2020年12月11日16:06 來源：房天下產業網
2020年12月10日，由廣東省房地產行業協會、中指研究院成立的廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組於深圳首次發布《2020廣東省房地產企業綜合競爭力研究成果》，全面呈現廣東省房地產企業當前發展現狀和未來發展趨勢。
研究背景與目的
當前，伴隨疫情影響的漸行漸遠，我國經濟、房地產逐步恢復。政策方面，房住不炒主基調未改，房地產金融監管收緊，目前行業機遇與挑戰並存，高質量發展成為行業共識。
聚焦南粵，改革開放以來，廣東省不管是經濟發展還是房地產發展均走在全國前列，取得了巨大成就。
廣東省經濟總量連續31年位居全國前列，並於2019年成為全國首個GDP突破10萬億元的省份，經濟實力雄厚。
圖：2020年前三季度全國GDP前十省份/直轄市
資料來源：各省統計公報，CREIS資料庫
房地產市場規模龐大，商品房銷售額在全國多年位列榜首。廣東省商品房銷售額於2015年首破萬億規模以來，2019年達至近2萬億，2020年前三季度依然實現1.4萬億銷售額，同比增長4.6%。
表：2012年以來廣東省商品房銷售額及全國佔比
註：單省均值為全國銷售額/31個省（含直轄市）
資料來源：各省/直轄市統計局，CREIS資料庫
經濟增速方面，廣東經濟霸主地位根基不穩，轉型升級勢在必行。廣東省商品房銷售額佔全國份額自2017年頂峰後呈現下滑趨勢，且與第二名江蘇省差距在逐漸縮小。
當前，廣東發展再上新徵程，粵港澳大灣區和中國特色社會主義先行示範區建設如火如荼，向世界展示了我國改革開放的磅礴偉力。然而，房地產仍是經濟升級、轉型發展的重要穩定器和壓艙石，房地產行業的穩定發展對廣東省經濟社會轉型發展而言仍舉足輕重。因此，深度研究區域當前房地產發展現狀、未來發展趨勢、房企動向，摸清家底非常必要。
基於此，廣東省房地產行業協會聯合中指研究院成立廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組。採用科學、公正、客觀的研究方法，課題組對廣東省房地產當前發展現狀，已布局企業進行綜合競爭力研究，從而為政府決策提供參考、為消費者置業提供依據、為行業發展樹立標杆、為廣東房地產擦亮品牌，樹立正確的輿論導向，引導和推動廣東省房地產行業持續穩定健康發展。
研究方法體系
研究組通過規模性、成長性、社會責任與榮譽、品牌影響力4大二級指標共17項三級指標，採用因子分析法，測評註冊地在廣東省範圍內的房地產企業前三季度綜合競爭力表現，最終評選出2020廣東省房地產企業綜合競爭力前100名。
主要研究成果
綜合競爭力：本土房企佔據主導地位，多數房企大本營紮根廣深
從入圍企業屬地看，本土房企佔據絕對優勢。入圍房企中，總部所在地位居廣東省的房企數量佔據70席，外來房企佔據30席，本土房企數量優勢顯著。
從入圍數量結構看，本土房企亦優勢顯著。TOP10房企總部所在地均位居廣東省，TOP20房企中僅有2家外來房企。TOP30中外來房企佔據7席，其餘分布於TOP30以後，共23家。
圖：入圍房企分布區域結構
數據來源：中指研究院綜合整理
分城市看，多數本土房企大本營紮根核心城市廣深，企業綜合競爭力顯著，其次是粵港澳大灣區其他城市，粵東、粵西、粵北較難孕育綜合競爭力強勁房企。入圍房企中，總部註冊地在深圳的房企佔據33席，廣州佔據20席，緊隨其後為東莞、佛山、珠海、惠州、香港等粵港澳大灣區其他城市，粵東、粵北、粵西等區域房企入圍數量非常少。
圖：廣東省及香港入圍房企城市分布
數據來源：中指研究院綜合整理
業績規模：業績高度集聚，入圍房企區域市場份額高達86.6%
從市場份額看，入圍房企業績貢獻高企，是廣東省房地產銷售業績貢獻的主力軍。2020年1-9月入圍房企總銷售額達1.23萬億，佔廣東省1-9月商品房銷售額1.42萬億的86.6%，業績貢獻度高。
從市場份額結構看，企業分化趨勢顯著，業績高度集中。綜合競爭力前10名企業2020年前三季度銷售額佔廣東省市場份額高達41.1%，綜合競爭力前50名企業市場份額達至76.8%，龍頭企業優勢顯著，行業集中度高。
圖：入圍房企銷售額市場份額
數據來源：中指研究院綜合整理
從入圍房企銷售額分布看，市場空間巨大，已培育出超千億體量企業，銷售額過百億房企數量達28家。2020年1-9月，入圍企業中銷售額最高的碧桂園已破千億規模，超500億企業已達5家，過百億房企數量達到28家，市場空間巨大，企業業績集中趨勢顯著。
圖：入圍房企銷售額分段數量情況
數據來源：中指研究院綜合整理
分區域看，廣東省是品牌房企必爭之地，已實現全國化布局的本土企業在積極謀篇布局全國的同時，持續深耕大本營。從總量看，廣東省培育了大量的品牌房企。2020年1-9月全國銷售額前五企業除融創外，碧桂園、恆大、萬科、保利發展四家房企均為廣東房企。從企業2020年前三季度廣東省銷售額佔企業整體銷售額比重來看，均高於10%。
深耕廣東省的本土房企當前廣東省銷售額對企業貢獻度相對較高。如時代中國、佳兆業集團、龍光集團等房企，2020年1-9月廣東省銷售額佔企業銷售額比重超60%。
圖：部分本土房企2020年1-9月廣東合約銷售額及全國佔比
註：碧桂園、富力、龍光銷售數據來源於中指研究院公布的《2020年1-9月中國房地產企業銷售業績TOP100》專題報告
外來房企持續進駐，市場競爭日趨激烈。在粵系品牌房企持續外拓，全國化攻城略地的同時，外地房企亦持續進駐廣東省區域，主要以粵港澳大灣區9市為據點進駐廣東省，實現快速滲透。尤其是粵港澳大灣區規劃綱要正式出臺，國際一流灣區和世界級城市群目標的確立後，更是吸引著諸多外來房企進入。
外來品牌房企業績貢獻逐步顯現，區域貢獻率多數在10%以下。受益較早布局，項目已有業績貢獻影響，五礦地產、大悅城控股廣東省2020年1-9月銷售額佔企業銷售額比重超50%；金融街控股廣東省銷售額業績貢獻超30%；其餘外來品牌房企區域貢獻率多數在10%以下，未來伴隨企業新增項目的入市，區域銷售貢獻將進一步顯現。
圖：部分外來房企2020年1-9月廣東合約銷售額及全國佔比
數據來源：中指研究院綜合整理
市場布局：粵港澳大灣區9市為重點布局區域，市場化程度高
通過梳理入圍房企布局情況，當前廣東房地產市場呈現以下特徵：市場方面，市場化程度高，本土房企在紮根大本營的同時，大多已成長為全國性房企，區域市場潛力大，已吸引大量外來房企進駐；城市布局方面，除爭奪深圳、廣州外，兩大核心城市周邊的佛山、東莞、惠州、中山等城市競爭較為激烈。近幾年來伴隨粵東、粵西、粵北區域房地產市場的崛起，越來越多房企以珠三角為中心，逐步向粵東西北部區域拓展；從首次入駐廣東省布局城市看，多數外來房企以粵港澳大灣區9市為據點進駐廣東省，但9市內部存在輪動特徵。早期以核心城市廣、深為主，隨後伴隨廣、深地價高企，東莞、佛山成為多數外來房企入駐廣東省的首選城市，亦有部分企業選擇以江門、惠州等城市為橋頭堡進駐廣東省。從拿地方式看，以招拍掛為主，輔以收併購、項目合作、城市更新等方式。
圖：部分房企首入廣東省時間及布局城市
資料來源：中指研究院綜合整理
從本土房企布局城市來看，以粵港澳大灣區城市為主。龍頭房企即使已實現全省全覆蓋布局，但重點布局城市仍聚集在粵港澳大灣區9市內。如龍頭房企碧桂園、恆大已實現全省21市的全布局，保利發展已實現雲浮以外的20市布局。龍光集團、佳兆業集團、招商蛇口、時代中國也以布局粵港澳大灣區9市為主，粵港澳大灣區以外主要布局的城市包括清遠、湛江、汕頭、河源等；越秀、華發僅深耕粵港澳大灣區內城市，布局包括廣州、深圳、佛山、江門、中山、珠海、惠州等城市，東莞、肇慶尚未進入。
表：本土房企廣東布局情況
數據來源：企業2020年中期報告，CREIS資料庫
從外來房企布局城市來看，部分房企已實現多點開花。如融創、綠地、龍湖、新城控股等房企除了布局粵港澳大灣區城市外，還布局了汕頭、揭陽、湛江、茂名、清遠、陽江等城市，其餘外來房企則以布局粵港澳大灣區內城市為主。
表：外來規模房企廣東布局情況
數據來源：企業2020年中期報告，CREIS資料庫
土地儲備：本土房企持續深耕豐富土儲，外來房企擴大區域布局增加土儲
從本土房企土地儲備來看，本地房企憑藉區域深耕優勢，持續擴大區域土地儲備，廣東省內土儲資源豐富。以龍頭房企保利發展為最，其在廣東省內土地儲備高達8295.3萬㎡，佔其全國土地儲備比例高達39%。碧桂園緊隨其後，在廣東省內土地儲備5316.2萬㎡，佔其全國土地儲備比例為20%。以區域為重點布局的本土房企廣東省內土地儲備亦十分豐富。如時代中國在廣東省內的土地儲備達1982萬㎡，佔其全國土儲比例高達91%，龍光集團在廣東省內的土地儲備也佔到集團總土儲的82%。其餘本土房企佳兆業集團、越秀地產廣東省土地儲備在集團總土儲中佔比均超過50%。
圖：本土房企廣東省土儲情況
數據來源：企業2020年中期報告，保利發展為2019年年報數據
從外來房企土地儲備來看，龍頭房企融創中國土地儲備優勢顯著，其在廣東省內的土地儲備面積達1192.2萬㎡，佔集團總土地儲備面積的7.5%。遠洋集團、金科、新力控股、世茂集團在廣東省內的土地儲備資源亦十分豐富。從集團土地儲備佔比來看，五礦地產、新力控股、世茂集團在廣東省內的土地儲備佔比均在20%以上，可以看出此部分外來房企已將廣東省作為企業重點發展區域。遠洋集團作為較早進入廣東省並深耕的外來房企，其在廣東省內的土地儲備佔比也高達14.2%，其餘外來房企在廣東省內的土地儲備佔比則在10%以內。
圖：外來規模房企廣東省土儲情況
數據來源：企業2020年中期報告
社會責任：多方位行動回饋社會，積極履行社會責任
在實現快速發展的同時，廣東省房企始終心繫社會民生，不忘回饋社會，並以社會責任作為更高的起點，通過在公益事業方面不斷發力，傳播行業正能量，不忘初心勇擔當。即使是在2020年上半年遭受疫情重創影響下，廣東省房企仍不忘積極出手，通過捐款、捐物、減免租金等舉措全方位共抗疫情。
圖：部分房企履行社會責任情況
資料來源：中指研究院綜合整理
後記
衷心感謝對《2020年廣東省房地產企業綜合競爭力研究報告》在研究思路、指標設定、數據採集、報告撰寫等方面予以支持的各專家學者、房地產企業，以及相關研究人員的辛勤付出。
由於時間緊、涉及企業多，部分數據監測可能不夠全面，敬請諒解。
此為我們對廣東省房地產企業綜合競爭力研究的首次探索，未來我們將繼續前行，持續研究，冀期使其成為政府決策、行業發展、房企戰略的重要參考，引導和推動廣東省房地產行業平穩健康發展和高質量發展。
懇請大家多提意見，以便後續改進。再次衷心感謝！
服務電話：020-85025533
廣東省房地產企業綜合競爭力研究課題組
2020年12月
來源：中指研究院
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