日式、意式餐廳。在這一排餐廳後，有幾十個墨綠色的鐵藝桌椅，供客人們喝酒聊天。
廣場的一側有一條小街，每個小店的屋簷下掛著一盞盞細巧的鐵藝花燈，小街兩側有「Sony」、「iPod」等專營店，還有瓷器店、美式冰淇淋店、小型超市等。還有許多商品本身就是來自美國、瑞士、法國等地。另外，這裡還有私人診所、寵物用品商店、瑜伽練習和足療等機構。
別墅區內的商業配套近年來還在不斷升級，很多有眼光的開發商在保持別墅居住調性的同時，開始致力於朝更有利於區域整體宜居性的方向努力，為項目客戶創造更多的便利。比如說，位於溫榆河畔的格拉斯小鎮，項目擁有佔地3萬平米小鎮商業，以8棟地中海建築營造出原汁原味的歐洲小鎮氛圍。目前營業的有原鄉餐廳、婕妮超市、健身房、養生館等，滿足人們日常生活所需。再如，萬科·天竺悅府全能商業住區，總建面約39000平方米，其中商業面積約佔6700平方米。
伴隨著別墅區生活和配套的日臻成熟，該區域的租賃業務也日益火熱。劉迪告訴記者，她所在的美聯房地產經紀有限公司自2008年進駐別墅區以來，目前已擴充了兩家店面，工作人員也發展到了現在的三十餘名。談到區域內別墅租賃業務特徵的變遷，從客群來看，由早期的涉外人士居多已發展到現在內地財富人群為主。「在這種變化中，其實是更多的國人真正意識到了該區域獨特的魅力和價值。」劉迪表示。
別墅拼的是整體實力
受國土資源部「禁墅令」的高壓線禁錮，別墅類產品一直是市場關注的重點，在最近的一紙文件中記者看到，「嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地」。這已經是自2003年以來第5道「禁墅令」，這也令業界對別墅產品稀缺價值倍加看好。
記者在一份市場報告中注意到：2012年北京土地市場呈去城區化趨勢，包括朝陽區在內的城四區只佔土地成交總量10%，城區地塊稀缺，成交價也呈加速上漲趨勢。2013年土地市場會比去年更加活躍，城四區土地供給更加稀缺。
在商品住宅市場上，2012年改善型需求和高級改善型需求旺盛，追求低密度和高品質生活的客戶基數大，東北區域產品集中釋放。同樣，2012年的北京別墅市場也因為城區土地供給的稀少導致城市別墅產品稀缺，而作為低密度住宅區代表的別墅區也因此備受關注。
如今，北京別墅市場上不乏一些容積率在0.1以上但仍自稱別墅的高價房子。而有業內人士指出，這樣的項目並不能體現別墅居住的真諦。「別墅的容積率要低一些……單層面積一定要有尺度感，整個空間才能出的來。院子也不能很狹小，要不然實現不了園林景觀上的營造。」某專注別墅設計的建築師如此總結到。而縱觀別墅區內的大多數別墅項目，普遍在0.8甚至0.5以下的容積率，足以令其在京城別墅市場上可以笑傲群雄。
值得一提的是，與其它別墅區域項目相比，別墅區項目有明顯的集群。從別墅區項目分布圖上不難發現，沿著東北部的溫榆河，在與機場高速圍合區域，別墅項目扎堆，幾乎是一個挨著一個。而其它別墅區域項目則呈散點狀分布。
記者實地走訪財富城堡別墅區域，車行至東葦路出口後向北的一個小十字路口，記者看到在路邊豎起了別墅項目的引導牌，有財富城堡、九章別墅、遠洋LaVie等。沿路行駛道路兩邊分布著別墅區不同階段、風格迥異的別墅項目。
說到別墅的，紮根於此十餘年的王現偉如數家珍：首都機場和燕莎等外國使館區的獨特的區位，京承、京順、機場高速等道路便捷順暢的交通；四季長流的河水和茂密的成片樹林形成的自然環境，加之政府主導的綠色生態走廊規劃，使這一帶成為北京最適合居住的區域。
「與的距離以及通達性一直是決定別墅居住功能的關鍵因素，別墅區由於城，往往有著連貫的體系，以及滿足區域人口密度的商業服務和良好的交通，這對於以提升居住品質為目的的別墅客群來說，顯然更具宜居價值。」業內人士向記者表示。
王現偉告訴記者，如今很多財富階層在置業時，不會僅局限於一個樓盤的配套是否完備，而是會從區域發展前景、區域圈層定位、區域交通體系、區域生態環境等若干個方面提出更高的要求。「單一賣點很難打動客戶，別墅項目拼的是整體實力。」看來，在客群趨於理性的今天，別墅再受矚目亦在情理之中。
中國在飛速發展，別墅市場也日新月異，只有變化才是唯一不變的真理。對於剛剛走過二十年發展歷程的別墅區來說，從早期的為外籍人士和港澳臺精英所賞識，到現在越來越多的內地塔尖人群願意為其一擲千金。在「變」與「不變」中，別墅區堅持自我，揚長避短，實現著自身價值的飛揚。
「有天有地有院子」，財富人群的理想的終極居所大抵如此。空間的尺度帶來的不僅僅是家庭生活舒適度的提升，更重要的是對自我成就的認同。住別墅的圈層，自然是不同的。
真正的豪宅一直在這裡
專訪「別墅區」概念始創者劉東
《安家》：別墅區概念是什麼時候提出來的，當初為何會提出這個概念？
劉東：別墅區這個名詞是2002年我在接受一家媒體採訪時率先提出來的。這個名詞或者概念源於我們在研究萊蒙湖別墅銷售策略時進行的思考。首先，這個區域在當時並不被廣泛熟知和認可，原因在於其遠離城市核心（天安門）的位置不符合傳統價值觀，因此在土地價值和區位價值上一直在被低估，於是乎在別墅項目的開發和銷售上一直十分緩慢。與此同時，這個區域又，由於它位於首都機場和使館區之間，毗鄰溫榆河以及機場高速三大出口，無論交通還是自然環境，都有著巨大的，因此外銷別墅在此扎堆，也是外企高管以及許多外籍人士高度認可並且聚集的區域，相應的，國際和醫療等配套設施也形成了濃厚的國際化氛圍。客戶追捧之下，促使這裡成為了當時全市租金最高的住宅區，租金一度可以達到月供的2倍。
當時的現狀是：一方面這個區域在住宅發展上一直停滯不前，而在實際需求上這個區域又存在著巨大的機會和，於是我想，對這個區域進行一個恰當的概念包裝是一件急迫的事情，這個概念應該滿足符合區域特徵、包容未來發展、提升區域價值以及易於傳播等這幾個最基本的要求。於是，我在2001年時任北京市長的賈慶林所做的政府工作報告中找到了一個啟發，當時這個定位叫「溫榆河綠色生態走廊國際標準的生活住區」，而經過了幾輪判定後，最終我將這個區域定義為「別墅區」。
我在當時就希望並且預言，未來的「別墅區」將不僅是一個描述區域的概念，其規模和影響力將會不斷創造新的高度，它不僅僅屬於北京，而應該是中國和的，它將成為中國第一財智階層聚居地的代名詞，被全所關注和認同。
《安家》：別墅區概念提出後，對推動該區域以及北京整個別墅市場有何影響？
劉東：別墅區「誕生」後，也經歷了一些波折，首先質疑我的是工商局，「」兩個字在廣告語中出現是否合（廣告）法。同時內部也有人質疑用包裝項目的經費包裝區域是否值得，誰是最終受益者？說實話我不是沒猶豫過。
但隨後我得出了這樣一個結論：在城市向外擴張中，城市多理論是中國政府治理城市向西方借鑑的重要理論之一；與政府自上而下推行商務（商務區）、科技的做法相比，自下而上成長起來的「別墅區」，更符合西方城市發展進程的規律。當然，如果有政府投入和建設、民間組織及企業與政府良性互動參與，對別墅區的發展會有更大幫助，能起到錦上添花的效果。
現在想來我應當由衷感謝當年萊蒙湖別墅、優山美地別墅兩個項目的決策人，給予我的充分信任和在推廣費用支持。還有主流媒體的積極推動，萊蒙湖別墅8個月熱銷7個億，晉身北京商品房年度銷售額前五，優山美地千畝別墅大盤一年超200套別墅的大規模開發建設，不僅讓消費者體會到區域包裝帶來的物質和精神層面的雙重收穫，也讓地方政府體會到區位品牌價值的提升，對招商引資、財政稅收、土地出讓、人才就業和社會穩定帶來可觀的增長。
於是「別墅區」這一名詞，兩年後作為政績首次在順義區的官方文件中出現，隸屬朝陽北皋地區的別墅充分意識到區域價值提升對項目價值提升的巨大，主動響應別墅區的「召喚」，從而最終實現了沙白（後沙峪和白辛莊）、楊林、北皋、葦溝的大一統的設想。
回過頭來看，我認為別墅區是全國別墅歷的裡程碑。2002年，既是別墅區誕生的元年，也是中國別墅時代的新紀元。根據我的不完全統計，目前在北京別墅區之外，上海、深圳、杭州、成都等十多個一二線城市開始不斷複製別墅區概念，全國已經有超過100個打出「別墅區」旗號的別墅項目，由此可以看出別墅區這一區域包裝理念，給土地市場和房地產市場所帶來的巨大影響。
《安家》：您認為吸引開發商前來建設、人群對區域內物業趨之若鶩的別墅區的價值本質是什麼？別墅區區域的發展可分為幾個階段，每一個階段中居住人群、別墅產品等各自有什麼樣的特點？
劉東：別墅區首都機場和CBD以及外國使館區的獨特的區位以及京承、京順、機場高速等道路交通明顯。國際化生活配套完整，高檔涉外、醫院齊全，社區文化氛圍與國際接軌，而且溫榆河沿河生態帶和天然溼地景觀成為別墅區產品無可比擬的，再加上「溫榆河綠色生態走廊」所形成的的綠色汪洋生態區，尤其是2003年非典之後，國內更多的人群加快了對身體健康要求，十分看好別墅區生態綠色的居住環境，再一次增加了對別墅區終極置業的需求。
自1992至2002年的十年間，可以稱為北京別墅區的雛形期，2002年以前，雖然別墅項目陸續落成，但別墅產品在北京房地產市場仍然屬於非主流產品，由於別墅在此之前主要滿足外籍人士的租賃需求，購房往往以為目的，其消化量和開發量均不夠活躍。此外此時的別墅產品之間差異性並不突出。
從2002年至今，別墅區進入真正意義上的發展直至成熟的時期。別墅區概念正式提出後，萊蒙湖別墅、在8個月的時間內創造了銷售額7個億的銷售奇蹟，使得部分開發商和商重新關注到此區域的價值，於是大量別墅項目開始誕生，自此展開了別墅區高速發展階段。而此時別墅區的大批客戶也開始轉向國內，尤其是此時期大量國內企業老總等新貴階層產生了大量的別墅居住需求，為了順應市場的需要，別墅區出現了大量的新興別墅產品，尤其是大盤別墅產品。而此時的別墅產品差異化也較為凸顯。設計上更多的體現「改變、創新、東方」。在裝修程度上，也因客群和需求的變化由精裝修交房轉變到毛坯房交房。
隨著城市化進程的外拓以及臨空經濟的發展，讓各地更多的商務精英選擇別墅區。而隨著消費者生活水平的改善，選擇別墅區既能滿足對身份地位、生活品質的追求，亦能滿足國內新貴階層對圈層的追求。
《安家》：您覺得別墅區還有哪些需要改善的地方？未來別墅區將如何進一步進化發展，產品價格的走勢又將呈現怎樣態勢？
劉東：可持續性發展一直是別墅區以及北京整個別墅市場的追求。而別墅區從規劃時期就著重打造低密度的綠色生態區。因此別墅區在未來發展中將越來越受到主流客群的追捧，對健康的關注也會要求未來的別墅產品對於環境和其他方面更苛刻的要求和更人性的設計空間。如生態、環保、綠色、智能化、精裝修交房等方面。
至於價格，我認為在在整個京城乃至全國豪宅市場的大背景下比較來看，目前別墅區內別墅的價值依然是被低估的。別墅區板塊的土地屬於土地用於項目，如孫河地塊，規劃為低密度項目，相對於普通商品住宅項目出現現象和普通商品房項目「被豪宅」現象而言，孫河地塊成為顯然相對合理一些，這裡有真正的豪宅。同時，我們也希望更多的開發商和別墅客戶來重新認定別墅區的土地和區域價值。未來，別墅區將依然是成為北京最項目和最客戶集中的區域，這一點我有充分的信心。
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