文|中國指數研究院
特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2020年1月1日-11月30日期間銷售的並表商品房為統計口徑，主要依據CREIS中指數據在各地的銷售監測數據，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
特別聲明：房地產企業權益銷售數據統計是以2020年1月1日-11月30日期間銷售的商品房為統計口徑，主要依據CREIS中指數據在各地的銷售監測數據，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
特別聲明：房地產企業銷售數據統計是以2020年1月1日-11月30日期間銷售的並表商品房為統計口徑，主要依據CREIS中指數據在各地的銷售監測數據，並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的城市或項目，由企業提供相關證明文件，經課題組對數據進行嚴格審核，也納入統計範圍。本報告僅供參考，課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。
TOP100房企銷售額均值為1128.2億元
圖：2020年1-11月千億、百億企業數量
2020年1-11月，TOP100房企銷售額均值為1128.2億元，增長率均值為12.0%；其中銷售額超千億房企32家，較去年同期增加5家；超百億房企157家。TOP100房企權益銷售額均值為845.7億元，權益銷售面積均值為632.6萬平方米。
小企業競爭力逐步降低
表：2020年1-11月房企各陣營數量及銷售額均值情況
2020年1-11月，房企不同陣營的發展分化。1000億以上超級陣營共32家，銷售額增長率均值為9.7%。第一陣營（500-1000億）共27家，銷售額增長率均值為12.3%。第二陣營（200-500億）有60家企業，銷售額增長率均值為10.4%；第三陣營（100-200億）共38家，銷售額均值為147.6億元，第四陣營共13家，銷售額均值為77.1億。
同比增長9.9%
表：2020年1-11月各陣營銷售額門檻值情況
2020年1-11月，TOP100門檻值為270.0億元。其中，TOP3房企門檻值為6025.0億元，較上年增長4.9%；TOP10房企門檻值為2454.6億元，較上年增長8.6%；TOP30房企門檻值為1083.0億元，較上年增長9.9%；TOP50房企及TOP100房企門檻值分別為720.0億元、270.0億元，同比分別增長14.5%和9.9%。
11月，央企產權轉讓項目明顯增多，根據北京產權交易所公開信息統計，11月房地產行業產權轉讓項目共有24個，高於前10個月的總和。房地產企業通過出售項目股權，改善財務結構，提升財務表現。
表：11月房企股權轉讓案例
數據來源：產權交易平臺
綜合來看，央企密集轉讓旗下房地產項目，主要有以下兩點原因：第一，響應監管要求，優化債務結構，目前行業監管新規「三道紅線」出臺後，部分房企一條或多條指標「踩線」，央企響應政府監管要求，主動調整負債結構，通過出售負債率較高、預計效益偏低的項目或股權，降低負債水平、提升財務表現；第二，貫徹政府相關指導意見，2018年9月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於加強國有企業資產負債約束的指導意見》，意見指出要通過強化監督管理，推動國有企業平均資產負債率到2020年年末比2017年年末降低2個百分點左右。
11月，信用債、海外債發行規模環比增長率均超50%。2020年1-11月，房地產行業信用債發行總規模5804億元，同比增長14.6%，海外債發行規模4363億元，同比下降20.3%。11月，房地產行業信用債發行規模484億元，同比增長53.0%，環比增長55.0%，海外債發行規模406億元，同比下降35.3%，環比增長54.7%。
圖：2020年1-11月房地產行業海外債、信用債發行情況
數據來源：Wind
11月，信用債、海外債融資成本均小幅上升。2020年1-11月，房地產行業信用債平均利率為4.52%，同比下降0.82個百分點，海外債平均利率為8.12%，同比下降0.6個百分點。11月，信用債平均利率4.80%，同比下降1.1個百分點，較10月增長0.25個百分點，海外債平均利率8.32%，同比增長0.63個百分點，較10月增長0.48個百分點。