物管會,能夠解決「錦旗門」的痛點?

（文|耶律雄奴）

說到物業，業主和物業的糾紛是一個無法迴避的話題。

近日，有媒體報導，在湖南省郴州市，一位業主因停車費糾紛被物業毆打住院。

事情的起因是物業單方面上漲停車費至每個月450元錢，業主們都覺得不合理拒絕交錢，物業便堵住了小區大門。隨後衝突升級，物業叫了一些身份不明人員對業主進行毆打。

本次受傷的女性業主稱，當時一不明身份男子看到其正在用手機拍攝，便衝過來搶奪她的手機，雙方拉扯過程中，男子抓到了女業主的手，女業主便踢了男子一腳，隨後該男子便對她進行毆打。目前該業主因頭面部、胸部、頸部等多處受傷正在住院接受治療。

業主和物業之間的矛盾，不僅常見且多種多樣。前段時間的「錦旗門」，一度引發眾多業主效仿。儘管不同的業主送出的錦旗分布在不同的地區，寫著不同的標語，但是基本都可以用一個詞概括——利益衝突。

業主和物業之間雖然角色不同，但本應是利益攸關方，現實中卻幾乎異變為敵對陣營。在現實生活中，當業主對物業公司的服務不滿意時，多採取拒絕繳納物業費的方式抗議。

但這種方式又往往無助於改善物業服務質量，反而激化矛盾，讓物業公司更加無心服務，從而造成惡性循環，甚至有的業主對物業權責不明拒繳物業費還會被物業公司起訴，最後損害的還是業主自己的利益。

此時，組建物管會和業委會就顯得非常重要。

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在帝都，《北京市物業管理條例》中提出，在未能成立業委會的情況下，可組建物業管理委員會。物業管理委員會是業委會成立之前的一個臨時「補位」的角色，是組織業主共同決定物業管理事項的過渡性機構。

物管會可以及時了解業主對物業服務的意見和建議，監督物業服務企業履行物業服務合同。也能在一定程度上代表業主發聲，監督物業，使經營公共區域收入分配更加透明。有物管會居中，業主與物業之間博弈也會更有底氣。

今年8月，北京市發布《關於加強北京市物業管理工作提升物業服務水平三年行動計劃(2020-2022年)》，提出組建物業委員會的階段性目標：

2020年年底前，新成立業委會（物管會）2000個以上，業委會（物管會）組建率、黨的組織覆蓋率均達到30%以上，物業服務覆蓋率超過60%。2021年，業委會（物管會）組建率、黨的組織覆蓋率、物業服務覆蓋率均超過70%；2022年，「三率」均達到90%以上。

12月7日，《北京市物業管理委員會組建辦法（徵求意見稿）》，又開始向社會公開徵求意見，計劃於2021年1月起實施，對物業管理委員會如何組建、如何確定人選、怎樣運行等進行細化說明。

本次徵求意見稿明確了物業管理委員會的職責：包括推動成立業主大會、選舉產生業主委員會；組織業主選聘、解聘物業服務人員，確定物業服務方式、服務內容、服務標準和服務價格；組織業主決定公共部分的經營方式；組織籌集、補建、續籌專項維修資金，監督專項維修資金的使用；協調解決因物業使用、維護和管理產生的糾紛等13項。

「組織業主決定公共部分的經營方式」一項值得重點關注。業主和物業之間的矛盾小區治理的老大難問題，最具爭議性的便是社區公共空間的收益問題。

比如，在小區場地上劃線收取停車費，在電梯間、公共走廊、入戶大堂、宣傳欄等小區共有部分進行廣告展位出租來獲取廣告收入等。

《物業管理條例》和《民法典》都反覆強調：建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬於全體業主共有。

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理想豐滿，現實骨感。法規如此，但在實際操作中，很少有物業會公開這部分的收益及使用明細。

此前較為知名的業主個人與物業之間對於公共空間的使用權引發爭議的案例之一，是前央視主持人趙普起訴自己居住小區的物業公司，要求後者公示電梯間及樓宇外的廣告經營收益情況。

由於當事人公眾人物的身份，當時該事件獲得輿論廣泛圍觀與關注。最終該案在法庭的主持下和解，物業公司主動向小區業主公示小區公共空間的廣告收益。

但是更多對物業不滿的平民業主想要維權卻很艱辛，即使克服了「多一事不如少一事」的心理障礙，複雜的資料和繁瑣的手續每一步都在勸退。這個時候物管會就顯得無比重要。

同時物管會可以代表業主行使對公共部位的共有權利，比如制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；可以要求物業整改並完善小區配套設施等。

在大部分業主對物業服務不滿意的時候，物管會可以代表業主與物業公司解除合同，另外選聘新的物業公司。

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本次「徵求意見稿」明確的物業管理委員會的職責中，包括「組織籌集、補建、續籌專項維修資金，監督專項維修資金的使用」一項，也是重要更新。

房屋維修金是辦理產權證時必須繳納的費用，繳納標準為住宅建築安裝工程每平米造價的5%-8%。公共維修基金專門用於小區公共設施的維修，歸全體業主共有。但在業主委員會成立之前，房屋維修金一般情況下由房地產行政主管機關來代管。

在沒有成立業委會和物管會的社區，當承重牆、屋頂、樓梯間以及電梯等公共空間需要大的修繕，動用維修基金時，需遵循「雙三分之二特別多數原則」，即佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意使用，在實際操作中要徵集這些業主的意見可謂相當困難。

物管會則可以代業委會行使房屋維修基金管理權。物管會成立後，公共維修金就會劃轉到物管會，由物管會暫時代替業委會行使管理權利，修繕時動用流程大大簡化。

「小社區，大民生」，成立物業管理委員會，可以充分調動多元主體參與基層公共治理。作為業委會的過渡組織，物管會不僅是為業主維權的機構，更是溝通開發商、物業公司、業主、街道辦事處、居委會之間的橋梁。

可以說，提高物管會和業委會覆蓋面，是解決與緩和業主、物業關係痛點的主要途徑。道阻且長，逐步普及物管會，無疑是重要的有益探索。

（圖片來自網絡，侵刪）